【導(dǎo)讀】玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設(shè)項目。第二章項目支撐體系8. 第三章項目建設(shè)地點16. 第四章運作主體和模式22. 第五章用地情況28. 第六章建設(shè)內(nèi)容29. 第七章資金來源及建設(shè)進度37. 第八章、效益分析45. 第九章結(jié)論與建議66

　　

【正文】 地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。 公用設(shè)備及安裝工程 （ 1）設(shè)備原價 按近期設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價進行測算。 （ 2）設(shè)備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的 估算指標進行測算。 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復(fù)墾費。 青苗費按 1430 元 /畝計算，復(fù)墾費按 1 萬元 /畝計算，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，本項目需復(fù)墾的土地面積約為 3 畝。 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關(guān)政策規(guī)定計取。 預(yù)備費 ⑴ 基本預(yù)備費 按工程費用的 5％計取。 ⑵ 價差預(yù)備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（ 1999） 1340 號文的規(guī)定， 和物價變化趨勢、項目特點，本項目漲價預(yù)備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 建設(shè)投資估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 1。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 40 （二）建設(shè)期借款利息 本項目全部資金均由業(yè)主 自籌，故建設(shè)期利息為 0 萬元。 （三）流動資金 流動資金估算采用分項詳細估算法。 估算得項目滿負荷生產(chǎn)年份需流動資金 104 萬元，各年流動資金根據(jù)該年生產(chǎn)負荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為 31 萬元。 流動資金估算詳見 財務(wù)分析輔助報表－ 2。 （四）項目總投資 項目總投資由 土地租金、 建設(shè)投資、 建設(shè)期利息 和流動資金構(gòu)成。 經(jīng)上述計算，項目總投資為 5019 萬元，其中 土地租金 562 萬元，建設(shè)投資 4535 萬元，建設(shè)期利息為 0 萬元，流動資金 500 萬元。 （五）有 關(guān)問題說明 其它費用參照國家和 重慶市 有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。 本估算是按現(xiàn)行定額、取費標準、價格依據(jù)、現(xiàn)有相關(guān)圖紙和公用專業(yè)指標編制的，因此，只能反映現(xiàn)時設(shè)計造價水平，如果在以后各階段內(nèi)相關(guān)資料、依據(jù)發(fā)生變化，應(yīng)在規(guī)定范圍內(nèi)調(diào)整。 五、資金 來源 本項目投資全部由業(yè)主自籌。 其建設(shè)資金使用安排：業(yè)主自籌資金使用的比例為： 2021 年安排玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 41 40%， 2021 年安排 40%， 2021 年安排 20%。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 42 財務(wù)分析輔助報表－ 1 建設(shè)投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 建筑工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 其他費用 合計 比例 (%) 估算說明 1 工程費用 3655 100 10 3765 鄉(xiāng)村俱樂部 400 400 接待中心 50 50 餐飲服務(wù)中心 200 200 特色產(chǎn)品交易廳 50 50 游客集散中心 100 100 互助農(nóng)莊 2400 2400 翻新改造舊農(nóng)莊 300 300 新建農(nóng)莊 2100 2100 生態(tài)農(nóng)業(yè)園 115 115 土地整治及農(nóng)田培育 50 50 花卉 果樹種植 30 30 景觀植物種植 20 20 農(nóng)耕培土工程 15 15 農(nóng)民新村 600 600 道路工程 90 90 配套設(shè)施工程 50 50 設(shè)備購置費 100 10 110 2 工程建設(shè)其他費用 3 工程前期費用 青苗費 復(fù)墾費 3 3 4 預(yù)備費 188 188 基本預(yù)備費 188 188 價差預(yù)備費 0 5 建設(shè)投資合計 3655 100 10 673 4438 比例 (%) 100 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 43 六、建設(shè)進度 根據(jù)原生態(tài)觀光休閑農(nóng)莊建設(shè)項目規(guī)劃，本項目擬定在 3 年內(nèi)實施，具體工作安排為： 根據(jù)計劃 ，在各項基本建設(shè)手續(xù)完善的情況下，爭取 于 2021 年底 開始各項準備工作，于 2021 年 12 月 進行竣工驗收 。