【導讀】6畝，引種無病毒母本苗2020株?；亟ǔ珊?，年產(chǎn)無病毒柑。枝條所覆蓋的無毒苗木生產(chǎn)能力要達到150萬株左右/年。萬元，流動資金36萬元。收期，稅后投資回收期年。萬元，申請自治區(qū)財政廳支持項目經(jīng)費100萬元。終年氣候溫和，光照充足，雨水充沛。目前水果種植面積12萬畝，產(chǎn)量，其中70℅。格回升后，管理得到加強，產(chǎn)量逐年提高，占水果總產(chǎn)的50℅；較穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)豐產(chǎn)栽培技術(shù)成熟，是農(nóng)戶發(fā)展水果的首選品種。據(jù)柑桔生產(chǎn)在賀州市及X縣表現(xiàn)出的生產(chǎn)優(yōu)勢和市場競爭優(yōu)勢，病毒病的為害便是主要的問題之一。害，在廣東、廣西、福建等重要柑桔產(chǎn)區(qū)造成極為嚴重的損失。以上，累計給農(nóng)民造成直接和間接經(jīng)濟損失超過100億元。毒苗木，用于果樹無病毒栽培，是減少病毒病的為害有效途徑。病毒果樹一般增產(chǎn)20%以上，優(yōu)質(zhì)果率增加30～60%。加快我國果樹無病毒種苗產(chǎn)。第三大國際貿(mào)易農(nóng)產(chǎn)品。特別是在我國與東盟各國逐步消減關(guān)稅后，因。據(jù)2020年統(tǒng)計，廣西柑桔總面積，總產(chǎn)量（

　　

【正文】 公交車站點 長 途 站 點 路 況 說 明 南二馬路 60 60 沈陽 —— 遼陽、沈陽 —— 鞍山 道路狹窄，路況雜亂，人車混行，本、異地旅客流動量大，無停車位，西鄰民主廣場，道路狀況復雜 民主路 52 24環(huán)路 1998— 2020 年項目周邊的網(wǎng)點投入量及消化量 近年來區(qū)域內(nèi)大型網(wǎng)點的投入量與價 格 （附表四） 網(wǎng)點名稱 地理位置 層數(shù) 投入時間 銷售價格 單位面積 出售比率 南園康居樓網(wǎng)點 南五馬路 1～ 3 層 2020 年 6000 元 / ㎡ 1000 ～ 2700 ㎡ 僅余 1 棟，主要以抵債方式出售 美龍家園 南京南街（中潤世紀家園南） 1～ 4 層 2020 年 均價 6000 元 / ㎡ 700 ～ 4000 ㎡ 銷售率 70% 中潤世紀家園（一、二期） 南京南街 1～ 3 層 1998 年 /2020年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 一期銷售 100%，二期整體銷售 鴻源大廈 中山公園西門南50 米 1～ 3 層 2020 年 1000 元 / ㎡ .年 300 ～ 1000 ㎡ 出租率 50% 和平商場四層樓 本案正北 1～ 4 層 2020 年 整體招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新華廣場西 500米 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大廈 和平區(qū)西塔街 1～ 3 層 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 綜上所述，本案周邊地區(qū)的網(wǎng)點銷售（出租）率為 60%。 區(qū)域內(nèi)網(wǎng)點需求調(diào)查 區(qū)域內(nèi)的主要經(jīng)營企業(yè)明細表 （附表六） 企 業(yè) 類 別 企 業(yè) 名 稱 主 要 分 布 地 段 大型合資（私營）企業(yè) 洲際酒店、中國正泰集團、沈鐵分局通源實業(yè)總公司、沈陽沈港實業(yè)有限公司等 南京南街及南五馬路 寫字樓 鴻源大廈、明日大廈、玉麟世家、文新大廈、群星大廈、中山大廈、通保大廈、昊源大廈、星光大廈 南五馬路、和平北大街 銀行、 證券 約 20 家國有銀行（工、建、中、農(nóng)、交行）、商業(yè)銀行（華夏、招行、廣發(fā)行等）遍布，以及銀河證券、鞍山證券、遼寧國信等 中華路、南京南街、和平北大街、南五馬路 政府機關(guān)、企事業(yè)單位 和平區(qū)公安分局、和平區(qū)房產(chǎn)供暖公司、沈陽市體育局、 區(qū)域內(nèi)部分經(jīng)營種類的未來發(fā)展規(guī)劃及需求 （附表七） 行 業(yè) 名 稱 現(xiàn)經(jīng)營面積 經(jīng)營場地變遷因素 未來發(fā)展規(guī)劃 網(wǎng)點需求面積 網(wǎng)點需求格局 彩印噴繪 20～ 200 ㎡ 有動遷可能 買或租網(wǎng)點 200～ 400 ㎡ 大開間、大進深 餐飲業(yè)（快餐業(yè)） 100～ 500 ㎡ 新品種的引入或連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 100～ 500 ㎡ 格局方正 家電代理業(yè) 20～ 150 ㎡ 連鎖經(jīng)營 買或租網(wǎng)點 100 ㎡ 左右 格局方正，適于經(jīng)營 洗浴業(yè) 200～ 1000 ㎡ 買網(wǎng)點，個人經(jīng)營 300～ 800 ㎡ 鐘表眼鏡店 100～ 200 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦企業(yè) 租用網(wǎng)點 200～ 300 ㎡ 格局方正 銀行及證券公司 200～ 1000 ㎡ 開設(shè)分理處或分支機構(gòu) 買網(wǎng)點（固定資產(chǎn)投入） 500～ 2020 ㎡ 影樓 200～ 400 ㎡ 連鎖經(jīng)營或新辦 租用網(wǎng)點 500 ㎡ 以下 室內(nèi)易于規(guī)劃 娛樂城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用網(wǎng)點 1000～ 2020 ㎡ 室內(nèi)易于規(guī)劃 超級市場 500 ㎡ 左右 連鎖經(jīng)營 租用網(wǎng)點 1000 ㎡ 左右 單層空間足夠大 大型主題市場 4000 ㎡ 左右 聯(lián)合投資經(jīng)營 整體購買 設(shè)室內(nèi)電梯、樓梯間等 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 ? 沈陽首座小面積完全產(chǎn)權(quán)公寓 （公寓主定位） ? 沈陽首座頂尖地段精品小戶型 （住宅主定位） 功能定位 ? 商住兩用公寓 小面積、精裝修、可拆改、具有完善的個性配套服務(wù) ? 小戶型精品住宅 根據(jù)對周邊的分析以及對本地塊因素、小區(qū)規(guī)劃理念等各種因素的綜合評價，將該項目從市場中細分出來，定位 為“小戶型的精品住宅”。 ? 定向商業(yè)網(wǎng)點 為配合住宅的銷售，并完成本項目未來的科學管理，建議網(wǎng)點定向銷售，也可考慮給予統(tǒng)一的局部裝修，以全面提升項目的整體檔次。 目標客戶群定位 ? 商住兩用公寓： 單身白領(lǐng)、丁克族、小資階級、富家子弟（不愿與父母同住，但經(jīng)濟上仍依賴家庭）、藝術(shù)工作者（ studio）、外來駐沈工作者及公司、投資客 ? 精品小戶型住宅： 周邊生意人 （生意之便）、 周邊政府機關(guān)、企事業(yè)單位購房者 （回歸城市，距工作單位較近、過現(xiàn)代化生活、具升值潛力） 也有相當?shù)纳套⌒枨罂蛻? ? 定向商業(yè)網(wǎng)點： 配合公寓未來生活的娛 樂性、服務(wù)性經(jīng)營 ，應(yīng)相應(yīng)禁止大件商品修理業(yè)、裝修業(yè)及建筑材料、印刷業(yè)的經(jīng)營。 項目優(yōu)勢資源整合 ? 充分利用片區(qū)的 商業(yè)氛圍資源 ， 打造都市人文社區(qū)形象。 ? 樹立一個獨具特色的都市經(jīng)典家園形象 物業(yè)總體規(guī)劃 ? 建筑風格： 現(xiàn)代主義風格， 要求線條簡潔流暢，色彩典雅持久， 凸顯現(xiàn)代的、簡約的都市之風 。 ? 圍合式布局，使客戶盡享區(qū)內(nèi)之靜謐、安適、令住戶真正能夠感受到闊中取靜的居家氛圍。 ? 小區(qū)內(nèi)地上不設(shè)停車位，所有住戶車輛及來往車輛全部停入地下停車場，將地面園區(qū)內(nèi)道路及園林、綠化廣場留給住戶休閑娛樂，令住戶更能享受清凈，品味都市中的田園生活。 ? 園內(nèi)中庭廣場實現(xiàn)最大價值的綠化，精心設(shè)計的人造景觀、瀑布噴泉、小橋流水、兒童游樂設(shè)施及成人文體設(shè)施。合理分布，為住戶營造快樂健康的生活。 ? 室外統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計遮蔽式空調(diào)機位，預設(shè)空調(diào)凝水管，以保證宇外墻的整體協(xié)調(diào)美觀，避免空調(diào)機冷水浸蝕墻體，使物業(yè)保值、升值。 ? 統(tǒng)一設(shè)置遠程水、電、煤氣自動抄 表系統(tǒng)，方便工作人員讀表，可避免入室查表對住戶滋擾及不便。 ? 贈送可視對講門禁系統(tǒng)： 終端直連小區(qū)入口保安值班室和住戶家中及樓下單元，盡最大可能防患于未然。 ? 樓宇內(nèi)外公共裝修選材上乘，質(zhì)地考究，體現(xiàn)檔次與價值，提升物業(yè)素質(zhì)，展示實力與品牌。 戶型規(guī)劃及設(shè)計 戶型設(shè)計應(yīng)體現(xiàn)人性化、功能化、時尚化。按本項目的目標客戶定位，面積在 40～ 120Μ 2 之間，主力戶型以 70～ 110Μ 2的二室兩廳和三室兩廳為主。實現(xiàn)動靜分區(qū)、干濕分區(qū)，力求使廳的布局更豐富和活潑，平層設(shè)計為主，輔之以全越式；客廳朝南帶落地門陽臺，餐廳帶 操作陽臺。窗設(shè)計能落地的并盡量轉(zhuǎn)角，將窗外美景引入室內(nèi)，令居者視野開闊，心胸暢然。 （ 1）戶型面積及配比 ? 完全產(chǎn)權(quán)公寓（ 26 層點式高層） 建議戶型面積為 20～ 60 平方米 其中： 20～ 30 平方米 25% 30～ 40 平方米 35% 40～ 50 平方米 25% 50～ 60 平方米 15% ? 精品小戶型住宅（兩座板式住宅） 建議戶型面積為 70～ 120 平方米 其中： 70～ 80 平方米二室一廳一衛(wèi) 30% 80～ 90 平方米小二室二廳一衛(wèi) 30% 90～ 100 平方米標準二室二廳一衛(wèi) 10% 100～ 110 平方米小三室二廳一衛(wèi) 20% 110～ 120 平方米標準三室二廳二衛(wèi) 10% 板式住宅戶型配比 二室戶型 70% 三室戶型 30% （ 2）整個項目的不同產(chǎn)品份額 完全產(chǎn)權(quán)公寓 30% 精品小戶型住宅 70% （ 3）戶型設(shè)計要點 根據(jù)小面積戶型的特點及使用功能，建議其設(shè)計應(yīng)注意： ? 可考慮造當縮減客廳面寬，也許可以控制在 米之內(nèi)； ? 盡量縮小走道的面積，避免不 必要的浪費； ? 把窗設(shè)計成飄窗，充分占用外部空間； ? 適當提高層高，建議達到 3 米； ? 室內(nèi)多使用玻璃，制造通透效果； 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù) 特殊的人群，特殊的生活方式與特殊的居住空間，決定了完全產(chǎn)權(quán)公寓必須配備完善的個性服務(wù)設(shè)施。建議應(yīng)解決的個性配套服務(wù)： ★ 配備專業(yè)化系統(tǒng)化科學化的物業(yè)管理公司 ★ 相當數(shù)量的車位或地下停車場 ★ 服務(wù)部門相對合理的收費標準 ★ 智能化居家及辦公的基本配套 （高速寬帶網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視等） ★ 先進、管理完善的共享空間 （商務(wù)中心、健身中心、俱樂部、分時辦公區(qū)、 多部高 速電梯等） ★ 各種服務(wù)配套設(shè)施 （中西餐廳、快餐廳、咖啡酒吧、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、洗衣房、醫(yī)療室等） ★ 專有的各種個性化服務(wù) （ 24 小時送餐、上門洗衣服務(wù)、家庭清潔、的士服務(wù)、房屋代租、 24 小時循環(huán)生活熱水等） 本案的網(wǎng)點設(shè)計 網(wǎng)點規(guī)劃建議的出發(fā) 變動幅度 10% 5% 0 +5% +10% 銷售單價 % % % % % 建安工程費 % % % % % %%%%10%5%05%10%變動幅度銷售單價建安工程費 從以上分析結(jié)果可以看出，售價相對建筑安裝工程費的敏感程度大，但財務(wù)內(nèi)部收益率均大于基準收益率。