【導(dǎo)讀】需要文檔請給我留言。21世紀(jì)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,對具有改革開放20年基礎(chǔ)的中國而言,然而，國內(nèi)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)由于政府的開放力度、專業(yè)的特殊性。到目前為止,除廣東省開放力度較大外,其它城市的醫(yī)療市。場還處于較為封閉的狀態(tài)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們在物質(zhì)和精神生活不斷提高的同時，襲擾，使我國政府對衛(wèi)生事業(yè)倍感緊迫。因此，在2020年，衛(wèi)生部和各地。策，拉開了民營資本進(jìn)軍醫(yī)療衛(wèi)生市場的序幕。術(shù)思想體系，聯(lián)合**********************（外資）強大的科研團(tuán)隊，加盟的**********××醫(yī)療中心500家，使100萬名肝病患者得到痊愈，10萬名重癥肝病患者獲得新生，創(chuàng)造利潤1億元。制改革的指導(dǎo)意見》；

　　

【正文】 層的商鋪，價格低租金便宜。 c. 另整個項目推廣手段單一，形象表現(xiàn)不足，客戶量 不足，會影響到后期的交易量。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 辰山植物園 將于 2020 年建成 的 上海辰山植物 園位于松江區(qū)西北部，與東佘山、西佘山是 “ 鄰居 ” ， 從佘山風(fēng)景區(qū)驅(qū)車前往僅 10 分 鐘 。 其 占地 202 公頃， 前期投資達(dá) 13 億元， 景觀優(yōu)美、物種豐富、生態(tài)高效、功能多樣， 將成為國際上收集品種最多最全的桂花園。隨著植物園的興建， 5 年后的秋季，這里將彌漫著醉人的八月桂花香， 既能吸引如織的中外人士前來觀賞，也能作為學(xué)校、機關(guān)部門和農(nóng)學(xué)院開展科普教育和考察的基地，彌補了佘山風(fēng)景區(qū)景點相對單一的的問題，但其周圍規(guī)劃中缺 乏集中餐飲項目，這雖是它的不足，但卻帶動了附近唯一的商貿(mào)餐飲休閑集中點 —— 本項目的人氣。另 上海市人民政府、中科院簽約，共同開展上海辰山植物科學(xué)研究中心的建設(shè)和管理工作， 大量學(xué)者和技術(shù)工作人員的入駐也將隊本項目起到和上海政法學(xué)院相同的作用。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 月圓園 雕塑公園 （月湖公園） 月圓園雕塑公園 位于松江佘山 國家度假區(qū)林蔭大道 西， 占地面積約 1325 畝，利用月湖的天然湖泊優(yōu)勢和近 5000噸 黃沙修建 了 人造沙灘，融合了雕塑、洞窟、 景觀、植栽、建筑等藝術(shù)手段 ， 有來自荷、 加、德、日等 10 多個國家的雕塑大師創(chuàng)作的 20 余座現(xiàn)代雕塑作品， 和 山水風(fēng)景完美融合了創(chuàng)造、培育和鑒賞功能為一體，為大眾提供了一個親近藝術(shù)、感染藝術(shù)的新空間。 其作為青少年春、秋游之所再合適不過，但休閑度假有余，獨不見商業(yè)餐飲的配套，結(jié)合其較適合有車一族的出行游玩，距本項目又只有約 10 分鐘車程，可以形成 相當(dāng)大的互動和穿插。 ? 佘山歡樂谷 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 深圳華僑城預(yù)計投資 40 億元 的上 海 佘山 歡樂谷主題公園 項目將在 2020年基本建成，整體工程確保在 2020 年上海世博會開幕前正式開放。 其 位于滬寧滬杭高速的中 間地帶，松江佘山國 家度假區(qū)林蔭大道東 面， 距本 項目約 10 分 鐘車程。 歡樂谷 占地 平方公里 ， 將建成一個引進(jìn)世界最先進(jìn)大型游樂設(shè)施 的 主題度假區(qū) 和 旅游配套區(qū) ，并擁有 酒店式公寓，集交通疏散、商業(yè)、休閑服務(wù)諸功能于一體 ， 既增加了佘山景點的多樣性和可玩性，又 改變了以往短途旅游尷尬局面。同時其 還將 串起一條文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條 ，各類 策劃設(shè)計、 咨詢顧問 公司將陸續(xù)入駐。