【導(dǎo)讀】經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、會(huì)計(jì)學(xué)碩士、管理學(xué)博士。中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授。中國(guó)審計(jì)協(xié)會(huì)會(huì)員、中國(guó)物流學(xué)會(huì)會(huì)員、中國(guó)價(jià)格學(xué)會(huì)會(huì)員、中國(guó)管理科學(xué)研究員特約研究員。發(fā)表《市場(chǎng)營(yíng)銷審計(jì)研究》《財(cái)務(wù)管理中心論：論戰(zhàn)與紛爭(zhēng)》。國(guó)家自然科學(xué)基金等國(guó)家及省部級(jí)課題11項(xiàng)。曾講授商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工商管理、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、審計(jì)學(xué)、物流管理、旅游管理、物業(yè)管理等專業(yè)核心課程。（一）新制度、新準(zhǔn)則。第一階段：1993年7月1日實(shí)施的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》《企業(yè)財(cái)。施的《股份有公司會(huì)計(jì)制度》。會(huì)計(jì)報(bào)告條例》。訂，2020年7月1日實(shí)施。《企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例》：2020年1月1日起開始執(zhí)行。業(yè)和金融企業(yè)以外，自2020年1月1日起，新建立的企業(yè)。退回，并要求按照國(guó)家的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定更正、補(bǔ)充。各項(xiàng)投資是否達(dá)到預(yù)期目的、固定資產(chǎn)的使用情況及其完好程度等。原則和方法及主要項(xiàng)目等所作的解釋。會(huì)計(jì)報(bào)表附注至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　

【正文】 議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)： 下載 47 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格與收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。 下載 48 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 將待售開發(fā)產(chǎn)品 轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式出租或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產(chǎn)形成式取得收入的，應(yīng)于分得可開發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（國(guó)稅法 [2020]83號(hào)“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知”） 下載 49 思考 14： 華興公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2020年發(fā)生的事項(xiàng)及其會(huì)計(jì)處理： （ 1）華興公司將建華公園的尾樓 01020108（開發(fā)的產(chǎn)品）改造為超市，委托建梅公司經(jīng)營(yíng)，華興公司把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自己的固定資產(chǎn)。 （ 2）華興公司預(yù)售的方式開發(fā)建都花園， 2020年收到預(yù)售房款 1300萬元，華興公司確認(rèn)當(dāng)年收入。預(yù)計(jì) 2020年建都花園建成交付使用。 （ 3）華興公司代為華公司建設(shè)住宅樓， 2020年 10月份交付使用結(jié)清帳款后，把節(jié)省的材料、下腳料等轉(zhuǎn)為存貨核算。華興公司的這些會(huì)計(jì)處理是否可以認(rèn)可？ 下載 50 [分析 ] 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，下列行為視同銷售確認(rèn)收入： 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等； 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)； 將開發(fā)產(chǎn)品用作對(duì)外投資以及分配給股東或投資者； 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時(shí)，視同銷售行為確認(rèn)收入；視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序?yàn)椋? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； 由主觀稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)格確定； 按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%（含15%），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。因此，對(duì)于第一種情況，華興公司可以把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但需要按照視同銷售行為收入確認(rèn)的方法作納稅調(diào)整。 下載 51 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如果采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，代開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。由此，對(duì)于第二種情況，預(yù)售房款 1300萬元不能確認(rèn)為 2020年度的收入，但卻應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)代開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，才能確認(rèn)收入，并進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 下載 52 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如果代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的廢料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。由此，對(duì)于第三種情況，華興公司可以把節(jié)省的材料、下腳料等轉(zhuǎn)為存貨核算，但需要于實(shí)際取得時(shí)按市場(chǎng)公平成交價(jià)視同銷售作納稅調(diào)整。 