【導(dǎo)讀】三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析第1頁共32頁。第一章豪華五星級酒店功能面積表。序號內(nèi)容單位面積數(shù)量合計備注。1總建筑面積㎡72850. 含紅樹林地塊別墅客房和中餐廳面積。大堂全日餐廳后勤及機電設(shè)備用房。面積均按項目整體考慮（包括產(chǎn)權(quán)酒店。酒店地塊地上建筑面積㎡141400不含員工宿舍。宴會會議康體設(shè)備房后勤區(qū)域地。下150個車位地面50個車位不計容。餐廳中餐包房8間。集約式客房區(qū)建筑面積㎡33300133300. 客房數(shù)共300間套豪華客房商務(wù)/行。政套房總裁套房行政酒廊。接待健身房餐廳一房泳池別墅二。戶外景觀泳池（建議設(shè)置在紅樹林地塊。餐飲區(qū)建筑面積㎡420014200全日餐廳大堂吧特色餐廳。中餐廳建筑面積㎡202112021. 宴會廳多功能廳中小會議室貴賓室。游泳池健身房瑜伽美容美發(fā)球類。行政區(qū)建筑面積㎡7001700. 粗加工倉庫洗衣房食堂更衣后勤。雙床房35％大床房55％（含殘疾人。工作間及客服中心㎡3015450. 合計30033300自然間341間床位數(shù)406. 西餐廳㎡1001100餐位數(shù)25早餐簡餐。池畔休息區(qū)及池畔吧㎡2501250戶外區(qū)域不計建筑面積。接待總臺及禮賓臺㎡60160

　　

【正文】 餐飲器具 餐臺（ 18） 3 倍算（包金銀器） 54 臺 10,000 540,000 布草 臺布、毛巾、餐巾等 18 宗 8,000 144,000 家具 按大廳家具數(shù)量計 18 臺 25,000 450,000 廚房廚具 1,370 18,610,000 % 宴會廚房 含廚房所有用品用具 600 ㎡ 13,000 7,800,000 西廚房 含廚房所有用品用具 400 ㎡ 15,000 6,000,000 特色廚房 含廚房所有用品用具 150 ㎡ 13,000 1,950,000 中廚房 含廚房所有用品用具 220 ㎡ 13,000 2,860,000 康體區(qū)域 酒店主體區(qū) 6,000,000 % 家私 1 宗 2,000,000 2,000,000 設(shè)備設(shè)施 1 宗 4,000,000 4,000,000 會議區(qū)域 5,392,500 % 家私 按會議座位計算 1,255 個 3,500 4,392,500 設(shè)備設(shè)施 不含同聲傳譯系統(tǒng) 1 宗 1,000,000 1,000,000 洗衣廠 2,500,000 % 洗衣設(shè)備 3 水洗 4 烘干 1 平燙 1干洗燙機等 1 組 2,000,000 2,000,000 其他設(shè)備 運輸設(shè)備及其他輔助設(shè)備 1 組 500,000 500,000 3 后勤 5,587,200 % 員工飯?zhí)? 廚房設(shè)備、餐具、餐臺、餐椅 1 組 1,000,000 1,000,000 清潔設(shè)備 酒店衛(wèi)生清潔及工程維修設(shè)備 1 組 500,000 500,000 辦公設(shè)備 辦公電腦、家私、辦公用品等 1 宗 1,000,000 1,000,000 員工制服、更衣柜 人員編制 ， 495 人計算 495 套 1,800 891,000 三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析 第 20 頁 共 32 頁 員工制服、更衣柜 產(chǎn)權(quán)酒店按 編制109 人計算 109 套 1,800 196,200 交通設(shè)備 1 宗 2,000,000 2,000,000 4 開辦費 51,466,000 % 廣告及宣傳 媒體廣告宣傳資料推廣活動 1 宗 2,000,000 2,000,000 裝飾品及花草植物等 1 宗 2,000,000 2,000,000 開幕費 開業(yè)典禮、賓客宴請 1 宗 2,000,000 2,000,000 籌備期工資及福利 豪華 5 星酒店按 6個月495 人 5000 元 /人計算 6 月 2,475,000 14,850,000 籌備期工資及福利 產(chǎn)權(quán)酒店按 6 個月 118人 4000 元 /人計算 6 月 472,000 2,832,000 籌備期行政管理費 6 月 1,000,000 6,000,000 籌備期其他費用 1 宗 2,000,000 2,000,000 項目管理費 1 宗 20,000,000 20,000,000 5 內(nèi)裝飾及開辦費合計 427,325,900 % 6 不可預(yù)見費用 427,325,900 5% 21,366,295 % 7 流動資金概算 11,500,000 % 食品備貨 1 宗 2,000,000 酒水備貨 1 宗 2,000,000 用品備貨 1 宗 2,000,000 印刷品備貨 1 宗 500,000 其他流動資金 5,000,000 8 酒店內(nèi)裝及開辦概算 460,192,195 % 三 項目直接投資 一 ＋ 二 72,550 ㎡ 13, 971,300,174 四 建設(shè)期利息 按投資額 50% 利率8%計 485,650,087 元 8% 38,852,007 五 酒店建安及配套成本 按建筑面積分?jǐn)? 