【導(dǎo)讀】文獻(xiàn)、資料來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)。文獻(xiàn)、資料發(fā)表（出版）日期：

　　

【正文】 eas. Thus, special care has to be taken to ensure that all affected parties are fully informed of the implications of a proposed development or land use change, as well as informed of their rights in the adjudication process. The development of an area should not just meet the needs of today?s users, but also the needs of future generations. This means that resources must be used wisely so that they last, because our land is a precious resource. We build our homes on it。 it feeds us。 it sustains animal and plant life and stores our water. It contains our mineral wealth and is an essential resource for investment in our country39。s economy. Land does not only form the basis of our wealth, but also our security, pride and history. **大學(xué)畢業(yè)論文外文文獻(xiàn)及譯文 11 中文譯文： 農(nóng)村及城市土地開(kāi)發(fā)和土地所有權(quán)制度在南非和博茨瓦 納 的比較 介紹 弗蘭克林 d羅斯福曾說(shuō)過(guò) ,“每一個(gè)在正崛起的城市附近土地上投資的人都是在采用最可靠和最安全的方法 使 自己變得獨(dú)立 ,因?yàn)橥恋厥秦?cái)富的基礎(chǔ)。 ” 本文的目的就是探討南非和博茨瓦 納 的農(nóng)村及城市土地開(kāi)發(fā)和土地所有權(quán)制度，并解釋它們對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的貢獻(xiàn)。 博茨瓦納的發(fā)展規(guī)劃 博茨瓦納位于南非高原 ,南部和東南部與南非接壤 , 西邊 鄰 接津巴布韋 , 東北和西北靠近納米比亞。該國(guó)約有 23%的人口居住在城市， 77%的人口生活在農(nóng)村地區(qū)。博茨瓦納具有豐富的 部落文化 ,因此博茨瓦納的法律系統(tǒng)由當(dāng)?shù)氐牟柯浞ㄔ核M成也就不足為奇了。它在處理部落及傳統(tǒng)村莊的土地利用事務(wù)中起著裁決作用，而鎮(zhèn)議會(huì)則對(duì)城市的土地利用事務(wù)進(jìn)行裁決。 博茨瓦納政府已經(jīng)采取了與其 他非洲國(guó)家相互協(xié)調(diào)的發(fā)展規(guī)劃體系，該發(fā)展規(guī)劃涉及了城鄉(xiāng)兩大區(qū)域 土地利用規(guī)劃 的 編制。在博茨瓦納的實(shí)踐就是在土地被劃分為各種區(qū)域用途之前 使公眾 對(duì)即將實(shí)施的土地利用規(guī)劃有所了解，并通過(guò)給土地使用者于由土地資源的物理特性及經(jīng)濟(jì)適用性所確定的一系列土地用途中的最優(yōu)土地用途來(lái)保證公眾的了解和參與 (自下而上法 )。 博茨瓦納的土地產(chǎn)權(quán)及 所有權(quán) 博茨瓦納的政府政策規(guī)定所有的公民都有方便和平等使用土地的權(quán)力。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，三 項(xiàng) 土地所有權(quán)制度已經(jīng)落實(shí)到位。在博茨瓦納，部族所屬的土地面積占該國(guó)土地總面積的 71%。部族土地是免費(fèi)分配給居民用于各種類型用途的土地。而國(guó)有土地是屬于國(guó)家所有的 ,占全國(guó)土地總面積的 23%。