【導(dǎo)讀】精裝修項(xiàng)目的管理流程及實(shí)施細(xì)則。發(fā)的中元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程及實(shí)施細(xì)則配套使用。限公司材料裝修部結(jié)合東郊小鎮(zhèn)一期的實(shí)施全過(guò)程和二、三期實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)，品和設(shè)備的使用檔次、成本指標(biāo)進(jìn)行定位。1)市場(chǎng)研究部對(duì)在項(xiàng)目定位時(shí)對(duì)是否做精裝修作出論證；格、裝修標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)爻Ｓ貌牧?部品和設(shè)備的品牌、型號(hào)及裝修成本提出建議；大綱下發(fā)給項(xiàng)目子公司。在項(xiàng)目策劃定位及整體作業(yè)大綱編制期間完成；工作周期約為15-20天。初設(shè)計(jì)階段進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，避免后續(xù)進(jìn)行較大的修改。程成本部參與方案確定。4)根據(jù)各部門(mén)意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整；裝修設(shè)計(jì)部門(mén)，保持圖紙的一致性，避免重復(fù)、差錯(cuò)；應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺(tái)下層的廚房間、衛(wèi)生間等。量提請(qǐng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)考慮上翻；柱的大小家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視；風(fēng)格的認(rèn)定及成本估算的審定；廚柜設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而影響水槽位置、排水管位置等；并要求提交成本估算清單。

　　

【正文】 問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)備，編寫(xiě)《客戶(hù)問(wèn)答手冊(cè)》，并在業(yè)主開(kāi)放日前對(duì)參加陪同的人員進(jìn)行專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)，做到事先了解情況、統(tǒng)一口徑； 2) 對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，盡可能在約定時(shí)間內(nèi)完成整改，無(wú)法完成的，客服部應(yīng)耐心說(shuō)服，不得相互推諉，擴(kuò)大與客戶(hù)之間的矛盾； 3) 業(yè)主開(kāi)放日期應(yīng)通知到各戶(hù)； 4) 為保證安全，非業(yè)主開(kāi)放日應(yīng)禁止客戶(hù)隨意進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，如確需進(jìn)入的，應(yīng)通知現(xiàn)場(chǎng)材料裝修部現(xiàn)場(chǎng)管理人員陪同。 相關(guān)附件： (驗(yàn)收整改單 )(材料裝修部提供 )、問(wèn)題分析表 (材料裝修部提供 ) 精裝修初步驗(yàn)收 ： 當(dāng)裝修總包、各分包工程完成全部工作量后， 材料裝修部會(huì)同 監(jiān)理公司組織，材料裝修部、物業(yè)公司和各參建單位一道對(duì)工程進(jìn)行一道全面的驗(yàn)收。 責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目子公司 材料裝修部會(huì)同監(jiān)理公司組織、裝修總包單位、各分包單位及子公司銷(xiāo)售部、物業(yè)公司、工程部、預(yù)算部、技術(shù)部等部門(mén)參與 。 工作程序： 1) 當(dāng)裝修總包、各分 包工程完成全部工作量后 并自查合格后 ， 提請(qǐng)材料裝修部會(huì)同 監(jiān)理公司組織 初步驗(yàn)收并確定驗(yàn)收時(shí)間； 2) 監(jiān)理公司和材料裝修部通知 物業(yè)公司和各參建單位 及各部門(mén) 道對(duì) 精裝修工程進(jìn)行一次 全面的驗(yàn)收 ，戶(hù)外按規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，戶(hù)內(nèi)逐戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收；對(duì)存在質(zhì)量缺陷的地方逐項(xiàng)記錄并限時(shí)整改； 3) 裝修總包單位或分包單位對(duì)驗(yàn)收中提出的問(wèn)題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時(shí)間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗(yàn)收； 4) 對(duì)驗(yàn)收 未通過(guò)部份繼續(xù)進(jìn)行整改，已驗(yàn)收合格的各部門(mén)進(jìn)行簽收，需成品保護(hù)的，做好成品保護(hù)等；對(duì)不能進(jìn)行整改或整改成本太大或整改后效果還 不如從前的可說(shuō)服業(yè)主接受現(xiàn)實(shí)的應(yīng)說(shuō)明 。 