【正文】 格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)，價(jià)格的“低開(kāi)”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損，這只是一種策略，目的是為了以后的“高走”，這就需要銷量控制緊密結(jié)合，按一定的比例面市，通常采用倒“葫蘆”型。量在誰(shuí)手中，誰(shuí)就能控制價(jià)格，猶如股市的“莊家”一樣。隨著時(shí)間的推移，不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整，并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)銷售過(guò)程就是一個(gè)比較完美的銷售控制過(guò)程。不同的銷量。那么整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過(guò)程。如何實(shí)現(xiàn)銷售控制（銷售控制的流程）銷控管理需要以下措施來(lái)完善：（1）、房號(hào)銷控表：以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況，可以提供需要了解房間的詳細(xì)資料及銷售情況，并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表，方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析?？蛻羲鶕碛械姆康禺a(chǎn)專業(yè)知識(shí)和樓盤信息，與開(kāi)發(fā)商相比是不對(duì)稱的。在樓市交易中，客戶挑選房號(hào)時(shí)，往往帶有一定的盲目性和隨意性；而開(kāi)發(fā)商則利用自己的有利地位，采取房號(hào)銷控策略，將客戶的盲目性和隨意性引導(dǎo)到有利于物業(yè)成交的一面，從而促進(jìn)樓盤銷售。房號(hào)銷控的具體做好是：在推出樓盤時(shí)，開(kāi)發(fā)商不是將所有的房號(hào)都拿出來(lái)，讓顧客隨意挑選。而是根據(jù)銷售計(jì)劃和實(shí)際情況（如“認(rèn)籌”狀況），先推出一部分房號(hào)，保留一部分房號(hào)，等前面的房子賣完以后，再推出第二批。后面以此類推。房號(hào)銷控策略的目的，是為了防止樓層、朝向、景觀好的房子賣完后，差的房子賣不出去。因此在實(shí)際銷售中，營(yíng)銷人員往往將差的房子與好的房子搭配推出，或者先推出較難賣的房子，后推出好房子，以實(shí)現(xiàn)樓盤的順利銷售。房號(hào)銷控是一種實(shí)戰(zhàn)性很強(qiáng)的策略，運(yùn)用得好，能將不好的房子先銷出去，并且賣個(gè)好價(jià)格。如果不用或者運(yùn)用不當(dāng)，往往會(huì)出現(xiàn)尾盤大量積壓的情況。、銷控總表：以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況，在掌握全局的同時(shí)，也可以查看房間及業(yè)主的信息。、銷售登記：管理和登記房間銷售的情況、換退房管理：管理銷售過(guò)程中換退房處理及查詢。、催交欠款：處理銷售過(guò)程中的樓款催交及欠款催交處理，并可以打印清單。、成交客戶管理：登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料，方便公司對(duì)成交客戶進(jìn)行分析和了解，從而最大限度提高對(duì)成交客戶的服務(wù)。、銷售統(tǒng)計(jì)：將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并可以以圖形方式直觀顯示。、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表：查看和打印銷售過(guò)程中需要的各種報(bào)表，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來(lái)制訂各種報(bào)表。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理篇五房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目進(jìn)度控制策略分類：明源分享標(biāo)簽：搜房博客 |進(jìn)度控制的重要性對(duì)房地產(chǎn)公司不言而喻。出于資金安排和銷售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，房企不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤和交房時(shí)間。但很多工程施工卻往往出現(xiàn)“前松后緊”的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，造成工程質(zhì)量低下。那么，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何改進(jìn)工程進(jìn)度控制水平？出于資金安排和銷售的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，房地產(chǎn)公司不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開(kāi)盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問(wèn)題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結(jié)構(gòu)性”進(jìn)度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問(wèn)題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。