大部分的國(guó)有土地被用來(lái)作為國(guó)家公園、森林及野生動(dòng)物保護(hù)區(qū)，不經(jīng)批準(zhǔn)人類是不能在這些地方定居的。然而 ,國(guó)有土地的一小部分是用來(lái)作為住宅用地的 ,尤其是城市中心區(qū)。另外，不動(dòng)產(chǎn)土地面積僅占總面積的 6%,并且屬于私人所有的。因此，到目前為止大 多數(shù)的政府政策是針對(duì)部族土地的。 農(nóng)村土地 在國(guó)家獨(dú)立之前，博茨瓦納就已經(jīng)建立了通過(guò)其部落首領(lǐng)和團(tuán)體來(lái)分配和管理部落土**大學(xué)畢業(yè)論文外文文獻(xiàn)及譯文 12 地及其資源的傳統(tǒng)的方法。國(guó)家獨(dú)立后不久 ,行使土地配置的權(quán)力就由部落首領(lǐng)轉(zhuǎn)移到了依據(jù)《部落土地法案》成立的部落土地委員會(huì) ,但對(duì)土地資源的管理依然是土地使用者及其團(tuán)體的職責(zé)。根據(jù)這一法案 ,近 70%的可利用土地作為由一個(gè)完整的土地所有權(quán)體系所確定的部落土地來(lái)進(jìn)行管理。雖然這種關(guān)于部落土地的所有權(quán)規(guī)則已經(jīng)被這一法案的規(guī)定大大改變 ,但這被認(rèn)為是一種使私人土地所有權(quán)的 穩(wěn)定性 與部落土地利用相結(jié)合的非常有創(chuàng) 意的方法。 為特定部族疆土而建立的土地委員會(huì)從部族首領(lǐng)和其他部族當(dāng)局手中接收了行使管理職能的權(quán)利，土地的所有權(quán)也被授予土地委員會(huì)。最初土地委員會(huì)只被授權(quán)為居住在指定的疆土的不同的部落的成員給予作為住宅、放牧或耕作目的的土地的傳統(tǒng)普通法律補(bǔ)貼 ,但是自從 1993年博茨瓦納的任何公民才了申請(qǐng)這些權(quán)利的權(quán)力。土地委員會(huì)堅(jiān)持使它們的記錄或登記制度和權(quán)益等不在博茨瓦納的中央契約登記系統(tǒng)里登記，目的顯然是為了使它們更容易辦理。土地委員會(huì)有權(quán)發(fā)放慣常的津貼或職業(yè)證書，而這些所有權(quán)證書可以在商業(yè)借貸市場(chǎng)作為所有權(quán)契約交易的憑 證。權(quán)利人的任何變動(dòng)都應(yīng)當(dāng)報(bào)告土地理委員會(huì)進(jìn)而保持其登記系統(tǒng)精確性，而在農(nóng)村地區(qū)提供保障一直在于個(gè)人的主動(dòng)性。對(duì)于與土地密切相關(guān)的住房開(kāi)發(fā)最重要的前提不是所有男性和女性公民可無(wú)償分配到部族土地這樣一個(gè)干擾的問(wèn)題，而是在于促進(jìn)避稅規(guī)定農(nóng)村地區(qū)實(shí)施的努力，因?yàn)檎蛩阋M(jìn)一個(gè)農(nóng)村建房計(jì)劃。 進(jìn)行土地利用規(guī)劃在博茨瓦納并不是一種新現(xiàn)象，過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)和記錄表明 ,那些曾經(jīng)管轄土地的傳統(tǒng)首領(lǐng)曾一直做著某種形式的土地利用總體規(guī)劃。博茨瓦納正式土地利用總體規(guī)劃開(kāi)始于 1975 年《部族牧地政策》的實(shí)施 ,根據(jù)這一政策，當(dāng)時(shí)一些地區(qū) 被劃為野生動(dòng)物保護(hù)使用 ,一些地區(qū)劃成了自然保護(hù)區(qū) ,而其他地區(qū)繼續(xù)用于共同用途。這項(xiàng)政策使個(gè)體或小組在這樣的使用分區(qū)內(nèi)有了專屬的土地利用方式，而且這些權(quán)利是永久的、排外的和可繼承的。只有在土地權(quán)利人五年內(nèi)未按土地委員會(huì)規(guī)定的方式利用土地或未按特定目的利用土地及土地分配不公平等情況下才能被土地委員會(huì)撤銷這些權(quán)利。在這種情況下 ,土地不再歸屬于政府而時(shí)由土地委員會(huì)重新分配于其他申請(qǐng)人。因此，這一政策是能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村發(fā)展的一個(gè)主要的項(xiàng)目。 到目前為止，這些地區(qū)仍繼續(xù)準(zhǔn)備并及時(shí)更新它們各自的綜合土地利用計(jì)劃。