工作接口及工作周期： 裝修總包單位及分包單位全部完成工程量后安排；每批次 23 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 本次驗(yàn)收是物業(yè)公司參加交接前的一次全面驗(yàn)收，物業(yè)公司應(yīng)指派專(zhuān)業(yè)人員參加全程驗(yàn)收，了解裝修質(zhì)量狀況和整改情況 ； 2) 本次驗(yàn)收是提請(qǐng)質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收前的自我驗(yàn)收，因此驗(yàn)收應(yīng)全面細(xì)致，避免遺漏； 3) 物業(yè)公司代表業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，應(yīng)從業(yè)主關(guān)注的地方進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收，如地漏的通水、踢腳線門(mén)套線等的收口、抽水馬桶的調(diào)試、油煙機(jī) 3) 由于本次參加驗(yàn)收的人員眾多，注意在 驗(yàn)收過(guò)程中的成品保護(hù)，在地面保護(hù)層去除后驗(yàn)收人員必須穿鞋套才能進(jìn)入戶(hù)內(nèi)； 相關(guān)附件： 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》 GB502102021 物業(yè)精裝修房驗(yàn)收 精裝修初步整改 ：對(duì)精裝修初步驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改 。 責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目子公司 材料裝修部會(huì)同監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)督，裝修總包單位、各分包單位參與 。 工作程序： 1) 裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗(yàn)收整改通知書(shū)后安排整改人員進(jìn)行整改，整改完成后提請(qǐng)監(jiān)理公司及材料裝修部驗(yàn)收； 2) 監(jiān)理公司 和材料裝修部對(duì)整改情況應(yīng)對(duì)照整改通知書(shū)的要求進(jìn)行驗(yàn)收，戶(hù)內(nèi)部分應(yīng)逐戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收；涉及土建工程的應(yīng)通知工程部參與驗(yàn)收； 工作接口及工作周期： 精裝修初步驗(yàn)收后即進(jìn)行安排整改；一般問(wèn)題應(yīng)在 7 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 本次整改是在初步驗(yàn)收后進(jìn)行，驗(yàn)收時(shí)各種成品保護(hù)裝置均已拆除，因此在整改時(shí)在特別注意成品保護(hù)，對(duì)有影響的裝飾的恢復(fù)保護(hù)措施后實(shí)施整改； 2) 整改人員進(jìn)入戶(hù)內(nèi)必須穿鞋套才能進(jìn)入，對(duì)封面有影響的操作應(yīng)帶干凈手套進(jìn)行操作，避免地面、墻面再次損壞； 3) 本次整改是政府參與驗(yàn)收的前的整改，務(wù)使整 改率達(dá)到 100%。 相關(guān)附件： 精裝修竣工驗(yàn)收 ： 當(dāng) 經(jīng)過(guò)精裝修初步驗(yàn)收并整改完成后，通知當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門(mén)參加整外工程的竣工 驗(yàn)收。 責(zé)任部門(mén)：項(xiàng)目子公司 工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)，監(jiān)理公司組織、材料裝修部、土建總包、裝修總包單位、各分包單位及物業(yè)公司參與 。 工作程序： 詳見(jiàn)中元房產(chǎn)管理流程及實(shí)施細(xì)則中的“竣工驗(yàn)收”部分。 工作接口及工作周期： 裝修總包單位及分包單位全部完成工程量后并經(jīng)初步驗(yàn)收、整改后安排；每批次23 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 由于本次參加驗(yàn)收的人員眾多，注意在驗(yàn)收過(guò)程中的成品保護(hù)，所有驗(yàn)收人員必須穿鞋套才能進(jìn)入戶(hù)內(nèi)； 相關(guān)附件： (三 ) 精裝修項(xiàng)目后期維修階段實(shí)施細(xì)則 移交物業(yè) /精保潔 ： 等精裝修項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后將鑰匙移交給物業(yè)，由物業(yè)組織保潔公司或自己保潔人員進(jìn)行保潔 ，確保將整潔、完好的房屋交于業(yè)主驗(yàn)收。 當(dāng) 經(jīng)過(guò)精裝修初步驗(yàn)收并整改完成后，通知當(dāng)?