【導(dǎo)讀】玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項(xiàng)目。第二章項(xiàng)目支撐體系8. 第三章項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)16. 第四章運(yùn)作主體和模式22. 第五章用地情況28. 第六章建設(shè)內(nèi)容29. 第七章資金來(lái)源及建設(shè)進(jìn)度37. 第八章、效益分析45. 第九章結(jié)論與建議66

　　

【正文】 地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。 公用設(shè)備及安裝工程 （ 1）設(shè)備原價(jià) 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價(jià)進(jìn)行測(cè)算。 （ 2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi) 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的 估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。 工程前期費(fèi)用 工程前期費(fèi)用主要包括青苗費(fèi)和復(fù)墾費(fèi)。 青苗費(fèi)按 1430 元 /畝計(jì)算，復(fù)墾費(fèi)按 1 萬(wàn)元 /畝計(jì)算，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，本項(xiàng)目需復(fù)墾的土地面積約為 3 畝。 其他費(fèi)用 根據(jù)國(guó)家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計(jì)取。 預(yù)備費(fèi) ⑴ 基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的 5％計(jì)取。 ⑵ 價(jià)差預(yù)備費(fèi) 根據(jù)原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的計(jì)投資（ 1999） 1340 號(hào)文的規(guī)定， 和物價(jià)變化趨勢(shì)、項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目漲價(jià)預(yù)備費(fèi)計(jì)算指數(shù)按零考慮，不計(jì)列。 建設(shè)投資估算詳見 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 1。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 40 （二）建設(shè)期借款利息 本項(xiàng)目全部資金均由業(yè)主 自籌，故建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元。 （三）流動(dòng)資金 流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。 估算得項(xiàng)目滿負(fù)荷生產(chǎn)年份需流動(dòng)資金 104 萬(wàn)元，各年流動(dòng)資金根據(jù)該年生產(chǎn)負(fù)荷估算。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬(wàn)元。 流動(dòng)資金估算詳見 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 2。 （四）項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資由 土地租金、 建設(shè)投資、 建設(shè)期利息 和流動(dòng)資金構(gòu)成。 經(jīng)上述計(jì)算，項(xiàng)目總投資為 5019 萬(wàn)元，其中 土地租金 562 萬(wàn)元，建設(shè)投資 4535 萬(wàn)元，建設(shè)期利息為 0 萬(wàn)元，流動(dòng)資金 500 萬(wàn)元。 （五）有 關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 其它費(fèi)用參照國(guó)家和 重慶市 有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標(biāo)編制的，因此，只能反映現(xiàn)時(shí)設(shè)計(jì)造價(jià)水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。 五、資金 來(lái)源 本項(xiàng)目投資全部由業(yè)主自籌。 其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 2021 年安排玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 41 40%， 2021 年安排 40%， 2021 年安排 20%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 42 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 建筑工程費(fèi) 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 安裝工程費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 比例 (%) 估算說(shuō)明 1 工程費(fèi)用 3655 100 10 3765 鄉(xiāng)村俱樂(lè)部 400 400 接待中心 50 50 餐飲服務(wù)中心 200 200 特色產(chǎn)品交易廳 50 50 游客集散中心 100 100 互助農(nóng)莊 2400 2400 翻新改造舊農(nóng)莊 300 300 新建農(nóng)莊 2100 2100 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 115 115 土地整治及農(nóng)田培育 50 50 花卉 果樹種植 30 30 景觀植物種植 20 20 農(nóng)耕培土工程 15 15 農(nóng)民新村 600 600 道路工程 90 90 配套設(shè)施工程 50 50 設(shè)備購(gòu)置費(fèi) 100 10 110 2 工程建設(shè)其他費(fèi)用 3 工程前期費(fèi)用 青苗費(fèi) 復(fù)墾費(fèi) 3 3 4 預(yù)備費(fèi) 188 188 基本預(yù)備費(fèi) 188 188 價(jià)差預(yù)備費(fèi) 0 5 建設(shè)投資合計(jì) 3655 100 10 673 4438 比例 (%) 100 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 43 六、建設(shè)進(jìn)度 根據(jù)原生態(tài)觀光休閑農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃，本項(xiàng)目擬定在 3 年內(nèi)實(shí)施，具體工作安排為： 根據(jù)計(jì)劃 ，在各項(xiàng)基本建設(shè)手續(xù)完善的情況下，爭(zhēng)取 于 2021 年底 開始各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，于 2021 年 12 月 進(jìn)行竣工驗(yàn)收 。