農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和糾紛處理(已修改)
2025-02-06 02:02 本頁(yè)面
【正文】 1 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和糾紛處理 學(xué)生姓名 :趙雨兵 指導(dǎo)老師 :金 儉 2 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和糾紛處理 趙雨兵 * 近年來(lái) ,我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍 ,農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的房屋賣(mài)給 ※了他人 ,而這些購(gòu)買(mǎi)者中有很多是外地人甚至是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶(hù)口居民。這些被已出賣(mài)的房屋在被拆遷時(shí)，高額的拆遷補(bǔ)償與原先低廉的出賣(mài)價(jià)格刺激、促使了眾多出賣(mài)者以這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效為由，起訴至法院要求返還房屋。法院在審理此類(lèi)案件時(shí)出現(xiàn)了認(rèn)定該種房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效和無(wú)效的兩種不同判決。從所有權(quán)中 處分權(quán)能的性質(zhì)、誠(chéng)實(shí)守信、鼓勵(lì)交易、合同自由等民法基本理論、現(xiàn)行的法律法規(guī)的具體規(guī)定以及國(guó)家正在大力實(shí)施的政策來(lái)看，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。在認(rèn)定合同有效的情況下，處理糾紛時(shí)應(yīng)當(dāng)兼顧村集體和買(mǎi)受人的利益。 一、 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的概念與特征 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種特殊類(lèi)型的買(mǎi)賣(mài)合同，它是指出賣(mài)人將建造在農(nóng)村村集體所有的宅基地上的房屋交付并轉(zhuǎn)移該房屋的所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付相應(yīng)房屋價(jià)款，而在買(mǎi)賣(mài)雙方之間產(chǎn)生民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 作為一種特殊類(lèi)型的買(mǎi)賣(mài)合同，它具有如下特征：第一、出賣(mài)人的主要義務(wù)是將 農(nóng)村房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人的主要義務(wù)義務(wù)是支付相應(yīng)購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款；第二、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；第三、合同標(biāo)的物是建造在農(nóng)村集體所有的宅基地上的房屋；第四、合同的出賣(mài)方大多是農(nóng)村村民或曾是農(nóng)村村民并按規(guī)定享有房屋所在地的宅基地使用權(quán)。 二、 農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定 〈一〉、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的形成與產(chǎn)生合同糾紛的起因 隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，同時(shí)在國(guó)家實(shí)施 ※ 準(zhǔn)考證號(hào)： 058302202142，聯(lián)系地址：昆山市開(kāi)發(fā)區(qū)樾河北路 92 號(hào) ，郵編： 215300，論文號(hào)： 802，電話(huà)： 13962686185 3 的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的背景下 ,越來(lái)越多的農(nóng)民涌向發(fā)達(dá)地區(qū) ,而發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民在工業(yè)化的先行發(fā)展和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大的情況下 ,又有很移居到了城市。在這一人口遷移過(guò)程中有很多農(nóng)民將其農(nóng)村房屋低價(jià)出賣(mài)掉，即客觀上形成了農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。但隨著工業(yè)化的越來(lái)越發(fā)達(dá)、城市規(guī)模的擴(kuò)張，這些建造在城市附近的農(nóng)村房屋又要被拆遷，而政府給予的拆遷補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的出賣(mài)價(jià)格，在這種高額利益的刺激和法律法規(guī)的不完善情況下，出現(xiàn)了大量出賣(mài)房屋者對(duì)這種農(nóng)村房屋出賣(mài)行為的反悔而起訴到法院，以合同無(wú)效為由，要求收回房屋的大量訴訟糾紛。 〈二〉、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同在 沒(méi)有其他違法情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效 對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力不同的司法判決認(rèn)定與產(chǎn)生不同認(rèn)定的原因 對(duì) 于出現(xiàn)的上述類(lèi)型農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同訴訟糾紛，不同的法院甚至同一法院在不同時(shí)期分別作出了無(wú)效和有效的兩種不同判決。 同
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