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門(mén)參加整外工程的竣工 驗(yàn)收。 責(zé)任部門(mén)： 材料裝修部組織，精裝修總包單位進(jìn)行精保潔或者物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織保潔公司進(jìn)行保潔 。 工作程序： 1) 項(xiàng) 目竣工驗(yàn)收合格后精裝修總包單位組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行精保潔； 2) 保潔完畢后通知材料裝修部、裝修總包單位、物業(yè)公司逐戶(hù)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收達(dá)到要求的將房門(mén)鑰匙移交給物業(yè)公司； 工作接口及工作周期： 竣工驗(yàn)收合格后安排精保潔；每批次 35 天 內(nèi)完成。 工作提示： 1) 精保潔應(yīng)由專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行操作，對(duì)外墻、門(mén)窗、欄桿的保潔應(yīng)有專(zhuān)門(mén)的安全措施，確保保潔人員的安全； 2) 與精保潔單位簽訂合約時(shí)必須詳細(xì)說(shuō)明保潔注意事項(xiàng)，對(duì)保潔過(guò)程中造成損壞的應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任； 3) 保潔過(guò)程中材料裝修部和物業(yè)公司管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，全過(guò) 程做好檢查工作，確保保潔工作順利進(jìn)行； 4) 保潔驗(yàn)收應(yīng)逐戶(hù)進(jìn)行，對(duì)不符合要求的要重新保潔，直至達(dá)到要求； 5) 物業(yè)公司管理人員收到房間鑰匙后檢查水龍頭、開(kāi)關(guān)、外門(mén)窗是否關(guān)閉，只有將龍頭、開(kāi)關(guān)、門(mén)窗關(guān)閉后方能關(guān)門(mén)離開(kāi)。 相關(guān)附件： 保潔驗(yàn)收單 (材料裝修部提供 ) 業(yè)主驗(yàn)房 ： 業(yè)主在收到交房通知并按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、繳納物業(yè)管理費(fèi)用，并與開(kāi)發(fā)公司完成購(gòu)房款的結(jié)算后由物業(yè)公司管理人員陪同下進(jìn)入所購(gòu)房?jī)?nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收 。 責(zé)任部門(mén)： 物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織，材料裝修部等部門(mén)配合 。 工作程序： 1) 物業(yè)公司 組織專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)交房時(shí)陪同，集中交房期間材料裝修部組織本部門(mén)或其他部門(mén)配合； 2) 材料裝修部組織精裝修總包單位人維修人員在集中交房期間等候隨時(shí)維修； 3) 業(yè)主驗(yàn)收時(shí)必須有專(zhuān)門(mén)人員陪同，負(fù)責(zé)解釋、記錄問(wèn)題，對(duì)簡(jiǎn)單問(wèn)題立即通知維修人員當(dāng)場(chǎng)進(jìn)行維修，使業(yè)主滿意為主； 4) 不能當(dāng)場(chǎng)解決的問(wèn)題由陪同人員將問(wèn)題記錄在《交房驗(yàn)收單》中并交業(yè)主簽字確認(rèn)，并根據(jù)問(wèn)題的難易程度后約定完成維修期限，交客服部進(jìn)行登記并留下房門(mén)鑰匙； 5) 驗(yàn)收完畢，物業(yè)公司提供一份編制好的《材料手冊(cè)》給業(yè)主。 工作接口及工作周期： 竣 工驗(yàn)收合格后并做精保潔后根據(jù)售樓合同約定的時(shí)間通知交房；每批次集中交房時(shí)間安排在 35 天 內(nèi)完成。 工作提示： 1) 交房陪同人員應(yīng)是對(duì)裝修管理相關(guān)熟悉的技術(shù)管理人員，能對(duì)裝修中存在的問(wèn)題作出合理的解釋?zhuān)匾獣r(shí)應(yīng)組織培訓(xùn)； 2) 集中交房期間盡量安排在周末，界時(shí)可集中組織材料裝修部、監(jiān)理公司、工程部、裝修總包單位的相關(guān)人員參與，其他時(shí)間應(yīng)已物業(yè)公司的裝修技術(shù)人員為主，材料裝修部派專(zhuān)人負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各維修單位； 3) 在驗(yàn)房過(guò)程中陪同人員要以身作則，穿鞋套進(jìn)入戶(hù)內(nèi)，并為所有驗(yàn)房人員準(zhǔn)備鞋套、手套等工具； 4) 維 修人員必須自備鞋套、手套等工具，要文明維修； 5) 陪同驗(yàn)房及維修期間要文明待客，對(duì)業(yè)主的提問(wèn)要作耐心解釋?zhuān)瑖?yán)禁發(fā)生口頭和肢體沖突； 6) 《材料手冊(cè)》由材料裝修部負(fù)責(zé)編寫(xiě)，內(nèi)容應(yīng)包括主要材料 /部品和設(shè)備的生產(chǎn)廠家簡(jiǎn)介、保養(yǎng)常識(shí)、聯(lián)系方式等。 