【導(dǎo)讀】史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。長沙市轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)，長沙、面積170平方公里；總?cè)丝谌f人，其中市區(qū)人口萬人。長沙有風(fēng)景獨(dú)秀“霜葉紅于。如毛澤東、劉少奇等。金等工業(yè)也有較好的基礎(chǔ)。卷煙、彩色顯像管、膨化食品、直燃式空調(diào)機(jī)、電冰箱、汽車電器、傳統(tǒng)出口產(chǎn)品，如湘繡、羽絨制品、鞭炮、煙花、陶瓷、花崗石等，在國際市場享有盛譽(yù)。計(jì)2020年市區(qū)GDP將首次超過1000億，GDP增長%。為核心的家電產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動市區(qū)GDP穩(wěn)定發(fā)展。但是農(nóng)村人均可支配收入及支出與城鎮(zhèn)居民相比存在較大差距，一步提高農(nóng)民收入及消費(fèi)水平。區(qū)，不過受到市區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，目前長沙市區(qū)房價(jià)遠(yuǎn)低于廈門市區(qū)房價(jià)。濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策變動，總量變動幅度控制在±10%之間。“十一五”期間，市區(qū)城市發(fā)展將以“一帶兩區(qū)三線四城”為主要建設(shè)思路，。三角洲，續(xù)建延伸湘江大道、瀟湘大道，把一洲兩岸打造成為大氣精美的“百里畫廊”。

　　

【正文】 % % 5 55 14128 % % % % 10 60 15413 % % % % 15 65 16697 % % % % 從地價(jià)單因素敏感性列表上看，地價(jià)變動幅度對項(xiàng)目影響 一般，地價(jià) 50 萬元 /畝， IRR為 %,投資利潤率為 %；地價(jià) 35 萬元 /畝， IRR 為 %，增長 %，投資利潤率 %，增長 %；地價(jià) 65 萬元 /畝， IRR 為 %，下降 %,投資利潤率 %，下降 %。 ② 售價(jià)及建安成本 雙因素 敏感性分析 稅后利潤（萬元） 售價(jià)（元 /㎡） 5% 0 5% 10% 15% 3990 4200 4410 4620 4830 建安成本（萬元） 10% 84325 18810 21974 25138 28303 31467 5% 89009 20227 23391 26556 29720 32884 0 93694 21644 24808 27973 31137 34301 5% 98379 23061 26225 29390 32554 35718 10% 103063 24478 27643 30807 33971 37135 備注：售價(jià)變化是整體均價(jià)變動，表格中的價(jià)格為一期住宅均價(jià)； 建安成本上漲和下浮 10%，售價(jià)上漲 15%， 下浮 5%。 項(xiàng)目指標(biāo)橫向變化比縱向變化大，說明售價(jià)比建安成本更敏感。項(xiàng)目售價(jià)及建安成本均不變，稅后利潤為 24808 萬元，項(xiàng)目售價(jià)上漲 15%，建安成本下浮 10%，稅后利潤為 37135萬元；項(xiàng)目售價(jià)下浮 5%，建安成本上漲 10%，稅后利潤為 18810 萬元，項(xiàng)目獲利能力較可觀。 IRR 售價(jià)（元 /㎡） 5％ 0 +5％ +10％ +15％ 3990 4200 4410 4620 4830 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 建安成本（萬元） +10％ 84325 % % % % % +5％ 89009 % % % % % 0 93694 % % % % % 5％ 98379 % % % % % 10％ 103063 % % % % % 備注：售價(jià)變化是整體均價(jià)變動，表格中的價(jià)格為一期住宅均價(jià)； 建安成本上漲和下浮 10%，售價(jià)上漲 15%，下浮 5%。 項(xiàng)目指標(biāo)橫向變 化比縱向變化大，說明售價(jià)比建安成本更敏感。項(xiàng)目售價(jià)及建安成本均不變， IRR 為 %，項(xiàng)目售價(jià)上漲 15%，建安成本下浮 10%， IRR 為 %；項(xiàng)目售價(jià)下浮 5%，建安成本上漲 10%， IRR 為 %，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 銷售凈利率 售價(jià)（元 /㎡） 5％ 0 +5％ +10％ +15％ 3990 4200 4410 4620 4830 建安成本（萬元） +10％ 84325 % % % % % +5％ 89009 % % % % % 0 93694 % % % % % 5％ 98379 % % % % % 10％ 103063 % % % % % 備注：售價(jià)變化是整體均價(jià)變動，表格中的價(jià)格為一期住宅均價(jià)； 建安成本上漲和下浮 10%，售價(jià)上漲 15%，下浮 5%。 項(xiàng)目指標(biāo)橫向變化比縱向變化大，說明售價(jià)比建安 成本更敏感。