【正文】 協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。李某、相某在私房交易后應(yīng)當共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)予支持。相某所在村委會向李某收取了管理費，實際認可了李某、相某之間的房屋買賣行為。李某購買相某的農(nóng)村私房用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。　　[裁判要旨]R市某區(qū)法院經(jīng)審理認為，雙方訟爭的焦點是房屋買賣合同是否有效。相某主張李某為城市居民，其無權(quán)購買自己的農(nóng)村私房。同年8月14日，李某向村委會交付了“村政管理費”3 000元，并實際居住使用該房屋?！　基本案情]2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價14 000元出賣給李某，上交所在村委的款項由李某負擔；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過戶，費用由李某負擔；一方如有反悔應(yīng)賠償對方損失3 000元。雙方當事人應(yīng)當按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。”原、被告買賣房屋簽訂合同時都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，合同內(nèi)容為買賣被告已取得國有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對辦理房產(chǎn)、土地過戶等手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方當事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該合同。理由是：《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力?！贝送?，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。鑒于房屋所具有的財產(chǎn)價值較大和社會影響頗多的現(xiàn)實狀況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。”即含有登記對抗主義的意思，認為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人?！惫蚀耍P者認為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認定為有效，如合同簽訂后有批準權(quán)的人民政府未予批準轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。對未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時予以審批準許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強制性規(guī)范過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進行強制。當然，筆者認為，法釋[2005]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范?！薄　。ǘ╆P(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時，未事先報經(jīng)“有批準權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題　　筆者認為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實上有批準權(quán)的政府主要是行使行政管理職責，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當認定合同有效。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔違約責任。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。”此項原理被學者稱為物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛?quán)合同無效，因為公示不具有對債的關(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認的基本原理之一。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應(yīng)考量立法指導思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋[2003]7號）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵交易的指導原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。傳統(tǒng)民法學者通常認為，旨在控制法律行為的強制性規(guī)范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。該項規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。之所以規(guī)定該條第（6）項，是因為“房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權(quán)益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督。另外，補充兩點理由：　　一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。在實際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。再如，現(xiàn)實生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C，但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認為，B與A雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