【導讀】凡成事者，三機不可缺其一，曰：天時、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場、實力、宣傳。無憑可依，無落手之處。對于光輝偉業(yè)而言：市場把握是經(jīng)驗，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。仿，不是迎合，而是獨一無二的創(chuàng)造力。撼的項目——聚首·裕隆。驗與對項目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明我司的工作態(tài)度與方式；這正是我們要考慮的核心。聚首·裕隆的基本功能可分為兩大塊：生活與品位。的生活態(tài)度，而品位包括精神與身份的炫耀。聯(lián)系，形成莒南特別的品質(zhì)化物業(yè)“代表座”；◆聚·首是科學的；莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，積1752平方公里，109萬畝耕地，其中丘陵、山地占71%，平原占29%。莒南縣工業(yè)生產(chǎn)發(fā)展迅速，對外經(jīng)貿(mào)勢頭強勁。現(xiàn)已形成以輕工、紡織、

　　

【正文】 活方式為魂，共同塑造和豐滿 “稀有品質(zhì)” 的產(chǎn)品形象。 三、推廣基調(diào) ◆ 以創(chuàng)造新生活概念為切入點和發(fā)光點（如小眾階層）； ◆ 以策劃多種公關(guān)活動形成市場向心力； ◆ 以感性訴求先行理性訴求跟進開展心理誘導； ◆ 以 高層 ?高 騁 ?高城 為廣告總精神； ◆ 以詮釋產(chǎn)品 “ 稀有品質(zhì) ” 的關(guān)鍵優(yōu)勢為點綴插花； ◆ 以描述或營造 “小眾階 層” 的生活特征為主體訴求。 八、價格定位 結(jié)合市場基本情況，并且結(jié)合“加減法”原則，以購買者導向作為本項目定價方法。具體價格定位為： 無風險下限： 1600 元 /平方米（清水房） 市場沖擊上限： 2020 元 /平方米（精裝修） 平均價： 1800 元 /平方米（精裝修） 九、 規(guī)劃設(shè)計建議 整體規(guī)劃設(shè)計以 智能化 為主題，突出不同于其它項目的品質(zhì)，讓 客戶 切身感受后信息時代所帶來的生活品質(zhì)。 附表：規(guī)劃設(shè)計建議表 項目 分項指針 具體內(nèi)容 設(shè)備配置 電梯 配備 3 部國際品牌高速電梯；在一處集中安裝 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 18 頁 強電、弱電、供水及布 線系統(tǒng) 強電：按每平米配 70— 80 瓦的電源，每套配 4— 5 千瓦的電源。三個獨立回路（照明、空調(diào)、插 座）； 按每 30 M2使用面積配備一個空調(diào)插座， 每 15 M2使用面積配備一個普通電源插座。配 備發(fā)電機組，保障電梯運行 24 小時不間斷。 弱電：配衛(wèi)星電視、 IDD 電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)線路。按每30M2使用面積配備一個光纖插座，每 15 M2使用面積配備一個電話（含寬帶網(wǎng)）插座。 供水：配備 24 小時供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)。 布線：綜合布線系統(tǒng)。 智能化系統(tǒng) 消防：每間 房屋、過廳 設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋 系統(tǒng)和自動消防報警系統(tǒng)。 安全：公共信道設(shè)自動監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講及室內(nèi)安防系統(tǒng)。 停車：停車場管理系統(tǒng)。 信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、 VOD 視頻點播系統(tǒng)。 網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬服務(wù)器系統(tǒng)。 裝修標準 公共信道裝修 地面：花崗石或大理石（高檔標準）。 墻面：高檔乳膠漆。 頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾。 裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主。 布置：廢物箱。 電梯廳 地面：花崗石或大理石（高檔標準）。 墻面：花崗石、大理石或高檔面磚（高檔標準）。 公寓大廳 地面：花崗石或大理石（高檔標準） 墻面： 花崗石或大理石（高檔標準），間以名貴木制 裝飾材料。 頂部：采用白色高檔乳膠漆。 裝飾：擺置植物、花卉，訪客用沙發(fā)。 燈飾：簡約、時尚燈具。 布置：廢物箱、業(yè)主信箱。 室內(nèi)裝修 體現(xiàn)個性化之市場定位， 提出 聚首裕隆 “ E 計劃” 個性化家居顧問服務(wù) 。 E 計劃” — 高尚而完美（ Elegance Par Excellence） ◆ 高檔 社區(qū) 告別清水房 —— 隨著人們生活節(jié)奏的加快，時間的寶貴，由于購房者對家居裝修、建筑材料不甚了解，購買清水房自行裝修、又要花費大量的時間和精力，費用又高。許多樓盤，交付后一兩年內(nèi)裝修不 斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實際上是一個不完整的半成品。從國外經(jīng)驗看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機結(jié)合勢在必行。 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 18 頁 ◆ “精裝修”的 革命 —— 由開發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為 買 房者提供了極大的方便。