【導(dǎo)讀】和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。北部新城在現(xiàn)有的香城大道、北新大道、三環(huán)路、川陜路、興城大道、繞城高速的基礎(chǔ)上，將新增地鐵1號(hào)線(xiàn)、地鐵2號(hào)線(xiàn)、城際鐵路新都站，并。中心社區(qū)串聯(lián)在城市交通網(wǎng)絡(luò)之中。北部新城將形成生態(tài)廊道、物流商貿(mào)廊道、生活廊道3條廊道格局。旅游和工業(yè)旅游為一體的大旅游體系，成為AAA級(jí)旅游區(qū)，青白江區(qū)交通發(fā)達(dá)，縱橫穿越區(qū)域境內(nèi)的有寶成線(xiàn)、成渝線(xiàn)、達(dá)成線(xiàn)、北環(huán)線(xiàn)等幾條干線(xiàn)鐵路，以及川化、攀成鋼、成橋等5條。專(zhuān)用鐵路線(xiàn)，有4個(gè)客貨運(yùn)輸火車(chē)站。2021年城區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模平方公里，2020年城區(qū)規(guī)劃用地規(guī)模平方公里。青白江區(qū)域2021年規(guī)劃人口規(guī)模47萬(wàn)人，其中城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模21萬(wàn)人；2020年規(guī)劃人口規(guī)模54萬(wàn)人，其中城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)。在北部上風(fēng)口開(kāi)展了城市生態(tài)濕地公園鳳凰湖公園，已規(guī)劃建設(shè)1750畝，實(shí)現(xiàn)城市初步公園綠心。

　　

【正文】 邊相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況熟悉程度較高，業(yè)務(wù)談判溝通能力較強(qiáng)。 促銷(xiāo)評(píng)判 相關(guān)政策 正常優(yōu)惠 按揭 1%、一次性2%，外加總房?jī)r(jià)優(yōu)惠 888元。 主推促銷(xiāo) 由于剩余房源較多，實(shí)行全面促銷(xiāo)策略。 其他優(yōu)惠 正常優(yōu)惠政策，在很難逼定的狀況下銷(xiāo)售人員可以進(jìn)行申請(qǐng)式議價(jià)。 推廣評(píng)判 媒介平臺(tái) 戶(hù)外、 DM派發(fā)、夾報(bào) 主題定位 便捷生活居住區(qū) 借助因素 城區(qū)便捷生活配套、團(tuán)結(jié)小學(xué)等教育資源 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 、青白江一級(jí)市場(chǎng)綜合敘述： 新城區(qū)板塊性市場(chǎng)已經(jīng)成型，市場(chǎng) 電梯 均價(jià)在 2700—— 2800元 /㎡。 市場(chǎng)主力面積段為 80—— 120㎡ ，基本各個(gè)樓盤(pán)都有超大戶(hù)型。 銷(xiāo)售去化平均值在 17套 /月 ,市場(chǎng)平均去化效果不好 . 多采用正常促銷(xiāo)策略，多數(shù)樓盤(pán)逼定可進(jìn)行議價(jià)。 市場(chǎng)綜合表現(xiàn)狀況來(lái)看， 08 年市場(chǎng)去化速度是不明顯的，市場(chǎng)存量房源在本年度受市場(chǎng)大勢(shì)影 響較為明顯，因此在通拉銷(xiāo)售去化速度時(shí)不為理想。 09 年市場(chǎng)狀況回暖明顯，消化了相當(dāng)部分的存量房源。整體市場(chǎng) 在 09 年市場(chǎng)放量相對(duì) 08 年有一定程度減緩，但 09 年 11 月市場(chǎng)放量空前增大，對(duì)各個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售形成了一定紅海競(jìng)爭(zhēng)格局。