農(nóng)村房屋買賣合同的效力和糾紛處理-資料下載頁(yè)
2025-01-21 02:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】了他人,而這些購(gòu)買者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民。這些被已出賣的房。買賣合同無(wú)效為由，起訴至法院要求返還房屋。法院在審理此類案件時(shí)出現(xiàn)了認(rèn)定該種。從所有權(quán)中處分權(quán)能的性質(zhì)、誠(chéng)實(shí)守信、鼓。的政策來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同有效。在認(rèn)定合同有效的情況下，處理糾紛時(shí)。應(yīng)當(dāng)兼顧村集體和買受人的利益。事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。并按規(guī)定享有房屋所在地的宅基地使用權(quán)。至同一法院在不同時(shí)期分別作出了無(wú)效和有效的兩種不同判決。侵害了國(guó)家、集體和他人利益的無(wú)效民事行為，當(dāng)然不受法律保護(hù)，地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)管理?xiàng)l例》第18條之規(guī)定。行使不得損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益為限。①魏振瀛著：《民法》，北京大學(xué)出版社2021年9第1版，第228頁(yè)。值；同時(shí)這種宅基地使用主體的變更也沒(méi)有影響到村集體權(quán)益。
【正文】 定居生活，在他們進(jìn)入城市后，留在農(nóng)村的房屋將是他們帶不走的財(cái)產(chǎn)，能不能實(shí)現(xiàn)這些房屋的價(jià)值將影響到農(nóng)民進(jìn)入城市速度和切身利益。在這種情況下仍然堅(jiān)持農(nóng)村村民的房屋只能賣給同一集體組織的農(nóng)民，不僅會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有人會(huì)買而且也會(huì)致使農(nóng)村村民無(wú)法實(shí)現(xiàn)自己房屋的價(jià)值，最終將出現(xiàn)這些房屋因沒(méi)有人看管、使用而毀壞的 社會(huì)財(cái)富浪費(fèi)現(xiàn)象。 綜上所述 ,農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 三、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛的處理 對(duì)于買賣的農(nóng)村房屋被拆遷的，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的分配要兼顧村集體和買受人的利益，應(yīng)具體情況具體對(duì)待 我國(guó)《土地法》規(guī)定，土地分為國(guó)家所有和集體所有兩種，農(nóng)村房屋坐落在集體土地之上，在我們要保護(hù)買賣合同當(dāng)事人利益的時(shí)候不能侵害土地所有者村集體的合法權(quán)益。 農(nóng)村房屋被拆遷時(shí)的拆遷補(bǔ)償費(fèi)主要分為兩部分：一是地上房屋部分，按重置價(jià)格補(bǔ)償；二是土地使用權(quán)部分，按區(qū)位價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。 〈 1〉、地上房屋部分補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)歸買受 人享有。 因?yàn)榉课菔琴I受人通過(guò)等價(jià)、有償以買賣的方式取得的，買受人對(duì)該房屋享有所有權(quán)，當(dāng)然包括收益權(quán)能。在房屋被拆 10 遷時(shí)，房屋部分的拆遷補(bǔ)償屬于房屋部分的價(jià)值轉(zhuǎn)化，理應(yīng)由買受人享有。 〈 2〉、土地使用權(quán)部分的區(qū)位價(jià)補(bǔ)償應(yīng)分為如下情況進(jìn)行補(bǔ)償。 〈 a〉、如果買受人的戶口已遷入村集體，且已經(jīng)申請(qǐng)到了該宅基地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)償給買受人。因?yàn)樵谶@種情況下意味著村集體已同意將該塊宅基地?zé)o償劃撥給買受人使用，這種安置補(bǔ)償性質(zhì)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)歸將失去安身住所的買受人享有。 〈 b〉、如果買受人的戶口未遷入村集體或雖已遷入但無(wú)法申請(qǐng)到 土地使用權(quán)的，該部分補(bǔ)償款應(yīng)歸村集體。 前面已經(jīng)闡述，買受人購(gòu)買的僅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出賣人出賣房屋后雖然宅基地的使用主體變更成了買受人，但此時(shí)買受人享有的宅基地的使用權(quán)是以房屋存在為前提的，若房屋滅失或被拆遷，買受人將失去繼續(xù)享有宅基地的使用權(quán)的基礎(chǔ)。在買受人沒(méi)有支付宅基地的使用權(quán)對(duì)價(jià)和村集體未將該塊宅基地劃撥給買受人使用的情況下，宅基地的使用權(quán)部分的拆遷補(bǔ)償理應(yīng)歸土地所有者享有。 完 11 參考書(shū)目 周葉中 主編：《憲法》，高等教育出版社 2021 年 12 月第 1 版。 魏振瀛 主編：《 民法》，北京大學(xué)出版社 2021 年 9 月第 1 版。 張文顯 主編：《法理學(xué)》，高等教育出版社 1999 年 10 月第 1 版。 江 平 主編：《中華人民共和國(guó)合同法精解》， 中國(guó)政法大學(xué)出版社 1999 年 3 月第 1 版。 李國(guó)光 主編：《合同法釋解與適用》新華出版社 1999 年 3 月版。 沈宗靈 主編 :《法理學(xué)》北京大學(xué)出版社 2021 年 1 月第 1 版。 程信和 主編：《房地產(chǎn)法》北京大學(xué)出版社 1999 年 6 月第 1 版。 彭萬(wàn)林 主編：《民法學(xué)》中國(guó)政法大學(xué)出版社 1994 年 2 月第 1 版。 蔣碧昆 主編：《憲法學(xué)》中國(guó)政法大學(xué)出版社 1994 年 2 月第 1 版。
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