【導(dǎo)讀】工作組多次召開內(nèi)部專題會議，并與包括會計師、律。月完成了《中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告》。產(chǎn)出的結(jié)果；項目的風(fēng)險、關(guān)鍵成功要素和相關(guān)建議。2020年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)。業(yè)提供了難得的戰(zhàn)略機(jī)遇。投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改。對較高的良性市場競爭態(tài)勢。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間巨大、需求十。分強勁，但發(fā)展極不成熟。期，布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有重大的戰(zhàn)略意義。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與公司主業(yè)良性互動、充分共享品牌、資。同參與奠定堅實的基礎(chǔ)。避免行業(yè)無序競爭。打包上市，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實現(xiàn)退出。要來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入。以廊坊項目作為養(yǎng)老基地樣本。收回期為,稅后凈現(xiàn)值達(dá)到。因此，項目運作過程中，必須謹(jǐn)慎操作，科學(xué)管理，充分。確產(chǎn)品定位、精細(xì)項目選址、高度專業(yè)管理”等關(guān)鍵成功要素。雖有一定的風(fēng)險，但仍是可控范圍。建議公司及時把握市場機(jī)

　　

【正文】 準(zhǔn)化運作產(chǎn)生了不利的影響。 在政府補貼方面，發(fā)達(dá)國家由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍帶有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活的最低生活 費用由政府或社會慈善機(jī)構(gòu)支付。比如，在澳大利亞，政府補貼的收入占到整個養(yǎng)老社區(qū)收入的 40%70%。而我國政府對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)的支持力度較小，除了每月每床位 50元的補貼外，沒有直接對入住老人進(jìn)行資助，僅提供營業(yè)稅減免等優(yōu)惠措施。 通過對國內(nèi)外養(yǎng)老市場的綜合比較，針對我國養(yǎng)老市場存在的不足，我國未來養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展，必須加強政府的監(jiān)管和政策扶持， 28 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 積極引進(jìn)社會機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老市場，走產(chǎn)品高端化、管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，著力發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng) 老機(jī)構(gòu)。 29 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 第三章 總體規(guī)劃 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標(biāo)市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設(shè)計上 ，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個相對獨立的功能區(qū)； 在配套服務(wù)上 ，根據(jù)老年人不同需求特點和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和 品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的中國人壽的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⑦B鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 一、市場定位與經(jīng)營理念 （一）市場定位 發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明，商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)的主要定位基本均是針對中高端客戶，以 Del Webb 旗下的 Sun City 和 Sun City West 養(yǎng)老社區(qū)為例，其在美國 20 多個州開發(fā)的 50 多個老年人社區(qū)中，其客戶的人均收入均高于美國平均水平。 從國內(nèi)養(yǎng)老市場狀況 來看，隨著我國居民收入水平的不斷提高，客觀上已經(jīng)形成了數(shù)量龐大的中產(chǎn)階級和富裕群體。這部分人群消費意愿高、消費能力強、受教育程度高、觀念更為開放，在考慮養(yǎng)老安排時更容易接受環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施完備、服務(wù)周到的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會的和諧與穩(wěn)定，針對這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財富空間。 