具體安排如下： 2021 年 底 開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方 案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。 2021 年 1 月開始 逐步完成項目初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 。 2021 年 3 月開始 主體工程建設(shè) 。 2021 年 4 月開始 生態(tài)農(nóng)業(yè)種植 。 2021 年 12 月 進行竣工驗收。 七、招投標方案 （一）項目招投標原則 依據(jù)《中華人民共和國招標投標法》，國家發(fā)展計劃委員會第 3號令及重慶市有關(guān)工程招標文件的規(guī)定，本項目擬采用公開招投標形式確定施工單位，采用邀請招標的形式確定監(jiān)理單位。 （二）項目招投標方案 招標形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設(shè)計單位和項目監(jiān)理單位。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 44 （ 2）資質(zhì)要求建議 勘察單位資質(zhì)：乙級； 設(shè)計單位資質(zhì)：乙級； 施工 單位資質(zhì)：二級以上； 監(jiān)理單位資質(zhì)：乙級。 （ 3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 招投標工作組織 由業(yè)主自行或委托具有甲級資質(zhì)的招標中介機構(gòu)組織實施本項目的招投標工作，招標中介機構(gòu)須按公平、公開、公正的原則組織完成公告、資審、編標、評標等工作，按照招投標的有關(guān)規(guī)定，公開招標的投標單位不宜少于 5 家，邀請招標的投標單位不宜少于 3 家，建議業(yè)主單位按照國家的有關(guān)規(guī)定進行公開招標。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 45 第八章、效益分析 一、 經(jīng)濟效益分析 （一）效益分析 農(nóng)民收益 （ 1）土地租金： 22 戶，人均 1 畝地，按 1 萬元 /畝計算，每年共收入 22 萬元。 （ 2）托養(yǎng)項目服務(wù)收益：新房既可居住，同時還能用于休閑旅游配套營業(yè)，預(yù)計租賃、商業(yè)方面的年人均收入 1500 元左右。 （ 3）務(wù)工收益。本項目的建設(shè)，為當?shù)剞r(nóng)民提供不少于 60 個就業(yè)崗位，基本月工資不少于 800 元。預(yù)計人均年收入 9600 元。 （ 4）股金固定分紅：“農(nóng)經(jīng)組織”每年按其投入的 10%獲得固定分紅，每年人均達 1800 元。 預(yù)計農(nóng)民人均年收入將達 2 萬元以上。 另外，農(nóng)民將現(xiàn)有舊房換成了新居，大大改善了原有的居住條件。 政府收益 （ 1）經(jīng)濟效益 稅收：建設(shè)中帶來的稅收大概在 150 萬元以上；建成后隨著觀光、旅游式農(nóng)莊的運營，可給政府帶來相應(yīng)的財政稅收，初約估算每年在20 萬元以上。 （ 2）社會效益 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 46 一方面，為區(qū)域內(nèi)農(nóng)民提供了一個良好的生產(chǎn)生活環(huán)境，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的一個新亮點；另一方面，為當?shù)厣踔潦侨衅渌胤降氖忻裉峁┮粋€理想的休閑娛樂場所，從而填補該類型產(chǎn)品的市場空白，并將得到消費者及社會各方的充分認可；三是隨著鄉(xiāng)村俱樂部、互助農(nóng)莊的經(jīng)營運行，互助農(nóng)莊配套農(nóng)田、森林的建設(shè)以及相應(yīng)綠化工作的開展，將提供各種服務(wù)管理近 50 人的崗位，物業(yè)管理 及綠化維護 30余人的崗位。 公司效益 本項目的經(jīng)濟收益主要來自于互助農(nóng)莊租賃費、鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費、花卉水果銷售費等。 （ 1）鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費：鄉(xiāng)村俱樂部餐飲娛樂費主要是游客娛樂、飲食、住宿費，一年理論收入應(yīng)在 2021 萬元左右 （ 2）互助農(nóng)莊租賃費：按照互助農(nóng)莊 萬平米的經(jīng)營規(guī)模，以租金的形式租賃給游客及其他類型使用者，一年即實現(xiàn)近 1500 萬左右的營業(yè)額。 （ 3）生態(tài)農(nóng)業(yè)園花卉水果銷售費年收入約 500 萬元。 （ 4）加之其他類型的收入，全年實際收益應(yīng)在毛利為 4000 萬左右。 （二）財務(wù)評價 原則 遵循費用與效益計算范圍一致性原則，效益計算與投資對應(yīng)； 遵循費用與效益識別的有無對比原則； 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 47 以動態(tài)、定量分析為主，靜態(tài)、定性分析為輔，對項目的盈利能力、清償能力進行評價； 在計算期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素。 依據(jù) （ 1） 國家發(fā)改委、建設(shè)部 2021 年 7 月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 2） 國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)； （ 3） 建設(shè)方案； （ 4） 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 評價參數(shù) 項目建設(shè)期為 3 年，財務(wù)評價計算期取 2021 年至 2025 年。 