那么，如何改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制水平呢？我們可以從事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制重點(diǎn)來(lái)進(jìn)行分析。一、事前控制合理制定計(jì)劃計(jì)劃是控制的依據(jù)，計(jì)劃制定合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定的不合理則進(jìn)度控制失敗的風(fēng)險(xiǎn)增大了三倍。目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是停留在“圈地運(yùn)動(dòng)”和“圈錢運(yùn)動(dòng)”階段的企業(yè)，計(jì)劃制定不受重視，計(jì)劃的制定過(guò)程要么非常粗略，要么以走過(guò)場(chǎng)、交差的形式敷衍而過(guò)，造成以后的工作混亂。例如，某地產(chǎn)公司計(jì)劃制定過(guò)程為：領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求，即為計(jì)劃確定。這個(gè)計(jì)劃往往在實(shí)際中得不到有效實(shí)施，各部門相互推卸責(zé)任、扯皮的現(xiàn)象非常嚴(yán)重，工程進(jìn)度控制也就無(wú)從談起。建議計(jì)劃制定過(guò)程為：項(xiàng)目發(fā)展部門根據(jù)市場(chǎng)情況制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后銷售部門制定銷售計(jì)劃，項(xiàng)目部根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地情況、待建情況、施工隊(duì)施工能力等擬定施工計(jì)劃，兩部門在計(jì)劃中必須詳細(xì)列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認(rèn)后其他部門以此為依據(jù)制定各自計(jì)劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點(diǎn)標(biāo)注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，經(jīng)協(xié)調(diào)調(diào)整最終確認(rèn)。當(dāng)然，計(jì)劃制定過(guò)程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應(yīng)注意三方面：● 計(jì)劃的制定應(yīng)以項(xiàng)目為中心，各部門圍繞項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃；● 計(jì)劃制定過(guò)程中一定要進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關(guān)部門需要進(jìn)行確認(rèn)；● 計(jì)劃制定需要得到各個(gè)部門的重視，可以考慮將計(jì)劃制定作為部門的重要業(yè)績(jī)考核依據(jù)之一。嚴(yán)格圖紙會(huì)審由于目前甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍緊，設(shè)計(jì)院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多，如果在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，將會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露，甚至出現(xiàn)一間房建造出來(lái)沒(méi)有門，一間建造出來(lái)多個(gè)窗的笑話，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。據(jù)了解，設(shè)計(jì)變更和簽證太多是目前房地產(chǎn)企業(yè)工期延誤的關(guān)鍵因素之一。建議：首先，項(xiàng)目部人員以“圖紙多審一天，施工就節(jié)約了三天”的態(tài)度參與技術(shù)評(píng)審；其次，要注意充實(shí)項(xiàng)目部技術(shù)力量，使得項(xiàng)目部人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡(jiǎn)單的設(shè)計(jì)問(wèn)題；最后，給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問(wèn)題，最好是恩威并舉，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以獎(jiǎng)勵(lì)，不能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題給以處罰。二、事中控制節(jié)點(diǎn)制定項(xiàng)目施工計(jì)劃應(yīng)有詳細(xì)的分解，如一般施工項(xiàng)目分解成為樁基施工、基礎(chǔ)施工、主體施工、裝修施工和配套施工等五個(gè)主要節(jié)點(diǎn)，每一個(gè)階段又可以細(xì)分為更小的節(jié)點(diǎn)，如傳統(tǒng)的37項(xiàng)或39項(xiàng)節(jié)點(diǎn)控制。