【正文】 增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步增大 （二） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng) （三） 建筑業(yè)生產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng) （四） 全市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng) （五） 市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善，消費(fèi)品市場(chǎng)成交額有所增長(zhǎng) （六） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)持平，市場(chǎng)物價(jià)水平有升有降 （七） 人口 （八） 居民收入 和儲(chǔ)蓄 （九） 城鎮(zhèn)居民居住條件繼續(xù)改善 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 項(xiàng)目分析篇 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)分析 （一）項(xiàng)目片區(qū)環(huán)境分析 （二）項(xiàng)目周邊客戶層分析 （三）周邊居住狀況分析 （四）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 （五）項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)分析 四、物業(yè)發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目定位 功能定位 目標(biāo)客戶群定位 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源整合 物業(yè)總體規(guī)劃 戶型規(guī)劃及設(shè)計(jì) 完全產(chǎn)權(quán)公寓所應(yīng)解決的個(gè)性配套服務(wù) 本案的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)計(jì) 五、項(xiàng)目 SWOT 分析 （一）項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 （二）項(xiàng)目的劣勢(shì)分析 （三）項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 （四）項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析 經(jīng)濟(jì)分析篇 一、項(xiàng)目建設(shè)總投資分析 （一）開發(fā)成本 （二）開發(fā)費(fèi)用 （三）投資成本費(fèi)用估算匯總 二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 三、項(xiàng)目資金回收計(jì)劃 四、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)的測(cè)算 五、現(xiàn)金流量分析 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 （二）敏感性分析 宏觀分析篇 一、沈陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 （一） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持適度增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)一步 擴(kuò) 大 ? 2020年 ? 實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 綜上所述，項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不大。 X 縣地處農(nóng)業(yè)部確定的中國(guó)柑桔生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)區(qū)域：湘南 — 桂北— 贛南區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，光照充足，晝夜溫差大，無(wú)霜期長(zhǎng)，適宜種植柑桔的山坡地面積達(dá) 30萬(wàn)畝，具有規(guī)模化發(fā)展柑桔產(chǎn)業(yè)的土地資源條件。本項(xiàng)目建設(shè)的主要目的是為廣大農(nóng)民 提供優(yōu)質(zhì)種苗發(fā)展臍橙生產(chǎn)，項(xiàng)目稍有贏利，能維持項(xiàng)目滾動(dòng)發(fā)展即可，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大。 ⑵盈利能力分析 根據(jù)課題現(xiàn)金流量 表（全部投資）得出以下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。 ●收入估算： 產(chǎn)品銷售 (營(yíng)業(yè) )收入以每株 ，達(dá)產(chǎn)年利潤(rùn) 17萬(wàn)元。以后每項(xiàng)新的工作都由基地的科技干部負(fù)責(zé)指導(dǎo)。工作人員配備相應(yīng)的勞動(dòng)保護(hù)用具，如口罩、膠手套、護(hù)目鏡、防護(hù)衣等 。 （ 4）化肥污染的防治對(duì)策。 