20xx年違反限購(gòu)政策簽訂的合同-資料下載頁(yè)
2025-03-15 03:02本頁(yè)面
【正文】 性質(zhì)與效力探討》，載《法治研究》，2020年第4期。 6同注4。
以他人名義購(gòu)房，是指不具備購(gòu)房主體資格人以其他具備購(gòu)房主體資格人的名義提交審核材料、簽訂購(gòu)房合同、辦理登記手續(xù)并將所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)登記在他人名下的行為。同第1類規(guī)避行為類似，根據(jù)被利用名義人是否知道行為人利用自己的名義購(gòu)房，又可以分為：
（1）、冒用他人名義的
在這種情況下，行為人借用、盜用、偽造他人戶籍證明、繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明等材料履行相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，被利用人往往不知道自己的相關(guān)證件、材料被利用，或者因受行為人欺騙而不知道行為人借用其證明材料的真實(shí)意圖。行為人在購(gòu)房時(shí)，往往以受被利用人委托購(gòu)房的親戚、朋友身份與出讓人、登記管理部門交涉。
（2）、與他人串通以他人名義購(gòu)房的
這種情形也被也被學(xué)者歸納為“借名購(gòu)房行為”。與他人串通，是指行為人先與他人協(xié)商約定借用他人名義買房，由購(gòu)房人購(gòu)買并使用；或者由行為人出資給他人買房，他人實(shí)施購(gòu)買行為而成為名義購(gòu)房人，等到房屋產(chǎn)權(quán)登記到名義購(gòu)房人名下之后，再將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給行為人。這兩種規(guī)避行為，都以不具備購(gòu)房主體資格者與另一個(gè)具備資格者達(dá)成合意為前提，實(shí)際購(gòu)房者大多實(shí)現(xiàn)了對(duì)房屋的直接占有，但也不排除實(shí)際購(gòu)房者和名義購(gòu)房者協(xié)商先由名義購(gòu)房者占有、利用房屋一定時(shí)間以作為酬勞的情況。
7
三、規(guī)避“限購(gòu)令”行為的法律后果
（一）“限購(gòu)令”的性質(zhì)
要討論規(guī)避行為的法律后果，首先要明確“限購(gòu)令”的性質(zhì)。根據(jù)《憲法》《立法法》的規(guī)定，我國(guó)法律規(guī)范分為憲法、法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章的等效力等級(jí)。樓市“限購(gòu)令”的出臺(tái)，是由國(guó)務(wù)院辦公廳以“通知”的形式下發(fā)到各省級(jí)單位，既不符合法律的制定程序，也不符合行政法規(guī)的制定程序，應(yīng)屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)出臺(tái)的一般意義上的抽象行政行為，為特定地區(qū)的購(gòu)房者設(shè)立了一項(xiàng)行政許可8。
“限購(gòu)令”是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況下，由國(guó)家行政機(jī)關(guān)主動(dòng)采取的宏觀調(diào)控政策，具有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)意義上的正當(dāng)性。但是，在《價(jià)格法》《房地產(chǎn)管理7
8同注5 唐輝艾永堅(jiān)：《淺析房地產(chǎn)”限購(gòu)令”的性質(zhì)及合法性》，載《經(jīng)濟(jì)視角(中旬)》，2020年第1期。
法》等相關(guān)法律規(guī)范中，并沒有授權(quán)國(guó)務(wù)院對(duì)購(gòu)房主體資格進(jìn)行限制。合同自由原則作為合同法領(lǐng)域的基本原則，賦予了買賣雙方選擇合同相對(duì)人、締結(jié)合同的自由，“限購(gòu)令”對(duì)此自由的不當(dāng)限制，有違依法行政原則9。故此，在認(rèn)定規(guī)避“限購(gòu)令”行為性質(zhì)和后果時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分這些行為在民法上的意義和在行政法上的意義，不能將行政法上的否定結(jié)論直接借用、推演到民事行為上。例如在北京市《關(guān)于落實(shí)本市住房限購(gòu)政策有關(guān)問題的通知》所規(guī)定的，由騙取審核者承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。這個(gè)“經(jīng)濟(jì)責(zé)任”應(yīng)僅限于登記行為本身所產(chǎn)生費(fèi)用的承擔(dān)，而不能當(dāng)然推及購(gòu)房合同不能履行引發(fā)的民事責(zé)任承擔(dān)問題。
（二）具體規(guī)避行為的法律后果
對(duì)于規(guī)避“限購(gòu)令”中的登記行為，在相關(guān)限購(gòu)政策中已經(jīng)明確：騙取登記的，不得登記；已經(jīng)獲得的登記無效，應(yīng)予以撤銷。這是在行政法意義上對(duì)通過欺騙手段獲得行政許可的處理結(jié)果，依據(jù)行政許可的相關(guān)原理，只要該行政行為的依據(jù)合法，不予登記或撤銷行為即合法有效。本文在此不對(duì)限購(gòu)令的合法性這個(gè)行政法問題進(jìn)行深入探討。而在房屋產(chǎn)權(quán)沒有獲得登記或者登記被撤銷后，購(gòu)房合同的效力問題上，眾多學(xué)者都有自己不同的看法。
本文認(rèn)為此解決此問題首先應(yīng)回答四個(gè)問題：第一，“限購(gòu)令”是否構(gòu)成對(duì)購(gòu)房人民事權(quán)利能力的限制？無論是法律規(guī)范還是學(xué)理，都基本確認(rèn)了在現(xiàn)代社會(huì)中自然人權(quán)利能力平等的理念，有學(xué)者進(jìn)一步指出“對(duì)于自然人來說，權(quán)利能力是憲法地位在私法上的體現(xiàn)，而實(shí)體法是無法處分這種地位的，故無限制的可能性”10。當(dāng)然，國(guó)家處于公共利益的考量對(duì)一些特殊行業(yè)、特殊行為的從事者設(shè)定了權(quán)利能力限制。但房屋作為每個(gè)人日常生活的重要場(chǎng)所，購(gòu)房行為屬于一般社會(huì)生活的內(nèi)容，不在國(guó)家禁止從事、限制從事和特許從事的范圍之列?！跋拶?gòu)令”雖然依據(jù)購(gòu)房人的家庭情況劃分通過審核而進(jìn)行網(wǎng)上簽約和產(chǎn)權(quán)登記的資格，但那只是行政法意義上的在房屋產(chǎn)權(quán)登記方面設(shè)立的行政許可，不應(yīng)視為對(duì)購(gòu)房人合同主體資格的要求，即不能認(rèn)定為對(duì)購(gòu)房人權(quán)利能力的限制。
第二，網(wǎng)上簽約是否屬于購(gòu)房合同的成立要件？“法律行為的成立是指法律對(duì)于一項(xiàng)法律行為之事實(shí)存在的確認(rèn)”11，由此一項(xiàng)法律行為是否成立核心要素應(yīng)該是當(dāng)事人之間的意思表示，一定的外在形式僅在特殊法律行為中作為成立要件（比如要物法律行為要求在意思表示之外尚需物的交付方成立）。購(gòu)房合同作9孫煜華：《危機(jī)考驗(yàn)法治———評(píng)”限購(gòu)令”遭遇的合憲性與合法性困境》，載《汕頭大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版) 》，2020年第6期。
10江平主編：《民法學(xué)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2020年第2版，第47頁(yè)。
11同注釋9，第136頁(yè)。
17
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1