在土地利用規(guī) 劃的編制過(guò)程中，對(duì)于各種土地用途這些社區(qū)都有重點(diǎn)投入。這是建立在有一個(gè)可實(shí)施及可持續(xù)的土地利用規(guī)劃的事實(shí)上的，社區(qū)應(yīng)該是決定某一特定類型土地用于何種用途的決定者。然而值得一提的是 ,并不是所有地區(qū)都有這樣的計(jì)劃。 **大學(xué)畢業(yè)論文外文文獻(xiàn)及譯文 13 城市土地 在博茨瓦納，城市被定義為在國(guó)有土地和部落土地上居住的所有人口在 5000人以上或至少 75%的勞動(dòng)力從事非農(nóng)工作。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該看這個(gè)城市能否提供其人口以類似于一個(gè)現(xiàn)代化的城市的基礎(chǔ)建設(shè)和環(huán)境服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村 —都市遷移在城市成長(zhǎng)過(guò)程中扮演著重要角色。多年來(lái)，幾項(xiàng)城市發(fā)展政策已經(jīng)在城市區(qū)域的成長(zhǎng)和 發(fā)展過(guò)程中起了重要的引導(dǎo)作用。由于大部分博茨瓦納人民都生活在農(nóng)村地區(qū)這一事實(shí) ,大部分發(fā)展計(jì)劃都是針對(duì)農(nóng)村地區(qū)的 ,但是也有幾個(gè)項(xiàng)目是為了改善那些居住在城市區(qū)域的人們的生活情況的。例如自助住房計(jì)劃被引進(jìn)來(lái)幫助那些低收入城市家庭建設(shè)屬于自己的房子。根據(jù)這項(xiàng)計(jì)劃 ,政府為各地塊提供道路、水管及廁所等基本公共服務(wù)設(shè)施 ,并通過(guò)權(quán)利證明書來(lái)保證宗地所有人的產(chǎn)權(quán)安全。這個(gè)項(xiàng)目也被用于提升在此項(xiàng)目設(shè)立之前已經(jīng)存在的棚戶區(qū)的條件。 公共設(shè)施土地的短缺已被確定為制約城市住宅發(fā)展主要因素之一。因此，一個(gè)重要的土地服務(wù)項(xiàng)目 ——土地服務(wù) 促進(jìn)方案被引進(jìn)了。該方案的目標(biāo)是為城市地區(qū)的所有使用者提供土地服務(wù)，如住宅，商業(yè)和工業(yè)用地等。一個(gè)房屋署已經(jīng)成立，其職責(zé)是通過(guò)政策措施為住房開(kāi)發(fā)和改善創(chuàng)造一個(gè)有利的環(huán)境。 城鄉(xiāng)規(guī)劃法是博茨瓦納物理環(huán)境規(guī)劃的主要立法指導(dǎo)，使城市和農(nóng)村地區(qū)的土地得到一個(gè)循序漸進(jìn)的發(fā)展和控制。城市發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)展控制法案也有利于對(duì)聚居區(qū)進(jìn)行有序的規(guī)劃。城市可持續(xù)發(fā)展依賴于清潔水的供應(yīng)和衛(wèi)生設(shè)施及廢物管理基礎(chǔ)設(shè)施的可用性。綜合治理提供環(huán)保設(shè)施的人居環(huán)環(huán)境可以被視為促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展一項(xiàng)投資，不僅可以改善生活質(zhì)量，還可以提高生產(chǎn)力，改善健 康狀況并減少貧困。雖然可持續(xù)發(fā)展觀在國(guó)際舞臺(tái)上取得主導(dǎo)地位才只有幾年的時(shí)間，但它已成為博茨瓦納于 1966年獨(dú)立以來(lái)的發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)之一。雖然只是作為一個(gè)后續(xù)發(fā)展計(jì)劃的目標(biāo)，但它的意義已經(jīng)擴(kuò)大到反映多年來(lái)不斷變化的發(fā)展現(xiàn)實(shí)。 南非的土地發(fā)展 南非城市的形狀和形式是過(guò)去種族隔離造成的結(jié)果。當(dāng) 1994年南非的第一位民主選舉產(chǎn)生的政府上臺(tái)時(shí)，它繼承了，在種族隔離制度下發(fā)展形成的支離破碎的、不平等、不連貫的規(guī)劃系統(tǒng)。