【正文】 求 ， 入 境 旅 游 市 場的 整 體 發(fā) 展 速 度 將 趨 緩 。 若 按 5%的 年 均 增 速 保 守 估 計 ， 2022 年 某 接 待入 境 游 客 數 量 將 達 到 萬 人 次 。 考 慮 到 境 外 游 客 對 健 康 服 務 產 品 的需 求 較 強 ， 假 設 本 項 目 運 營 第 一 年 能 夠 吸 引 15%的 入 境 游 客 ， 則 2022年 項 目 重 要 客 源 市 場 規(guī) 模 將 增 加 萬 人 次 。表 33 未 來 養(yǎng) 生 休 閑 項 目 重 要 客 源 市 場 規(guī) 模 預 測 情 況2022 年 接 待 規(guī) 模(萬 人 次 )預 計 2022 年 接 待 規(guī) 模(萬 人 次 )本 項 目 市 場 占 有 率 (%)預 計 2022 年 本 項 目 重 要客 源 市 場 規(guī) 模 (萬 人 次 )境 內 游 客 10 境 外 游 客 15 合 計 / 未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告28綜 上 所 述 ， 預 計 到 2022 年 本 項 目 建 成 運 營 時 ， 國 內 外 市 場 規(guī) 模 總量 為 萬 人 次 。 項目營銷策劃 營銷思路根 據 項 目 的 整 體 定 位 和 產 品 設 計 ， 同 時 結 合 目 標 客 源 特 征 和 市 場前 景 預 測 ， 本 項 目 營 銷 將 充 分 利 用 某 這 一 國 際 商 貿 城 市 的 知 名 度 ， 主打 健 康 養(yǎng) 生 和 休 閑 旅 游 融 合 主 題 ， 依 托 多 元 產 品 類 型 和 豐 富 產 業(yè) 業(yè) 態(tài) ，不 斷 提 升 產 品 內 涵 ， 采 取 全 方 位 、 立 體 化 營 銷 策 略 ， 樹 立 “未 來 養(yǎng) 生 休閑 項 目 ”總 體 品 牌 形 象 ， 擴 大 項 目 市 場 影 響 力 ， 使 其 迅 速 成 為 立 足 浙 中 、面 向 長 三 角 、 輻 射 海 外 的 重 要 養(yǎng) 生 休 閑 基 地 。 營銷策略（ 1） 品 牌 策 略通 過 對 目 標 客 源 市 場 進 行 深 入 分 析 ， 確 立 自 身 產 品 定 位 ， 運 用CIS(VI、 MI、 BI)設 計 “未 來 養(yǎng) 生 休 閑 項 目 ”品 牌 ， 塑 造 整 體 品 牌 形 象 。突 出 “生 命 健 康 體 驗 ”、 “休 閑 養(yǎng) 生 互 動 ”、 “民 俗 文 化 展 演 ”三 大功 能 品 牌 ， 打 造 主 題 鮮 明 、 層 次 清 晰 的 項 目 品 牌 體 系 。（ 2） 產 品 策 略結 合 品 牌 塑 造 需 要 ， 深 入 挖 掘 項 目 自 身 資 源 特 點 ， 設 計 能 夠 適 應健 康 產 業(yè) 發(fā) 展 新 形 勢 和 市 場 變 化 新 需 求 的 一 系 列 拳 頭 產 品 ， 不 斷 提 升文 化 內 涵 ， 建 立 和 優(yōu) 化 項 目 產 品 體 系 。 近 期 針 對 “城 市 病 ”等 亞 健 康現 代 都 市 人 群 ， 以 健 康 博 覽 、 體 檢 康 復 、 溫 泉 養(yǎng) 生 、 中 醫(yī) 養(yǎng) 生 、 SPA美 容 等 產 品 形 成 特 色 吸 引 ； 遠 期 面 向 老 年 人 等 養(yǎng) 老 市 場 客 群 ， 主 打 慢性 病 康 復 、 養(yǎng) 老 中 心 等 健 康 服 務 產 品 。