由于開發(fā)商在成本及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標準化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。 因此，精裝修必須限期一場革命。 ◆ 菜單式精裝修 —— 近年來一些開發(fā)商為客戶提供二到三種裝修方案讓客戶去選擇，這是一種菜單式的精裝修服務(wù)。客戶只能在發(fā)展 商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改進但仍不能滿足客戶個性化的需要。 ◆ 個性化家居顧問服務(wù)體系 —— 建議開發(fā)商與專業(yè)設(shè)計公司強強聯(lián)合，在專業(yè)室內(nèi)設(shè)計師的指導下，根據(jù)客戶的需求提供的一個完整的個性化居室裝修服務(wù)。 專業(yè)設(shè)計師咨詢服務(wù) —— 業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內(nèi)（建筑）設(shè)計師、家居美化專家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計方案， 設(shè)計師根據(jù)客戶的需求，在裝修風格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導和咨詢服務(wù)。以提升業(yè)主生活品質(zhì)， 從而體現(xiàn)項目品質(zhì)。 全新的品牌組合 —— 開發(fā)商將組 合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶提供充分的選擇空間，由客戶自行決定家 中的品牌組合。 減輕裝修預算負擔 —— 將裝修費用打入房款中，使 你 能夠享受到銀行按揭服務(wù)。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。 十 、 營銷推廣 營銷策略 以形象定位的理念為宗旨，進行一系列宣傳，即 遵循 AIDAS 原理 ： Attention：引起注意 Interesting：產(chǎn)生興趣 Desire：引發(fā)欲望 Action：促使購買行為 Satisfaction：達到滿意 通過宣傳，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連 續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷售活動推向高潮，并在宣傳的同時樹立起自己的品牌。 營銷方式 通過廣告、活動行銷、新聞報道、發(fā)布消息等手段，樹立品牌，樹立形象，并通過專業(yè)銷售人員與客戶進行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的服務(wù)形象，使之達成共識，促成銷售。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 18 頁 銷售渠道及方式 目標客戶群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷售。建議從三方面進行銷售： ◆ 現(xiàn)場銷售 —— 這是主要的銷售方式，客戶向來注重眼見為實，一般都有會到現(xiàn)場考察多次才會購買。因此做好現(xiàn)場包裝，是爭取客戶在第一時間成交的重要手段。 ◆ 定向直銷 —— 對潛在客戶 ，特別是外資企業(yè)進行針對性銷售，包括信函銷售，以多渠道獲得客戶資源，增加客戶數(shù)量積累。 ◆ 網(wǎng)絡(luò)銷售 —— 在目標客戶群訪問量較大的網(wǎng)站開設(shè)網(wǎng)上展示銷售，以拓寬和擴大產(chǎn)品知曉度。 十一 、 相關(guān)建議 1．銀行選擇 鑒于目標客戶群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶按揭貸款服務(wù)機構(gòu)，最好引進外資銀行，以利于突破國內(nèi)銀行對非中國籍購房者無法辦理按揭手續(xù)的限制。同時應(yīng)與銀行溝通，以減少對投資客戶辦理按揭申請繁鎖的手續(xù)。 物業(yè)管理公司的斟選 鑒于 莒 南消費者對已有品牌物業(yè)管理公司的認同，同時引進品牌物管公司可提升項 目自身品質(zhì)形象，因此建議引進品牌物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟 聚首裕隆 。 知名 裝飾公司的引進 為體現(xiàn)和提升自身品質(zhì)，建議引進多家知名裝飾公司供消費者選擇。 差異化生存 ：在市場同質(zhì)化日趨嚴重的今天，實現(xiàn)差異化生存是決勝市場的關(guān)鍵，任何非差異性的、趨同性產(chǎn)品（或概念）都將被前面的成品現(xiàn)房或更新的升級版期房（或概念）替代。同時，在不斷的比較中，本項目的劣勢點將在消費者心中被不斷重復、強調(diào)與擴大。相反，如果從一個全新的理念去開發(fā)項目，那么其創(chuàng)造成出的眾多獨特的利益點，將成為市場上對消費者最有征服力的差異 化特質(zhì)。那么，即使項目本身存在一些弱點，也會被消費者自愿地諒解與接受。 文化 ：買房子實質(zhì)是買生活，同樣，造社區(qū)本質(zhì)是造一種文化。 到位 ：世界文化只可“照搬”，不可“模仿”，關(guān)鍵是細微之處一定要到位。 以上是我公司對 聚首裕隆 項目規(guī)劃及其推廣方式的策劃建議，由于項目資料有限，本思路有待與發(fā)展商進行進一步溝通與探討。另外，由于時間有限，本報告中部分章節(jié)縮略，待正式提交策劃報告時，再予以深入展開和全面補充。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 18 頁 2020 年 1 月 10 日