在種族隔離時(shí)代，按照許多不同法律、條例等的規(guī)定，當(dāng)時(shí)的四個(gè)省和十個(gè)鄉(xiāng)土進(jìn)行了土地發(fā)展的規(guī)劃和種族區(qū)域的劃 分。但是由于缺乏協(xié)調(diào)和資源分配不均以及大量存在的 “繁文縟節(jié) ”使發(fā)展項(xiàng)目實(shí)施的很緩慢。 一個(gè)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)被設(shè)立為土地事務(wù)部長(zhǎng)和住房部長(zhǎng)就規(guī)劃和發(fā)展提供建議。另外，該委員會(huì)還被要求編寫一份對(duì)種族隔離變動(dòng)進(jìn)行立法和對(duì)南非的土地開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行**大學(xué)畢業(yè)論文外文文獻(xiàn)及譯文 14 反思并提出建議的綠皮書。委員會(huì)決定將重點(diǎn)放在了城鄉(xiāng)發(fā)展的空間規(guī)劃體系上。一個(gè)被稱 為重建和發(fā)展計(jì)劃（ RDP）的土地發(fā)展政策獲得了通過(guò)，該政策是一個(gè)建立在取消了種族隔離并建立了一個(gè)民主、無(wú)種族和無(wú)性別歧視的發(fā)展基礎(chǔ)上的綜合性和部門性的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策框架。這項(xiàng)政策的根據(jù)是一個(gè)旨在減少稀缺資源和有限容量影響的綜合發(fā)展規(guī)劃。這項(xiàng)政策的主要目的是是要建立一個(gè)程序以便釋放適當(dāng)?shù)墓餐恋赜糜谧》?、公共服?wù)和生產(chǎn)以及娛樂(lè)目的。但在偏遠(yuǎn)地區(qū)已經(jīng)建立的居民點(diǎn)仍沒(méi)有正式規(guī)劃計(jì)劃以及土地開(kāi)發(fā)涉及的原位升級(jí)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。 南非過(guò)去和現(xiàn)在的規(guī)劃是根據(jù)各省的城市規(guī)劃條例制定的。雖然遠(yuǎn)期規(guī)劃?rùn)C(jī)制早已存在，但該條例規(guī)定制 定的城市規(guī)劃方案是城市規(guī)劃體系的核心。在這個(gè)制度在大多數(shù)白人、印度人和有色人種區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行的同時(shí)，只有簡(jiǎn)體版本后來(lái)才引入到城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，進(jìn)一步復(fù)雜化了土地管理制度。結(jié)果南非城市和農(nóng)村地區(qū)普遍缺乏效率、分散和不便。在很大程度上，這是歷史與空間規(guī)劃的政策和做法和實(shí)施的種族隔離思想相互作用的結(jié)果。盡管如此，幾個(gè)自 1994 年以來(lái)在地方設(shè)置并沒(méi)有重大和廣泛達(dá)成改善的跡象?！赌戏菓椃ā酚嘘P(guān)于該如合作治理，程序和參與權(quán)，以確保決策，對(duì)促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)權(quán)利和保護(hù)環(huán)境的責(zé)任的新憲法規(guī)定的制度創(chuàng)造必要條件，規(guī)劃軸承深刻影響的規(guī)劃 。在規(guī)劃方面，立法已經(jīng)轉(zhuǎn)移，隨著發(fā)展促進(jìn)法，它是第一個(gè)通過(guò)國(guó)家立法規(guī)劃后，于 1994年頒布的第一次民主選舉被控制，邁向規(guī)范性為基礎(chǔ)的導(dǎo)向。它是通過(guò)開(kāi)始改造規(guī)劃，以滿足新的民主進(jìn)程的需要。 《發(fā)展促進(jìn)法》提出了土地開(kāi)發(fā)目標(biāo)的概念。這些計(jì)劃由確立一個(gè)地區(qū)發(fā)展目標(biāo)和指標(biāo)的政治決策者來(lái)批準(zhǔn)。土地發(fā)展目標(biāo)的意圖是要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)清晰的區(qū)域空間格局，創(chuàng)造一個(gè)積極的而不是被動(dòng)的規(guī)劃制度。