【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶登記。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任?！　∩鲜鲇^點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！薄　。ǘ╆P(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問(wèn)題　　筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無(wú)效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號(hào)的這種規(guī)定無(wú)疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過(guò)度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。 　　我國(guó)學(xué)者王涌博士曾提出過(guò)強(qiáng)烈批評(píng)，認(rèn)為“中國(guó)民法的實(shí)踐中，與民法有千絲萬(wàn)縷的關(guān)系的，并對(duì)民法具有深刻影響的法律部門就是行政法，但是，由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)之影響，目前它對(duì)中國(guó)民法的影響在許多方面是消極的，說(shuō)得嚴(yán)重一點(diǎn)，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實(shí)踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文。”故此，筆者認(rèn)為，對(duì)轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！奔春械怯泴?duì)抗主義的意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對(duì)抗第三人?！　【C上可見(jiàn)，我國(guó)諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對(duì)土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。鑒于房屋所具有的財(cái)產(chǎn)價(jià)值較大和社會(huì)影響頗多的現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)房屋買賣合同不宜過(guò)多地宣告無(wú)效。否則，“合同過(guò)多地被宣告無(wú)效，還會(huì)造成契約訂立、履約以及糾紛解決費(fèi)用的大量浪費(fèi)；還導(dǎo)致人們對(duì)合同的不信任，滋長(zhǎng)詐欺、背信者的僥幸心理?！贝送?，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵(lì)交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請(qǐng)求被告交付該訟爭(zhēng)房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。理由是：《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對(duì)方同意，不得擅自變更或者解除?！痹?、被告買賣房屋簽訂合同時(shí)都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容為買賣被告已取得國(guó)有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對(duì)辦理房產(chǎn)、土地過(guò)戶等手續(xù)作了約定，不損害國(guó)家和社會(huì)公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對(duì)方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)?！　?jù)以研究的案例二：相某與李某買賣房屋合同糾紛案?！　基本案情]2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價(jià)14 000元出賣給李某，上交所在村委的款項(xiàng)由李某負(fù)擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過(guò)戶，費(fèi)用由李某負(fù)擔(dān)；一方如有反悔應(yīng)賠償對(duì)方損失3 000元。合同簽訂后，李某支付相某購(gòu)房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。同年8月14日，李某向村委會(huì)交付了“村政管理費(fèi)”3 000元，并實(shí)際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，李某遂起訴至R市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，并賠償經(jīng)濟(jì)損失3 000元。相某主張李某為城市居民，其無(wú)權(quán)購(gòu)買自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會(huì)公共利益，應(yīng)為無(wú)效合同?！　裁判要旨]R市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訟爭(zhēng)的焦點(diǎn)是房屋買賣合同是否有效。雖然相某提供了國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)），但該通知是針對(duì)當(dāng)時(shí)一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問(wèn)題，特別是出現(xiàn)了以開(kāi)發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。李某購(gòu)買相某的農(nóng)村私房用于個(gè)人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對(duì)其私有財(cái)產(chǎn)的合法處分，不違背國(guó)家法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會(huì)向李某收取了管理