72,550 ㎡ 7,045 511,107,979 六 酒店內(nèi)裝及經(jīng)營設(shè)施 內(nèi)裝及開辦費用 72,550 ㎡ 6,343 460,192,195 七 酒店項目投資概算 72,550 ㎡ 13,924 1,010,152,181 100% 三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析 第 21 頁 共 32 頁 三、 酒店 式公寓 及商業(yè)建安及裝修投資匡算 單位：人民幣元 序號 項目 估算方法及說明 基礎(chǔ)指標(biāo) 計算單位 單價 /系數(shù) 估算值 投資百 分比 1 公寓建安投資 參照項目豪華 5 星級酒店投資標(biāo)準(zhǔn) 43,600 ㎡ 7,045 307,157,931 2 公寓裝修投資 初步按項目豪華 5 星級酒店投資標(biāo)準(zhǔn) 90%計算（考慮到公寓的豪華程度相對較低及配套設(shè)施較少） 43,600 ㎡ 5,706 248,903,401 3 商業(yè)及地下室建安投資 建安部分投資不含室 內(nèi)裝修（地下停車場按計入商業(yè)區(qū)域測算建安投資），投資參照項目酒店建安投資成本（商業(yè)設(shè)計專業(yè)顧問費按 300 元 /平方米考慮） 14,000 ㎡ 6,545 91,628,693 4 商業(yè)公共區(qū)裝修投資 按商業(yè)總建筑面積（不含停車場）的 35% 裝修單價按 4000 元 /平方米測算 3,500 ㎡ 4,000 14,000,000 5 合計 （ 1～ 4 項）合計 ㎡ 661,690,025 四、 項目總投資匡算 單位：人民幣元 序號 項目 估算方法及說明 基礎(chǔ)指標(biāo) 計算單位 單價 /系數(shù) 估算值 投資百分 比 1 豪華 5星級酒店投資 含建安裝修及開辦費等 72,550 ㎡ 13,924 1,010,152,181 % 2 公寓區(qū)投資 含建安裝修 43,600 ㎡ 12,754 556,061,331 % 3 商業(yè)區(qū)投資 含建安及公共區(qū)域裝修 14,000 ㎡ 7,545 105,628,693 % 4 項目總投資 （ 1+2+3） 130,150 ㎡ 12,846 1,671,842,205 % 三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析 第 22 頁 共 32 頁 第六章 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng) 營業(yè)績預(yù)測及分析 三 亞鉑爾曼 產(chǎn)權(quán)酒店 15 年營業(yè)利潤預(yù)測表 (所得稅前 ) 金額單位：人民幣萬元 年份 /項目 營業(yè)收入 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)成本 費用 營業(yè)利潤 營業(yè)利潤率 1 12, 4, 6, % 2 17, 1, 5, 9, % 3 21, 1, 1, 5, 13, % 4 22, 1, 1, 5, 13, % 5 23, 1, 1, 6, 14, % 6 25, 1, 2, 6, 15, % 7 26, 1, 2, 7, 15, % 8 26, 1, 2, 7, 15, % 9 26, 1, 2, 7, 15, % 10 26, 1, 2, 7, 15, % 11 26, 1, 2, 7, 14, % 12 25, 1, 2, 7, 14, % 13 24, 1, 1, 7, 13, % 14 24, 1, 1, 8, 12, % 15 23, 1, 1, 8, 11, % 合計 352, 19, 28, 102, 201, % 平均 23, 1, 1, 6, 13, % 三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析 第 23 頁 共 32 頁 第七章 酒店式公寓 經(jīng)營業(yè)績預(yù)測及分析 1) 經(jīng)營利潤預(yù)測 三亞鉑爾曼 公寓 15 年營業(yè)利潤預(yù)測表 (所得稅前 ) 金額單位：人民幣萬元 年份 /項目 營業(yè)收入 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)成本 費用 營業(yè)利潤 營業(yè)利潤率 1 11, 10, % 2 16, 1, 10, 3, % 3 20, 1, 1, 10, 7, % 4 21, 1, 1, 10, 8, % 5 22, 1, 1, 9, 10, % 6 23, 1, 1, 9, 10, % 7 25, 1, 2, 10, 11, % 8 25, 1, 2, 10, 11, % 9 25, 1, 2, 10, 11, % 10 25, 1, 2, 10, 11, % 11 25, 1, 2, 10, 10, % 12 24, 1, 1, 10, 10, % 13 23, 1, 1, 11, 9, % 14 22, 1, 1, 11, 8, % 15 22, 1, 1, 11, 8, % 合 計 336, 18, 26, 158, 132, % 平均 22, 1, 1, 10, 8, % 三亞鉑爾曼酒店項目投資財務(wù)分析 第 24 頁 共 32 頁 2) 酒店經(jīng)營期現(xiàn)金流量預(yù)測及分析 (所得稅前 ) 金額單位：人民幣萬元 經(jīng)營期 /項目 息稅前利潤 加：折舊及攤銷 加：回收流動資金及固定資產(chǎn)殘值 酒店凈現(xiàn)金流量 減 :支付利息 8% 減 :歸還貸款本金 減 :項目投資方收回投資及分配利潤 酒店本年度現(xiàn)金余額 酒店年末累計現(xiàn)金余額 1 2, 3, 6, 2, 3, 2 5, 3, 9, 2, 7, 3 8, 3, 12, 1, 11, 4 9, 3, 13, 11, 1, 5 10, 3, 14, 14, 6 10, 3, 14, 15, 7 11, 3, 15, 15, 8 11, 3, 15, 15, 9 11, 3, 15, 15, 10 11, 3, 15, 15, 11 10, 3, 14, 15, 12 10, 3, 14, 14, 13 9, 3, 13, 13, 14 8, 3, 12, 12, 15 8, 3, 6, 18, 19, 合計 140, 59, 6, 206, 7, 33, 166,