【導讀】自九Ｏ年涉足物業(yè)管理行業(yè)，“十年磨一劍”，始。公司業(yè)務遍及國內沿海城市，固定服務之顧客。××物業(yè)亦成為行業(yè)內品牌的象征。××物業(yè)于九一年成立國內首個“業(yè)主管理委員會”，之后不斷推出“酒店式管理”、“無人化管理”、“個性化。實施物業(yè)管理智能化，不輟超。越服務境界，傾力推動行業(yè)發(fā)展。推行《季度管理報告》制度，并首家在網(wǎng)上公布管理服務費，率先成為國家一級資質物業(yè)管理企業(yè)。建立了中國首個采用?？?，分別獲得了xx村和xx村的物業(yè)管理權。譽，提前實現(xiàn)投標承諾。全面檢驗了公司的綜合實力和管理。接管包括××機關38萬平米的辦公及住宅物業(yè)。理服務新境界，持續(xù)保持領先的品牌優(yōu)勢。并與xx的同仁們攜手并進，共同努力，締造政府機。２．投標方將按招標文件的規(guī)定履行合同責任和義務。解并同意放棄對這方面有不明及誤解的權利。４．其投標自開標日起有效期為90天。投標，其投標保證金將被貴方?jīng)]收。禁系統(tǒng)中央集中控制智能化先進管理手段。

　　

【正文】 業(yè)務性質及區(qū)域分布，以保證對外來人員流向的控制和引導。 ◆ 外來公務人員將受到門衛(wèi)的禮貌接待，門衛(wèi)將電話告知被訪者，經(jīng)被訪者首肯后，經(jīng)過登記驗證后方可被放行。 ◆ 大堂安全由控制中心與安全巡邏崗配合管理，中心密切注視大堂情況，發(fā)現(xiàn)異常立即通知就近崗位安全員及時處理。 ◆ 辦公區(qū)域主要通道由門禁系統(tǒng)控制 ， 控制中心安全員嚴密 監(jiān)視各通道情況，發(fā)現(xiàn)長時間逗留人員，應立即通知巡邏人員禮貌地進行詢查。 ◆ 附樓 I 設有綜合業(yè)務區(qū)域，進出人員較多，類型復雜，該區(qū)域安全員及巡邏崗需加強控制該區(qū)域的安全狀態(tài)。 ◆ 物品搬出，安全員要查驗《物品放行條》，保證財產(chǎn)安全。 三、 保潔與綠化管理 保潔與綠化管理范圍 ◆ 保潔與綠化管理工作將在交通指揮中心授權之區(qū)域內作業(yè)。 ◆ 管理內容主要為：樓內保潔、樓外及外墻保潔、垃圾收集清運、綠化養(yǎng)護與 “四害 ”消殺等。 管理模式與作業(yè)要求 ◆ 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責任范圍（保潔崗），落實責 任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和交通指揮中心的物 業(yè)特點，將定時或定期集中作業(yè)方式與日常巡 53 視保潔的作業(yè)方式相結合，制定大廈保潔方案， 實行全天候保潔。 ◆ 作業(yè)要求：嚴格按照公司 ISO9002 質量保證體系文件有關 程序文件和作業(yè)指導書的要求，規(guī)范化作業(yè)。 保潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建村壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 保潔的概念 物業(yè)的保潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔也是千變萬化，正是這樣的變化對作業(yè)人員也提出專業(yè)化、廣泛的建材和冼劑知識的要求。 ? 針對不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等） ? 針對不同的場所采用不同的清潔方法 (洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車場等） ? 針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等） ? 針對用途不同采用不同的清潔方法 提高建筑美觀 保護建材壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 54 公司之保潔原則 ? 