【導讀】需要文檔請給我留言。21世紀社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,對具有改革開放20年基礎的中國而言,然而，國內的醫(yī)療產業(yè)由于政府的開放力度、專業(yè)的特殊性。到目前為止,除廣東省開放力度較大外,其它城市的醫(yī)療市。場還處于較為封閉的狀態(tài)。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們在物質和精神生活不斷提高的同時，襲擾，使我國政府對衛(wèi)生事業(yè)倍感緊迫。因此，在2020年，衛(wèi)生部和各地。策，拉開了民營資本進軍醫(yī)療衛(wèi)生市場的序幕。術思想體系，聯(lián)合**********************（外資）強大的科研團隊，加盟的**********××醫(yī)療中心500家，使100萬名肝病患者得到痊愈，10萬名重癥肝病患者獲得新生，創(chuàng)造利潤1億元。制改革的指導意見》；

　　

【正文】 層的商鋪，價格低租金便宜。 c. 另整個項目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量 不足，會影響到后期的交易量。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 辰山植物園 將于 2020 年建成 的 上海辰山植物 園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是 “ 鄰居 ” ， 從佘山風景區(qū)驅車前往僅 10 分 鐘 。 其 占地 202 公頃， 前期投資達 13 億元， 景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣， 將成為國際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建， 5 年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香， 既能吸引如織的中外人士前來觀賞，也能作為學校、機關部門和農學院開展科普教育和考察的基地，彌補了佘山風景區(qū)景點相對單一的的問題，但其周圍規(guī)劃中缺 乏集中餐飲項目，這雖是它的不足，但卻帶動了附近唯一的商貿餐飲休閑集中點 —— 本項目的人氣。另 上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科學研究中心的建設和管理工作， 大量學者和技術工作人員的入駐也將隊本項目起到和上海政法學院相同的作用。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 月圓園 雕塑公園 （月湖公園） 月圓園雕塑公園 位于松江佘山 國家度假區(qū)林蔭大道 西， 占地面積約 1325 畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢和近 5000噸 黃沙修建 了 人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、 景觀、植栽、建筑等藝術手段 ， 有來自荷、 加、德、日等 10 多個國家的雕塑大師創(chuàng)作的 20 余座現(xiàn)代雕塑作品， 和 山水風景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個親近藝術、感染藝術的新空間。 其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余，獨不見商業(yè)餐飲的配套，結合其較適合有車一族的出行游玩，距本項目又只有約 10 分鐘車程，可以形成 相當大的互動和穿插。 ? 佘山歡樂谷 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 深圳華僑城預計投資 40 億元 的上 海 佘山 歡樂谷主題公園 項目將在 2020年基本建成，整體工程確保在 2020 年上海世博會開幕前正式開放。 其 位于滬寧滬杭高速的中 間地帶，松江佘山國 家度假區(qū)林蔭大道東 面， 距本 項目約 10 分 鐘車程。 歡樂谷 占地 平方公里 ， 將建成一個引進世界最先進大型游樂設施 的 主題度假區(qū) 和 旅游配套區(qū) ，并擁有 酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務諸功能于一體 ， 既增加了佘山景點的多樣性和可玩性，又 改變了以往短途旅游尷尬局面。同時其 還將 串起一條文化創(chuàng)意產業(yè)鏈條 ，各類 策劃設計、 咨詢顧問 公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游 玩和商業(yè)購物，餐飲依舊不是其重點發(fā)展規(guī) 劃和方向 。 對本項目而言，當?shù)厝丝谑杖氲脑黾?、旅游人次的上升和大批量的入駐公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店項目所帶來的實實在在好處是不言而喻的。 初步估算，歡樂谷 主題公園每年將帶來不少于 6000 萬元的稅收，預計建成后年接待游客將達到 500 萬700 萬人次，年綜合收入約 15 億 20 億元 ，利潤甚是豐厚 。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 大眾國際會議中心 大眾 國際會議 中心座落在佘山國家旅游區(qū)內，依傍佘山，緊鄰沈磚公路 ， 由大眾交通（集團）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級賓館標準設計，占地面積 60 畝，建筑面積17000 平方米，擁有各類客房 208 套，大小會議室14 個，最大會議廳可容納 200 人開會。 其距本項目約 10 分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設施相當空白，故本項目 的落成將是其周圍最近也是唯一的消費場所，互動性極大。 ? 吉盛偉邦綠地國際家具村 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 “吉盛偉邦綠地國際家具村 ”由 吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團投資 30 億元 建造 ，占地 1180 畝，自 2020 年 5 月份起分三期建設，將于 2020 年全部完成 ，距本項目約 10 分鐘車程 。屆時 入駐企業(yè)達 600 余家，將 成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村 3 小時車程的商圈內，有 1 億具有強勁消費能力的人群。國際家具村全部運營后，預計每年形成上百億元人民幣的消費規(guī)模。 同時其 將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國家具協(xié)會設立駐中國辦事機構 ， 設立世界家具設 計師沙龍、家具管理人才培訓中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。 如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套項目，本項目當然 受益匪淺。 ? 奧特萊斯 上海奧特萊 斯品牌直銷廣場位于滬青平李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 公路和 A9 高速公路之間， 距本項目約 10 分鐘車程 。項目 由 上海百聯(lián)集團與香港九龍倉 集團斥資建造， 總投資約 4 億元，占地面積 12 萬平方米，總建筑面積約 11 萬平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為 5 萬平方米，約 250 個專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近 3 萬平方米，機 動車停車位近 1000 個 。據(jù)統(tǒng)計，“五一” 長假 7 天共接待了 5 萬輛汽車 25 萬人次的消費者， 銷售額每天都保持在 120 萬 190 萬元之間，7 天累計銷售額達 994 萬元 ， 刷卡率達到 56%。 但就實地考察來看，雖顧客盈門，但其經(jīng)營模式固定為購物，暫時沒有餐飲設施，亟需一個成熟的休閑餐飲社區(qū)補足，于是，本項目的機會又增加了一個砝碼。 （ 2） 佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠景 根據(jù)實地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有 2 家超市和零星店鋪。不過，與整體商業(yè)設施不足的情況 成對比的是，當?