要求《地方政府過(guò)渡第二修正法》市政當(dāng)局必須制定綜合發(fā)展計(jì)劃。綜合發(fā)展計(jì)劃是一項(xiàng)旨在轄區(qū)的綜合開(kāi)發(fā)和管理的計(jì)劃，并在編制時(shí)考慮到《開(kāi)發(fā)促進(jìn)法》中 的一般原則。綜合發(fā)展規(guī)劃和土地開(kāi)發(fā)目標(biāo)的共同目的是為了配合公共機(jī)構(gòu)的預(yù)算計(jì)劃。在制定土地發(fā)展目標(biāo)和綜合發(fā)展計(jì)劃時(shí)，地方當(dāng)局必須努力實(shí)現(xiàn)《發(fā)展促進(jìn)法》原則的意圖。如果一個(gè)土地開(kāi)發(fā)申請(qǐng)與任何土地發(fā)展目標(biāo)或綜合發(fā)展計(jì)劃都不一致，該申請(qǐng)可能不會(huì)獲得批準(zhǔn)，然而如果土地所有者和開(kāi)發(fā)者能通過(guò)用途轉(zhuǎn)變使之既符合綜合發(fā)展計(jì)劃和土地發(fā)展目標(biāo)又符合《發(fā)展促進(jìn)法》的原則，則他們便可以提出建議改變土地用途，事實(shí)證明這是對(duì)的。 南非的土地產(chǎn)權(quán)及所有權(quán) 土地所有權(quán)在后種族隔離時(shí)期的南非是一個(gè)有爭(zhēng)議的問(wèn)題，長(zhǎng)期以來(lái)一直是沖突的根源。正如在 許多過(guò)渡性政治局勢(shì)的情況下，對(duì)于所有權(quán)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利的角色和定義也一**大學(xué)畢業(yè)論文外文文獻(xiàn)及譯文 15 些不同的觀點(diǎn)?！赌戏菓椃ā吩诘?25 章第 1 節(jié)中使不同的財(cái)產(chǎn)權(quán)利得到了確認(rèn)。很明顯，不僅是所有權(quán)，還有其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利也是得到承認(rèn)和保護(hù)的。在憲法第 25章第 6節(jié)規(guī)定國(guó)家有責(zé)任通過(guò)立法手段確保由于立法和種族隔離政策使之不安全的其他形式土地所有權(quán)的安全。 為了糾正過(guò)去的不公正，土地事務(wù)部通過(guò)恢復(fù)原狀、重新分配和制度改革的形式啟動(dòng)了一個(gè)土地改革方案。該方案導(dǎo)致下法案的頒布：《土地權(quán)利法》（恢復(fù)由于 1913年種族歧視性立法而使其土地被剝奪的人們的土地權(quán)利 ），《開(kāi)發(fā)促進(jìn)法》（關(guān)于更快和更便宜的規(guī)劃和發(fā)展的方法），《土地改革（勞動(dòng)租戶）法》（關(guān)于住房保障、放牧和勞動(dòng)住戶培育權(quán)），《公有財(cái)產(chǎn)協(xié)會(huì)法案》（關(guān)于建立協(xié)會(huì)來(lái)?yè)碛?、控制和處理共同?cái)產(chǎn)），《非正式土地權(quán)利法》（臨時(shí)保護(hù)農(nóng)村地區(qū)人民的權(quán)利），《所有權(quán)延期抵押法案》（擔(dān)保延期關(guān)于勞動(dòng)者比在其他農(nóng)村地區(qū)的勞動(dòng)保障租戶）和《防止非法驅(qū)離及占用土地法》（關(guān)于防止非法占用土地的措施以及對(duì)住戶和居民的保護(hù)）。 南非土地政策的設(shè)想和戰(zhàn)略政策只是建立協(xié)調(diào)和穩(wěn)定有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這一政策出于《南非土地政策白皮書》。政府土地改革方 案是由土地歸還注冊(cè)（涉及退耕還林損失），土地重新分配（可以使窮人和弱勢(shì)群體在居住 /土地征用補(bǔ)助金的幫助下購(gòu)買土地）和土地制度改革（目的是使所有的人占用的土地處在一個(gè)統(tǒng)一的、具有法律確認(rèn)了的土地占有制度之中）。此方案將制定土地所用權(quán)取得方式，幫助解決所有權(quán)糾紛和為在這個(gè)過(guò)程中流離失所的人提供選擇。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，作為土地制度改革方