要求物業(yè)內部任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角 ? 關切的服務，給人以溫馨的感覺 ? 垃圾及時清理，免除空氣的污染 ? 最大程度減少對辦公秩序和環(huán)境的影響，為師生提供最大便利。 保持建材常用常新 ? 使用適當?shù)南磩?，保持建材外觀干凈、常新，不受損壞 ? 使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ? 采用保護措施，避免建材使用中的最小磨損 作業(yè)情況督查 ? 現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書 ? 各區(qū)域負責人每月進行互檢 ? 各區(qū)域負責人每月進行作業(yè)指導、監(jiān)督檢查 樹立良好的社會形象，創(chuàng)造一流的教學環(huán)境 ? 使用高效作業(yè)設備，確保環(huán)境干凈、整潔 ? 選用高素質作業(yè)人員，注重人員形象教育 ? 嚴格要求著裝整齊，服務語言標準化 清潔作 業(yè)的實施與方法 清潔的實施 正如前所述每幢大廈的情況不同，故對其作業(yè)的實施也相對不同： 進行詳細的調查 制定完善的作業(yè)計劃 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行 55 制定全面的建材保護措施及方法 清潔的方法 清潔五原則： 為了出色完成保潔工作，公司制定了“清潔五原則” ? 了解建材 —— 我們所清潔的是什么樣的建材其特性是什么。 ? 掌握臟污物 —— 我們必須掌握臟污物的特性 ? 掌握洗劑 —— 有了以上兩點數(shù)據(jù)，才能選擇什么樣洗劑為宜 ? 掌握作業(yè)方法 —— 采用什么樣的作業(yè)方法順序，使其清潔得到高效、美觀的環(huán)境和妥善保養(yǎng)建材 的效果 ? 盡量采用保護膜 —— 其意義是對建材進行妥善的保護，防止建材的二次污染，減少對其它建材的損害。 綠化管理 ? 綠化維護與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少的內容，起到點綴美化的作用。 ? 根據(jù)大廈人員、地理、整體環(huán)境等因素進行科學養(yǎng)護。 xx 物業(yè) 作業(yè)計劃策定 劃分作業(yè)區(qū)域 調 查 分 析 制定建材保護措施 56 ? 合理規(guī)劃大廈綠化布置，根據(jù)季節(jié)的不同選擇葉和花卉相匹配的盆景。并配備專業(yè)技術高的 園藝師 。 ? 各綠化區(qū)域將設溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱卡。 ? 日常養(yǎng)護： 對公共部位及室內盆景定時采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補角、除蟲害日常保養(yǎng)工作。 ? 重點養(yǎng)護： 對區(qū)域內的名貴盆栽 進行重點養(yǎng)護，悉心打理。 ? 科學澆灌： 根據(jù)盆栽植物特點，設計科學的澆水、排水管理方法。 ? 病蟲害防治： 加強病蟲害防治，預防為主，定期施以防治措施。 ? 低溫預防： 特別注意植物的 冬季保暖 ，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾碛媱?。冬季密切注意天氣預報，及早采取防凍措施。 ? 加強巡視： 對名貴品種加強巡查頻度，做到萬無一失。 保潔、綠化管理特別事項 ? 對日常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于非工作日進行。 ? 日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進行。 ? 日常辦公時間以保潔員巡查保潔為主，減少對正常工作的影響。 ? 外來 人員較多的業(yè)務區(qū)域注意保持整潔。 ? 保潔管理工作嚴格遵守交通指揮中心的規(guī)定和要求，對未經(jīng)予授權的部門或區(qū)域不擅入作業(yè) .。 ? 洗手間是最易忽略卻最能反映物業(yè)形象的地方，保潔員將每 半小時進行一次清理，為使用人創(chuàng)造舒適便利之環(huán)境。 ? 綠化消殺作業(yè)于非工作日進行，避免藥物對人的影響。如果藥性較長，則置警示牌醒示。 ? 各保潔崗負責各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點，定時清運。 57 四、 設備設施管理 機電設備及其配套公用設施是大廈使用功能的生命線，在日常管理中尤為重要。本公司將針對大廈內各項機電設 備的特點，制定嚴格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 設備管理范圍 ◆ 供配電系統(tǒng) ◆ 給排水系統(tǒng) ◆ 消防系統(tǒng) ◆ 電梯、空調系統(tǒng) ◆ 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng) ◆ 音響系統(tǒng) ◆ 通訊系統(tǒng) ◆ 維修工具及設備 ◆ 其它公用設施：包括溝、渠、池井、各類管線、標牌、標識牌、公共通道、公共信箱、避雷系統(tǒng)等。 設備三級人員管理 ◆ 管理處經(jīng)理 ： 設備安全之第一責任人，負責設備保養(yǎng)維修 工作的檢查、監(jiān)督。 ◆ 設備主管 ： 負責設備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實施， 建立設備臺帳，解決技術難題。 ◆ 設備責 任人 ： 負責責任范圍內設備保養(yǎng)維修的日常工作。 設備六級保養(yǎng)檢修 ◆ 日檢 ：屬日常巡視檢查維護，檢查設備運行狀態(tài)是否正常。 58 ◆ 月檢 ：屬測試性檢查，對設備進行性能測試、調整。 ◆ 季檢 ：屬維護性修理，對設備進行清掃、加油、調試。 ◆ 年檢 ：屬恢復性修理，對設備局部解體，著重恢復設備的 電氣性能、機械和精度，檢修或更換零部件及附屬 裝置。 ◆ 大修 ：屬徹底性修理，對設備全部解體，全面檢查、試驗、 探傷、調試，更換全部不合格零部件或附屬裝置。 ◆ 分承包方保養(yǎng)維修 ：依據(jù)分包 合同之約定進行定期保養(yǎng)及 故障處理。 設備管理要點 ◆ 各類設備的保養(yǎng)維修以及各項作業(yè)規(guī)程，必須嚴格按照本公司 ISO9002質量保證體系文件有關的程序文件和作業(yè)指導書之要求進行。 ◆ 建立設備的管理檔案和各類重要設備的技術檔案。 ◆ 設備管理必須落實設備責任人，做到責任到人 . ◆ 設備管理首要任務是保證大廈的工作秩序和正常運轉。 ◆ 作業(yè)時不能對交通指揮中心任何部門的工作造成影響，涉及某科室的作業(yè)要提前書面通知使用人。 ◆ 定時或定期保養(yǎng)檢修安排于非上班時間或非工作日進行。 ◆ 高、低壓配 電、發(fā)電機等設備季度停電檢修測試安排于非工作日進行，備用發(fā)電機保證可隨時于停電時即時恢復供電。 ◆ 消防系統(tǒng)各設施、器材定期檢修、檢測，保證無損壞或失效。 ◆ 空調系統(tǒng)的中、大修安排于非使用季節(jié)進行，平時定期檢查、清潔和保養(yǎng)。 ◆ 電梯定期保養(yǎng)檢修，錯開保養(yǎng)梯次和上班時間。 59 ◆ 各類機房、設備房屬安全和消防重點，嚴禁無關人員進入。 ◆ 完整詳細的設備管理工作記錄是設備管理質量的必要保證 . 五、房屋使用維護和修繕 對物業(yè)進行合理有效的維護及修繕管理，目的在于延長物業(yè)的使用壽命，保證物業(yè)的使用功能和安全性能，保持物業(yè)形象和物業(yè) 正常的完好率。 管理范圍 ◆ 建筑樓宇結構（地基基礎、承受構件、非承重墻、屋面等） ◆ 建筑物外墻 ◆ 紅線內道路 ◆ 停車場 ◆ 樓內地面、墻面、門窗、樓梯、公共天花等 管理內容 樓宇的安全檢查： 定期和不定期對樓宇房屋進行檢查，掌握房屋健康狀況。 樓宇維修施工管理 ：編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資、審核修繕方案、監(jiān)督施工。 