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當可觀，超市也往來熙攘 ,可見佘山完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設施群。 雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂項目，但在未來的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂谷、吉盛偉邦等一系列產品，這些產品涉足面相當廣，人氣高，足以彌補佘山地區(qū)景點單一不足，只適合短途游的弊端，屆時佘山地區(qū)年均將接待達 500 萬人李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 次，年綜合收入將達到驚人的 25 億元人民幣，增長幅度達 400%多。而本項目在立足自身特色（ 1925 天主教堂和天文臺）的前提 下，主要經(jīng)營的餐飲和休閑娛樂等商業(yè)配套項目及酒店的建設將對這些形形色色的商業(yè)項目起到互惠互連、相互依托的作用，也在佘山整個商業(yè)項目的建設當中承載著畫龍點睛的使命。 三 、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (Strength) 1）佘山被定位為上海國家級旅游、度假、會議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來更廣闊的經(jīng)濟發(fā)展空間。 2）隨上海 2020 世博會的臨近，政府對佘山旅游資源的開發(fā)愈演愈烈 ，已經(jīng)使佘山板塊擁有了成為世博會重要旅游配套的顯著趨勢。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 3）由于佘山旅游經(jīng)濟 的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機會放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園 (籌建 )，東方影視基地（籌建），世貿的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建），大眾國際會議中心都坐落周邊以求把握商機，同時共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來更廣闊的經(jīng)濟機會，也為本項目提供了市場契機。 4） 佘山鎮(zhèn)將項目所在的桃源路板塊規(guī)劃為佘山休閑商業(yè)區(qū)，而本項目將是板塊內第一家綜合商業(yè)休閑項目，這不但填補地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場機會。 5） 項目位于佘山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項目到市區(qū)車程 30 分鐘、到松江 20 分鐘，加上未來 R9輕軌的建設通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。 6）佘山借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產品，已使佘山板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對本項目借力、造勢、定價創(chuàng)造了良好先決條件。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 7） 項目規(guī)劃水系景觀設計優(yōu)美，建筑設計特立獨行，形成一道靚麗的建筑風景。 劣勢 (Weakness) 1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢。 2）項目所在的桃源路還 僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來消費。 3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)已落人后，特別是休閑購物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項目將面對一定的競爭壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟落于人后，我們必須迎頭趕上。 4）目前，佘山旅游過于集中在東、西佘山的天文臺、大教堂和森林公園，新景點開發(fā)經(jīng)營還沒有成勢，加之佘山離市中心距離較近，李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時間不長，經(jīng)濟效益有限，這是實際面臨也必須解決的問題。 機會 (0pportunity) 佘山桃源路項目 擁有三大機會點： 1）政府大環(huán)境： 國家級旅游度假會議中心、世博會，這樣的機會是難得的、更是可貴的，他帶來的是知名度、是消費人群、更是經(jīng)濟效益，這種機會不光是本項目，更是地區(qū)商業(yè)應該緊緊把握住的機會。 2）地區(qū)小環(huán)境： 正是看中了大環(huán)境的機會點，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展狀況，極有遠見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟發(fā)展的契機。而佘山桃源路項目正是借助了這股東風，把握這次機會做一次先行者、試驗者，取得自身經(jīng)濟效益同時協(xié)助政府取得良好的社會效益。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 3）未 來經(jīng)營性： 所謂“英雄所見略同”，看到了這些機會的商家不在少數(shù)，項目對面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園 (籌建 )，東方影視基地（籌建），世貿的艾美大酒店，黃河集團的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來的機會，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。這些項目無論建成的、籌建的在未來幾年內，給地區(qū)的同時也是給本項目提供了：商業(yè)經(jīng)營收入增長的機會，旅游人口和旅游消費增加的機會，商務人群和商務消費增加的機會，提升品牌知名度的機會。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 風險 (Threats) 項目風險原于三方面： 1） 政府能否取得預計的經(jīng)濟、社會效益。 2） 開發(fā)商盈利的同時能否保證物業(yè)的經(jīng)營性。 3） 客戶投資能否取得合理的投資回報。 其實，這三個面只有一個焦點就是項目的經(jīng)營，越是能吸引消費，越是經(jīng)營的繁榮，這些風險便蕩然無存。如何定位產品，如何經(jīng)營產品是避免風險的關鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟、社會效益的保證。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 四 、 產品定位 整體定位 由于，佘山地區(qū)的特點就是旅游度假，而項目本身為商業(yè)地產，因此，將項目定位為旅游商業(yè)地產 。考慮到項目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務地產 （指為指在旅游區(qū)內或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關聯(lián)空間。 ），因此，進一步將項目定位 旅游商務地產 。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 %%%%%40——8 0m2 20——4 0m280——1 20m 2 120 ——200 m2其他：20m 2以下20 0m2 以上 商業(yè)步行街定位 1）產品規(guī)劃面積定位 （ 1）投資客戶購買產品面積分析 投資客戶購買產品面積范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在 40—— 120 m2。占總量 %，其次為 20—— 40 m2占總量 %， 120—— 200 m2占 %表現(xiàn)也不錯。 由此看出，目前中小面積產品還是能吸引投資者關注的目光。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 %%%%%3 8 ——7 6 萬 1 8 ——3 8 萬 7 6 ——1 1 5 萬 1 1 5 ——1 8