實(shí)施進(jìn)度 2020年 9月至 2020年 12月 項(xiàng)目資金籌措，制定試驗(yàn)方案 2020年 1月至 2020年 4月 水電安裝調(diào)試等建設(shè)，完成煉苗溫室大棚建設(shè)及砧木苗培育 2020 年 4 月至 2020 年 9 月 無(wú)病毒柑桔良種苗木 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 十一、環(huán)境保護(hù)、安全消防及勞動(dòng)安全 基地在施工期間遵循的原則： （ 1）基地在施工期間遵循的原則： A、基地生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施與主要建筑同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)啟用； B、基地各功能區(qū)應(yīng)體現(xiàn)各自特色，具有一定規(guī)模，自成體系，并以節(jié)約土地面積，充分利用空間來(lái)形成主體生產(chǎn)，體現(xiàn)精致農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)特色，以及落實(shí)嚴(yán)格的防 疫隔離區(qū)帶； C、基地施工時(shí)，一定要注意水土保持，盡量減少水土流失； （ 2）水質(zhì)保護(hù)措施。 九、投資估算和資金籌措 項(xiàng)目投資估算： 項(xiàng)目總投資額： 130萬(wàn)元。 七、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 無(wú)病毒柑桔苗木繁育基地建成后，年產(chǎn)柑桔脫毒苗 80萬(wàn)株，將承擔(dān)起廣西、湖南、廣東及桂北周邊地區(qū)部分柑桔脫毒苗生產(chǎn)任務(wù)，為這些地區(qū)提供無(wú)病毒柑桔苗和脫毒的母本樹或枝條，供育苗單位使用，所提供脫毒母本樹或脫毒枝條所覆蓋的柑桔無(wú)毒苗木生產(chǎn)能力要達(dá)到 150 萬(wàn)株左右 /年，遠(yuǎn)期目標(biāo)是通過(guò)政府的監(jiān)督，規(guī)范管理，直接或間接來(lái)自脫毒苗生產(chǎn)基地的苗木，覆蓋率要爭(zhēng)取達(dá)到 35%以上。 簡(jiǎn)易網(wǎng)室 長(zhǎng)度為 3045米，寬 15米。 六、生產(chǎn)技術(shù)方案 建立無(wú)病毒 母本園（ 采穗圃 ） 由廣西柑桔研 究所提供無(wú)病毒茂谷柑等苗木建立采穗圃，提供項(xiàng)目所需接穗。 項(xiàng)目區(qū)已開通程控電話和無(wú)線尋呼及移動(dòng)電話，距離桂江 10公里，桂梧高速公路 40公里，交通、通訊非常便利。 項(xiàng)目區(qū)自然條件優(yōu)越。單位現(xiàn)有職工 12人，其中中級(jí)職稱 2人，初級(jí)職稱 10人，單位內(nèi)設(shè)辦公室、技 術(shù)推廣股、沙田柚研究所等三個(gè)股室和 技術(shù)服務(wù)部。同時(shí)還提出?爭(zhēng)取用 35年時(shí)間，打造全國(guó)柑桔第一大省?。 80年代以來(lái)，桂北、湘南等地的柑桔，由于黃龍病、 裂皮病等病害和品質(zhì)差的雙重影響，近年來(lái)栽培面積大幅度下降，較為完好的柑桔果園所剩無(wú)幾，優(yōu)良品種的柑桔園更是少之又少。我國(guó)是世界柑桔生產(chǎn)大 國(guó)，柑桔種植面積 2020多萬(wàn)畝，居世界第一，產(chǎn)量?jī)H次于巴西、美國(guó)，位居第三。目前市場(chǎng)種苗生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)渠道多，有些不具備生產(chǎn)、銷售條件的單位和個(gè)人在大量生產(chǎn)和銷售苗木，亂引濫繁現(xiàn)象仍然存在，導(dǎo)致假、劣、病苗流入市場(chǎng)，進(jìn)入果園，部分種苗未經(jīng)檢疫直接從外地調(diào)進(jìn)，嚴(yán)重威 脅著柑桔產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。無(wú)病毒栽培是當(dāng)今世界果樹生產(chǎn)發(fā)展的方向，研究結(jié)果顯示：無(wú)病毒果樹一般增產(chǎn) 20%以上，優(yōu)質(zhì)果率增加 30～ 60%。廣東、廣西、福建等省受到以柑桔 黃龍?。?SYSV）、裂皮?。?CEV）、衰退?。?CTV）等 病毒病的嚴(yán)重為害。 柑桔 產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，出現(xiàn)不少影響 柑桔 產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的問(wèn)題。 從國(guó)外環(huán)境看，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，我國(guó)加入世貿(mào)組織、中國(guó) — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立及其?早期收獲?的正式實(shí)施，中國(guó) — 東盟博覽會(huì)在南寧召開，為我區(qū)農(nóng)業(yè)對(duì)外開放帶來(lái)了前所末有的發(fā)展機(jī)遇，也面臨著十分激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。年氣溫 ℃，≥ 10176。 項(xiàng)目投資：項(xiàng)目總投資 130萬(wàn)元，其中固定資產(chǎn)投資 94萬(wàn)元，流動(dòng)資金 36萬(wàn)元。 基地建成后 ，年產(chǎn)無(wú)病毒 柑桔 良種 苗 木 80 萬(wàn)株 ，為本縣周邊地區(qū)提供脫毒母本樹或脫毒枝條所覆蓋的無(wú)毒苗木生產(chǎn)能力要達(dá)到 150 萬(wàn)株左右 /年。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 X 縣 屬桂東北 丘陵山區(qū)，地處華中、華南氣候的過(guò)度帶，屬亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于桂江河流和庫(kù)區(qū)水體的特殊作用，境內(nèi)終年氣候溫和，光照充足，雨水充沛。 在品種上，沙田柚是我縣的主栽品種，在市場(chǎng)復(fù)蘇、價(jià)格回升后，管理得到加強(qiáng)，產(chǎn)量逐年提高，占水果總產(chǎn)的 50℅ ；砂糖橘（貢柑）在我縣最具有活力，是目前我縣群眾最樂 意接受的水果品種；臍橙作為賀州市的主導(dǎo)名牌水果，在市場(chǎng)上價(jià)格比較穩(wěn)定，優(yōu)質(zhì)豐產(chǎn)栽培技術(shù)成熟，是農(nóng)戶發(fā)展水果的首選品種。