【正文】 增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大 （二） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長 （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長 （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長 （五） 市場體系進(jìn)一步完善，消費品市場成交額有所增長 （六） 居民消費價格指數(shù)持平，市場物價水平有升有降 （七） 人口 （八） 居民收入 和儲蓄 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 二、房地產(chǎn)市場分析 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （二）房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 項目分析篇 一、項目概況 二、項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、項目片區(qū)市場分析 （一）項目片區(qū)環(huán)境分析 （二）項目周邊客戶層分析 （三）周邊居住狀況分析 （四）競爭樓盤分析 （五）項目周邊商業(yè)市場分析 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項目定位 功能定位 目標(biāo)客戶群定位 項目優(yōu)勢資源整合 物業(yè)總體規(guī)劃 戶型規(guī)劃及設(shè)計 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個性配套服務(wù) 本案的網(wǎng)點設(shè)計 五、項目 SWOT 分析 （一）項目的優(yōu)勢分析 （二）項目的劣勢分析 （三）項目的機會點分析 （四）項目的威脅點分析 經(jīng)濟(jì)分析篇 一、項目建設(shè)總投資分析 （一）開發(fā)成本 （二）開發(fā)費用 （三）投資成本費用估算匯總 二、項目開發(fā)建設(shè)實施計劃 三、項目資金回收計劃 四、項目銷售收入及利潤的測算 五、現(xiàn)金流量分析 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 宏觀分析篇 一、沈陽市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 （一） 國民經(jīng)濟(jì)保持適度增長，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步 擴 大 ? 2020年 ? 實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 %。 綜上所述，項目的市場風(fēng)險不大。 X 縣地處農(nóng)業(yè)部確定的中國柑桔生產(chǎn)優(yōu)勢區(qū)域：湘南 — 桂北— 贛南區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，晝夜溫差大，無霜期長，適宜種植柑桔的山坡地面積達(dá) 30萬畝，具有規(guī)?；l(fā)展柑桔產(chǎn)業(yè)的土地資源條件。本項目建設(shè)的主要目的是為廣大農(nóng)民 提供優(yōu)質(zhì)種苗發(fā)展臍橙生產(chǎn)，項目稍有贏利，能維持項目滾動發(fā)展即可，項目風(fēng)險不大。 ⑵盈利能力分析 根據(jù)課題現(xiàn)金流量 表（全部投資）得出以下財務(wù)評價指標(biāo)。 ●收入估算： 產(chǎn)品銷售 (營業(yè) )收入以每株 ，達(dá)產(chǎn)年利潤 17萬元。以后每項新的工作都由基地的科技干部負(fù)責(zé)指導(dǎo)。工作人員配備相應(yīng)的勞動保護(hù)用具，如口罩、膠手套、護(hù)目鏡、防護(hù)衣等 。 （ 4）化肥污染的防治對策。 實施進(jìn)度 2020年 9月至 2020年 12月 項目資金籌措，制定試驗方案 2020年 1月至 2020年 4月 水電安裝調(diào)試等建設(shè)，完成煉苗溫室大棚建設(shè)及砧木苗培育 2020 年 4 月至 2020 年 9 月 無病毒柑桔良種苗木 生產(chǎn)經(jīng)營 十一、環(huán)境保護(hù)、安全消防及勞動安全 基地在施工期間遵循的原則： （ 1）基地在施工期間遵循的原則： A、基地生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施與主要建筑同時設(shè)計，同時施工，同時啟用； B、基地各功能區(qū)應(yīng)體現(xiàn)各自特色，具有一定規(guī)模，自成體系，并以節(jié)約土地面積，充分利用空間來形成主體生產(chǎn)，體現(xiàn)精致農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)特色，以及落實嚴(yán)格的防 疫隔離區(qū)帶； C、基地施工時，一定要注意水土保持，盡量減少水土流失； （ 2）水質(zhì)保護(hù)措施。 