商鋪選址分析(doc)-經(jīng)營(yíng)管理-資料下載頁
2025-08-06 13:17本頁面
【導(dǎo)讀】商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費(fèi)者所購(gòu)買商品。的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半。交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、周圍有無競(jìng)。爭(zhēng)者，顧客往返時(shí)間和交通障礙等都會(huì)影響商圈調(diào)查的結(jié)果。數(shù)的55％一70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個(gè)顧客的平均購(gòu)。貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級(jí)商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15％一25％。對(duì)于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評(píng)價(jià)，包括對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和對(duì)消費(fèi)者的調(diào)查。提出的雷利法則，也可稱為“零售引力法則(定律)”。雷利法則假定兩地的交通條件和供應(yīng)狀況是相同的。雷利法則較適宜于以汽車為交通工具的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)亞洲地區(qū)采說，人口密度高，府有關(guān)部門獲得。圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。
【正文】 經(jīng)營(yíng)費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒有直接關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動(dòng)費(fèi)用是指隨商品銷售額的變化 96變化韻費(fèi)用 ,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。上述各項(xiàng)費(fèi)用究竟要控制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，但最基本的 前提是：毛利率要大于費(fèi)用率。同時(shí)要注意以下各項(xiàng)：貸損控制在 0． 4％以．店員薪資總額不得超過總費(fèi)用的一半；人事費(fèi)用與銷售額的比鈳須小于 7％；總費(fèi)用與銷售額的比例便利店要在 18％以內(nèi) (以 25％的毛利率為基礎(chǔ) )，超市要在 12％以內(nèi) (以 17％的毛利率為基礎(chǔ) )；總費(fèi)用與總利潤(rùn)之比要維持在 80％之內(nèi)；固定費(fèi)用占總費(fèi)用的比例應(yīng)為 85％以上。 ③ 損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益與支出相等時(shí) 的營(yíng)業(yè)額，超過此點(diǎn)，店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。 a．損益的計(jì)算方法如下： 實(shí)際攢益＝稅前損益 —分擔(dān)總 部費(fèi)用 稅前損益＝銷售毛利 —變動(dòng)費(fèi)用 —固定費(fèi)用 銷售毛利＝營(yíng)業(yè)收人 —銷售成本 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 5 頁 共 5 頁 b．損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下： 固定費(fèi)用 損益平衡點(diǎn)銷售額： 毛利率 變動(dòng)費(fèi)用率 c．經(jīng)營(yíng)安全率的計(jì)算方法如下 損益平衡點(diǎn)銷售額 經(jīng)營(yíng)安全率 =(1— )X100％ 預(yù)期銷售額 這一比例是衡量店鋪經(jīng)營(yíng)狀況的 重要指標(biāo)，一般測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)為：安全率在 30%以上為優(yōu)秀店； 20％一 30%為優(yōu)良店； 10％～ 20％為一般店； 10%以下為不良店。 (2)店址調(diào)查的評(píng)估方法 店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對(duì)某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能確定是否適合開店，只有對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估后，才能做出決定。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。 ① 比較法 即將本店的各種條件與銷售業(yè)績(jī)良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場(chǎng)上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企 業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)地位 . ② 市場(chǎng)占有率法 對(duì)于任何一個(gè)店鋪來說，都有一個(gè)損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)若此銷售額所要求的商圈必要市場(chǎng)占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的市場(chǎng)占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為 100萬，只要銷售額達(dá) 30 萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即 30％的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額需達(dá) 70萬元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，而 70％的商圈占有率是非常高難度的指標(biāo)，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高。 一般來說，某店鋪的必要市場(chǎng)占有率越低越好。 某店鋪的必要市插占有 率；損益平衡點(diǎn)銷售額／市場(chǎng)規(guī)模 市場(chǎng)規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù) *每戶支出
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