農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和糾紛處理(編輯修改稿)
2025-02-26 02:02 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效有充分的法理基礎(chǔ)、明確的法律依據(jù)和符合時(shí)代發(fā)展的政策支持。 首先、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效有充分的法理基礎(chǔ)。 〈 1〉、所有權(quán)中的處分權(quán)能是“所有權(quán)內(nèi)容的核心，是所有權(quán)的最基本的權(quán)能” ① ，對(duì)處分權(quán)能進(jìn)行限制條件應(yīng)非常嚴(yán)格，即以處分權(quán)能的行使不得損害國(guó)家、集體和他人的合法權(quán)益為限。我們不能一方面承認(rèn)農(nóng)村村民對(duì)其房屋享有所有權(quán)，而另一方面又對(duì)這種所有權(quán)加以種種不合理的限制，否則農(nóng)村村民所享有的僅是一種不完整的所有權(quán)。 這里最為關(guān)鍵的是農(nóng)村村民出賣(mài)建造在宅基地上的房屋有沒(méi)有侵害到村集體對(duì)該塊土地享有的權(quán)益？答案是：沒(méi)有。 農(nóng)村村民出賣(mài)房屋時(shí)僅是宅基地的使用人換了主體，出賣(mài)人取得僅 ① 魏振瀛著：《民法》，北京大學(xué)出版社 2021 年 9 第 1 版，第 228 頁(yè)。 6 是其房屋部分價(jià)值，并沒(méi)有從中獲得本應(yīng)由村集體享 有的宅基地部分價(jià)值；同時(shí)這種宅基地使用主體的變更也沒(méi)有影響到村集體權(quán)益。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是沒(méi)有期限的，且也不會(huì)因?yàn)榇迕駪艨谶w出或長(zhǎng)時(shí)間不居住而可以無(wú)條件收回，即宅基地一旦劃撥給村民使用后村集體實(shí)際并不能再行使更多的權(quán)利了。由此可見(jiàn)已經(jīng)劃撥的宅基地歸誰(shuí)實(shí)際使用，對(duì)村集體的權(quán)利沒(méi)有什么影響。 〈 2〉、從合同自由原則的角度，不應(yīng)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為加以限制。 合同自由包括合同主體的自由和合同內(nèi)容的自由。若將購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的購(gòu)買(mǎi)主體限制為村民且該村民是符合申請(qǐng)建房用地條件的，這是對(duì)合同主體自由的嚴(yán)重限制 ,違背了市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和要求。 〈 3〉、從誠(chéng)實(shí)信用、鼓勵(lì)交易、實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益最大化的民法基本原則來(lái)看，不應(yīng)對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)行為加以限制，更不應(yīng)對(duì)反悔行為予以支持。 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的形成是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映 ,尊重客觀事實(shí)不僅是立法應(yīng)該遵守的原則 ,同時(shí)也是司法應(yīng)當(dāng)遵守的原則。村民出賣(mài)農(nóng)村房屋的行為是其實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的手段，這一買(mǎi)賣(mài)行為對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方和社會(huì)均有利而無(wú)害。出賣(mài)者通過(guò)出賣(mài)行為實(shí)現(xiàn)了自己財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，不至于將自己不居住的房屋空關(guān)在那里而讓其自然毀壞；購(gòu)買(mǎi)者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)行為實(shí)現(xiàn)了有安身之所；對(duì)整個(gè)社會(huì)而言，既實(shí)現(xiàn)了社會(huì)利益的 最大化，也實(shí)現(xiàn)了社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。那些反悔出賣(mài)行為的村民并不是因?yàn)闆](méi)有了居住場(chǎng)所，而是為了獲得比出賣(mài)時(shí)價(jià)格更高的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)這種惡意毀約行為不應(yīng)支持，否則誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)秩將無(wú)從談起，交易安全也只是一句空話。 7 〈 4〉、從法律面前人人平等的原則角度，不應(yīng)對(duì)農(nóng)民出賣(mài)房屋行為加以限制，否則農(nóng)村村民與城市居民在對(duì)房屋享有所有權(quán)上將出現(xiàn)法律上的不平等。 法律面前人人平等是我國(guó)憲法確定的一項(xiàng)基本原則，這里的平等既包括履行義務(wù)的平等也包括享受權(quán)利的種類(lèi)、性質(zhì)、內(nèi)容的平等，“我國(guó)公民不分民族、種族、性別、職業(yè)、 家庭出身、宗教信仰、教育程度、財(cái)產(chǎn)狀況、居住期限，都一律平等地享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利” ① 。農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民對(duì)其所有的房屋均享有所有權(quán)，這種所有權(quán)
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