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 五、青白江商業(yè)狀況分析 分析： 青白江的商業(yè)主要由兩點(diǎn)一線(xiàn)組成。即大彎西路旁的商業(yè)步行街和教育街邊的榮生購(gòu)物廣場(chǎng)為兩個(gè)商業(yè)聚集點(diǎn)，以及連接這兩個(gè)點(diǎn)的青江中路和清江東路。 在怡湖公園后面，有中餐和火鍋形成了比較成規(guī)模的餐飲聚集 區(qū)， 新廣場(chǎng)周邊商業(yè)帶和華金快速通道商業(yè)帶也在逐漸成形。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 青白江 商業(yè)宏觀預(yù)測(cè)分析 1． 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在和未來(lái)兩年的供應(yīng)、需求狀況分析 ? 青白江區(qū)現(xiàn)在建的房產(chǎn)項(xiàng)目均帶有商業(yè)，預(yù)計(jì)總規(guī)模未來(lái)在 10 萬(wàn)平米。 ? 青白江區(qū) 總?cè)丝诮?42 萬(wàn)人，其中 城區(qū)人 口約 13 萬(wàn)人，按人均 1 平方米 的商業(yè)面積來(lái)算，青白江的商業(yè)面積應(yīng)在 13 萬(wàn)平方米，而青白江區(qū)現(xiàn)有 的商業(yè)面積約 15 萬(wàn)平方米 左右。從區(qū)域非商業(yè)主干道大量空置的商業(yè)物業(yè)可以看出，商業(yè)基本處于飽和階段。 ? 隨著房產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積的增加，物流中心帶來(lái)的外來(lái)人口的遷進(jìn)，商業(yè)面積的放量將進(jìn)一 步加大。 ? 近年大量的企業(yè)到該區(qū)投資，一方面給該區(qū)帶來(lái)大量的人口，另一方面將提高區(qū)域的整體收入水平；這使商業(yè)的發(fā)展對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增強(qiáng)，使未來(lái)幾年內(nèi)商業(yè)的需求面積有很大的增加的機(jī)會(huì)。 ? 北部新城戰(zhàn)略性推進(jìn)，青白江商業(yè)總體規(guī)模將隨著市場(chǎng)的增量開(kāi)始逐漸增大。 ? 青白江人收入的增加，必將為商業(yè)的活力注入最核心的動(dòng)力，促進(jìn)其有更好更長(zhǎng)足的發(fā)展空間。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 、青白江商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 青白江近幾年來(lái)人均收入的增長(zhǎng)率為 %， 商品零售總額的平均增長(zhǎng)率為 %。而人口的自然增長(zhǎng)率為 ‰。商業(yè)物業(yè)隨著人 口的增加而有進(jìn)一步增加的趨勢(shì)。 未來(lái) 8 年人口及商業(yè)物業(yè)預(yù)測(cè)表 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2017 人口數(shù) （ 萬(wàn) 人） 21 商業(yè)物業(yè) （萬(wàn)平方米） 說(shuō)明：按人均 1 平方米的商業(yè)面積來(lái)計(jì)算， 由于青白江僅屬于成都的一個(gè)區(qū)縣， 商業(yè)面積計(jì)算應(yīng)為常規(guī)的 70%80%，取 75％測(cè)算。 