九、投資估算和資金籌措 項目投資估算： 項目總投資額： 130萬元。 七、項目建設(shè)目標(biāo) 無病毒柑桔苗木繁育基地建成后，年產(chǎn)柑桔脫毒苗 80萬株，將承擔(dān)起廣西、湖南、廣東及桂北周邊地區(qū)部分柑桔脫毒苗生產(chǎn)任務(wù)，為這些地區(qū)提供無病毒柑桔苗和脫毒的母本樹或枝條，供育苗單位使用，所提供脫毒母本樹或脫毒枝條所覆蓋的柑桔無毒苗木生產(chǎn)能力要達(dá)到 150 萬株左右 /年，遠(yuǎn)期目標(biāo)是通過政府的監(jiān)督，規(guī)范管理，直接或間接來自脫毒苗生產(chǎn)基地的苗木，覆蓋率要爭取達(dá)到 35%以上。 簡易網(wǎng)室 長度為 3045米，寬 15米。 六、生產(chǎn)技術(shù)方案 建立無病毒 母本園（ 采穗圃 ） 由廣西柑桔研 究所提供無病毒茂谷柑等苗木建立采穗圃，提供項目所需接穗。 項目區(qū)已開通程控電話和無線尋呼及移動電話，距離桂江 10公里，桂梧高速公路 40公里，交通、通訊非常便利。 項目區(qū)自然條件優(yōu)越。單位現(xiàn)有職工 12人，其中中級職稱 2人，初級職稱 10人，單位內(nèi)設(shè)辦公室、技 術(shù)推廣股、沙田柚研究所等三個股室和 技術(shù)服務(wù)部。同時還提出?爭取用 35年時間，打造全國柑桔第一大省?。 80年代以來，桂北、湘南等地的柑桔，由于黃龍病、 裂皮病等病害和品質(zhì)差的雙重影響，近年來栽培面積大幅度下降，較為完好的柑桔果園所剩無幾，優(yōu)良品種的柑桔園更是少之又少。我國是世界柑桔生產(chǎn)大 國，柑桔種植面積 2020多萬畝，居世界第一，產(chǎn)量僅次于巴西、美國，位居第三。目前市場種苗生產(chǎn)經(jīng)營渠道多，有些不具備生產(chǎn)、銷售條件的單位和個人在大量生產(chǎn)和銷售苗木，亂引濫繁現(xiàn)象仍然存在，導(dǎo)致假、劣、病苗流入市場，進(jìn)入果園，部分種苗未經(jīng)檢疫直接從外地調(diào)進(jìn)，嚴(yán)重威 脅著柑桔產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。無病毒栽培是當(dāng)今世界果樹生產(chǎn)發(fā)展的方向，研究結(jié)果顯示：無病毒果樹一般增產(chǎn) 20%以上，優(yōu)質(zhì)果率增加 30～ 60%。廣東、廣西、福建等省受到以柑桔 黃龍?。?SYSV）、裂皮病（ CEV）、衰退?。?CTV）等 病毒病的嚴(yán)重為害。 柑桔 產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)不少影響 柑桔 產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問題。 從國外環(huán)境看，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，我國加入世貿(mào)組織、中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立及其?早期收獲?的正式實施，中國 — 東盟博覽會在南寧召開，為我區(qū)農(nóng)業(yè)對外開放帶來了前所末有的發(fā)展機遇，也面臨著十分激烈的市場競爭。年氣溫 ℃，≥ 10176。 項目投資：項目總投資 130萬元，其中固定資產(chǎn)投資 94萬元，流動資金 36萬元。 基地建成后 ，年產(chǎn)無病毒 柑桔 良種 苗 木 80 萬株 ，為本縣周邊地區(qū)提供脫毒母本樹或脫毒枝條所覆蓋的無毒苗木生產(chǎn)能力要達(dá)到 150 萬株左右 /年。 二、項目建設(shè)的必要性和可行性 X 縣 屬桂東北 丘陵山區(qū)，地處華中、華南氣候的過度帶，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于桂江河流和庫區(qū)水體的特殊作用，境內(nèi)終年氣候溫和，光照充足，雨水充沛。 在品種上，沙田柚是我縣的主栽品種，在市場復(fù)蘇、價格回升后，管理得到加強，產(chǎn)量逐年提高，占水果總產(chǎn)的 50℅ ；砂糖橘（貢柑）在我縣最具有活力，是目前我縣群眾最樂 意接受的水果品種；臍橙作為賀州市的主導(dǎo)名牌水果，在市場上價格比較穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)豐產(chǎn)栽培技術(shù)成熟，是農(nóng)戶發(fā)展水果的首選品種。