【導讀】經濟學學士、會計學碩士、管理學博士。中國人民大學商學院副教授。中國審計協(xié)會會員、中國物流學會會員、中國價格學會會員、中國管理科學研究員特約研究員。發(fā)表《市場營銷審計研究》《財務管理中心論：論戰(zhàn)與紛爭》。國家自然科學基金等國家及省部級課題11項。曾講授商業(yè)經濟、工商管理、財務、會計、審計學、物流管理、旅游管理、物業(yè)管理等專業(yè)核心課程。（一）新制度、新準則。第一階段：1993年7月1日實施的《企業(yè)會計準則》《企業(yè)財。施的《股份有公司會計制度》。會計報告條例》。訂，2020年7月1日實施?！镀髽I(yè)財務會計報告條例》：2020年1月1日起開始執(zhí)行。業(yè)和金融企業(yè)以外，自2020年1月1日起，新建立的企業(yè)。退回，并要求按照國家的會計制度的規(guī)定更正、補充。各項投資是否達到預期目的、固定資產的使用情況及其完好程度等。原則和方法及主要項目等所作的解釋。會計報表附注至少應包括下列內容：

　　

【正文】 議約定付款日確定收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認收入實現(xiàn)： 下載 47 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品，應按實際銷售額于收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產品，應按合同或協(xié)議規(guī)定的價格與收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產品的，應按包銷合同或協(xié)議規(guī)定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。委托方和受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發(fā)產品的清單。已銷開發(fā)產品的清單應載明售出開發(fā)產品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。 下載 48 （五）將開發(fā)產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現(xiàn)。 將待售開發(fā)產品 轉作經營性資產，先以經營性租賃方式出租或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產確認收入的實現(xiàn)。 將待售開發(fā)產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產形成式取得收入的，應于分得可開發(fā)產品時確認收入的實現(xiàn)。（國稅法 [2020]83號“關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知”） 下載 49 思考 14： 華興公司屬于房地產開發(fā)企業(yè)， 2020年發(fā)生的事項及其會計處理： （ 1）華興公司將建華公園的尾樓 01020108（開發(fā)的產品）改造為超市，委托建梅公司經營，華興公司把此房產轉為自己的固定資產。 （ 2）華興公司預售的方式開發(fā)建都花園， 2020年收到預售房款 1300萬元，華興公司確認當年收入。預計 2020年建都花園建成交付使用。 （ 3）華興公司代為華公司建設住宅樓， 2020年 10月份交付使用結清帳款后，把節(jié)省的材料、下腳料等轉為存貨核算。華興公司的這些會計處理是否可以認可？ 下載 50 [分析 ] 對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，下列行為視同銷售確認收入： 將開發(fā)產品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； 將開發(fā)產品轉作經營性資產； 將開發(fā)產品用作對外投資以及分配給股東或投資者； 以開發(fā)產品抵償債務； 以開發(fā)產品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產。 當開發(fā)產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時，視同銷售行為確認收入；視同銷售行為收入確認的方法和順序為： 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； 由主觀稅務機關參照同類開發(fā)產品市場公允價格確定； 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產品的成本利潤率不得低于 15%（含15%），具體由主管稅務機關確定。因此，對于第一種情況，華興公司可以把此房產轉為固定資產，但需要按照視同銷售行為收入確認的方法作納稅調整。 下載 51 對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，如果采取預售方式銷售開發(fā)產品，其當期取得的預售收入，先按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)額，再并入當期應納稅額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，代開發(fā)產品完工時再進行結算調整。預售開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時按規(guī)定計算實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發(fā)產品全部預計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。由此，對于第二種情況，預售房款 1300萬元不能確認為 2020年度的收入，但卻應當按規(guī)定的利潤率計算出預計營業(yè)利潤額并入當期應納稅額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。