【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。確規(guī)劃以及調研完成之后的分析預測。投入進行改擴建。占烏魯木齊鋼材經銷商戶總數的。其中，六家鋼材市場包括：北站倉庫、王家梁（57. 庫的設點比率處在偏低狀態(tài)，他們針對王家梁的設點比率依然穩(wěn)居榜首，這證明烏魯木齊市鋼材經銷商戶還有很多是處在以零售為主的業(yè)態(tài)。而汽配倉庫經營的鋼材品種主要是獨聯體板材。

　　

【正文】 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 依據項目經濟預測分析對比，本著項目可持續(xù)操作的原則，選擇相對低投入、高匯報、易操作的項目方案。具體建議在近期內采納方案二； 依據項目環(huán)境分析，本著面向未來，科學發(fā)展的原則，在未來幾年內，依據項目所在地產、物流的增值勢頭及策劃推廣成果，審時度勢，推行漸進式項目改擴建。具體地說，就是隨著 集團公司 企業(yè)產品結構的升級、 集團公司 企業(yè)規(guī)模的不斷擴大以及上海寶鋼的戰(zhàn)略性介入，建議 集團公司 倉儲集中建在這里，以求穩(wěn)健經營、規(guī)模盈利。 項目定位建議 依據我們的前期市場調查分析和未來發(fā)展前景進行綜合考慮，對北站 北站倉庫 及商務樓的定位： 應是以倉儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務的一種模式。商務樓不再考慮門面房功能 ，如：目前擺放鋼材，每戶都有衛(wèi)生間、廚房等。應對商務樓的設計規(guī)劃方案進行重新調整： 從長遠戰(zhàn)略上考慮， 物流中心 必將會依托 集團公司 和寶山鋼鐵等強勢資源成為新疆的鋼材物流基地。為使商務樓招商效果達到預期目標，提高整個市場人氣， 建議集團公司將股份銷售部、金屬制品公司部分業(yè)務辦公遷至商務樓辦公。 數百萬噸倉儲運輸吞吐量將會強勢刺激擬建項目形成真正的鋼材物流基地，可引領新疆鋼材物流業(yè)的格局調整。 市場定位策略建議 鋼鐵生產廠家直發(fā)工地業(yè)務地位難以撼動，烏魯木齊專業(yè)零售市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 場基本壟斷了鋼材零售市場 份額，零售市場競爭不斷，新投資市場陸續(xù)出現。這些都導致專業(yè)鋼材零售市場品牌扎堆，項目同質化傾向更加嚴重，后期項目租售競相壓價，利潤空間變小，專業(yè)鋼材市場經營風險不斷加大。 依據本策劃案開篇提出的兩個根本問題，項目的目標消費者群體也應分解為兩個層級：一個是顯在市場――直接消費者，在這里又可以稱之為戰(zhàn)術性市場；另一個是潛在市場――間接消費者，針對我們的企業(yè)和項目又可以稱之為戰(zhàn)略性市場。針對我們的項目來說，這兩個層面不同環(huán)節(jié)的消費者構成一個完整的鋼材物流市場，他們以立體互動的態(tài)勢形成鋼材物流企業(yè)的整體生態(tài)，酷似大 自然生物之間的食物鏈關系。 ●顯在市場――直接消費者，就是我們項目的購買者和租賃者。 核心層：需要設置辦事處的國際國內各類鋼鐵生產廠家； 緊密層：以烏魯木齊為緊密層的各大中小型鋼材經銷商群體； 松散層：新疆各兵團、地州市縣的各類鋼材經銷商群體； ●潛在市場――間接消費者，就是進駐市場商戶的終端客戶。 核心層：在新疆投資建設的各類國家和省級重點工程項目； 緊密層：以烏昌地區(qū)為緊密層的各大中小型建筑施工企業(yè)； 松散層：新疆各兵團、地州市縣各大中小型建筑施工企業(yè)。 價格定位策略建議 建議采取低開高走價 格策略。 綜合考慮三個因素：成本、需求、競爭。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目廣告策劃建議方案 ●廣告策劃目的：提升項目的行業(yè)知名度和行業(yè)美譽度，提高商戶入駐率和終端采購率。 ●廣告目標市場：也就是廣告覆蓋地區(qū)。 核心層――烏魯木齊和昌吉； 緊密層――新疆各地州市縣； 輻射層――全國各地鋼鐵生產企業(yè)。 ●廣告訴求對象： 直接消費者，入駐商戶。 間接消費者，入駐商戶的終端用戶。 ●廣告的訴求重點：聚焦目標市場的注意力資源，占領目標客戶的心智資源，促成鋼鐵物流鏈良性互動效應，從而大大推進項目租售。 戰(zhàn)術性項目介紹廣告（ DM）的 畫面創(chuàng)意文案（附件）。 關于 物流中心 可持續(xù)發(fā)展的幾點策劃建議 項目招商策劃與執(zhí)行只是鋼材物流中心決策營運的一個環(huán)節(jié)，為中心長遠發(fā)展考慮，建議 物流中心 從以下角度進行全方位的謀劃和執(zhí)行，以求各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，從而保證健康快速可持續(xù)發(fā)展。 1. 物流中心總體戰(zhàn)略規(guī)劃與落實； 2. 物流中心企業(yè)形象（ CIS）導入策劃與執(zhí)行； 3. 物流中心品牌戰(zhàn)略規(guī)劃與執(zhí)行； 4. 物流中心整合營銷策劃與執(zhí)行； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 5. 物流中心常規(guī)公關策劃與執(zhí)行； 6. 物流中心危機公關策劃與執(zhí)行； 7. 物流中心管理策劃與執(zhí)行； 8. 物流中心融資策劃與執(zhí)行。 商務樓前期項目招商企劃執(zhí)行方案 項目未動，招商先行。本著整體著眼、細節(jié)入手的原則，通過系列公關活動和相應廣告投放行為，為項目招商提供空中掩護。圍繞項目招商這個主題，以提升 物流中心 品牌形象為線索，以寶鋼和八鋼的強勢資源嫁接為接合面，以中心商務樓項目建設為切入點，達到借勢造勢的效果。依托中心資源和儲運優(yōu)勢，吸引行業(yè)關注，以具體招商行為實現點對點精確制導。為順利完成項目招商計劃，經過縝密分析，認真制定本案。 【執(zhí)行代號】： 提升―― 2020 。 【執(zhí)行期限】：【決策機構】： 集團公司 （集團）有限責任公司。 【設計機構】： 。 【執(zhí)行單位】： 【策 劃機構】： 烏魯木齊商務策劃有限公司。 【實施范圍】： 新疆各大鋼材市場和建筑施工企業(yè)。 【執(zhí)行目標】： 為項目招商進行輿論鋪墊準備，為項目招商氛圍的形成進一步推波助瀾，為順利實現項目開盤做市場預熱準備，幾個 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，幾個階段步步為營，整體推廣連貫協(xié)調、一氣呵成。 【執(zhí)行心態(tài)】： 無論結果如何，斷然以必勝的心態(tài)投入過程。 【執(zhí)行組織】： 組 長： 副組長： 成 員： 策 劃： 【執(zhí)行內容】： ● 突擊走訪：通過親臨現場把握近距離市場的行情和脈搏； ● 通訊傳遞：利用郵寄、電話、傳真、電子郵件、 MSN、 等網絡溝通手段不斷傳遞招商信息，達到持續(xù)提示和吸引商戶的目的； ● 廣告宣傳：利用 DM、網站、報刊、路牌等載體宣傳； ● 新聞傳播：利用公關活動制造事件，引發(fā)行業(yè)和媒體注意力； ● 公關活動：年終客戶答謝會、冬季長跑比賽活動、春節(jié)聯歡活動、三八婦女慰問活動、項目奠基活動、五一長假徒步登山探險活動、項目開盤儀式等項活動對項目招商的影響非同小可，是貫穿整個招商活動的幾組重頭戲。需要規(guī)范策劃并嚴格執(zhí)行，包括政府背景公關、相關上下游行業(yè)公關、媒體公關。詳細執(zhí)行文本需要在每次活動前15 天細化論證完畢。 【項目定位】：以倉 儲物流和大宗批發(fā)業(yè)務為主、大中型商戶為主，以小戶為輔、兼營部分零售業(yè)務的一種模式。 從長遠戰(zhàn)略上考慮，物流中心 必將會依托 集團公司 和寶山鋼鐵等強勢資源成為新疆的鋼 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 材物流基地。為使商務樓招商效果達到預期目標，提高整個市場人氣，建議集團公司將股份銷售部、金屬制品公司部分業(yè)務辦公遷至商務樓辦公。 