但其仍偏重于游 玩和商業(yè)購物，餐飲依舊不是其重點發(fā)展規(guī) 劃和方向 。 對本項目而言，當(dāng)?shù)厝丝谑杖氲脑黾?、旅游人次的上升和大批量的入駐公司，給我們的餐飲、商業(yè)和酒店項目所帶來的實實在在好處是不言而喻的。 初步估算，歡樂谷 主題公園每年將帶來不少于 6000 萬元的稅收，預(yù)計建成后年接待游客將達(dá)到 500 萬700 萬人次，年綜合收入約 15 億 20 億元 ，利潤甚是豐厚 。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 ? 大眾國際會議中心 大眾 國際會議 中心座落在佘山國家旅游區(qū)內(nèi)，依傍佘山，緊鄰沈磚公路 ， 由大眾交通（集團(tuán)）與美林閣控股管理公司共同投資，按四星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，占地面積 60 畝，建筑面積17000 平方米，擁有各類客房 208 套，大小會議室14 個，最大會議廳可容納 200 人開會。 其距本項目約 10 分鐘車程，但其周圍商業(yè)配套設(shè)施相當(dāng)空白，故本項目 的落成將是其周圍最近也是唯一的消費場所，互動性極大。 ? 吉盛偉邦綠地國際家具村 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 “吉盛偉邦綠地國際家具村 ”由 吉盛偉邦聯(lián)合綠地集團(tuán)投資 30 億元 建造 ，占地 1180 畝，自 2020 年 5 月份起分三期建設(shè)，將于 2020 年全部完成 ，距本項目約 10 分鐘車程 。屆時 入駐企業(yè)達(dá) 600 余家，將 成為世界第一大家具行業(yè)中心。在家具村 3 小時車程的商圈內(nèi)，有 1 億具有強勁消費能力的人群。國際家具村全部運營后，預(yù)計每年形成上百億元人民幣的消費規(guī)模。 同時其 將建立世界行業(yè)信息中心，接納世界各國家具協(xié)會設(shè)立駐中國辦事機構(gòu) ， 設(shè)立世界家具設(shè) 計師沙龍、家具管理人才培訓(xùn)中心、家具博物館等，使之成為家具行業(yè)的資訊集聚地。 如此大規(guī)模的交易量和人流量，作為最近的商業(yè)配套項目，本項目當(dāng)然 受益匪淺。 ? 奧特萊斯 上海奧特萊 斯品牌直銷廣場位于滬青平李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 公路和 A9 高速公路之間， 距本項目約 10 分鐘車程 。項目 由 上海百聯(lián)集團(tuán)與香港九龍倉 集團(tuán)斥資建造， 總投資約 4 億元，占地面積 12 萬平方米，總建筑面積約 11 萬平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為 5 萬平方米，約 250 個專賣鋪位，經(jīng)營世界一、二線及國內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂區(qū)的建筑面積近 3 萬平方米，機 動車停車位近 1000 個 。據(jù)統(tǒng)計，“五一” 長假 7 天共接待了 5 萬輛汽車 25 萬人次的消費者， 銷售額每天都保持在 120 萬 190 萬元之間，7 天累計銷售額達(dá) 994 萬元 ， 刷卡率達(dá)到 56%。 但就實地考察來看，雖顧客盈門，但其經(jīng)營模式固定為購物，暫時沒有餐飲設(shè)施，亟需一個成熟的休閑餐飲社區(qū)補足，于是，本項目的機會又增加了一個砝碼。 （ 2） 佘山地區(qū)整體商業(yè)情況分析及遠(yuǎn)景 根據(jù)實地觀察，目前佘山鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施存在很大空白，不僅形式單一而且數(shù)量不足，以私家飯店為主，余者只有 2 家超市和零星店鋪。不過，與整體商業(yè)設(shè)施不足的情況 成對比的是，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營狀況甚諧，大半私家餐廳的客人都相當(dāng)可觀，超市也往來熙攘 ,可見佘山完全可以做起多元化集中式的商業(yè)設(shè)施群。 