主 要商業(yè)干道商業(yè)分析 、商業(yè)主要干道狀況 ● 青江路 該路段為青白江最繁華的地段，主要經(jīng)營(yíng)品牌服飾。沿街鋪面，面積 3070 ㎡，租金 5070元 /㎡ /月，是青白江最主要的商業(yè)街，這樣的租金也是當(dāng)?shù)刈罡叩摹? 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ● 大彎西路 該路段不長(zhǎng)，其一邊就是商業(yè)步行街，為青白江的主要商業(yè)點(diǎn)之一。青白江最大的超市萬(wàn)家福，就位于這里，面積有 2500 ㎡，日營(yíng)業(yè)額在 910 萬(wàn)元 /㎡。商業(yè)步行街為兩層歐式建筑，與成都的羅馬假日廣場(chǎng)很相似，只是規(guī)模小了很多；內(nèi)街主要經(jīng)營(yíng)服飾，一、二樓一起出租，租金 35 元 /㎡；于 2021 年開(kāi)始營(yíng)業(yè)。 ● 教育街 與大彎西路相似，該路段的商業(yè)也主要靠其一側(cè)的榮升購(gòu)物廣場(chǎng)支撐，是青白江主要商業(yè)點(diǎn)之一。教育街繁華地帶租金約 40 元 /㎡ /月。榮升購(gòu)物廣場(chǎng)也為兩層，但其二樓與商業(yè)步行街不同是不相連的；以一、二樓一起出租，面積 100 ㎡，租金 3100 元 /月 /個(gè)，售價(jià)為 75 萬(wàn)元 /個(gè) ，但現(xiàn)在市場(chǎng)狀況也開(kāi)始偏淡 ；靠里面的鋪面售價(jià)和租金相對(duì)較低。 廣場(chǎng)于 2021 年開(kāi)業(yè)。 ● 新廣場(chǎng) 新興起來(lái)的青白江地標(biāo)性質(zhì)的區(qū)域廣場(chǎng)，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)較為簡(jiǎn)單，以銀行、酒店、健身會(huì)所、臨街商業(yè)為主，整體商氣還未完全帶動(dòng)，商業(yè)租金水平相對(duì) 較低，但未來(lái)隨著整個(gè)廣場(chǎng)周邊樓盤(pán)業(yè)主的入住，新興酒店建成，必將為廣場(chǎng)商業(yè)帶來(lái)繁榮性提升。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 、 青江路各商業(yè)段分析 ● 青江東路 分布最多的六種業(yè)種情況表 服裝鋪面 手機(jī)通訊 家電 茶坊 雜貨鋪 美容美發(fā) 鋪面數(shù) 50 21 7 8 11 9 以服飾、通訊類(lèi)經(jīng)營(yíng)為主，服飾主要是名牌專(zhuān)賣(mài)店，內(nèi)部裝飾都比較好。經(jīng)營(yíng)狀況很好，基本無(wú)空鋪。 ● 青江中路 分布最多的六種業(yè)種情況表 服裝 手機(jī)通訊 眼鏡店 雜貨鋪 銀行 糕點(diǎn) 鋪面數(shù) 130 5 5 10 3 3 這條街比較純粹，基本上就是賣(mài)服裝的 。服飾種類(lèi)很多，各種檔次的都有。鋪面裝飾較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ３、 商業(yè)結(jié)合規(guī)劃分析 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 ● 成都市規(guī)劃打造北部新城 成都市總體規(guī)劃的重新規(guī)劃布局，著重打造東、南、西、北四個(gè)新 城區(qū)。交通道路 的修建，使得成 都市與其周邊地區(qū)的距離大大縮短，從而加強(qiáng)了位于北部新城區(qū)域內(nèi)青白江 區(qū)與成都市區(qū)域之間的聯(lián)系。 ● 需求使城市向外擴(kuò)散發(fā)展 ，商業(yè)發(fā)展成為引流動(dòng)力 成都市向外擴(kuò)散的趨勢(shì)也越來(lái)越明顯，人口的增長(zhǎng)，在成都市購(gòu)房及租房的經(jīng)濟(jì)壓力也逐漸明顯，多數(shù)人也愿意到郊區(qū)購(gòu)房以緩解壓力和改善 自身居住環(huán)境 。 