（ 3） 宣 傳 策 略未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告29創(chuàng) 新 營 銷 宣 傳 方 式 ， 充 分 利 用 項 目 當 地 報 紙 、 電 視 廣 播 等 傳 統(tǒng) 媒體 ， 結 合 社 區(qū) 活 動 推 介 、 網 站 推 廣 等 多 種 線 上 線 下 宣 傳 途 徑 ， 加 快 提升 項 目 市 場 知 名 度 。 以 某 旅 游 交 易 會 、 某 山 水 旅 游 節(jié) 、 浙 臺 旅 游 合 作大 會 和 海 外 某 周 等 重 大 旅 游 交 易 推 廣 活 動 為 支 點 ， 直 接 面 向 海 內 外 民眾 、 業(yè) 界 和 媒 體 開 展 宣 傳 ； 探 索 “電 子 化 ”宣 傳 方 式 ， 攜 手 攜 程 網 、驢 媽 媽 、 去 哪 兒 等 國 內 著 名 旅 游 網 站 共 同 舉 辦 相 關 活 動 ； 定 期 邀 請 媒體 和 渠 道 商 代 表 前 來 考 察 、 采 訪 ， 擴 大 項 目 宣 傳 覆 蓋 面 。（ 4） 價 格 策 略實 施 差 異 化 定 價 方 式 ， 采 用 會 員 制 營 銷 ， 對 核 心 客 源 市 場 的 企 業(yè)客 戶 、 大 型 中 介 公 司 、 代 理 機 構 提 供 獎 勵 政 策 和 優(yōu) 惠 價 格 ； 與 某 國 際商 貿 城 、 東 陽 橫 店 影 視 城 、 東 陽 中 國 木 雕 城 、 金 華 雙 龍 風 景 區(qū) 、 武 義溫 泉 度 假 區(qū) 等 周 邊 景 區(qū) （ 點 ） 合 作 ， 打 造 浙 中 地 區(qū) 的 健 康 養(yǎng) 生 休 閑 服務 大 本 營 ； 本 項 目 三 大 功 能 產 品 采 取 聯 票 制 ， 向 多 項 或 多 次 體 驗 者 給予 一 定 優(yōu) 惠 ； 針 對 淡 旺 季 、 團 體 與 散 客 合 理 制 定 不 同 的 價 格 政 策 ， 并在 不 同 時 段 推 出 相 應 促 銷 活 動 。（ 5） 渠 道 策 略選 擇 國 內 大 型 中 介 機 構 和 優(yōu) 質 代 理 經 銷 商 作 為 銷 售 代 理 ； 與 著 名入 境 旅 游 運 營 商 如 中 國 國 際 旅 游 社 合 作 設 立 海 外 銷 售 通 道 ； 通 過 自 營網 站 或 與 國 內 知 名 的 旅 游 行 業(yè) 門 戶 網 站 （ 攜 程 網 、 驢 媽 媽 等 ） 、 第 三方 電 商 平 臺 （ 淘 寶 網 等 ） 合 作 ， 建 立 和 拓 展 高 效 的 線 上 分 銷 渠 道 ； 與核 心 和 重 要 客 源 市 場 的 企 業(yè) 、 行 業(yè) 協 會 、 俱 樂 部 等 社 會 團 體 建 立 直 接的 合 作 關 系 ； 有 針 對 性 地 吸 收 部 分 影 響 力 大 的 客 戶 成 為 會 員 ， 并 為 會員 提 供 各 種 定 制 服 務 。未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告30第 四 章 項 目 選 址 與 建 設 條 件 項 目 選 址 項目選址原則（1）符合《某市域總體規(guī)劃》（2022～2020 年）、《某商貿服務業(yè)集聚區(qū)發(fā)展規(guī)劃》、《某市生態(tài)市建設規(guī)劃》、《某市生態(tài)環(huán)境功能區(qū)規(guī)劃》、《某城市旅游規(guī)劃》等相關規(guī)劃，并具有較好的自然景觀底蘊；（2）交通便利，生態(tài)環(huán)境良好；（3）用地條件良好，有一定的用地規(guī)模，符合項目總體定位及功能區(qū)塊建設要求；（4）有一定規(guī)模的城鎮(zhèn)設施依托，給水、排污、供電等公用工程配套設施接入較為便利。 