根據(jù) 柑桔生產(chǎn)在賀州市及 X縣表現(xiàn)出的生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 發(fā)展 柑桔生產(chǎn)無(wú)疑是發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)民增收的有效途徑之一。特別是柑桔黃龍病是我國(guó)南部柑桔產(chǎn)區(qū)的毀滅性病害，在廣東、廣西、福建等重要柑桔產(chǎn)區(qū)造成極為嚴(yán)重的損失。 建立無(wú)病毒母本園、采穗圃、育苗基地等，規(guī)?；a(chǎn)無(wú)病毒苗木，用于果樹無(wú)病毒栽培 ， 是減少病毒病的為害有效途 徑 。就 X 縣柑桔發(fā)展而言， 種苗生產(chǎn)、管理有待規(guī)范。 三、市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 從世界 農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)和我國(guó)生產(chǎn)情況看，柑桔為世界第一大果樹，年貿(mào)易金額達(dá) 65億美元，僅次于小麥和玉米，為世界第三大國(guó)際貿(mào)易農(nóng)產(chǎn)品。特別是在我國(guó)與東盟各國(guó)逐步消減關(guān)稅后，因氣候等自然條件限制，東盟各國(guó)極少種植柑桔，我國(guó)與東盟地域 相鄰，習(xí)俗相近，人緣相親，在出口貿(mào)易上與世界其他地方相比占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因而柑桔在東盟市場(chǎng)具有極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 2020 年 2 月，自治區(qū)農(nóng)業(yè)廳張明沛在全區(qū)實(shí)施?優(yōu)果工程?工作會(huì)議上提出：?廣西水果生產(chǎn)要以良種良法為‘武器’，重點(diǎn)打造香蕉和柑桔產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)社會(huì)主 義新農(nóng)村建設(shè)?。 四、項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 X 縣水果生產(chǎn)辦公室是 某 縣人民政府直屬管理的事業(yè)單位，其職能是負(fù)責(zé)水果生產(chǎn)規(guī)劃、督導(dǎo)和推廣先進(jìn)適用的新品種、栽培技術(shù)。 五、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 無(wú)病毒柑桔苗木繁育基地建設(shè)地址： 某 縣走馬鄉(xiāng)福行村，總占地面積 100 畝，道路、水利等設(shè)施完善。 交通便利。而且周邊縣市新種柑桔和改造黃龍病果園也需要大量苗木。 根據(jù)廣西柑桔研究所培育無(wú)病毒苗木的成功案例 ，采用簡(jiǎn)易網(wǎng)室建立無(wú)病毒苗圃，即保證育苗質(zhì)量，又節(jié)約成本，便于管理。 苗 木培育計(jì)劃用三年時(shí)間，第三年春出圃，生產(chǎn)的程序是：播砧 木 種子→移植→嫁接→出圃。（ 2）新建 柑桔無(wú)病毒苗木基地基礎(chǔ)設(shè)施 1800平方米，包括簡(jiǎn)易網(wǎng)棚、溫室等，引種 無(wú)病毒 柑桔 良種母本樹 2020株 。 十、建設(shè)期限和實(shí)施的進(jìn)度安排 項(xiàng)目實(shí)施期限 2年，即 2020 年 9 月至 2020年 9月。一是嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)藥的安全使用準(zhǔn)則；二是貫徹綜合防治的方針，控制用藥量，減少使用次數(shù)。 勞動(dòng)安全： 本項(xiàng)目對(duì)勞動(dòng)者的安全與健康十分重視 ,一切工作 (包括建筑施工、實(shí)驗(yàn)室和戶外工作 )都嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān) 勞動(dòng)保護(hù)法規(guī)進(jìn)行。 （ 二）、人員培訓(xùn) 勞動(dòng)工人崗位培訓(xùn)：勞動(dòng)定員后，為提高崗位人員的生產(chǎn)技能，由基地的科技干部或聘請(qǐng)生產(chǎn)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的科技人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)。 十三、效益分析 生產(chǎn)成本和銷售收入估算 ●生產(chǎn)成本 項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元。本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %。 風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）不確定性分析： 盈虧平衡分析計(jì)算 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)： CF BEP= ————— 100% S－ CV－ T 年平均固定成本 = ———————— ———————————————— 100% 年 平均銷售收入－年平均可變成本－年平均銷售稅金 = 57% 由盈虧平衡分析可知，當(dāng)項(xiàng)目生產(chǎn)能力利用率低于 57%時(shí)，才會(huì)虧損，超過(guò)時(shí)則盈利。根據(jù)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)的預(yù)測(cè)，到 2030年我國(guó)人均柑桔年消費(fèi)預(yù)計(jì)將達(dá)到 16公斤，這意味著我國(guó) 16 億人口的國(guó)內(nèi)柑桔產(chǎn)品 總消費(fèi)量達(dá)到 2565萬(wàn)噸，這是我國(guó)目前柑桔產(chǎn)量的 ，因此，柑桔 生產(chǎn)發(fā)展和市場(chǎng)容量的潛力十分巨大。 此外， 80年代以來(lái)，桂北、湘南等地 由于黃龍病、裂皮病等病 毒病危害，大面積柑桔 果園需要更新種植，會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)無(wú)病毒柑桔苗木的銷售。 社會(huì)效益分析