因此，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中高端養(yǎng)老市場，目標(biāo)客戶鎖定為中高收入人群， 其整體上處于社會中上層，具有較高的社會地位，收入較為寬裕，有較為豐實的家底以及穩(wěn)定的養(yǎng)老金和其他收入來源。 30 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 （二）經(jīng)營理念 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目以“關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會、共建和諧、管理科學(xué)”為理念，著力打造一個充滿人文關(guān)懷、尊重生命價值、服務(wù)社會和諧、環(huán)境自然優(yōu)美、生態(tài)平衡持續(xù)、功能服務(wù)完備、管理專業(yè)科學(xué)的 老年幸福 家 園 ，使老年人真正實現(xiàn)“老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用”。 “關(guān)愛老人“： 老年人作為一個特殊的社會群體，一個相對弱勢且迅速擴(kuò)大的群體，在社會生活中的位置會越來越突出。關(guān)愛老年人， 提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是中國人壽堅持以人為本、履行社會責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實體現(xiàn)，對于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、 構(gòu)建社會主義和諧社會具有十分重要 的 意義。 “奉獻(xiàn)社會“：奉獻(xiàn)社會既體現(xiàn)為中國人壽對社會和老年人的奉獻(xiàn)，也體現(xiàn)為老年人對社會的奉獻(xiàn)。 老年人 是我國小康 社會的建設(shè)者， 也 是 小康 社會的共享者。 中國人壽針對老年人的特點，提供功能完善的養(yǎng)老產(chǎn)品和多層次、全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套服務(wù)，是對老年人生命的尊重與關(guān)愛，也是對社會的奉獻(xiàn)與回饋 。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺，使老年人有機(jī)會發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻(xiàn)、參與社會發(fā)展。 “ 共建和諧“： 老年人是中華 民族優(yōu)秀 文化的堅定守護(hù)者和傳播者，也是維護(hù)社會和諧的重要力量 。 養(yǎng)老服務(wù) 工作是構(gòu)建社會主義和諧社會的重要內(nèi) 容，也 是一個社會是否和諧的重要標(biāo)志。 中國人壽將通過合理規(guī)劃和功能設(shè)計，打造出一個人與人、人與自然、人與社會自然和諧的養(yǎng)老社區(qū)。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺多樣，活動豐富，老人可發(fā)揮余熱，實現(xiàn)人生價值。中國人壽養(yǎng)老社區(qū)將向社會 和公眾展現(xiàn)出一幅幅“最美不過夕陽紅，溫馨又從容“的動人畫面。 “管理科學(xué)“：中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目將引入和貫徹最先進(jìn)服務(wù)理念， 整合各個領(lǐng)域中的優(yōu)秀團(tuán)隊， 把中國人壽的資源優(yōu)勢同專業(yè)機(jī)構(gòu)的人才 優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢和經(jīng)驗進(jìn)行有效結(jié)合，從而對養(yǎng)老養(yǎng)生項目進(jìn)行全方位、 專業(yè)化 、科學(xué)化的 管理。 從而為老年人提供高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù)內(nèi)容，豐富周到的服務(wù)種類，完善齊全的服務(wù) 31 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 設(shè)施，使老年人產(chǎn)生家的歸屬感。 二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 （一）區(qū)域規(guī)劃 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目的目標(biāo)市場為中高端市場，目標(biāo)客戶為中高收入人群。有數(shù)據(jù)表明，我國的富裕 人群主要集中在長三角，珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中， 30％生活在北京、上海、廣州和深圳這四個大都市中，居住在最富裕的 10個城市中的富裕消費者占全國總數(shù)的 50％。這些群體在考慮養(yǎng)老安排的標(biāo)準(zhǔn)較高，更能接受在氣候宜人、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)平衡、地理優(yōu)越的地區(qū)建設(shè)的高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。