當代開發(fā)產品完工時，才能確認收入，并進行結算調整。 下載 52 對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，如果代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。房地產開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的廢料等，如按合同規(guī)定留歸房地產開發(fā)企業(yè)所有的，應于實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn)。由此，對于第三種情況，華興公司可以把節(jié)省的材料、下腳料等轉為存貨核算，但需要于實際取得時按市場公平成交價視同銷售作納稅調整。 下載 53 （三）取得高爾夫球場會籍收入的處理 公司一次性收取的高爾夫球場會籍入會費，是全部計入當期損益或是按受益期限分期計入受益期損益，應根據(jù)不同的情況分別處理：如果一次性收取的入會費，僅僅是入會者為了獲取會員資格，會員在接受公司所提供的具體商品或服務時，需另興交納相關費用的，則當一次性收取大入會費當期收入的可能不存在重大不確定性時，確認為收入；如果一次性收取的入會費，入會者不僅僅是為了獲取會員資格，還包括為將來接受公司的商品或服務而預先支付的訂購費用，則該項費用應區(qū)別費用所代表的受益性質、收益價值和期間，按照合理的方法分期確認收入。在這種情況下，尚未確認的收入在“遞延收益”科目核算。 下載 54 （四）外銷收入確認 （ 1）采用離岸價（ FOB），即船上交貨條款，在貨物于指定裝運港超過船舷時，賣方可以確認收入。 （ 2）成本加運費（ CFR），既成本加運費（指定目的港）條款，自貨物超過裝運港船舷起，該貨物的主要風險和報酬即轉移給賣方了，賣方可以確認收入。 （ 3）到岸價（ CIF），既成本加運保費（指定目的港）條款，自 貨物于指定目的港超過船舷時，賣方可以確認收入。 但稅法上統(tǒng)一規(guī)定按報關單上的日期和 FOB價金額作為確認外銷收入的標志。 下載 55 （五）在建工程試運行收入確認 工程達到預訂可使用狀態(tài)前因進行試運行而發(fā)生的凈支出，計入工程成本。既企業(yè)的在建工程項目在達到可使用狀態(tài)前取得試運轉中形成的，能夠對外銷售的產品，其發(fā)生的成本，計入在建工程成本，銷售或轉為庫存商品時，按實際銷售收入或按預計銷售沖減工程成本。 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實施細則規(guī)定“ 自制、自建的固定資產在竣工使用時 ， 按實際發(fā)生的成本計價 ?！眹惏l(fā) [1994]132號文規(guī)定，企業(yè)在建工程發(fā)生的試運行收入，應并入總收入予以征稅，而不能直接沖減在建工程成本。在申報所得稅時，應將在建工程試運行收入扣除試運行所發(fā)生的支出后的差額，確認當期所得。 下載 56 （六）銷售折扣、折讓、退回、回租時的處理 現(xiàn)金折扣 ，為鼓勵客戶提前付款而給予的債務扣除，在銷售后發(fā)生時視買方的付款情況而定。現(xiàn)金折扣做財務費用處理。 商業(yè)折扣 ，為促進銷售而給予的價格扣除，在銷售時即已發(fā)生。按扣除商業(yè)折扣后的凈額確認銷售收入，不須做帳務處理。 銷售折讓， 因售出的商品質量不合格等原因而在收入上給予的減讓。銷售折讓在實際發(fā)生時沖減發(fā)生當期的銷售收入。 銷售退回 ，因售出商品的質量、品質不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 在企業(yè)確認收入之前退回：將已記入“發(fā)出商品”科目的商品成本轉回“庫存商品”科目； 下載 57 在企業(yè)確認收入之后退回： （ 1）本年度銷售的商品，在年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務收入，以及相關的成本、稅金； （ 2）以前年度銷售的商品，在本年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務收入，以及相關的成本、稅金； （ 3）本年度或前年度銷售的商品，在年度財務報表批準報出前退回，沖減報告年度的主營業(yè)收入，以及相關的成本、稅金； （四）銷售退回時，對已發(fā)生的現(xiàn)金折扣或銷售折讓，應同時沖減銷售退回當期的折扣、折讓；如該項銷售在資產負債表日及之前已發(fā)生現(xiàn)金折扣貨銷售折讓，應同時沖減報告年度相關的折扣、折讓 。 國家稅務總局 《 關于執(zhí)行 〈 企業(yè)會計制度 〉 需要明確的有關所得稅問題的通知 》 規(guī)定“ 企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購貨方提供退貨的適當證明，可沖銷退貨當期的銷售收入?！? 下載 58 售后回購 ，售后回購一般情況下不應確認收入。但如果賣方有回購選擇權，并且回購價以回購當日的市場價為基礎確認，在回購的可能性極小的情況下，也可在售出商品時確認收入的實現(xiàn)。 無論會計上對售后回購業(yè)務是否確認收入，稅務上對售后回購業(yè)務一律視作銷售、購入兩項經濟業(yè)務。在銷售時需要按規(guī)定開具發(fā)票，并收取價款。 思考 15： 某一房地產公司 2020年 1月將一棟已開發(fā)辦公樓銷售給某銀行，售價為 5000萬元，該辦公樓的建筑成本為 4500萬元。合同規(guī)定 2020年 1月，房地產公司應將辦公樓重新購回，回購價5600萬元。請問如何填制納稅申報表？ 下載 59 售后租回 ，是指銷售商品的同時，銷售方同意日后再租回所售商品。在這種銷售方式下，應當分別情況處理： （ 1）如果售后租回形成一項融資租賃，售價與資產帳面價值之間的差額應當單獨設置“遞延收益”科目核算，并按該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折價費用的調整。 （ 2）如果售后租回形成一項經營租賃，售價與資產帳面價值之間的差額也通過“遞延收益”科目核算，并在租賃期間內按租金支付比例分攤。 下載 60 謝謝大家！