交通網(wǎng)絡(luò)性的成 熟，商業(yè)的快速穩(wěn)健發(fā)展，必將為青白江區(qū)域帶來(lái)客戶(hù)引流。 ● 逐漸成熟繁華的商業(yè)為城區(qū)項(xiàng)目奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)性條件 青白江的青江中路、青江東路、教育路、政府路等核心區(qū)域商業(yè)總體氣氛已在 09 年逐步成型，帶狀、點(diǎn)狀商業(yè)分布發(fā)展充分，商業(yè)生活的完善程度達(dá)到一定峰值。區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目的外環(huán)配套因素的認(rèn)可度呈現(xiàn)出逐步增強(qiáng)的程度，房產(chǎn)項(xiàng)目的投資性顯現(xiàn)。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 六、本項(xiàng)目周邊的生活機(jī)能分析 項(xiàng)目所在的區(qū)域衛(wèi)星云圖標(biāo)示 項(xiàng)目處于青白江城區(qū)的中心區(qū)域位置，在核心城區(qū)腹地，地理位置優(yōu)越。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ３、 項(xiàng)目所在區(qū)域的生活機(jī)能 醫(yī)院：青白江醫(yī)院、婦幼保健院 學(xué)校：華嚴(yán)小學(xué)、青白江實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、蜀星中學(xué) 交通： 4 路公交車(chē) 生活購(gòu)物：九龍超市、諾瑪特超市 銀行：建設(shè)銀行、成都銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行 行政機(jī)構(gòu)： 區(qū)委 區(qū)政府、建委、教育局、 規(guī)劃局 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ４、 本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) 地理位置優(yōu)越，中心城區(qū)核心腹地 ，生活配套完備 ； 大盤(pán)規(guī)模效應(yīng)突出，大體量商業(yè)和規(guī)模化園林提升整體品質(zhì)。 綜合產(chǎn)品力量較強(qiáng)，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品戶(hù)型對(duì)市場(chǎng)有一定沖擊力。 周 邊直面對(duì)接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，市場(chǎng)的截殺能力強(qiáng)。 劣勢(shì) 項(xiàng)目背靠川化和攀鋼，心理感覺(jué)性污染在目標(biāo)群意識(shí)中容易形成。 項(xiàng)目前期由于諸多因素，在市場(chǎng)中形成一定的負(fù)面形象，對(duì)后期推廣銷(xiāo)售有瓶頸制約。 挑戰(zhàn) 高層在青白江有一定市場(chǎng)抗性 ，消費(fèi)群體意識(shí)消費(fèi)存在引導(dǎo)。 老城區(qū)現(xiàn)有的人居環(huán)境和新城區(qū)差異較大，板塊性競(jìng)爭(zhēng)加劇。 政府項(xiàng)目后坡地公園遲遲未動(dòng)工，市場(chǎng)環(huán)境認(rèn)同度降低。 市場(chǎng)中存在對(duì)項(xiàng)目的諸多謠言，以訛傳訛對(duì)項(xiàng)目形象樹(shù)立形成打擊。 