雖然目前周邊僅有月圓園、大眾會議中心、奧特萊斯等商業(yè)和休閑娛樂項目，但在未來的五年里，佘山及周邊將陸續(xù)建起辰山植物園、歡樂谷、吉盛偉邦等一系列產(chǎn)品，這些產(chǎn)品涉足面相當(dāng)廣，人氣高，足以彌補佘山地區(qū)景點單一不足，只適合短途游的弊端，屆時佘山地區(qū)年均將接待達(dá) 500 萬人李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 次，年綜合收入將達(dá)到驚人的 25 億元人民幣，增長幅度達(dá) 400%多。而本項目在立足自身特色（ 1925 天主教堂和天文臺）的前提 下，主要經(jīng)營的餐飲和休閑娛樂等商業(yè)配套項目及酒店的建設(shè)將對這些形形色色的商業(yè)項目起到互惠互連、相互依托的作用，也在佘山整個商業(yè)項目的建設(shè)當(dāng)中承載著畫龍點睛的使命。 三 、 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 (Strength) 1）佘山被定位為上海國家級旅游、度假、會議中心，這將佘山推向世界，使佘山成為世界旅游地圖上璀璨的明珠，將帶來更廣闊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間。 2）隨上海 2020 世博會的臨近，政府對佘山旅游資源的開發(fā)愈演愈烈 ，已經(jīng)使佘山板塊擁有了成為世博會重要旅游配套的顯著趨勢。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 3）由于佘山旅游經(jīng)濟(jì) 的日趨發(fā)展，這樣的商業(yè)機會放在各大商家面前，百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園 (籌建 )，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建），大眾國際會議中心都坐落周邊以求把握商機，同時共同創(chuàng)造了也贏得了佘山未來更廣闊的經(jīng)濟(jì)機會，也為本項目提供了市場契機。 4） 佘山鎮(zhèn)將項目所在的桃源路板塊規(guī)劃為佘山休閑商業(yè)區(qū)，而本項目將是板塊內(nèi)第一家綜合商業(yè)休閑項目，這不但填補地區(qū)的空白，更是擁有了先發(fā)制人的市場機會。 5） 項目位于佘山鎮(zhèn)中心桃源路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民較集中，是佘山鎮(zhèn)的商業(yè)中心，且項目到市區(qū)車程 30 分鐘、到松江 20 分鐘，加上未來 R9輕軌的建設(shè)通車，地區(qū)將享有十分便捷交通。 6）佘山借助自身的自然景觀，規(guī)劃高端別墅產(chǎn)品，已使佘山板塊成為上海知名的豪宅區(qū)，這對本項目借力、造勢、定價創(chuàng)造了良好先決條件。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 7） 項目規(guī)劃水系景觀設(shè)計優(yōu)美，建筑設(shè)計特立獨行，形成一道靚麗的建筑風(fēng)景。 劣勢 (Weakness) 1）商業(yè)業(yè)態(tài)講究金角銀邊，項目地塊兩邊臨水，造成了商業(yè)業(yè)態(tài)臨街面少的一大劣勢。 2）項目所在的桃源路還 僅是鄉(xiāng)鎮(zhèn)級別的商業(yè)中心，知名度低，商業(yè)設(shè)施零散，商業(yè)配置不完善，很難吸引外來消費。 3）相比青浦趙巷的奧特萊斯，佘山旅游商業(yè)開發(fā)已落人后，特別是休閑購物的旅游商業(yè)開發(fā)，不但項目將面對一定的競爭壓力，也使地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)落于人后，我們必須迎頭趕上。 4）目前，佘山旅游過于集中在東、西佘山的天文臺、大教堂和森林公園，新景點開發(fā)經(jīng)營還沒有成勢，加之佘山離市中心距離較近，李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 游客多為短途旅游，在地區(qū)駐足時間不長，經(jīng)濟(jì)效益有限，這是實際面臨也必須解決的問題。 機會 (0pportunity) 佘山桃源路項目 擁有三大機會點： 1）政府大環(huán)境： 國家級旅游度假會議中心、世博會，這樣的機會是難得的、更是可貴的，他帶來的是知名度、是消費人群、更是經(jīng)濟(jì)效益，這種機會不光是本項目，更是地區(qū)商業(yè)應(yīng)該緊緊把握住的機會。 