農(nóng)村房屋買賣合同的效力和糾紛處理(編輯修改稿)
2025-02-26 02:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效有充分的法理基礎(chǔ)、明確的法律依據(jù)和符合時(shí)代發(fā)展的政策支持。 首先、農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效有充分的法理基礎(chǔ)。 〈 1〉、所有權(quán)中的處分權(quán)能是“所有權(quán)內(nèi)容的核心，是所有權(quán)的最基本的權(quán)能” ① ，對處分權(quán)能進(jìn)行限制條件應(yīng)非常嚴(yán)格，即以處分權(quán)能的行使不得損害國家、集體和他人的合法權(quán)益為限。我們不能一方面承認(rèn)農(nóng)村村民對其房屋享有所有權(quán)，而另一方面又對這種所有權(quán)加以種種不合理的限制，否則農(nóng)村村民所享有的僅是一種不完整的所有權(quán)。 這里最為關(guān)鍵的是農(nóng)村村民出賣建造在宅基地上的房屋有沒有侵害到村集體對該塊土地享有的權(quán)益？答案是：沒有。 農(nóng)村村民出賣房屋時(shí)僅是宅基地的使用人換了主體，出賣人取得僅 ① 魏振瀛著：《民法》，北京大學(xué)出版社 2021 年 9 第 1 版，第 228 頁。 6 是其房屋部分價(jià)值，并沒有從中獲得本應(yīng)由村集體享 有的宅基地部分價(jià)值；同時(shí)這種宅基地使用主體的變更也沒有影響到村集體權(quán)益。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是沒有期限的，且也不會因?yàn)榇迕駪艨谶w出或長時(shí)間不居住而可以無條件收回，即宅基地一旦劃撥給村民使用后村集體實(shí)際并不能再行使更多的權(quán)利了。由此可見已經(jīng)劃撥的宅基地歸誰實(shí)際使用，對村集體的權(quán)利沒有什么影響。 〈 2〉、從合同自由原則的角度，不應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣行為加以限制。 合同自由包括合同主體的自由和合同內(nèi)容的自由。若將購買農(nóng)村房屋的購買主體限制為村民且該村民是符合申請建房用地條件的，這是對合同主體自由的嚴(yán)重限制 ,違背了市 場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和要求。 〈 3〉、從誠實(shí)信用、鼓勵交易、實(shí)現(xiàn)社會利益最大化的民法基本原則來看，不應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣行為加以限制，更不應(yīng)對反悔行為予以支持。 農(nóng)村房屋買賣市場的形成是客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反映 ,尊重客觀事實(shí)不僅是立法應(yīng)該遵守的原則 ,同時(shí)也是司法應(yīng)當(dāng)遵守的原則。村民出賣農(nóng)村房屋的行為是其實(shí)現(xiàn)房屋價(jià)值的手段，這一買賣行為對買賣雙方和社會均有利而無害。出賣者通過出賣行為實(shí)現(xiàn)了自己財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，不至于將自己不居住的房屋空關(guān)在那里而讓其自然毀壞；購買者通過購買行為實(shí)現(xiàn)了有安身之所；對整個社會而言，既實(shí)現(xiàn)了社會利益的 最大化，也實(shí)現(xiàn)了社會的安定團(tuán)結(jié)。那些反悔出賣行為的村民并不是因?yàn)闆]有了居住場所，而是為了獲得比出賣時(shí)價(jià)格更高的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，對這種惡意毀約行為不應(yīng)支持，否則誠實(shí)守信的市場秩將無從談起，交易安全也只是一句空話。 7 〈 4〉、從法律面前人人平等的原則角度，不應(yīng)對農(nóng)民出賣房屋行為加以限制，否則農(nóng)村村民與城市居民在對房屋享有所有權(quán)上將出現(xiàn)法律上的不平等。 法律面前人人平等是我國憲法確定的一項(xiàng)基本原則，這里的平等既包括履行義務(wù)的平等也包括享受權(quán)利的種類、性質(zhì)、內(nèi)容的平等，“我國公民不分民族、種族、性別、職業(yè)、 家庭出身、宗教信仰、教育程度、財(cái)產(chǎn)狀況、居住期限，都一律平等地享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利” ① 。農(nóng)村村民和城鎮(zhèn)居民對其所有的房屋均享有所有權(quán)，這種所有權(quán)
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