因此，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目在區(qū)規(guī)劃方面要綜合考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，同時 要有一定的代表性。 按照上述標(biāo)準(zhǔn)，在中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣 候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強的合適地塊，建立 6個具有標(biāo)桿效應(yīng)的“新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地”。 由于中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生基地具有經(jīng)濟(jì)條件好、地域分布廣、氣候變化大、自然景觀佳、生態(tài)環(huán)境優(yōu)的特點，同時又很注重差異性和代表性，這就使得基地的在規(guī)劃布局上較為合理并形成有機(jī)的網(wǎng)絡(luò)。這種區(qū)域布局就為老年人選擇養(yǎng)老地點提供了更為寬泛的選擇空間。老年人可根據(jù)自身偏好與需要，游走流動于中國人壽各個養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使老年人候鳥式”的應(yīng)時移居、“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居和長期定居等 不同需求均可以得到有效的滿足。 （二）具體項目選址原則 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目在具體選址上應(yīng)遵循以下原則： 市場可行性。為使未來潛在客戶資源相對集中，應(yīng)充分考慮客戶 群體來源的支撐力和有效性，盡量選擇經(jīng)濟(jì)中心城市的周邊區(qū)域，以降低項目操作風(fēng)險，確保整體收益。 成本可行性。為使開發(fā)成本具有競爭優(yōu)勢，應(yīng)充分利用大城市和周邊區(qū)域在養(yǎng)老環(huán)境和房地價、生活用費標(biāo)準(zhǔn)的巨大差異，提升 32 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 生活居住質(zhì)量的同時，大幅降低養(yǎng)老成本。 交通可行性。應(yīng)考慮到老年人不愿遠(yuǎn)離所在 城市交往生態(tài)圈的習(xí)慣特點，基地選址應(yīng)爭取考慮在中心城區(qū)外部，交通通達(dá)的地點。 圖９：養(yǎng)老基地與養(yǎng)老中心分布圖 資料來源：國壽投資分析 環(huán)境可行性。要避開市區(qū)商業(yè)繁華喧鬧的市鎮(zhèn)區(qū)域，避開有工業(yè)污染的區(qū)域（包括其沿河下游及常年主導(dǎo)風(fēng)向下風(fēng)口區(qū)域），避開鐵路及高架交通沿線及有輻射及噪音超標(biāo)的區(qū)域。 地域可行性。要在適宜健身、療養(yǎng)、度假有氣候差異及特色環(huán)境的優(yōu)勢地域發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，特色環(huán)境例如熱帶海岸，森林氧吧，溫泉地?zé)?，濕地湖泊及特色生態(tài)農(nóng)莊等。 規(guī)劃可行性。要依照國家有關(guān)城市規(guī)劃法律法規(guī)、規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及各地方標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，保護(hù)耕地，節(jié)約使用土地，盡可能減少對環(huán)境的影響，規(guī)劃根據(jù)不同地區(qū)氣候環(huán)境制定盡可能高 海南 黑龍江 吉林 遼寧 河北 山東 福建 江西 安徽 湖北 湖南 廣東 廣西 上海 河南 山西 內(nèi)蒙古 陜西 寧夏 甘肅 青海 四川 貴州 云南 西藏 新疆 江蘇 浙江 北京 臺灣 天津 重慶 33 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 的綠化標(biāo)準(zhǔn)，控制容積率和建筑高度，降低熱島強度。 三、項目功能設(shè)計 由于個體差異，老年人對養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。總體而言，養(yǎng)老需求內(nèi)容是隨著老年人口的年齡和身體狀況的變化而呈現(xiàn)出差異性。隨著年齡增長和身體條件的惡化，老年人養(yǎng)老需求的內(nèi)容將從前期的預(yù)防性和支持性的需求逐步轉(zhuǎn)化為后期的長期看護(hù)及精細(xì)護(hù)理需要。針對老年人在不同生理階段的需 求特點，發(fā)達(dá)國家也相應(yīng)提供了不同的養(yǎng)老產(chǎn)品，主要包括活力居住社區(qū)、獨立居住社區(qū)、協(xié)助居住社區(qū)、護(hù)理居住社區(qū)及持續(xù)看護(hù)退休社區(qū)五種業(yè)態(tài)。 借鑒發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗，結(jié)合我國具體國情，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設(shè)計上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)及醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三大相對獨立的功能區(qū)。 