下載 53 （三）取得高爾夫球場(chǎng)會(huì)籍收入的處理 公司一次性收取的高爾夫球場(chǎng)會(huì)籍入會(huì)費(fèi)，是全部計(jì)入當(dāng)期損益或是按受益期限分期計(jì)入受益期損益，應(yīng)根據(jù)不同的情況分別處理：如果一次性收取的入會(huì)費(fèi)，僅僅是入會(huì)者為了獲取會(huì)員資格，會(huì)員在接受公司所提供的具體商品或服務(wù)時(shí)，需另興交納相關(guān)費(fèi)用的，則當(dāng)一次性收取大入會(huì)費(fèi)當(dāng)期收入的可能不存在重大不確定性時(shí)，確認(rèn)為收入；如果一次性收取的入會(huì)費(fèi)，入會(huì)者不僅僅是為了獲取會(huì)員資格，還包括為將來接受公司的商品或服務(wù)而預(yù)先支付的訂購(gòu)費(fèi)用，則該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)區(qū)別費(fèi)用所代表的受益性質(zhì)、收益價(jià)值和期間，按照合理的方法分期確認(rèn)收入。在這種情況下，尚未確認(rèn)的收入在“遞延收益”科目核算。 下載 54 （四）外銷收入確認(rèn) （ 1）采用離岸價(jià)（ FOB），即船上交貨條款，在貨物于指定裝運(yùn)港超過船舷時(shí)，賣方可以確認(rèn)收入。 （ 2）成本加運(yùn)費(fèi)（ CFR），既成本加運(yùn)費(fèi)（指定目的港）條款，自貨物超過裝運(yùn)港船舷起，該貨物的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬即轉(zhuǎn)移給賣方了，賣方可以確認(rèn)收入。 （ 3）到岸價(jià)（ CIF），既成本加運(yùn)保費(fèi)（指定目的港）條款，自 貨物于指定目的港超過船舷時(shí)，賣方可以確認(rèn)收入。 但稅法上統(tǒng)一規(guī)定按報(bào)關(guān)單上的日期和 FOB價(jià)金額作為確認(rèn)外銷收入的標(biāo)志。 下載 55 （五）在建工程試運(yùn)行收入確認(rèn) 工程達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)前因進(jìn)行試運(yùn)行而發(fā)生的凈支出，計(jì)入工程成本。既企業(yè)的在建工程項(xiàng)目在達(dá)到可使用狀態(tài)前取得試運(yùn)轉(zhuǎn)中形成的，能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，其發(fā)生的成本，計(jì)入在建工程成本，銷售或轉(zhuǎn)為庫(kù)存商品時(shí)，按實(shí)際銷售收入或按預(yù)計(jì)銷售沖減工程成本。 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定“ 自制、自建的固定資產(chǎn)在竣工使用時(shí) ， 按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià) ?！眹?guó)稅發(fā) [1994]132號(hào)文規(guī)定，企業(yè)在建工程發(fā)生的試運(yùn)行收入，應(yīng)并入總收入予以征稅，而不能直接沖減在建工程成本。在申報(bào)所得稅時(shí)，應(yīng)將在建工程試運(yùn)行收入扣除試運(yùn)行所發(fā)生的支出后的差額，確認(rèn)當(dāng)期所得。 下載 56 （六）銷售折扣、折讓、退回、回租時(shí)的處理 現(xiàn)金折扣 ，為鼓勵(lì)客戶提前付款而給予的債務(wù)扣除，在銷售后發(fā)生時(shí)視買方的付款情況而定?，F(xiàn)金折扣做財(cái)務(wù)費(fèi)用處理。 商業(yè)折扣 ，為促進(jìn)銷售而給予的價(jià)格扣除，在銷售時(shí)即已發(fā)生。按扣除商業(yè)折扣后的凈額確認(rèn)銷售收入，不須做帳務(wù)處理。 銷售折讓， 因售出的商品質(zhì)量不合格等原因而在收入上給予的減讓。銷售折讓在實(shí)際發(fā)生時(shí)沖減發(fā)生當(dāng)期的銷售收入。 銷售退回 ，因售出商品的質(zhì)量、品質(zhì)不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 在企業(yè)確認(rèn)收入之前退回：將已記入“發(fā)出商品”科目的商品成本轉(zhuǎn)回“庫(kù)存商品”科目； 下載 57 在企業(yè)確認(rèn)收入之后退回： （ 1）本年度銷售的商品，在年度終了前退回，沖減退回月份的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 2）以前年度銷售的商品，在本年度終了前退回，沖減退回月份的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 3）本年度或前年度銷售的商品，在年度財(cái)務(wù)報(bào)表批準(zhǔn)報(bào)出前退回，沖減報(bào)告年度的主營(yíng)業(yè)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （四）銷售退回時(shí)，對(duì)已發(fā)生的現(xiàn)金折扣或銷售折讓，應(yīng)同時(shí)沖減銷售退回當(dāng)期的折扣、折讓；如該項(xiàng)銷售在資產(chǎn)負(fù)債表日及之前已發(fā)生現(xiàn)金折扣貨銷售折讓，應(yīng)同時(shí)沖減報(bào)告年度相關(guān)的折扣、折讓 。 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于執(zhí)行 〈 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 〉 需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 》 規(guī)定“ 企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購(gòu)貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入?！? 下載 58 售后回購(gòu) ，售后回購(gòu)一般情況下不應(yīng)確認(rèn)收入。但如果賣方有回購(gòu)選擇權(quán)，并且回購(gòu)價(jià)以回購(gòu)當(dāng)日的市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)確認(rèn)，在回購(gòu)的可能性極小的情況下，也可在售出商品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 無論會(huì)計(jì)上對(duì)售后回購(gòu)業(yè)務(wù)是否確認(rèn)收入，稅務(wù)上對(duì)售后回購(gòu)業(yè)務(wù)一律視作銷售、購(gòu)入兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在銷售時(shí)需要按規(guī)定開具發(fā)票，并收取價(jià)款。 思考 15： 某一房地產(chǎn)公司 2020年 1月將一棟已開發(fā)辦公樓銷售給某銀行，售價(jià)為 5000萬元，該辦公樓的建筑成本為 4500萬元。合同規(guī)定 2020年 1月，房地產(chǎn)公司應(yīng)將辦公樓重新購(gòu)回，回購(gòu)價(jià)5600萬元。請(qǐng)問如何填制納稅申報(bào)表？ 下載 59 售后租回 ，是指銷售商品的同時(shí)，銷售方同意日后再租回所售商品。在這種銷售方式下，應(yīng)當(dāng)分別情況處理： （ 1）如果售后租回形成一項(xiàng)融資租賃，售價(jià)與資產(chǎn)帳面價(jià)值之間的差額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)置“遞延收益”科目核算，并按該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折價(jià)費(fèi)用的調(diào)整。 （ 2）如果售后租回形成一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃，售價(jià)與資產(chǎn)帳面價(jià)值之間的差額也通過“遞延收益”科目核算，并在租賃期間內(nèi)按租金支付比例分?jǐn)偂? 下載 60 謝謝大家！