樓宇維修檔案資料管理： 對房屋建筑、房屋的各項技術資料、維修記錄等檔案資料，嚴格按照物業(yè)檔案管理規(guī)定進行管理。 管理要點 ◆ 建立完善樓宇房屋使用、維修和養(yǎng)護的各項責任制度，落實責任人。 60 ◆ 管理處有權對房屋使用進行正確地督導和建議。 ◆ 所有維修項目必須嚴格按照有關法規(guī)及公司后勤保證體系文件的要求進行。 ◆ 根據(jù)交通指揮中心物業(yè)之特點，制定嚴格的零修、中修、大修、翻修綜合維修的管理及施工制度，保證維修質量。 ◆ 科學地、規(guī)范地制定各項修繕方案，有效地控制成本。 ◆ 維修工程完成后，要對業(yè)主（交通指揮中心）進行維修后回訪，聽取業(yè)主對維修的各種意見，了解業(yè)主滿意度。 ◆ 各安全巡邏崗及保潔崗在工作中加強對房屋、停車場、道路等狀況的巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告補修，做到“零修不過夜”。 ◆ 對于需承包的維修項目，嚴格 進行分承包商評審，嚴格監(jiān)督施工，保證維修質量。 ◆ 定期總結，就物業(yè)房屋的使用和維修情況，作出管理報告。 ◆ 根據(jù)大廈的建筑設計、建筑施工、建材選用、裝修材料等特點，制定物業(yè)的年代改善計劃，保持物業(yè)面貌常新。 ◆ 負責每半年對大廈外墻清洗一次。 ◆ 定期檢查所有標志，損壞或脫落的標識類標志，將在發(fā)現(xiàn)后24 小時內予以修復。大型標志 48小時內修復。 六、物業(yè)標識系統(tǒng)管理 大廈標識系統(tǒng)猶如高速公路上的各類交通標志，是現(xiàn)代化物業(yè)功能和物業(yè)管理中不可或缺的重要部分，物業(yè)管理的任何一個環(huán)節(jié)都離不開標識。對于交通指揮中心這樣的多功能現(xiàn) 代化大廈，標識系統(tǒng)尤為重要。它是大廈管理水平和物業(yè)形象的重要標志。 我們將根據(jù)本大廈整體不同功能區(qū)域，因地制宜地制作大廈標識系統(tǒng)，提高大廈整體公共秩序，如： ? 設立指引性標識，如行車指引標識、停車區(qū)域標識、功能樓層標61 識圖、樓層平面分布標識圖、人流疏散圖、物業(yè)標識、功能區(qū)域指引圖等。 ? 對設備、設施進行操作、維護、警示標識。 ? 對紅線內的交通路線進行限高、限寬、限重、警示等標識。 ? 公共環(huán)境內適宜的公益標識等。 ? 對臨時性工作設立提醒式臨時標識。 標識系統(tǒng)對于大廈使用和管理非常重要，但是不符合 CI 系統(tǒng)要求的標 識，不僅起不到應有的作用，往往還成為了視覺污染源。 本公司的標識系統(tǒng)是物業(yè)管理和 CI工程完美結合的一個整體性系統(tǒng)。公司專業(yè)設計工作室，運用 CI 系統(tǒng)原理和美學原理，設計新穎美觀、構思精巧，采用統(tǒng)一的平面設計方式和色彩、字體運用，達到規(guī)范劃一的整體美觀和功能識別，對提高大廈的整體檔次作用巨大。 七、其它重要事項 ? xx 的情況介紹將作為管理處員工 培訓的重要內容 之一 . ? 公司將對大廈閉路監(jiān)視探頭的布點及安裝提供 專業(yè)建議 。 ? 公司將對 9 樓干警健身房采用 會所式管理 。 ? 公司將按照 星級酒店會務中心 的標準為會議室提供管理服務。 ? 公司將配備 專業(yè)園藝師 負責高級綠化盆栽的養(yǎng)護與管理。 ? 公司將為大廈制定物業(yè)管理的 年代規(guī)劃 。 62 貳 各項服務內容管理服務最終效果 序號 物業(yè)管理服務內容 最終效果 一 管理目標 達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈” 二 管理要求 1． 制定爭創(chuàng)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的規(guī)劃與具體的實施方案并落實到各班組。 2． 大廈各項管理制度、服務質量標準、各工作崗位考核標準、獎懲辦法完善。 3． 大廈管理應用計算機管理、閉路監(jiān)控系統(tǒng)等智能化、現(xiàn)代化管理手段，