【正文】 院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。非法轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤瑹o(wú)效。主要包括轉(zhuǎn)讓?zhuān)êI(mǎi)賣(mài)）下列房地產(chǎn)：①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭(zhēng)議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，司法實(shí)踐和法學(xué) 理論 上常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議有：買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)的合同效力；轉(zhuǎn)讓建筑在國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？房屋買(mǎi)賣(mài)合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記，是否 影響 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力？城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購(gòu)買(mǎi) 農(nóng)村 居民房屋的合同是否有效？下面，筆者將結(jié)合審判實(shí)例就上述問(wèn)題進(jìn)行 分析。二、實(shí)例研析據(jù)以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購(gòu)房定金5萬(wàn)元，10月28日，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)，約定：原告購(gòu)買(mǎi)被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購(gòu)得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計(jì)136萬(wàn)元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬(wàn)元，20日內(nèi)交至100萬(wàn)元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過(guò)戶一切稅、費(fèi)由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書(shū)，內(nèi)容 與被告日廣公司的協(xié)議書(shū)一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬(wàn)元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書(shū)訂立后，被告沒(méi)有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購(gòu)房協(xié)議書(shū)項(xiàng)下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬(wàn)元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬(wàn)元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向r市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬(wàn)元并賠償原告 經(jīng)濟(jì) 損失8萬(wàn)元（其中包括定金損失6萬(wàn)元和預(yù)計(jì)二個(gè)月訴訟期間的租賃費(fèi)收入損失2萬(wàn)元）。[裁判要旨]r市中級(jí)法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無(wú)效，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬(wàn)元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元予以返還。被告作為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的 企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鎸?duì)此負(fù)有過(guò)錯(cuò)，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告125萬(wàn)元的同時(shí)，還應(yīng)根據(jù) 中國(guó) 人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項(xiàng)的利息損失。原告因被告的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬(wàn)元被告應(yīng)予賠償。原告請(qǐng)求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬(wàn)元沒(méi)有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項(xiàng)、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款（六）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購(gòu)房款120萬(wàn)元和定金5萬(wàn)元；三、按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬(wàn)元的利息損失（自2002年10月21日起 計(jì)算 至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬(wàn)元。（訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)略）宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級(jí)人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。［法律評(píng)析］本案系一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開(kāi)發(fā)或委托他人開(kāi)發(fā)，而系自他人處購(gòu)得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問(wèn)題較為典型，其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無(wú)效合同，因合同不具法律約束力而得不到實(shí)際履行；國(guó)有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉撘?guī)定是否為強(qiáng)制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無(wú)效？下面筆者就此問(wèn)題略作評(píng)析。（一）不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)??（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批?！痹趯徟袑?shí)務(wù)中，買(mǎi)賣(mài)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對(duì)有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買(mǎi)賣(mài)正是因?yàn)檫@兩個(gè)條件的缺失而被一審法院判定合同無(wú)效，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實(shí)生活中，a將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同賣(mài)與b，并將房屋實(shí)際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，b在使用一段時(shí)間后，又通過(guò)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同轉(zhuǎn)讓給c，但bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力則有分歧：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，b與a雖簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同且已實(shí)際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，故a仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)處分他人的財(cái)產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了上述規(guī)定，是無(wú)效的。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，bc之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，買(mǎi)賣(mài)后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動(dòng)的要求。所以，是否辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買(mǎi)賣(mài)合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對(duì)合同本身的效力并無(wú)影響。當(dāng)然，c為了實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，但c不能通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。在實(shí)際操作中，a要通過(guò)與b簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶給b，b再通過(guò)與c的房屋買(mǎi)賣(mài)合同將房屋過(guò)戶給c，通過(guò)該程序，也避免了國(guó)家稅收的流失。筆者同意上述第二種觀點(diǎn)。另外，補(bǔ)充兩點(diǎn)理由：一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 中存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易行為不規(guī)范的問(wèn)題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，避免國(guó)家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項(xiàng)，是因?yàn)椤胺康禺a(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說(shuō)明該房地產(chǎn)來(lái)源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場(chǎng)流通則違背了市場(chǎng)交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)，不利于對(duì)當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督?！彼?，從立法意圖上看，該項(xiàng)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時(shí)頒證或不能如期過(guò)戶的結(jié)果，即只會(huì)損害房屋買(mǎi)受人的民事利益，并不直接損害國(guó)家利益。該項(xiàng)規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強(qiáng)行性規(guī)范是指不依賴(lài)于當(dāng)事人意志，而必須無(wú)條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強(qiáng)制性規(guī)范僅為民事強(qiáng)行法中的一部分，這就是說(shuō)，僅強(qiáng)行法中的效力性規(guī)范才對(duì)法律行為有控制意義。二是該條第（6）項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號(hào)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)法釋[2003]7號(hào)）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵(lì)交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋[2003]7號(hào)第一條），對(duì)于前引案例系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個(gè)案時(shí)應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時(shí)俱進(jìn)，鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問(wèn)題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國(guó)有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋?zhuān)粌H明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭(zhēng)議。即不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買(mǎi)賣(mài)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的 方法，房屋登記與房屋買(mǎi)賣(mài)合同相結(jié)合才發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同本身的效力。否則，合同將成為沒(méi)有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o(wú)以維護(hù)。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使債權(quán)合同無(wú)效，因?yàn)楣静痪哂袑?duì)債的關(guān)系的形成力，這是各國(guó)物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強(qiáng)制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。”此項(xiàng)原理被學(xué)者稱(chēng)為物權(quán)變動(dòng)與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動(dòng)時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的原因與結(jié)果作為兩個(gè)法律事實(shí)，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過(guò)戶登記。如出賣(mài)人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買(mǎi)受人有權(quán)基于買(mǎi)賣(mài)合同而要求出賣(mài)人實(shí)際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。上述觀點(diǎn)也已為我國(guó)立法機(jī)關(guān)所采納，今年七月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！保ǘ╆P(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時(shí)，未事先報(bào)經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無(wú)效，且事實(shí)上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號(hào)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋[2005]5號(hào)的這種規(guī)定無(wú)疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對(duì)未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶時(shí)予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強(qiáng)制性規(guī)范過(guò)度對(duì)私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強(qiáng)制。