【正文】 定的標(biāo)準(zhǔn)?！r(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后，再申請(qǐng)宅基地的，不得批準(zhǔn)?！钡冢ㄊ┛钪厣辏骸皣?yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”有人認(rèn)為，該種規(guī)定在文字表面含義上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合同當(dāng)然無(wú)效的結(jié)論，因?yàn)槠渲械摹八恕辈⑽疵鞔_不包括城鎮(zhèn)居民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請(qǐng)宅基地罷了，而購(gòu)買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地使用證和房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)是極為片面和有害的，通常情況下，當(dāng)事人出售自己所有的財(cái)產(chǎn)在法律上并無(wú)任何障礙，但是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策（包括黨和政府部門的政策）規(guī)定，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移動(dòng)的活動(dòng)房屋，它也與一定范圍內(nèi)的土地分不開的。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢(shì)必將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大化。農(nóng)村的宅基地具有政策保障性，農(nóng)民作為中國(guó)最大的基礎(chǔ)人口和弱勢(shì)群體，其經(jīng)濟(jì)能力和地位明顯低于城市居民，國(guó)家通過(guò)政策審批無(wú)償分配給宅基地供其建房居住，而限制流通也是為了防止土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所。　　新近公布的《物權(quán)法草案》第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地?！钡诙钜?guī)定：“農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請(qǐng)宅基地?！边@一規(guī)定首次明確了農(nóng)戶使用集體所有的土地建造房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)戶住房的結(jié)論。筆者完全贊同這種規(guī)定，因?yàn)檫@畢竟是符合當(dāng)前及今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)農(nóng)村村民生存保障及農(nóng)戶住房建造及使用宅基地的實(shí)際狀況。農(nóng)地在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存保障的基石。雖說(shuō)憲法強(qiáng)調(diào)保護(hù)公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)，但同時(shí)又規(guī)定國(guó)家建立健全同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的社會(huì)保障制度。我國(guó)農(nóng)村農(nóng)戶的社會(huì)保障水平與城鎮(zhèn)居民相比還是處于較低水平的，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會(huì)保障作用是不容忽視的，否則，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來(lái)的負(fù)面影響是不容低估的。正如田有成先生所言：“無(wú)論立法多么神明，法律始終是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會(huì)面臨的基本事實(shí)，‘有限的’法律和‘無(wú)限的事實(shí)’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會(huì)之間，這是任何一個(gè)國(guó)家所面臨的棘手問題。”　　綜上所述，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購(gòu)置農(nóng)村宅基地，也不得購(gòu)買農(nóng)戶住房，相關(guān)當(dāng)事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買賣合同依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類合同無(wú)效而片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵(lì)交易、物盡其用原則出發(fā)，確認(rèn)合同有效。就前引案例而言，二審法院依據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)定雙方訟爭(zhēng)的房屋并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，故而維持了一審判決，無(wú)疑是正確的，只是未從正面回答城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同的效力，不能說(shuō)不是一個(gè)遺憾。 　　根據(jù)《合同法》第五十一條：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，非房屋所有權(quán)人出賣他人房屋的，買賣合同并不必然無(wú)效，而是處于效力待定狀態(tài)?！　⒁娮罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）》第89條的規(guī)定?！　⒁姟逗贤ā返诙偃畻l?！　?yīng)秀良：《違反行政法強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力探討——以〈房地產(chǎn)管理法〉為研究對(duì)象》，載《法律適用》2004年第3期，第48頁(yè)?！　×簳摹⒒販?、馬建華主編：《房地產(chǎn)法及配套規(guī)定新釋新解》（上），人民法院出版社1998年4月第1版，第444頁(yè)。　　史尚寬先生指出，“強(qiáng)行法得為效力規(guī)定與取締規(guī)定，前者著重違反行為之法律行為價(jià)值，以否認(rèn)其法律效力為目的；后者著重違反行為之事實(shí)行為價(jià)值，以禁止其行為為目的。強(qiáng)行規(guī)定，是否為效力規(guī)定抑為取締規(guī)定，應(yīng)探求其目的以定之?！眳⒁娛飞袑挘骸睹穹傉摗罚袊?guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第330頁(yè)?！　⒁姸采骸睹袷路尚袨椤罚袊?guó)人民大學(xué)出版社2002年12月第1版，第185頁(yè)?！　⒁姶藿ㄟh(yuǎn)：《無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果》，載《法學(xué)研究》2004年第3期，第97頁(yè)?！　⒁娡趵鳎骸蛾P(guān)于債權(quán)與物權(quán)及合同無(wú)效與撤銷權(quán)的關(guān)系》，載《判解研究》2001年第4輯，人民法院出版社2002年1月第1版，第112頁(yè)。　　參見劉保玉編著：《物權(quán)法》，上海人民出版社2003年7月第1版，第174頁(yè)。關(guān)于區(qū)分原則問題的詳細(xì)論述，可參見孫憲忠：《論物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果的區(qū)分原則》，載孫憲忠著：《論物權(quán)法》法律出版社2001年10月第1版，第3652頁(yè)?！　⊥跤康牟┦空撐模骸端綑?quán)的分析與建構(gòu)》第3章第4節(jié)，轉(zhuǎn)引自應(yīng)秀良：《違反行政法強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力探討——以〈房地產(chǎn)管理法〉為研究對(duì)象》，載《法律適用》2004年第3期，第47頁(yè)?！　⒁婈愋庞轮骶帲骸斗康禺a(chǎn)法原理》，浙江大學(xué)出版社2003年3月第1版，第305頁(yè)?！　⒁娡跣l(wèi)國(guó)：《論合同無(wú)效》制度，載《法學(xué)研究》1995年第3期，第16頁(yè)?！　⒁娡趵鳎骸吨袊?guó)統(tǒng)一合同法的制定問題》，載《民商法研究》第三輯，法律出版社1999年版，第418頁(yè)。　　參見憲法第一百一十一條?！　∫娡跤恚骸洞迕襁x舉法律問題研究》，北京大學(xué)出版社2002年7月第1版，第2頁(yè)。　　同上，第3頁(yè)?！　垵骸冻鞘芯用褓?gòu)買農(nóng)村房屋合同效力之我見》?！　?zhí)燧啠骸懂?dāng)前農(nóng)民自建住房確權(quán)案件的審理難點(diǎn)及思考》，載《政治與法律》2002年第6期，第94頁(yè)?！　?zhí)燧啠骸懂?dāng)前農(nóng)民自建住房確權(quán)案件的審理難點(diǎn)及思考》，載《政治與法律》2002年第6期，第92頁(yè)?！　√镉谐桑骸斗ㄉ鐣?huì)學(xué)視野中的法官造法》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2003年6月第3期，第80頁(yè)。第 10 頁(yè) 共 10 頁(yè)