筆者以為，37項(xiàng)還是39項(xiàng)只是提出大的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，需要進(jìn)一步細(xì)化為更小的節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制的思想，具體分解成為多少項(xiàng)節(jié)點(diǎn)應(yīng)由甲乙雙方根據(jù)施工對(duì)象的特點(diǎn)、甲方進(jìn)度控制的薄弱環(huán)節(jié)等實(shí)際情況進(jìn)行確定，而不是生搬硬套，當(dāng)然，有些是國(guó)標(biāo)規(guī)定還是要遵守的。節(jié)點(diǎn)控制節(jié)點(diǎn)控制包括節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制以及節(jié)點(diǎn)完成的控制。① 節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制節(jié)點(diǎn)過(guò)程控制是進(jìn)度控制實(shí)施的主體階段，也是進(jìn)度控制成敗的關(guān)鍵階段。事實(shí)上，幾乎每一個(gè)房地產(chǎn)公司的每一個(gè)項(xiàng)目部都可以做出施工計(jì)劃，遺憾的是旁邊卻很少見(jiàn)施工計(jì)劃實(shí)施的對(duì)照計(jì)劃，缺乏過(guò)程控制。過(guò)程控制的辦法有多種，一般而言，過(guò)程控制應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：◆ 項(xiàng)目外圍關(guān)系維護(hù)處理，以免因外部因素干擾而延誤工期；◆ 保持與公司職能部門的緊密聯(lián)系與溝通，加快一些審批手續(xù)的流轉(zhuǎn)效率，如簽證、設(shè)計(jì)變更等；◆ 處理好項(xiàng)目部與監(jiān)理單位和施工單位的關(guān)系。項(xiàng)目部對(duì)施工單位的監(jiān)控主要通過(guò)監(jiān)理單位來(lái)實(shí)現(xiàn)，而監(jiān)理行業(yè)本身的素質(zhì)很難對(duì)施工單位進(jìn)行主動(dòng)有效的監(jiān)控。筆者以為，項(xiàng)目部可以“對(duì)監(jiān)理單位唱黑臉，對(duì)施工單位唱紅臉”，即項(xiàng)目部嚴(yán)格對(duì)監(jiān)理單位的控制，以制度為主，對(duì)施工單位則以人情等軟手段進(jìn)行控制。但是應(yīng)該考慮到監(jiān)理單位因本身待遇不高，如果負(fù)激勵(lì)太多可能產(chǎn)生負(fù)面影響，建議多采用正激勵(lì)的方式進(jìn)行；◆ 控制一定要形成書(shū)面記錄?？捎玫墓ぞ吆褪侄沃饕校籂顟B(tài)跟蹤表、不履約通知、日?qǐng)?bào)、月報(bào)、現(xiàn)場(chǎng)指令、現(xiàn)場(chǎng)巡視等。② 節(jié)點(diǎn)完成的控制節(jié)點(diǎn)完成控制指及時(shí)組織項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)驗(yàn)收，并根據(jù)完成情況予以考核評(píng)價(jià)。不能如期完成的應(yīng)發(fā)出不履約通知作為警告以及后續(xù)考核處罰之用。進(jìn)度發(fā)生變化還應(yīng)變更后續(xù)項(xiàng)目施工計(jì)劃并與其他部門溝通、發(fā)布計(jì)劃變更信息。三、事后控制計(jì)劃變更計(jì)劃變更的發(fā)生可由施工因素和施工之外的因素引起，施工因素指項(xiàng)目施工造成的項(xiàng)目進(jìn)度出現(xiàn)大的變化需要變更進(jìn)度計(jì)劃，施工之外的因素主要由于其他部門的進(jìn)度不能跟上從而影響施工或因開(kāi)發(fā)計(jì)劃發(fā)生變化則施工計(jì)劃需要做相應(yīng)改變。不管何種計(jì)劃變更，其處理都應(yīng)是及時(shí)與相關(guān)部門取得聯(lián)系，最好是組織召開(kāi)計(jì)劃變更協(xié)調(diào)會(huì)，將計(jì)劃變更的影響降到最低。相關(guān)部門應(yīng)做出計(jì)劃變更的原因分析總結(jié)，為以后工作的改進(jìn)提供建議。進(jìn)度超期進(jìn)度超期發(fā)生之后的處理同樣需要引起重視。不少項(xiàng)目部發(fā)生超期后便“埋頭苦干”，爭(zhēng)取將進(jìn)度追回來(lái)，導(dǎo)致的結(jié)果往往是增大成本和降低質(zhì)量要求，加大后續(xù)服務(wù)難度。據(jù)此，在進(jìn)度超期實(shí)際發(fā)生之后，首先應(yīng)知會(huì)領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)部門，而不是隱瞞；其次，決定是否需要變更計(jì)劃，如變更計(jì)劃采取前述處理；再次，分析總結(jié)，形成書(shū)面材料；最后，追究有關(guān)責(zé)任。從以上分析可以看出，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進(jìn)度控制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，不僅需要在過(guò)程處理上運(yùn)用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢的溝通，從系統(tǒng)的角度去完善改進(jìn)。