【導(dǎo)讀】第二章行業(yè)和市場(chǎng)分析················&#183

　　

【正文】 電、暖通等專業(yè) 功能 設(shè)計(jì)具有技術(shù)先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)合理性 ； 第二節(jié) 總平面布置 總平面設(shè)計(jì)原則 ： 功能分區(qū)明確、合理、得當(dāng)，布局緊湊，節(jié)約用地，管理維修方便，留有一定發(fā)展余地； 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第七章 工程技術(shù)方案 27 建筑物布置應(yīng)考慮當(dāng)?shù)乜傮w景觀，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)； 便于利用當(dāng)?shù)匾延械纳舷滤?、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施。 部分廠區(qū)平面圖 , 機(jī)修間 五 金 倉(cāng) 庫(kù) 洗衣房 間 退貨倉(cāng) 庫(kù) 精料倉(cāng) 庫(kù) 包材倉(cāng)庫(kù) 成品倉(cāng)庫(kù) 衛(wèi)生間 更衣間 洗手消毒間 風(fēng)淋室 斬面區(qū) 包材周轉(zhuǎn)區(qū) 內(nèi)包裝區(qū) 待檢區(qū) 外包裝區(qū) 凈水處理區(qū) 和粉壓延區(qū) 烘房 熱交換室 面粉倉(cāng)庫(kù) 雜糧倉(cāng)庫(kù) 面粉袋存放區(qū) 配料間 面粉周轉(zhuǎn)區(qū) 倒粉區(qū) 粉碎區(qū) 研發(fā)品 控室 鍋爐房 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 28 第八章 環(huán)境保護(hù)與安全 根據(jù)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》等有關(guān)法規(guī)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)排出的污染物應(yīng)采取必要的措施，使之達(dá)到國(guó)家規(guī)定的 標(biāo)準(zhǔn)。本項(xiàng)目中環(huán)境保護(hù)工作接受 武漢 市環(huán)保部門的監(jiān)督，采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)為： 《建筑項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》【國(guó)務(wù)院（ 98） 253 號(hào)令】 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB16297－ 1996】 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》【 GB8978－ 1996】 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3095－ 1996】 《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》【 GBZB1－ 1999】 《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》【 GB3096－ 93】 本項(xiàng)目屬一般公用建筑，集 成生產(chǎn) 和辦公于一體，建設(shè)基地位于武漢 郊 區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、 固體廢棄物及室內(nèi)空氣質(zhì)量等環(huán)境問題，只要加強(qiáng)管理，嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行環(huán)保措施，基本上不會(huì)產(chǎn)生環(huán)境污染。 該項(xiàng)目符合國(guó)家綠色環(huán)保的要求，采用國(guó)際 領(lǐng)先的生產(chǎn)設(shè)備及國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化的 廠房設(shè)計(jì)，建成后將成為華 中 乃至全國(guó)最大的半干面、生鮮面生產(chǎn)基地。 工廠將按照國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)建造，對(duì)環(huán)境無污染，項(xiàng)目建成后將符合 ISO14001 環(huán)境管理認(rèn)證體系和 OHSMS18001 國(guó)際職業(yè)健康安全體系認(rèn)證， 成為國(guó)內(nèi)一流的掛面生產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成 員 29 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)成員 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu) 本著機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)潔、人員精干、注意效率的原則確定本項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)。 本項(xiàng)目建設(shè)單位為江蘇 唯新食品股份 有限公司，項(xiàng)目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國(guó)內(nèi) 外 招標(biāo)方式落實(shí)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料 采購(gòu)等工作 ，與承包單位簽 定 合同，制定施工進(jìn)度計(jì)劃， 全程嚴(yán)格 控制工程質(zhì)量、工期、造價(jià)。 