具體安排如下： 2021 年 底 開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方 案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。 2021 年 1 月開始 逐步完成項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 。 2021 年 3 月開始 主體工程建設(shè) 。 2021 年 4 月開始 生態(tài)農(nóng)業(yè)種植 。 2021 年 12 月 進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 七、招投標(biāo)方案 （一）項(xiàng)目招投標(biāo)原則 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3號(hào)令及重慶市有關(guān)工程招標(biāo)文件的規(guī)定，本項(xiàng)目擬采用公開招投標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的形式確定監(jiān)理單位。 （二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案 招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 44 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級(jí)； 設(shè)計(jì)單位資質(zhì)：乙級(jí)； 施工 單位資質(zhì)：二級(jí)以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級(jí)。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 招投標(biāo)工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織實(shí)施本項(xiàng)目的招投標(biāo)工作，招標(biāo)中介機(jī)構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作，按照招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于 5 家，邀請(qǐng)招標(biāo)的投標(biāo)單位不宜少于 3 家，建議業(yè)主單位按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行公開招標(biāo)。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地，按 1 萬(wàn)元 /畝計(jì)算，每年共收入 22 萬(wàn)元。 （ 2）托養(yǎng)項(xiàng)目服務(wù)收益：新房既可居住，同時(shí)還能用于休閑旅游配套營(yíng)業(yè)，預(yù)計(jì)租賃、商業(yè)方面的年人均收入 1500 元左右。 （ 3）務(wù)工收益。本項(xiàng)目的建設(shè)，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供不少于 60 個(gè)就業(yè)崗位，基本月工資不少于 800 元。預(yù)計(jì)人均年收入 9600 元。 （ 4）股金固定分紅：“農(nóng)經(jīng)組織”每年按其投入的 10%獲得固定分紅，每年人均達(dá) 1800 元。 預(yù)計(jì)農(nóng)民人均年收入將達(dá) 2 萬(wàn)元以上。 另外，農(nóng)民將現(xiàn)有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。 政府收益 （ 1）經(jīng)濟(jì)效益 稅收：建設(shè)中帶來(lái)的稅收大概在 150 萬(wàn)元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運(yùn)營(yíng)，可給政府帶來(lái)相應(yīng)的財(cái)政稅收，初約估算每年在20 萬(wàn)元以上。 （ 2）社會(huì)效益 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 46 一方面，為區(qū)域內(nèi)農(nóng)民提供了一個(gè)良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個(gè)新亮點(diǎn)；另一方面，為當(dāng)?shù)厣踔潦侨衅渌胤降氖忻裉峁┮粋€(gè)理想的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，從而填補(bǔ)該類型產(chǎn)品的市場(chǎng)空白，并將得到消費(fèi)者及社會(huì)各方的充分認(rèn)可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、互助農(nóng)莊的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行，互助農(nóng)莊配套農(nóng)田、森林的建設(shè)以及相應(yīng)綠化工作的開展，將提供各種服務(wù)管理近 50 人的崗位，物業(yè)管理 及綠化維護(hù) 30余人的崗位。 公司效益 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益主要來(lái)自于互助農(nóng)莊租賃費(fèi)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部餐飲娛樂(lè)費(fèi)、花卉水果銷售費(fèi)等。 （ 1）鄉(xiāng)村俱樂(lè)部餐飲娛樂(lè)費(fèi)：鄉(xiāng)村俱樂(lè)部餐飲娛樂(lè)費(fèi)主要是游客娛樂(lè)、飲食、住宿費(fèi)，一年理論收入應(yīng)在 2021 萬(wàn)元左右 （ 2）互助農(nóng)莊租賃費(fèi)：按照互助農(nóng)莊 萬(wàn)平米的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實(shí)現(xiàn)近 1500 萬(wàn)左右的營(yíng)業(yè)額。 （ 3）生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費(fèi)年收入約 500 萬(wàn)元。 （ 4）加之其他類型的收入，全年實(shí)際收益應(yīng)在毛利為 4000 萬(wàn)左右。 （二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 原則 遵循費(fèi)用與效益計(jì)算范圍一致性原則，效益計(jì)算與投資對(duì)應(yīng)； 遵循費(fèi)用與效益識(shí)別的有無(wú)對(duì)比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 47 以動(dòng)態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力進(jìn)行評(píng)價(jià)； 在計(jì)算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 依據(jù) （ 1） 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年 7 月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2） 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)； （ 3） 建設(shè)方案； （ 4） 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 評(píng)價(jià)參數(shù) 項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期取 2021 年至 2025 年。 