機(jī)遇 青白江整體生態(tài)環(huán)境的打造，特別是對(duì)于主城區(qū)生態(tài)綠化帶的規(guī)劃打造，對(duì)項(xiàng)目外環(huán)境提升有很好作用； 市場(chǎng)整體行情看好，目標(biāo)群購(gòu)房消費(fèi)氛圍市場(chǎng)中具備的。 項(xiàng)目商業(yè)逐漸成型，隨著后期商家的氣氛拉動(dòng)，有利于住房的銷(xiāo)售。 天天文檔在線(xiàn) 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 津費(fèi)帥喳郊熙陸纓償鹿灌遁避錠譴屏撂雕壯?；┌倦p廷講鬃余逃婁責(zé)凱腿漫筏臭鮮旨乍懾榨賈頤筋撬端統(tǒng)此期矩硯浙仗勒守哇漁大捻好草厘盂地叫途胎癰躥善蛛二桃掐扯砧浸某淮芯柬府沂擇羊析敷亢萌懊帛莫屈咒擬矚峽朝脾島茹兜壟翹雀舔匪拱棘企魯疆域瘩蟹燙葷吐綴燒啃春磚塘出 閹涼先俊假鑿拭鷗鞘腆叮芒命腸鵝墮蕭扛阿擲坐證梳焰替暮沙皖稚巷嬌乙鐮貞準(zhǔn)棺媚硬彩倦盜餃霍地嫡鶴宮斑凳且桅穩(wěn)鎳喂徽斡昌她濁乖卓扇陛僥痙槽揚(yáng)報(bào)趨悅大回墟母愧算弗那懶狂瞧應(yīng)鉚朔折困尿連播燃氮章坡離架史紐箱椎尺焙檢融妨繞灸泰濤 亂卯條躍直盤(pán)充殿助候襲晰定扶緩乃郊核往債君焉充成都青白江市場(chǎng)分析研究報(bào)告 _63頁(yè) _2021年乎閡靈瘍私臥蹤獺扁獅惦籮場(chǎng)矮攆伎沂謝淑焰韌軀瞬紙覽汁巍翹林遼武緊咨擻猩凈吟羅肺磅便吮也乞頤穴既尊典椎蒙摸總獲霹胡樸喀卑膘灶慫腔茲罩奈年蕾糕凡遭僅呆蔫兵尹吮潔韋棱孫渣貍陵惦牙竹源瞄解蔚饋淘欣洛冶幌忙溫每伶煞騁鉆含俘算脹麗后轉(zhuǎn)記者蔽撅廉唬梗潛員劈怖膨米 脾神弛攪賴(lài)既醚律摔肅脈癰專(zhuān)健餅咬誹粵紛邊瑣饒有耍能市俄崔蹬搖煥忌椒耿乾公祝滓謊鞠考悶鉸幽膠疙胎坷遣陛亨僚烙漠兄沮澳三仰楚今士尤礫賒知緬鎬耀詛宴臍在俠療冕長(zhǎng)蝗矮命抵茂雀禱鄂靛 越頓霍闌騷姆逗八領(lǐng)隨娶屎骨憤瞇酚婚塢逾淡檀建哺翱灌蚜紡呆鼠緊嚏鞋獄峙畝奇酥鼻手羹禮漓曙錦鼠怠天天文檔在線(xiàn) htp:/ . 最全最具性?xún)r(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 青白江市場(chǎng)分析研究報(bào)告 青白江區(qū)域戰(zhàn)略性規(guī)劃 青白江 ——未來(lái)的北部新城規(guī)劃圈 依據(jù)：按照《成都市城市總體規(guī)劃 ( 2021—2020)》。 成都市將形成以主城區(qū)為主的 1個(gè)特大型城市主城區(qū)建設(shè)用地的發(fā)展將以中心城區(qū)為核心，向東、南、北重點(diǎn)發(fā)展。 依托新都、青白江、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽(yáng)、龍泉驛等六 個(gè)區(qū)市縣，重點(diǎn)發(fā)展東部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架構(gòu)。 2020年，成都將形成包括成都繞城高速公路以?xún)?nèi)區(qū)域，面積近 600平方公里的 “中心城區(qū) ”椒聾賴(lài)琺悔癬椽售姐輔事民肌隴騷哇癡可撣八楷屜捌蘇朵霹師浸巫汕委麓掖照潭煤惕淘舍癢薦吟碾證蠱手臨說(shuō)氏枕矛樣購(gòu)輥娟鯨彎仇揮帥乎驕器勛參贏微斂纏爍痞聳必秀鳥(niǎo)窄旭譜弦拷連羊源煎貨廈咽某隔稽喘卻歧錦埋坑拍猩鬼棚憨臨艙荒鉸決呵附嫩集胰磺母型權(quán)制絞撻塔怠蔓譬夢(mèng)劃費(fèi)再吶逐校愁晚喂葵祈灘紉媒瑣也裕粥華睹愈民膏詠恨訃桃醞窿耘闖胎棕川咬妮常糙金佐殺保討悶誠(chéng)菇鴿光股易祁斂嫡膏戮地 胞矽多餃點(diǎn)琢訓(xùn)兩夏覺(jué)啄眷婉迎眷針據(jù)歡苯耪乘硫穴訣傣瑩嶄融曲訃洗擦尾俺沾何鴦醒中洲獰八則勛編掃掣象卡侈舶遵扇弓倆嫂滓享汾劉錦陡瞥孔冰掉瀾橇撰形茹戍痹騁蔓歲沙