【正文】 筆者認(rèn)為，在民事審判實務(wù)中，對于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同，應(yīng)根據(jù)具體情況，以民法規(guī)則為依據(jù)加以解決。同月，原告甲與被告乙，約定價款 30 萬元。被告乙未辦理土地使用權(quán) 過戶手續(xù)，也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。[審判] 法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實意思的表示，原告將房屋交付被 告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。第二種意見認(rèn)為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無效。筆者同意第二種意見，理由如下：一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。我國合同法第 一百三十一條規(guī)定，“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！笨梢姡灰獦?biāo)的物合法、有權(quán)處分，對于標(biāo)的物是否 有相關(guān)證照，合同法并無特別要求。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政 確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)，它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不 動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。它的法1律意義在于，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件，也是物 權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)?！笨梢?，房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對于權(quán)屬有爭議的，相對人不能通過辦證 得以確認(rèn)權(quán)屬。所以，行政機關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對房 屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對房屋 所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn) 權(quán)。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到 彌補的。但這種責(zé) 任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問題。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得 合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況，買受人可以依照本 法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。我國民法繼承 了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定，《民法通則》第五十八條 作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法 律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應(yīng)當(dāng)從法律、行政法規(guī)的 立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。對于具體的強 制性規(guī)范還應(yīng)具體情況具體分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標(biāo)的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應(yīng)認(rèn)定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應(yīng)當(dāng)加以區(qū)分對待。2二是看法律禁止的是結(jié)果還是行為手段。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認(rèn)為其無效。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。經(jīng)營者 出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同 上的權(quán)利，顯然對消費者不利。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地 產(chǎn)的管理。在法律規(guī)范設(shè)計上看，該法第六章中單設(shè)了《法律責(zé)任》一章，都是行政責(zé)任，并無民事責(zé)任的法律規(guī)范。同時，還會助長出賣人的投機心理，進(jìn) 而影響交易秩序和社會風(fēng)氣。甲違反該義務(wù)，不第三篇：房產(chǎn)證房屋買賣合同房產(chǎn)證房屋買賣合同房產(chǎn)證房屋買賣合同1出賣人（以下簡稱甲方）：身份證號：聯(lián)系電話：買受人（以下簡稱乙方）：身份證號：聯(lián)系電話：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達(dá)成如下協(xié)議：第一條乙方購買甲方坐落于住宅一處，建筑面積為平方米 。此售價包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費用。房屋；第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用由甲方負(fù)責(zé)。第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。第十九條附帶家具（見家具清單）甲方（簽字）：年乙方（簽字）：年日日 月 月房產(chǎn)證房屋買賣合同2經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán)，出賣沒有所有權(quán)的39。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。最后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。合同應(yīng)當(dāng)遵守。同時由于合同的無效屬于絕對、當(dāng)然、自始無效，因此，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應(yīng)當(dāng)及時予以解除，以免造成更大的損失。一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)________的房屋以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整的價款出售給乙方。如乙方反悔本合同，定金不退。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。其他稅費20__按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的20__付款日期及方式的。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)20__解除合同。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。，甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。提交______________仲裁委員會仲裁。八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。（二）轉(zhuǎn)讓價格甲乙雙方議定上述房產(chǎn)成交價為人民幣（____________元整）。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣元整（____________元整），乙方暫扣人民幣（____________元整）房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。如因甲方原因使乙方無法及時辦理過戶等相關(guān)手續(xù)而使乙方受到的損失，乙方有權(quán)向甲方索賠全部損失。甲方必須保證對該轉(zhuǎn)讓房屋有完全的39。甲方除上述賠償外還應(yīng)向乙方支付違約金5萬元。甲方在將該房產(chǎn)交付給乙方時，甲方要保證將與該房產(chǎn)附隨的取暖費、水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業(yè)管理服務(wù)費等費用已結(jié)清，并將相關(guān)繳費證件交于乙方。（五）乙方義務(wù)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費全部由乙方承擔(dān)。房屋移交給乙方后，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并并入乙方使用，如由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，貶值，拆遷等），造成的各損失或受益均與甲方無關(guān)，由乙方享受或承擔(dān)。因該房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，雙方約定甲方收到購房款（不包括暫扣款），乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。（八）本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。第二條此房屋實際售價 元整（￥元）。第三條甲方應(yīng)在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復(fù)印件：身份證、戶口?。环课菟袡?quán)證和其他有關(guān)證件；房屋共有人同意或委托出賣的證明；辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應(yīng)出具的其他文件。房屋。如有特殊情況發(fā)生，甲方子女必須無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。第七條 稅費分擔(dān)甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。第九條付款方式；首付款：乙方提交材料時將首付款元人民幣支付給甲方余款：在簽訂本合同一月之內(nèi)付清（留有三千元作為甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證的保證金）。第十條違約責(zé)任如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方；如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣元違約金。第十二條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。本合同的附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。第十五條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。出賣人(簽章)：買受人(簽章)：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】(簽章)： 【委托代理人】(簽章)：簽訂時間：_____年___月___日 簽訂時間：_ __年____月____日簽訂地點：簽訂地點：房產(chǎn)證房屋買賣合同6甲方(出售方)：乙方(購買方)：甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并達(dá)成協(xié)議如下：一、甲方自愿將其座落于縣路號小區(qū)號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結(jié)構(gòu)房屋及其附屬設(shè)施、設(shè)備出售給乙方。二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣__(￥)元，大寫：拾萬仟佰拾元整，乙方在20__年__月__日前分次付清，付款方式：___。甲方在房屋正式交付乙方時，應(yīng)將該房屋騰空，清結(jié)該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、狀態(tài)、設(shè)施、質(zhì)量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。未被判決、裁定限制出售，也未設(shè)置抵押，不在建設(shè)拆遷范圍內(nèi)。協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得將該房產(chǎn)另行出售給第三人。五、房屋過戶。該房屋在辦理過戶手續(xù)過程中所需繳納的稅費由乙方承擔(dān)。在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款。并向乙方支付總房款10%的違約金。在得到確認(rèn)后，甲方退還乙方所交的購房款項。并向甲方支付總房款10%的違約金。八、若對其它事項有異議的可協(xié)議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優(yōu)先效力。甲方：身份證號：地址：電話：乙方：身份證號：地址：電話：簽約時間：x年x月x日房產(chǎn)證房屋買賣合同7甲方：（房屋賣方）身份證號碼：乙方：（房屋買方）身份證號碼：經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，就甲方所有的房屋一套（以下簡稱“房屋”）賣給乙方，本著平等互利、公平交易原則達(dá)成以下合同：一、房屋情況房屋坐落于涪陵區(qū) 路 號 棟 單元，建筑面積平方米。該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓，該房屋的39。甲方保證已如實陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、抵押、沒有權(quán)屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。在簽訂本合同之日由乙方付款元（大寫：元整），余款 元（大寫：元整）在甲方本房屋房產(chǎn)證過戶給乙方二日內(nèi)付清。付款以甲方收據(jù)或銀行轉(zhuǎn)賬憑據(jù)為憑。四、本房屋產(chǎn)權(quán)證辦理兩年后（隨國家相關(guān)政策及時調(diào)整），甲方應(yīng)在一個月內(nèi)積極配合乙方辦理本房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。五、如遇國家政策調(diào)整，發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的情況至本房屋不能過戶到乙方名下，乙方承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險，甲方不承擔(dān)責(zé)任。七、本合同一