數百萬噸倉儲運輸吞吐量將會強勢刺激擬建項目形成真正的鋼材物流基地，可引領新疆鋼材物流業(yè)的格局調整。 【項目方案】： ●第一套方案：原設計方案。即建設成“八”字形連體樓中樓，主樓為三層，兩翼為兩層，面積約為 8000 多平方米，主樓 三層為商務寫字間，兩翼樓中樓門前可擺放部分鋼材，方案主要以中小商戶為主，零售市場占主導，共有商鋪 81 套。該方案成本和費用相對偏高（占地面積大、拆遷損失大、投資大）。 ●第二套方案：擬建項目主要以商務寫字樓為主，建議整體構造為框架結構，高度為 4 層商務樓，面積為 5338 平方米，長度為 90 米，寬度為 15 米，每層之間的高度為 米。 一樓為散戶交易大廳對外出租，每套 平方米，共約 20 套寫字間，以廉價實用的特點吸引小客戶入駐，借以提升市場人氣。另包括進駐銀行 3 家。在中間打通前后門，保持業(yè)務中人進人出方便。二 、三層樓以大中商戶為主，根據入駐商戶的需求，以 25 平方米的倍數進行分割，確定每套寫字間面積（約 64 套）。四、五層主要用做辦公、洽談、會議，少量為商務寫字間。整個商務樓寫字間預計有 100 套左右。停車場進深為35 米，為客戶辦業(yè)務提供停車便利。 【項目價格】：每平方米 178 元。 【執(zhí)行階段】： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據實際情況，本項目前期招商活動分為五個階段進行。 ●第一階段：以適度的公關活動和必要的廣告宣傳為手段，為項目招商造勢； ●第二階段（繼續(xù)以公關活動和廣告宣傳手段為項目招商借勢造勢，同時借助相關新聞媒體傳播預熱項目招商氛 圍； ●第三階段：持續(xù)復制第一、第二階段的做法，為項目奠基作行業(yè)輿論準備； ●第四階段：以項目奠基為切入點，借勢引爆整體招商活動的高潮。項目奠基公關活動之后將繼續(xù)推進相關招商活動，直至項目開盤。 ●第五階段以堅忍不拔的心態(tài)拾遺補缺，堅持打持久戰(zhàn)和攻堅戰(zhàn)，繼續(xù)進行常規(guī)招商。 【執(zhí)行準備】： 自（共計 25 天）為執(zhí)行期限籌劃階段，此階段需完成以下工作并以正式文件形式傳達發(fā)布。同后期相對應的重大招商活動策劃和執(zhí)行，需要依據現狀和招商情況統(tǒng)籌交錯進行。 ●完成第一階段的執(zhí)行文本演示、匯報、論證、定案工作； ●完成項目籌 備小組的組織籌建工作； ●完成宣傳彩頁的印刷制作工作； ●完成項目設計的溝通、定位工作； ●完成項目價格的定位和價格單的印制工作； 【執(zhí)行渠道】： 擬建項目推廣的前期需要集中火力實施全員招商活動。針對市場競爭，制定招商推行辦法。并且以立體交叉形態(tài)全方位發(fā)動招商攻勢，導入全員積極主動招商狀態(tài)，戰(zhàn)略轟炸與精確制導 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 招商攻勢交替進行，從根本上改變項目招商困難局面。 ●安排專人上門介紹―― 3 人為 1 組，分 3 組同時突擊式走訪各大市場，同時發(fā)送相關資料； ●安排專人電話傳真―― 3 人分 3 組，針對南北東疆地區(qū)搜索整理各類相關客戶 聯系方式并發(fā)送傳真資料； ●安排專人郵寄信函－ 3 人分 3 組，分別針對南疆、北疆、東疆搜索整理聯系方式，將基本資料郵寄發(fā)送到目標客戶手中； ●安排專人以電子郵件、 等形式發(fā)送招商信息； ●業(yè)余時間全員策動親朋關系招商。 【執(zhí)行程序】： 宣傳走訪－鎖定客戶－顯化客戶－客戶定位――接近客戶－影響客戶－順利進駐－跟蹤服務。 【媒體選擇】： ●北站倉庫進門口設置 2 幅廣告牌： 1 幅是企業(yè)形象廣告， 1 幅企業(yè)項目（產品）介紹廣告；（ 1 萬元） ●項目宣傳彩頁（ DM）：設計為對開 4 頁 A4 銅版彩頁紙，需要印制 5000 份（見附件）（ 1 萬）； ●行業(yè)報刊廣告：配合每一次公關活動前后在以下相關行業(yè)報刊投放廣告，起到與媒體公關活動遙相呼應的作用，為招商活動的持續(xù)推進搖旗吶喊，借以吸引大客戶和鋼鐵廠商的關注：《現代物流報》共 3 期、烏魯木齊虹信廣告（原烏