2）地區(qū)小環(huán)境： 正是看中了大環(huán)境的機會點，佘山鎮(zhèn)政府根據(jù)佘山目前發(fā)展?fàn)顩r，極有遠(yuǎn)見的將桃源路這條鄉(xiāng)鎮(zhèn)級商業(yè)中心道路規(guī)劃成未來佘山休閑商業(yè)的核心區(qū)，又一次把握住佘山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的契機。而佘山桃源路項目正是借助了這股東風(fēng)，把握這次機會做一次先行者、試驗者，取得自身經(jīng)濟(jì)效益同時協(xié)助政府取得良好的社會效益。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 3）未 來經(jīng)營性： 所謂“英雄所見略同”，看到了這些機會的商家不在少數(shù)，項目對面弘基（籌建）、百聯(lián)的奧特萊斯，綠地與吉盛偉邦聯(lián)合開發(fā)的國際家具村（在建），華僑城歡樂谷（籌建），月圓園雕塑公園，辰山植物園 (籌建 )，東方影視基地（籌建），世貿(mào)的艾美大酒店，黃河集團(tuán)的索菲特大酒店（籌建）它們都看重了佘山未來的機會，投資開發(fā)了周邊的諸多地塊。這些項目無論建成的、籌建的在未來幾年內(nèi)，給地區(qū)的同時也是給本項目提供了：商業(yè)經(jīng)營收入增長的機會，旅游人口和旅游消費增加的機會，商務(wù)人群和商務(wù)消費增加的機會，提升品牌知名度的機會。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 風(fēng)險 (Threats) 項目風(fēng)險原于三方面： 1） 政府能否取得預(yù)計的經(jīng)濟(jì)、社會效益。 2） 開發(fā)商盈利的同時能否保證物業(yè)的經(jīng)營性。 3） 客戶投資能否取得合理的投資回報。 其實，這三個面只有一個焦點就是項目的經(jīng)營，越是能吸引消費，越是經(jīng)營的繁榮，這些風(fēng)險便蕩然無存。如何定位產(chǎn)品，如何經(jīng)營產(chǎn)品是避免風(fēng)險的關(guān)鍵，是企業(yè)成功也是取得經(jīng)濟(jì)、社會效益的保證。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 四 、 產(chǎn)品定位 整體定位 由于，佘山地區(qū)的特點就是旅游度假，而項目本身為商業(yè)地產(chǎn)，因此，將項目定位為旅游商業(yè)地產(chǎn) ?？紤]到項目區(qū)位，規(guī)模因素，再分析了周邊諸多地產(chǎn)形態(tài)（別墅、經(jīng)營性公園、高爾夫、酒店），發(fā)現(xiàn)目前佘山稀缺餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿為一體的旅游商務(wù)地產(chǎn) （指為指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的購物、酒店、餐館、娛樂、休閑等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。 ），因此，進(jìn)一步將項目定位 旅游商務(wù)地產(chǎn) 。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 %%%%%40——8 0m2 20——4 0m280——1 20m 2 120 ——200 m2其他：20m 2以下20 0m2 以上 商業(yè)步行街定位 1）產(chǎn)品規(guī)劃面積定位 （ 1）投資客戶購買產(chǎn)品面積分析 投資客戶購買產(chǎn)品面積范圍分布圖 圖表分析： 據(jù)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，投資客戶主力購買面積在 40—— 120 m2。占總量 %，其次為 20—— 40 m2占總量 %， 120—— 200 m2占 %表現(xiàn)也不錯。 由此看出，目前中小面積產(chǎn)品還是能吸引投資者關(guān)注的目光。 李蕭蕭的個 人主頁 需要文檔請給我留言。 %%%%%3 8 ——7 6 萬 1 8 ——3 8 萬 7 6 ——1 1 5 萬 1 1 5 ——1 8