項目融資前稅前財務(wù)基準收益率為 12%，項目資本金財務(wù)基準收益率設(shè)定 13%，基準投資回收期為 年。 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 （ 1）銷售收入估算 本項目收入包括 農(nóng)莊租賃收入、娛樂收入、 特色農(nóng)產(chǎn)品銷售收入、餐飲收入、住宿收入、農(nóng)家特色種植體驗收入等 ，經(jīng)估算總收入約為4200 萬元 。 （ 2）銷售稅金及附加和增值稅估算 項目應(yīng)繳納稅金為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育費附加。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設(shè)費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。 經(jīng)計算，正常經(jīng)營年份項目的增值稅為 96 萬元，城市維護建設(shè)費玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 48 為 7 萬元，教育費附加為 3 萬元。 項目 各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務(wù)分析輔助報表－４。 成本費用估算 （ 1） 經(jīng)營成本估算 原材料費： 原材料消耗量根據(jù)類似項目估算，材料價格按市場價格計算。 燃料及動力費 項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。 工資及福利費 項目勞動定員為 60 人，職工平均工資和福利費按 萬元 /人 年估算。 修理費以固定資產(chǎn)原值為基數(shù)按一定比例提取。 其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。（包含農(nóng)作物種植和收獲期間外聘當?shù)囟唐趧趧恿Φ慕?jīng)費）。 通過上述計算，滿負荷 經(jīng)營 年份項目的經(jīng)營成本為 870 萬元，經(jīng)營成本估算見表 81。 表 81 經(jīng)營成本估算表 序號 費用名稱 年成本 （萬元） 估算說明 1 原材料費 126 2 燃料及動力費 420 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 49 3 工資及職工福利 132 4 修理費 66 5 其他支出 126 經(jīng)營成本 870 折舊費、攤銷費 ： 折舊費按直線折舊法以工程分類計算。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。無形及其他資產(chǎn)按 10 年攤銷。估算得項目年折舊費為 109 萬元，年攤銷費為0 萬元。 折舊費、攤銷費估 算詳見財務(wù)分析輔助報表－ 6。 財務(wù)費用 ： 財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。 農(nóng)民入股分紅： 宅基地 22 畝中，規(guī)劃出 7 畝作為農(nóng)民新村建設(shè)用地，余下 15 畝集體建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)三分之二以上村民代表同意并經(jīng)區(qū)政府審批后，將使用權(quán)按 8 萬元 /畝的價格作價入股投入到項目公司，由區(qū)相關(guān)部門為項目公司在置換地上的建筑頒發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)證；農(nóng)經(jīng)組織入股金額為 120 萬元，將此款作為入股金與得順公司合資成立項目公司共同建設(shè)畔山楓林生態(tài)旅游渡假中心，農(nóng)經(jīng)組織每年獲投入股金額 10%的固定分紅，即每年分得 12 萬元。 總成本費用 ： 通過上述估算，正常生產(chǎn)年份項目的總成本費用為 991 萬元。 玉峰山 原生態(tài) 森林休閑旅游村 建設(shè)項目 50 項目總成本費用估算詳見財務(wù)分析輔助報表－５。 （ 2） 盈利能力分析 1）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－ 1）計算的財務(wù)指標如下： 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前） 項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅前） 10086 萬元（ ic＝ 12%） 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值：（所得稅后） 6735 萬元（ ic＝ 12%） 項目投資回收期（ 所得稅前）： 年 項目投資回收期（所得稅后）： 年 分析上述財務(wù)指標，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅前），項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率： %（所得稅后），均高于基準收益率；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值所得稅前和所得稅后均大于零。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。 ２ ） 項目資本金現(xiàn)金流量表分析 根據(jù)項目資本金現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－ 2），項目的資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為 %。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務(wù)上可以被接受。 ３ ） 利潤與利潤分配表分析