【導(dǎo)讀】經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士、會計學(xué)碩士、管理學(xué)博士。中國人民大學(xué)商學(xué)院副教授。中國審計協(xié)會會員、中國物流學(xué)會會員、中國價格學(xué)會會員、中國管理科學(xué)研究員特約研究員。發(fā)表《市場營銷審計研究》《財務(wù)管理中心論：論戰(zhàn)與紛爭》。國家自然科學(xué)基金等國家及省部級課題11項(xiàng)。曾講授商業(yè)經(jīng)濟(jì)、工商管理、財務(wù)、會計、審計學(xué)、物流管理、旅游管理、物業(yè)管理等專業(yè)核心課程。（一）新制度、新準(zhǔn)則。第一階段：1993年7月1日實(shí)施的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》《企業(yè)財。施的《股份有公司會計制度》。會計報告條例》。訂，2020年7月1日實(shí)施?！镀髽I(yè)財務(wù)會計報告條例》：2020年1月1日起開始執(zhí)行。業(yè)和金融企業(yè)以外，自2020年1月1日起，新建立的企業(yè)。退回，并要求按照國家的會計制度的規(guī)定更正、補(bǔ)充。各項(xiàng)投資是否達(dá)到預(yù)期目的、固定資產(chǎn)的使用情況及其完好程度等。原則和方法及主要項(xiàng)目等所作的解釋。會計報表附注至少應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　

【正文】 議約定付款日確定收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余額在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)帳之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)： 下載 47 采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格與收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議規(guī)定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 采取基價（保底價）并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。 下載 48 （五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 將待售開發(fā)產(chǎn)品 轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式出租或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （六）以非貨幣性資產(chǎn)形成式取得收入的，應(yīng)于分得可開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（國稅法 [2020]83號“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知”） 下載 49 思考 14： 華興公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 2020年發(fā)生的事項(xiàng)及其會計處理： （ 1）華興公司將建華公園的尾樓 01020108（開發(fā)的產(chǎn)品）改造為超市，委托建梅公司經(jīng)營，華興公司把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自己的固定資產(chǎn)。 （ 2）華興公司預(yù)售的方式開發(fā)建都花園， 2020年收到預(yù)售房款 1300萬元，華興公司確認(rèn)當(dāng)年收入。預(yù)計 2020年建都花園建成交付使用。 （ 3）華興公司代為華公司建設(shè)住宅樓， 2020年 10月份交付使用結(jié)清帳款后，把節(jié)省的材料、下腳料等轉(zhuǎn)為存貨核算。華興公司的這些會計處理是否可以認(rèn)可？ 下載 50 [分析 ] 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，下列行為視同銷售確認(rèn)收入： 將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； 將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者； 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)； 以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。 當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或?qū)嶋H取得利益權(quán)利時，視同銷售行為確認(rèn)收入；視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序?yàn)椋? 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； 由主觀稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價格確定； 按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%（含15%），具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。因此，對于第一種情況，華興公司可以把此房產(chǎn)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，但需要按照視同銷售行為收入確認(rèn)的方法作納稅調(diào)整。 下載 51 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如果采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，代開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按規(guī)定計算實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實(shí)現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。由此，對于第二種情況，預(yù)售房款 1300萬元不能確認(rèn)為 2020年度的收入，但卻應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅。當(dāng)代開發(fā)產(chǎn)品完工時，才能確認(rèn)收入，并進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。 下載 52 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，如果代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的廢料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。