20xx年濰坊市某1800畝大型綜合性社區(qū)項目的前期調研報告(20頁)-其他行業(yè)報告-資料下載頁
2025-08-05 11:39本頁面
【導讀】已建成樓盤了解銷售情況，在以上工作的基礎上編寫了本報告。地產市場情況進行了歸納、總結，希望為項目決策提供一個總體背景。分析，認為項目具備一定的投資價值。濰坊市位于山東半島中部,地跨北緯35°41’至37°26’,東經118°總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。北部是沿海灘涂，海岸線全長143公里。濰坊市中心城區(qū)占地平方。公里,居住人口115萬人。年，全市完成財政總收入億元，增長%。濰坊市連續(xù)20年實現。全市商品房銷售額。2020年全市資質以上建筑施工企業(yè)完成產。產業(yè)結構調整后工業(yè)在當地國民經濟中仍占主導地位。濰坊市人均GDP總量及增長。近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費性支出保持10％的增長速率，恩格爾。18％以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到16600元，年均增長10%?！耙恍摹?，即由月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區(qū)，綠地構成貫穿“一心”的中央綠色生態(tài)廊道。北延伸連接濱海新城的經濟發(fā)展軸。城市布局采用“一城四片區(qū)”的形態(tài)。
【正文】 計算可以看出，濰坊住宅、商鋪、寫字樓市場泡沫化程度不高。 通過以上分析，當地房地產市場已出現供略過于求的狀況，市場進入了買方市場。 以改善居住條件為目的的購房處于房地產需求的主導地位，以小換大、以舊換新的消費觀念已被消費者接受，部分高收入者已開始擁有第二、第三套住房。城市化發(fā)展使城 市人口以每年增加 7 萬多人的速度逐年增多，是市場需求的一個方面，另一方面，濰坊每年約有 萬對青年進行結婚登記，其中 50— 60%新婚者有住房需求。濰坊房價近些年穩(wěn)步提升，逐漸打消了部分消費者對房產的觀望態(tài)度，大量的潛在需求逐漸變現，而且這部分需求剛性較大 ,因而成為市場總容量的一部分。 上半年股市升溫，在房地產市場游離的投資性資金發(fā)生波動 ,對房地產市場也產生了一定影響。 五、 項目市場定位及概念性規(guī)劃設計方案 由濰坊規(guī)劃設計院提供的概念性規(guī)劃設計指標如下 : 項 目 計量單位 數 值 所占 比重 (%) 規(guī)劃總用地 公頃 中國最大管理資源中心 公頃 公頃 公頃 公頃 公頃 居住戶數 戶 戶 戶 居住人數 人 戶均人數 人 /戶 總建筑面積 萬平方米 萬平方米 積 萬平方米 萬平方米 萬平方米 多層住宅比例 (面積 ) 高層住宅比例 (面積 ) 人口毛密度 人 /公頃 人口凈密度 人 /公頃 住宅建筑套密度 (毛 ) 套 /公頃 住宅建筑套密度 (凈 ) 套 /公頃 住宅建筑面積毛密度 萬平方米 /公頃 住宅建筑面積凈密度 萬平方米 /公頃 停車位 輛 地面停車率 % 地面停車位 輛 停車率 % 100 容積率 綠化率 % 建筑密度 % 六、 投資效益初步分析 (一 ) 土地購置費 按市場價購置各類土地費用如下 : 項目 面積 (畝 ) 折合面積 (平方米 ) 單價 (萬元 /畝 ) 單項成本 (萬元 ) 市級公建 住宅 合計 : 中國最大管理資源中心 (二 ) 建筑工程費 據市場調查濰坊市 : 多層土建安裝費為 860 元 /平方米， 小高層及高層住宅土建安裝費為 1300 元 /平方米， 商業(yè)及寫字 樓土建安裝費為 1700 元 /平方米， 地下車庫土建及安裝費為 1700 元 /平方米。 如按設計要求 : 居住區(qū)建筑工程費 項 目 面積 (平方米 ) 單價 (元 /平方米 ) 總價 (萬元 ) 多層土建安裝費 高層土建安裝費 地下車庫土建安裝費 商業(yè)建筑土建安裝費 合計 市級公建建筑工程費 項 目 面積 (平方米 ) 單價 (元 /平方米 ) 總價 (萬元 ) 多層土建安裝費 高層土建安裝費 地下車庫土建安裝費 商業(yè)建筑土建安裝費 合計 居住區(qū)與市級 公建建筑總工程費為 萬元，折合單價 元 /平方米。 (三 ) 勘測設計及開發(fā)等費用 項目 建安費 (萬元 ) 提計比例 (%) 總價 (萬元 ) 開發(fā)費 勘測設計費 管理費 中國最大管理資源中心 財務費 前期工程費 綠化景觀費 不可預測費 銷售費 合計 初步預算總造價為 : 萬元 折合單價為 : 元 /平方米 加上購置土地的費用，總投資為 : 萬元 根據以上預測費用計算出開發(fā)成本為 : 元 /平方米 各項費用所占比例 土地成本比例 : 建安工程費比例 : (四 ) 銷售收入 1. 根據市場調查及地塊增值因素，在估算成本房產市場升溫的基礎上，初步確定銷售單價及銷售收入表單如下 : 項 目 面積 (平方米 ) 單價 (元 /平方米 ) 合計 (萬元 ) 多層住宅 高層住宅 地下車庫 商業(yè)及寫字樓 合計 項目開發(fā)周期為 : 2. 利潤計算 項目稅金 : 項目財務費用 : 利潤總額 : 中國最大管理資源中心 3. 主要投資效益指標 該項目投資總額為 : 萬元 飽和銷售總收入為 : 萬元 投資獲取利潤 為 : 萬元 本項目投資額相對濰坊市房地產市場發(fā)展水平和承受能力而言偏大，一旦投入不易“掉頭”，如果開發(fā)周期拉長，不確定因素增多，投資風險會進一步加大。相對一線、二線城市而言，雖然開發(fā)成本較低，但從集團公司角度看，資金的機會成本偏高。 七、 調查分析結論 城市評價 —— 有發(fā)展?jié)摿Φ娜€城市。 房地產市場評價 —— 當地土地價格上浮空間大，房地產市場泡沫化程度偏低，有一定的投資價值。 項目評價 —— 按銷售模式計算的項目收益情況一般，因區(qū)位優(yōu)勢明顯，土地和投資性物業(yè)增值潛力大。受區(qū)域發(fā)展和市場容量 限制，建議采用“階梯式”發(fā)展模式，使每一階梯引領一個時段的城市化發(fā)展潮流，最后一個階梯達到國際水平，最終建成“泛海國際城”，實現為城市創(chuàng)造價值的目標。 本報告僅做了初步的調查分析，以上結論供公司領導決策時參考，建議聘請專業(yè)咨詢公司對項目進行可行性研究。
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