相關(guān)附件： (交房驗(yàn)收單 )(材料裝修部提供 ) 填寫(xiě)整改通知書(shū) /問(wèn)題分類(lèi) ： 將 業(yè)主驗(yàn)房過(guò)程提出的問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)匯總并填寫(xiě)整改通知書(shū) 。 責(zé)任部門(mén)： 客服部組織，物業(yè)公司、材料裝修部參與 。 工作程 序： 1) 客服部將陪同業(yè)主驗(yàn)房后留下的《 交房驗(yàn)收單 》 進(jìn)行匯總并于當(dāng)日下班前提交材料裝修部； 2) 材料裝修部于次日負(fù)責(zé)將問(wèn)題按 A、 B、 C 進(jìn)行分類(lèi)，確定維修時(shí)間并分發(fā)給維修單位； 工作接口及工作周期： 在業(yè)主驗(yàn)收房屋時(shí)進(jìn)行；要求在 2 天 內(nèi)完成 問(wèn)題的分類(lèi)、整改書(shū)的下發(fā) 。 工作提示： 1) 整改問(wèn)題按維修難度及維修時(shí)間等考慮分成 A、 B、 C 三類(lèi)，其中 A 類(lèi)問(wèn)題屬常見(jiàn)問(wèn)題并且可以在 7 天內(nèi)完成整改； B 類(lèi)問(wèn)題整改起來(lái)起來(lái)比較麻煩，花費(fèi)時(shí)間可能比較長(zhǎng)，但不整改會(huì)影響使用，約需 15 至 20 天甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能完成；C 類(lèi)問(wèn)題 屬不影響使用但維修很不方便或維修成本很高，此類(lèi)問(wèn)題需要客服部進(jìn)行說(shuō)服或通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償解決； 2) 由于精裝修分包工程多，維修協(xié)調(diào)工作多，因此各類(lèi)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)下發(fā)到各維修單位并千方百計(jì)為維修工作提供便利條件； 相關(guān)附件： (交房驗(yàn)收單 ) (材料裝修部提供 ) (精裝修常見(jiàn)問(wèn)題分類(lèi)參考表 )(待擬定 ) 整改驗(yàn)收 ：材料裝修部或工程部相關(guān)人員對(duì)各維修單位已完成整改的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，合格后做好保潔工作，移交 物業(yè)公司裝修維修人員通知業(yè)主再次驗(yàn)收交房，對(duì)不能整改的 C 類(lèi)問(wèn)題由客服部進(jìn)行說(shuō)服或通過(guò)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償解決 。 責(zé)任部門(mén)： 材 料裝修部或工程部負(fù)責(zé)落實(shí)，物業(yè)公司參與驗(yàn)收 。 工作程序： 1) 各維修單位將維修好的工程及時(shí)通知材料裝修部或工程部驗(yàn)收，維修期間注意成品保護(hù)，對(duì)其他項(xiàng)目造成損壞的應(yīng)負(fù)責(zé)賠償； 2) 材料裝修部或工程部應(yīng)及時(shí)對(duì)維修好的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的通知物業(yè)公司人員驗(yàn)收并進(jìn)行保潔； 3) 物業(yè)公司及時(shí)通知維修好的業(yè)主來(lái)進(jìn)行再次驗(yàn)收，對(duì) C 類(lèi)問(wèn)題應(yīng)在驗(yàn)收前做好溝通工作，避免影響本次驗(yàn)收； 工作接口及工作周期： 驗(yàn)收整改完畢后安排驗(yàn)收；對(duì) A 類(lèi)問(wèn)題應(yīng)在 7 天 內(nèi)完成 ，對(duì) B 類(lèi)問(wèn)題應(yīng)在 20 天內(nèi)完成，超過(guò)時(shí)限的應(yīng)解釋原因并征 得業(yè)主同意 。 工作提示： 1) 由于本次整改、驗(yàn)收直接面對(duì)業(yè)主，有些業(yè)主可能很挑剔，因此應(yīng)引起足夠重視，應(yīng)做到按時(shí)、保質(zhì)地完成整改，避免矛盾激化； 2) 在再次驗(yàn)房過(guò)程中陪同人員要以身作則，穿鞋套進(jìn)入戶(hù)內(nèi)，并為所有驗(yàn)房人員準(zhǔn)備鞋套、手套等工具； 3) 維修人員必須自備鞋套、手套等工具，要文明維修； 4) 陪同驗(yàn)房及維修期間要文明待客，對(duì)業(yè)主的提問(wèn)要作耐心解釋?zhuān)瑖?yán)禁發(fā)生口頭和肢體沖突。 相關(guān)附件： 交房 ： 業(yè)主在收到交房通知并按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、繳納物業(yè)管理費(fèi)用，并與開(kāi)發(fā)公司完成購(gòu)房款的結(jié)算后 并對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收滿意或經(jīng)整改后驗(yàn)收滿意后接受房屋，完成整個(gè)交房程序 。