圖 1０：中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生中心功能設(shè)計圖 資料來源：國壽投資分析 （一） 休閑居住社區(qū) 老年人退休后大都身體康健，愿意游 覽觀光，游走流動于全國城鄉(xiāng)各地，瀏覽大好河山。國外為此類老年人提供了活力居住社區(qū)和獨立居住社區(qū)，以滿足老年人休閑、旅游的需求。而中國人壽在各地打造的各具特色的休閑居住社區(qū)，將可以滿足老人為了避暑、避寒、避鬧等目的的“候鳥式”的應(yīng)時移居；休閑、旅游、調(diào)節(jié)生活等目的“休養(yǎng)式”的暫居、“度假式”的借居、長期定居等不同需求。 休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括 家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。老年人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力、意愿愛好等，做自主選擇，使老人充分享受老年休閑時光。 養(yǎng)老養(yǎng)生項目 支持性需求 預(yù)防性 需求 看護(hù)性需求 康復(fù)養(yǎng)老 休閑養(yǎng)老 醫(yī)療養(yǎng)老 康復(fù)居住社區(qū) 休閑居住社區(qū) 醫(yī)療看護(hù)社區(qū) 34 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 （二） 康復(fù)居住社區(qū) 一些年齡較高以及療后和術(shù)后身 體活動不便的老年人，其洗澡、穿衣、飲食、如廁、病后看護(hù)等活動均需經(jīng)過專業(yè)化培訓(xùn)的服務(wù)人員為其提供貼心的服務(wù)。國外為此類老年人提供了協(xié)助看護(hù)社區(qū)以滿足其康復(fù)需求。而中國人壽的康復(fù)居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護(hù)、養(yǎng)生等點對點的護(hù)理服務(wù)，達(dá)到頤養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標(biāo)。 （三） 醫(yī)療看護(hù)社區(qū) 一些老年人身體極度虛弱或患有特殊疾病如老年癡呆癥，生活完全不能自理，為使這部分老年人得到專業(yè)性的醫(yī)療護(hù)理，醫(yī)療看護(hù)社區(qū)為老人提供了 24小時的生活看護(hù)、臨終關(guān)懷等服務(wù)。使其在生命的最艱難的階段，體會到社會對于其的關(guān)懷，能夠安度晚 年。 四、配套服務(wù) 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目將根據(jù)老年人不同的需求特點和需求層次，建造相應(yīng)的配套設(shè)施，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的配套體系，使住中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生基地的老年人可以真正做到 “老有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，老有所學(xué)，老有所樂，老有所用” 。 （一）醫(yī)療衛(wèi)生 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立針對各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。 基礎(chǔ)醫(yī)療： 老年人隨著年齡增長，各種老年人常見病均處于多發(fā)狀態(tài)，養(yǎng)老社區(qū)本著“早發(fā)現(xiàn)、早 治療”的精神，為入住養(yǎng)老社區(qū)的老年人提供了包括定期健康評估、個人護(hù)理規(guī)劃、常見病治療等基礎(chǔ)醫(yī)療服務(wù)，使老年人足不出戶即可滿足預(yù)防性的醫(yī)療需求。 康復(fù)醫(yī)療 ：針對老年人術(shù)后和病后的看護(hù)需要，我們?yōu)槠涮峁┝税?24小時看護(hù)、中醫(yī)按摩、針灸等在內(nèi)的醫(yī)療服務(wù)，使入住社區(qū)的老年人能都得到比較及時和周到的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)，使其可以盡快的康復(fù)。 特殊醫(yī)療 ： 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，同時為促進(jìn)各地 35 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項目可行性研究報告 區(qū)優(yōu)勢醫(yī)療資源的合理利用，并促使老年人在各個養(yǎng)老基地間流動，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個養(yǎng)老基地間設(shè)立各類“產(chǎn) 、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園，由研究機(jī)構(gòu)及治療機(jī)構(gòu)入住。如設(shè)立心血管?？?、呼吸疾病專科、癌癥?？啤⑵つw病?？啤⒗夏臧V呆癥?？频龋绱擞懈黝惱夏瓴≈委熜枨蟮睦夏耆藢⒏鶕?jù)自己的病情，在各個養(yǎng)老社區(qū)間流動，促使“候鳥式”養(yǎng)老的實現(xiàn)。 健康管理 ：對于“候鳥式”養(yǎng)老的老年人，為方便其外出就醫(yī)，養(yǎng)老社區(qū)將為入住的老年人建立動態(tài)的健康檔案，老年人健康檔案將由數(shù)據(jù)管理中心集中管理，養(yǎng)老社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)生將根據(jù)健康檔案中老年人的身體狀況，為其