由此，對于第三種情況，華興公司可以把節(jié)省的材料、下腳料等轉(zhuǎn)為存貨核算，但需要于實(shí)際取得時按市場公平成交價視同銷售作納稅調(diào)整。 下載 53 （三）取得高爾夫球場會籍收入的處理 公司一次性收取的高爾夫球場會籍入會費(fèi)，是全部計入當(dāng)期損益或是按受益期限分期計入受益期損益，應(yīng)根據(jù)不同的情況分別處理：如果一次性收取的入會費(fèi)，僅僅是入會者為了獲取會員資格，會員在接受公司所提供的具體商品或服務(wù)時，需另興交納相關(guān)費(fèi)用的，則當(dāng)一次性收取大入會費(fèi)當(dāng)期收入的可能不存在重大不確定性時，確認(rèn)為收入；如果一次性收取的入會費(fèi)，入會者不僅僅是為了獲取會員資格，還包括為將來接受公司的商品或服務(wù)而預(yù)先支付的訂購費(fèi)用，則該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)區(qū)別費(fèi)用所代表的受益性質(zhì)、收益價值和期間，按照合理的方法分期確認(rèn)收入。在這種情況下，尚未確認(rèn)的收入在“遞延收益”科目核算。 下載 54 （四）外銷收入確認(rèn) （ 1）采用離岸價（ FOB），即船上交貨條款，在貨物于指定裝運(yùn)港超過船舷時，賣方可以確認(rèn)收入。 （ 2）成本加運(yùn)費(fèi)（ CFR），既成本加運(yùn)費(fèi)（指定目的港）條款，自貨物超過裝運(yùn)港船舷起，該貨物的主要風(fēng)險和報酬即轉(zhuǎn)移給賣方了，賣方可以確認(rèn)收入。 （ 3）到岸價（ CIF），既成本加運(yùn)保費(fèi)（指定目的港）條款，自 貨物于指定目的港超過船舷時，賣方可以確認(rèn)收入。 但稅法上統(tǒng)一規(guī)定按報關(guān)單上的日期和 FOB價金額作為確認(rèn)外銷收入的標(biāo)志。 下載 55 （五）在建工程試運(yùn)行收入確認(rèn) 工程達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)前因進(jìn)行試運(yùn)行而發(fā)生的凈支出，計入工程成本。既企業(yè)的在建工程項(xiàng)目在達(dá)到可使用狀態(tài)前取得試運(yùn)轉(zhuǎn)中形成的，能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，其發(fā)生的成本，計入在建工程成本，銷售或轉(zhuǎn)為庫存商品時，按實(shí)際銷售收入或按預(yù)計銷售沖減工程成本。 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定“ 自制、自建的固定資產(chǎn)在竣工使用時 ， 按實(shí)際發(fā)生的成本計價 ?！眹惏l(fā) [1994]132號文規(guī)定，企業(yè)在建工程發(fā)生的試運(yùn)行收入，應(yīng)并入總收入予以征稅，而不能直接沖減在建工程成本。在申報所得稅時，應(yīng)將在建工程試運(yùn)行收入扣除試運(yùn)行所發(fā)生的支出后的差額，確認(rèn)當(dāng)期所得。 下載 56 （六）銷售折扣、折讓、退回、回租時的處理 現(xiàn)金折扣 ，為鼓勵客戶提前付款而給予的債務(wù)扣除，在銷售后發(fā)生時視買方的付款情況而定?，F(xiàn)金折扣做財務(wù)費(fèi)用處理。 商業(yè)折扣 ，為促進(jìn)銷售而給予的價格扣除，在銷售時即已發(fā)生。按扣除商業(yè)折扣后的凈額確認(rèn)銷售收入，不須做帳務(wù)處理。 銷售折讓， 因售出的商品質(zhì)量不合格等原因而在收入上給予的減讓。銷售折讓在實(shí)際發(fā)生時沖減發(fā)生當(dāng)期的銷售收入。 銷售退回 ，因售出商品的質(zhì)量、品質(zhì)不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 在企業(yè)確認(rèn)收入之前退回：將已記入“發(fā)出商品”科目的商品成本轉(zhuǎn)回“庫存商品”科目； 下載 57 在企業(yè)確認(rèn)收入之后退回： （ 1）本年度銷售的商品，在年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 2）以前年度銷售的商品，在本年度終了前退回，沖減退回月份的主營業(yè)務(wù)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （ 3）本年度或前年度銷售的商品，在年度財務(wù)報表批準(zhǔn)報出前退回，沖減報告年度的主營業(yè)收入，以及相關(guān)的成本、稅金； （四）銷售退回時，對已發(fā)生的現(xiàn)金折扣或銷售折讓，應(yīng)同時沖減銷售退回當(dāng)期的折扣、折讓；如該項(xiàng)銷售在資產(chǎn)負(fù)債表日及之前已發(fā)生現(xiàn)金折扣貨銷售折讓，應(yīng)同時沖減報告年度相關(guān)的折扣、折讓 。 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于執(zhí)行 〈 企業(yè)會計制度 〉 需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 》 規(guī)定“ 企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入?！? 下載 58 售后回購 ，售后回購一般情況下不應(yīng)確認(rèn)收入。但如果賣方有回購選擇權(quán)，并且回購價以回購當(dāng)日的市場價為基礎(chǔ)確認(rèn)，在回購的可能性極小的情況下，也可在售出商品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 無論會計上對售后回購業(yè)務(wù)是否確認(rèn)收入，稅務(wù)上對售后回購業(yè)務(wù)一律視作銷售、購入兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。在銷售時需要按規(guī)定開具發(fā)票，并收取價款。 思考 15： 某一房地產(chǎn)公司 2020年 1月將一棟已開發(fā)辦公樓銷售給某銀行，售價為 5000萬元，該辦公樓的建筑成本為 4500萬元。合同規(guī)定 2020年 1月，房地產(chǎn)公司應(yīng)將辦公樓重新購回，回購價5600萬元。請問如何填制納稅申報表？ 下載 59 售后租回 ，是指銷售商品的同時，銷售方同意日后再租回所售商品。在這種銷售方式下，應(yīng)當(dāng)分別情況處理： （ 1）如果售后租回形成一項(xiàng)融資租賃，售價與資產(chǎn)帳面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)單獨(dú)設(shè)置“遞延收益”科目核算，并按該項(xiàng)租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)?，作為折價費(fèi)用的調(diào)整。 （ 2）如果售后租回形成一項(xiàng)經(jīng)營租賃，售價與資產(chǎn)帳面價值之間的差額也通過“遞延收益”科目核算，并在租賃期間內(nèi)按租金支付比例分?jǐn)偂? 下載 60 謝謝大家！