項目選址某市位于某省中部，地屬金華市，位于金衢盆地東部，市境東、南、北三面群山環(huán)抱。地理位置東經 119176。49′ ～ 120176。17′ ，北緯 29176。02′ 13～ 29176。33′ 40。東鄰東陽市，南界永康市、武義縣，西連金東區(qū)、蘭溪市，北接浦江縣和紹興的諸暨市。婺州八縣皆通某，至省會杭州百余公里。項目選址在金華某市稠城街道及廿三里街道，規(guī)劃范圍 2096 畝，用于建設養(yǎng)生、休閑、旅游為一體的養(yǎng)生休閑慢生活區(qū)域——未來養(yǎng)生休閑項目。項目擬建設地塊位于某市區(qū)東北部，項目地塊西至陽光大道、北至東象山村一帶、東至派塘村一帶、南至規(guī)劃道路——涌金大道。項未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告31目地塊西距某國際商貿城約 3 公里，東距華溪森林公園約 6 公里，東南距橫店影視城約 20 公里，客流往來密集。項目地塊西南距某市中心約9 公里，南距甬金高速某東出入口約 7 公里，西北距某火車站約 10 公里，西距某機場約 10 公里，東距 xx、杭州、寧波分別約為 21150公里，西與金華市相距約 50 公里，項目選址地塊區(qū)位條件十分優(yōu)越。項目選址地塊區(qū)域位置詳見附圖 1。 項目用地現狀分析本項目新增建設用地 畝，現狀主要為農林用地、水域等非建設用地為主。其 土 地 利 用 現 狀 分 類 具 體 組 成 詳 見 表 41。表 41 建 設 區(qū) 塊 現 狀 用 地 分 類 詳 表 單 位 ： 畝用地分類 建設區(qū)塊內面積耕地 園地 林地 草地 /城鎮(zhèn)村及工礦用地 交通運輸用地 水域及水利設施用地 其他土地 合計 項 目 地 塊 建 設 條 件 分 析 自然條件（1）旅游資源某山清水秀，名勝古跡多，境內有 1 個省級森林公園、6 處省級重點文物保護單位和 35 處市級文物保護單位。其中省級重點文物保護單未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告32位有：鑄造于后周廣順二年（952 年）的雙林鐵塔、建于宋嘉定六年(1213)的古月橋、建于清嘉慶十八年（1813）年的黃山八面廳、明清喬亭蟹鉗形墓葬群、及朱丹溪墓和馮雪峰故居等。市（縣）級文物保護單位有松瀑山摩崖題刻、善慧傅大士塔、方大宗祠等 35 處，還有雙林寺、德勝巖、瑞峰寺等 10 處寺（庵）。某中國小商品城、華溪森林公園和以寺廟為特色的文物保護區(qū)構成了某特有的旅游資源，為旅游經濟發(fā)展、公眾休閑游覽和合法宗教活動提供了基礎。同時，區(qū)內氣候溫和，水、光、熱資源充足，生態(tài)指數 ，空氣質量達標率為 %，森林覆蓋率達 %，沿線水資源充足，生態(tài)環(huán)境好。（ 2） 動 植 物 資 源某植被類型在分布上屬中亞熱帶常綠闊葉林北部地帶，位于浙閩山丘甜櫧、木荷林植被區(qū)。森林植被順演的“頂級群落”是以甜櫧、木荷為建群樹種，伴生以櫟、栗、栲、楠及山茶科等樹種的群落。自然資源豐富，有山林 萬公頃，林木以松和毛竹居多，森林覆蓋率為%。