公司 實(shí)行公司董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會(huì)決定分公司的重大事宜，總經(jīng)理、副總經(jīng)理由董事會(huì)確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會(huì)的各項(xiàng)決議和日常經(jīng)營(yíng)管理工作。 第二節(jié) 勞動(dòng)定員及培訓(xùn) 本項(xiàng)目計(jì)劃勞動(dòng)定員為 800 人。所需人員除部分中高級(jí)管理人員由公司內(nèi)部選用外，其余將從社會(huì)上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一 律實(shí)行勞動(dòng)合同制。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 30 第十章 投資估算及資金籌措 第一節(jié) 投資估算 根據(jù)國(guó)家概算指標(biāo)及 武漢 市有關(guān)部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行了初步估算。 一、投資估算編制依據(jù) 《 湖北 省建筑工程概算定額》； 武漢 市對(duì)建筑安裝工程的有關(guān)規(guī)定； 江蘇唯新食品股份 有限公司提供的項(xiàng)目相關(guān)資料。 二、項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目總投資 5 億 元人民幣 ， 本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 ，包括工程及設(shè)備費(fèi)用、工程建設(shè)其它費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)。本項(xiàng)目流動(dòng)資金按 食品加工企業(yè) 物流配送中心運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需 求量為 億 元 。 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 101。 表 101 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總用地面積 畝 200 2 總建筑面積 萬 m178。 13 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 31 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 萬 m178。 10 辦公中心大樓 萬 m178。 1． 5 配套生活區(qū) 萬 m178。 1 輔助配套 萬 m178。 3 綠化率 % 30 4 建設(shè)周期 年 5 勞動(dòng)定員 人 800 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目總投資 億 元 5 2 固定資產(chǎn)投資總額 億 元 3 鋪底流動(dòng)資金 億 元 4 營(yíng)業(yè)收入 億 元 正常年 5 流轉(zhuǎn) 稅金及附加 萬 元 正常年 6 總成本費(fèi)用 億 元 正常年 7 利潤(rùn)總額 億 元 正常年 8 所得稅 萬 元 正常年 9 稅后利潤(rùn) 億 元 正常年 10 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前 % 所得稅后 % 自有資金內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 32 全部投資回收期 所得稅前 年 含建設(shè)期 1 年 所得稅后 年 含建設(shè)期 1 年 自有資金內(nèi)部回收期 年 含建設(shè)期 1 年 盈虧平衡點(diǎn)（生產(chǎn)能力） % 四、主體及輔助配套設(shè)施工程 擬建設(shè)的 年產(chǎn) 30 萬噸 面制品 加工 項(xiàng)目 主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積約 13 萬 m178。，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，包括 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 、辦公 大樓和配套生活區(qū) 等用房。 項(xiàng)目占地面積 200畝，由 六 部分構(gòu)成： （ 1） 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 10 萬 m178。； （ 2）辦公大樓 m178。； （ 3） 配套生活區(qū) 1萬 m178。； （ 4）輔助用房 m178。； （ 5） 室外廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、道路占地面積 1萬 m178。； （ 6） 集中及分散綠化，綠化占面積 約 4萬 m178。 五、投資估算說明 根據(jù)工程建設(shè)方案，本項(xiàng)目需新建 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 建筑面積約 10萬 m178。；辦公大樓 m178。；配套生活區(qū) 1萬 m178。； 其他 輔助設(shè)施用房 萬 m178。 建筑工程費(fèi)根據(jù) 武漢 市的實(shí)際情況， 標(biāo)準(zhǔn)化廠房 按每平方米建筑面積 800元造價(jià)估算； 辦公大樓按 每平方米建筑面積 1000元造價(jià)估算；輔助配套設(shè)施工程按每平方米建筑面積 1000元造價(jià)估 算。