根據(jù) 柑桔生產(chǎn)在賀州市及 X縣表現(xiàn)出的生產(chǎn)優(yōu)勢和市場競爭優(yōu)勢， 發(fā)展 柑桔生產(chǎn)無疑是發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)民增收的有效途徑之一。特別是柑桔黃龍病是我國南部柑桔產(chǎn)區(qū)的毀滅性病害，在廣東、廣西、福建等重要柑桔產(chǎn)區(qū)造成極為嚴(yán)重的損失。 建立無病毒母本園、采穗圃、育苗基地等，規(guī)?；a(chǎn)無病毒苗木，用于果樹無病毒栽培 ， 是減少病毒病的為害有效途 徑 。就 X 縣柑桔發(fā)展而言， 種苗生產(chǎn)、管理有待規(guī)范。 三、市場供求分析及預(yù)測 從世界 農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場和我國生產(chǎn)情況看，柑桔為世界第一大果樹，年貿(mào)易金額達(dá) 65億美元，僅次于小麥和玉米，為世界第三大國際貿(mào)易農(nóng)產(chǎn)品。特別是在我國與東盟各國逐步消減關(guān)稅后，因氣候等自然條件限制，東盟各國極少種植柑桔，我國與東盟地域 相鄰，習(xí)俗相近，人緣相親，在出口貿(mào)易上與世界其他地方相比占據(jù)優(yōu)勢，因而柑桔在東盟市場具有極強的競爭力。 2020 年 2 月，自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳張明沛在全區(qū)實施?優(yōu)果工程?工作會議上提出：?廣西水果生產(chǎn)要以良種良法為‘武器’，重點打造香蕉和柑桔產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)社會主 義新農(nóng)村建設(shè)?。 四、項目承擔(dān)單位的基本情況 X 縣水果生產(chǎn)辦公室是 某 縣人民政府直屬管理的事業(yè)單位，其職能是負(fù)責(zé)水果生產(chǎn)規(guī)劃、督導(dǎo)和推廣先進(jìn)適用的新品種、栽培技術(shù)。 五、項目地點選擇分析 無病毒柑桔苗木繁育基地建設(shè)地址： 某 縣走馬鄉(xiāng)福行村，總占地面積 100 畝，道路、水利等設(shè)施完善。 交通便利。而且周邊縣市新種柑桔和改造黃龍病果園也需要大量苗木。 根據(jù)廣西柑桔研究所培育無病毒苗木的成功案例 ，采用簡易網(wǎng)室建立無病毒苗圃，即保證育苗質(zhì)量，又節(jié)約成本，便于管理。 苗 木培育計劃用三年時間，第三年春出圃，生產(chǎn)的程序是：播砧 木 種子→移植→嫁接→出圃。（ 2）新建 柑桔無病毒苗木基地基礎(chǔ)設(shè)施 1800平方米，包括簡易網(wǎng)棚、溫室等，引種 無病毒 柑桔 良種母本樹 2020株 。 十、建設(shè)期限和實施的進(jìn)度安排 項目實施期限 2年，即 2020 年 9 月至 2020年 9月。一是嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)藥的安全使用準(zhǔn)則；二是貫徹綜合防治的方針，控制用藥量，減少使用次數(shù)。 勞動安全： 本項目對勞動者的安全與健康十分重視 ,一切工作 (包括建筑施工、實驗室和戶外工作 )都嚴(yán)格按照國家有關(guān) 勞動保護(hù)法規(guī)進(jìn)行。 （ 二）、人員培訓(xùn) 勞動工人崗位培訓(xùn)：勞動定員后，為提高崗位人員的生產(chǎn)技能，由基地的科技干部或聘請生產(chǎn)實踐經(jīng)驗豐富的科技人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。 十三、效益分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 ●生產(chǎn)成本 項目達(dá)產(chǎn)后年總成本費用為 萬元。本項目投資利潤率為 %。 風(fēng)險分析 （ 1）不確定性分析： 盈虧平衡分析計算 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點： CF BEP= ————— 100% S－ CV－ T 年平均固定成本 = ———————— ———————————————— 100% 年 平均銷售收入－年平均可變成本－年平均銷售稅金 = 57% 由盈虧平衡分析可知，當(dāng)項目生產(chǎn)能力利用率低于 57%時，才會虧損，超過時則盈利。根據(jù)國家計劃發(fā)展委員會的預(yù)測，到 2030年我國人均柑桔年消費預(yù)計將達(dá)到 16公斤，這意味著我國 16 億人口的國內(nèi)柑桔產(chǎn)品 總消費量達(dá)到 2565萬噸，這是我國目前柑桔產(chǎn)量的 ，因此，柑桔 生產(chǎn)發(fā)展和市場容量的潛力十分巨大。 此外， 80年代以來，桂北、湘南等地 由于黃龍病、裂皮病等病 毒病危害，大面積柑桔 果園需要更新種植，會進(jìn)一步促進(jìn)無病毒柑桔苗木的銷售。 社會效益分析