某曾經是著名的“蜜棗之鄉(xiāng)”，全市共有古樹名木 1043 株，26 科，37 個種，其中古樹群有 9 處，古樹數量以樟樹、棗樹居多。全市有森林植物 107 科、337 屬、636 種。野生動物種類繁多，野獸類有30 多種，野生鳥類有 200 多種，蛇類資源也比較豐富。其中屬于國家二級保護的野生動物有穿山甲、小靈貓、貓頭鷹、蒼鷹等。（ 3） 地 形 地 貌某 市 地 處 金 衢 盆 地 東 緣 ， 地 貌 以 丘 陵 為 主 ， 東 、 南 、 北 三 面 環(huán) 山 ，地 勢 自 東 北 向 西 南 緩 降 ， 構 成 一 個 南 北 長 、 東 西 短 的 長 廊 式 盆 地 ， 俗稱 “某 盆 地 ”。 山 高 多 在 海 拔 200～ 600 米 之 間 ， 與 永 康 交 界 的 大 寒 尖 ，海 拔 米 ， 為 全 市 最 高 峰 ， 北 部 大 陳 江 邊 的 瓦 窯 頭 ， 海 拔 米未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告33為 全 市 最 低 點 。 全 市 山 地 占 %； 平 原 丘 陵 占 %； 江 河 塘 庫 占%。 市 區(qū) 地 處 某 江 畔 緩 坡 平 原 上 ， 某 市 區(qū) 標 高 在 黃 海 米 至 米 之 間 ， 呈 北 部 高 、 南 部 低 地 勢 。 市 區(qū) 及 附 近 地 區(qū) 地 貌 形 態(tài) 多 為 溝 谷 、剝 蝕 殘 丘 、 河 漫 灘 。（ 4） 氣 象 條 件某 市 屬 亞 熱 帶 季 風 性 氣 候 ， 溫 和 濕 潤 ， 四 季 分 明 ， 夏 冬 季 長 ， 春秋 季 短 ， 氣 候 溫 和 。 6 月 份 為 梅 雨 季 節(jié) ， 雨 量 較 多 ， 一 般 占 全 年 降水 量 35%左 右 。 4～ 6 月 局 部 地 區(qū) 易 遭 冰 雹 。 7～ 8 月 常 受 副 熱 帶 高 氣 壓控 制 ， 晴 熱 少 雨 ， 局 部 易 遇 干 旱 、 臺 風 等 災 害 性 天 氣 。 氣 象 資 料 如 下 ：年 平 均 降 雨 量 : mm年 平 均 氣 溫 : ℃日 照 年 平 均 值 ： 年 平 均 相 對 濕 度 77%無 霜 期 ： 244day年 平 均 風 速 : 積 雪 期 年 平 均 ： 10day主 導 風 向 : N/ENN（ 5） 水 文 條 件某 市 河 流 屬 錢 塘 江 水 系 ， 境 內 最 大 河 流 某 江 總 流 長 約 52 公 里 ， 大小 支 流 90 余 條 。 地 表 徑 流 自 北 向 南 ， 或 自 南 向 北 流 入 某 江 ， 流 域 面 積837 平 方 公 里 。 其 次 是 大 陳 江 ， 境 內 流 長 約 26 公 里 。 某 江 從 市 區(qū) 南 部而 過 ， 年 平 均 流 量 為 立 方 米 /秒 ， 是 城 市 的 主 要 水 源 和 排 污 水 體 。另 外 ， 還 有 兩 條 小 河 從 北 越 鐵 路 流 入 建 成 區(qū) ， 兩 河 經 湖 清 門 匯 合 ， 從未來養(yǎng)生休閑項目可行性研究報告34南 門 流 入 某 江 。某 市 區(qū) 一 帶 地 下 水 較 為 豐 富 ， 剝 蝕 殘 丘 處 多 為 裂 隙 水 ， 堆 積 階 地和 河 漫 灘 處 多 為 松 散 巖 類 孔 隙 水 。 前 者 徑 流 方 向 主 要 沿 段 裂 帶 方 向 ，水 力 坡 度 千 分 之 二 ， 含 水 段 埋 深 10～ 85 米 ， 水 質 較 好 ， 后 者 徑 流 方 向沿 “地