專業(yè)工程中項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 33 的給排水工程（包括消防設(shè)施）按每平方米 130 元估算；電氣工程包括消防電設(shè)施按每平方米 380 元估算；暖通工程按每平方米 450 元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業(yè)工程費(fèi)用之和的 12%估算。 本項(xiàng)目所需設(shè)備包括物流配送中心所需 生產(chǎn)設(shè)備 、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備系統(tǒng)、自動(dòng)扶梯、電梯、辦公用具等有關(guān)設(shè)備設(shè)施，設(shè)備購(gòu)置費(fèi)需 12021 萬元。 土地費(fèi)用的構(gòu)成包括 土地出讓金、附著物拆遷、農(nóng)民補(bǔ)償以及辦理權(quán)證的相關(guān)稅費(fèi)等 ， 共計(jì) 5000萬元 。 本項(xiàng)目電增容 5000KVA，供電貼費(fèi)按 300元 /KVA估算；水增容費(fèi)按 Dn300 計(jì)，需水增容費(fèi) 240 萬元。 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按 150元 /m178。計(jì)取。 新型墻體材料發(fā)展基金按 18 元 /m178。計(jì)算。 消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)按 5元 /m178。計(jì)算。 結(jié)建人防費(fèi)按 40 元 /m178。計(jì)算。 教育地方附加費(fèi)按 30 元 /m178。計(jì)算。 白蟻防治費(fèi)按 元 /m178。計(jì)算。 1咨詢費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1工程監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的 %估算。 1不可預(yù) 見費(fèi)按工程費(fèi)用和工程建設(shè)其它費(fèi)用之和的 5%估算。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十章 投資估算及資金籌措 34 六、固定資產(chǎn)及流動(dòng)資金投資總額構(gòu)成 本項(xiàng)目全部工程固定資產(chǎn)投資總額為 億 元 ，其中：工程 設(shè)備以及土地等 費(fèi)用 45359萬 元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %；工程建設(shè)其它費(fèi)用 1325萬元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。不可預(yù)見費(fèi) 1316萬 元 ，占固定資產(chǎn)投資總額的 %。 本項(xiàng)目流動(dòng)資金按食品加工企業(yè) 運(yùn)轉(zhuǎn)需求情況進(jìn)行估算，正常年流動(dòng)資金需求量為 億 元 。 第二節(jié) 資金籌措 一、固定資產(chǎn)投資來源 資金籌措 根據(jù)投資估算，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為 億元 。本項(xiàng)目投資的資金來源有：公司 自有 資金 億元 ， 銀行貸款 億 元 。 流動(dòng)資金來源全部由企業(yè)自籌。 盈利能力分析 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)全部投資內(nèi)部收益率為 %， 可見項(xiàng)目 有盈利能力 。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 35 第十 一 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為 11年，其中：建設(shè)期 1年，經(jīng)營(yíng)期10年。 第一節(jié) 營(yíng)業(yè)收入 和成本 估算 本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)收入根據(jù)現(xiàn)有 食品加工企業(yè) 的實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況并結(jié)合項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行估算。 一、 成本與銷量預(yù)估 不同 產(chǎn)品的 生產(chǎn)成本預(yù)估 計(jì)算單位：元 /噸 產(chǎn)品名稱 原料成本 輔料成本 水電等 其他成本 生產(chǎn)成本 半干面 3000 800 150 200 4150 中高檔面 2500 700 150 3350 注：①輔料成本含配料、包裝材料等成本 ② 半干面的其他成本為添加劑殺菌等費(fèi)用 ③生產(chǎn)成本不含運(yùn)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用； 產(chǎn)品的價(jià)格體系及毛利率 計(jì)算單位： 元 /噸 名稱 單位 生產(chǎn) 成本 經(jīng)銷商供價(jià) 商超供價(jià) 建議零售價(jià) 商超毛利率 經(jīng)銷毛利率 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 36 半干面 噸 4150 7680 9600 12021 131% 85% 中高檔面 噸 3350 5120 6400 8000 91% 52% 注： ①以上毛 利計(jì)算人員成本、變動(dòng)成本、沒扣除稅金、運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用 ②產(chǎn)品的零售價(jià)，是根據(jù)市場(chǎng)上 500G 面條的平均零售價(jià)換算得出 ③超市供價(jià)由零售價(jià)倒扣 20％計(jì)算得出 ④經(jīng)銷商供價(jià)由商超供價(jià) 得出 ⑤經(jīng)銷毛利＝（經(jīng)銷商供價(jià)－生產(chǎn)成本） /生產(chǎn)成本 ⑥商超供價(jià)毛利＝（商超供價(jià)－生產(chǎn)成本） /生產(chǎn)成本 以上毛利的測(cè)算存在以下幾個(gè)不確定因素： ① 由于眾多廠家紛紛加入競(jìng)爭(zhēng)，此產(chǎn)品的零售價(jià)格將會(huì)進(jìn)一步降低，產(chǎn)品的毛利率將會(huì)有 所下降。 ② 原料及人工成本的增加使產(chǎn)品的成本比 08年有所增加。 ③ 生產(chǎn)規(guī)模的大小及銷售半徑的遠(yuǎn)近對(duì)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)會(huì)有所影響。 產(chǎn)量及銷售額預(yù)估 項(xiàng) 目 測(cè) 算 方案一 方案二 方案三 項(xiàng)目 產(chǎn)銷量 (噸 ) 經(jīng)銷商售價(jià) (元 /噸 ) 商超售價(jià)(元 /噸 ) 全部供經(jīng)銷商銷售額 (萬 元 ) 全部供商超市銷售額 (萬 元 ) 商超和經(jīng)銷各占50%銷售額 (萬 元 ) 半干面 6,0000 7,680 9,600 46080 57600 51840 中高檔面 24,0000 5,120 6,400 122800 153600 138200 含稅銷售收入合計(jì) 30,0000 168880 211200 190040 按照設(shè)計(jì)產(chǎn)能方案三推算，第一年按照 30%計(jì)算，第二年按照 45%計(jì)算，第三年按照 70%計(jì)算。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 37 后三年的銷售預(yù)估 ： 銷售預(yù)估 第一年 第二年 第三年 銷售額 市場(chǎng)份額 5% 7% 12% 成本費(fèi)用核算 成本核算范圍： 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算包括超市商品零售成本、外購(gòu)燃料費(fèi)、水電費(fèi)、房產(chǎn)費(fèi)、土地使用費(fèi)、職工工資及福利、折舊攤銷費(fèi)用、修理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 、其它費(fèi)用等。 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》及有關(guān) 食品加工企業(yè) 的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行估算。 估算依據(jù)： a、 外購(gòu)燃料、動(dòng)力費(fèi)用 參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，水電費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入 %估算。 b、房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi) 房產(chǎn)稅率按固定資產(chǎn)投資 70%的 %估算，土地使用費(fèi)按 /平方米估算。 c、職工工資及福利 項(xiàng)目投入營(yíng)業(yè)后預(yù)計(jì)定員 800 人，職工年均工資福利按 萬元計(jì)。本項(xiàng)目正常年職工工資及福利為 1440萬元。 d、折舊、攤銷費(fèi) 固定資產(chǎn)折舊按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，采用 分類直線折舊計(jì)算，房屋項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 38 建筑按 35年折舊，殘值率為 4%，機(jī)器設(shè)備按 10年折舊，殘值率為 4%。土地使用權(quán)攤銷年限按 35年，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按 10 年攤銷。 e、維修費(fèi)用 維修費(fèi)用按年折舊費(fèi)用的 10%估算。 f、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要為流動(dòng)資金銀行貸款利息，流動(dòng)資金借款利率取 %，長(zhǎng)期貸款利率為 %。 g、銷售費(fèi)用 參照 食品加工 企業(yè)并結(jié)合股份公司目前的銷售費(fèi)用水平測(cè)算。 h、其它費(fèi)用 其它費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用，參照以往物流企業(yè)有關(guān)費(fèi)用綜合水平及股份公司的實(shí)際 情況，其它費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 2%估算。 f、生產(chǎn)成本 按照正常達(dá)到 70%產(chǎn)能計(jì)算分別是：半干面 4150 元 /噸 *42021 噸=17430萬元；中高檔掛面 3350 元 /噸 *168000 噸 =56280 萬元。 本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年費(fèi)用為： 萬元 增值稅 和附加 估算 根據(jù)國(guó)家有關(guān)的稅收規(guī)定，本項(xiàng)目 增值稅率 為 13%，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅額的 7%計(jì)算，教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅額的 4%計(jì)算。測(cè)算出本項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)稅金及附加為 。 項(xiàng)目可行性研究報(bào)