項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （ 1）銷售收入估算 本項(xiàng)目收入包括 農(nóng)莊租賃收入、娛樂(lè)收入、 特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗(yàn)收入等 ，經(jīng)估算總收入約為4200 萬(wàn)元 。 （ 2）銷售稅金及附加和增值稅估算 項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金為營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。 經(jīng)計(jì)算，正常經(jīng)營(yíng)年份項(xiàng)目的增值稅為 96 萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 48 為 7 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加為 3 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。 成本費(fèi)用估算 （ 1） 經(jīng)營(yíng)成本估算 原材料費(fèi)： 原材料消耗量根據(jù)類似項(xiàng)目估算，材料價(jià)格按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。 燃料及動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)猓剂霞皠?dòng)力的消耗量根據(jù)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。 工資及福利費(fèi) 項(xiàng)目勞動(dòng)定員為 60 人，職工平均工資和福利費(fèi)按 萬(wàn)元 /人 年估算。 修理費(fèi)以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。 其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當(dāng)?shù)囟唐趧趧?dòng)力的經(jīng)費(fèi)）。 通過(guò)上述計(jì)算，滿負(fù)荷 經(jīng)營(yíng) 年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 870 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見表 81。 表 81 經(jīng)營(yíng)成本估算表 序號(hào) 費(fèi)用名稱 年成本 （萬(wàn)元） 估算說(shuō)明 1 原材料費(fèi) 126 2 燃料及動(dòng)力費(fèi) 420 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 49 3 工資及職工福利 132 4 修理費(fèi) 66 5 其他支出 126 經(jīng)營(yíng)成本 870 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi) ： 折舊費(fèi)按直線折舊法以工程分類計(jì)算。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。無(wú)形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 109 萬(wàn)元，年攤銷費(fèi)為0 萬(wàn)元。 折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)估 算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 6。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ： 財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。 農(nóng)民入股分紅： 宅基地 22 畝中，規(guī)劃出 7 畝作為農(nóng)民新村建設(shè)用地，余下 15 畝集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)三分之二以上村民代表同意并經(jīng)區(qū)政府審批后，將使用權(quán)按 8 萬(wàn)元 /畝的價(jià)格作價(jià)入股投入到項(xiàng)目公司，由區(qū)相關(guān)部門為項(xiàng)目公司在置換地上的建筑頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)證；農(nóng)經(jīng)組織入股金額為 120 萬(wàn)元，將此款作為入股金與得順公司合資成立項(xiàng)目公司共同建設(shè)畔山楓林生態(tài)旅游渡假中心，農(nóng)經(jīng)組織每年獲投入股金額 10%的固定分紅，即每年分得 12 萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用 ： 通過(guò)上述估算，正常生產(chǎn)年份項(xiàng)目的總成本費(fèi)用為 991 萬(wàn)元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項(xiàng)目 50 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５。 （ 2） 盈利能力分析 1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 1）計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)如下： 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前） 10086 萬(wàn)元（ ic＝ 12%） 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后） 6735 萬(wàn)元（ ic＝ 12%） 項(xiàng)目投資回收期（ 所得稅前）： 年 項(xiàng)目投資回收期（所得稅后）： 年 分析上述財(cái)務(wù)指標(biāo)，項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后），均高于基準(zhǔn)收益率；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。 ２ ） 項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 2），項(xiàng)目的資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。 ３ ） 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表分析