項(xiàng)目售價(jià)及建安成本均不變，銷售凈利率為 %，項(xiàng)目售價(jià)上漲 15%，建安成本下浮 10%，銷售凈利率為 %；項(xiàng)目售價(jià)下浮 5%，建安成本上漲 10%，銷售凈利率為 %，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 投資利潤率 售價(jià)（元 /㎡） 5％ 0 +5％ +10％ +15％ 3990 4200 4410 4620 4830 建安成本 +10％ 84325 % % % % % 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 （萬元） +5％ 89009 % % % % % 0 93694 % % % % % 5％ 98379 % % % % % 10％ 103063 % % % % % 備注：售價(jià)變化是整體均價(jià)變動，表格中的價(jià)格為一期住宅均價(jià)； 建安成本上漲和下浮 10%，售價(jià)上漲 15%，下浮 5%。 項(xiàng)目指標(biāo)橫向變化比縱向變化大，說明售價(jià)比建安成本更敏感。項(xiàng)目售價(jià)及建安成本均不變，投資利潤率為 %，項(xiàng)目售價(jià) 上漲 15%，建安成本下浮 10%，投資利潤率為 %；項(xiàng)目售價(jià)下浮 5%，建安成本上漲 10%，投資利潤率為 %，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 （ 6）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性評價(jià)小結(jié) 從各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評估來看， 在獲利方面，項(xiàng)目稅后利潤為 24808 萬元，平均年利潤 4962萬元， IRR 為 %，投資回報(bào)率較好，項(xiàng)目獲利指標(biāo)可觀。在抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，售價(jià)是項(xiàng)目最敏感性因素，價(jià)格的變化將會給項(xiàng)目利潤產(chǎn)生較大影響，從目前長沙市房地產(chǎn)市場環(huán)境來看，未來長沙市房價(jià)還是有上升空間，對項(xiàng)目來說是利好，售價(jià)的上漲將有效抵消項(xiàng)目地價(jià)及建 安成本 的上 漲，增強(qiáng)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力 。 因此，項(xiàng)目未來要在有效把控地價(jià)的漲幅，降低建安成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上，最大限度挖掘項(xiàng)目最大價(jià)值，提高項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)新能力，增加產(chǎn)品附加值，有效提高項(xiàng)目的銷售均價(jià)及收縮銷售周期，最大程度緩解項(xiàng)目現(xiàn)金流壓力。 綜合考慮，項(xiàng)目具有一定可操作性，可以考慮開發(fā)。 附：附件一 長沙市 區(qū)房地產(chǎn)樓盤市場調(diào)查表 附件二 長沙市 區(qū)商業(yè)環(huán)境考察分析 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 附件三 長沙市美斯頓 項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 27 頁 附件二： 長沙市區(qū) 商業(yè)環(huán)境考察分析 長沙市 區(qū)商業(yè)環(huán)境考察分析 長沙作為一個(gè)城區(qū)人 口 200 多萬的中部城市，經(jīng)營面積超過 1 萬平方米的賣場已達(dá) 40余家， 2020 年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 610 億元，同比增長 %，增幅居全國省會城市第二。沃爾瑪、家樂福、麥德龍以及易初蓮花、普爾斯馬特、深圳新一佳、大連萬達(dá)、北京王府井、深圳銅鑼灣等都均在長沙落戶。 根據(jù) 2020 年出臺的《長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》，到 2020 年，長沙將建設(shè)完善 1個(gè)市級商業(yè)中心、 2 個(gè)市級商業(yè)副中心、以及 10 個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心。 1 個(gè)市級商業(yè)中心即五一廣場商業(yè)中心， 2 個(gè)市級商業(yè)副中心指星沙商業(yè)副中心和溁灣鎮(zhèn)商業(yè)副中心， 10 個(gè)區(qū)域 性商業(yè)中心分別指火車站、伍家?guī)X、東塘、紅星、望城坡、撈霞、馬坡嶺、黎托、觀沙嶺和大托商業(yè)中心。 東通：火車站商圈 ——游牧民族的擴(kuò)張 火車站商 圈坐落于長沙城東部，每天不可計(jì)量的流動人口支撐起這一商圈的繁華 ， 是長沙最大的口岸型物業(yè)，大流通口岸型和大流通市場型是這一商圈獨(dú)特之處。 廣義的火車站商圈包括火車站一帶的阿波羅商業(yè)廣場、家潤多超市以及眾多ＩＴ賣場，也包括高橋、南湖、三湘、馬王堆等大型市場，保持著蓬勃發(fā)展的勢頭。 商鋪投資分析： 具備大量居住人口和流動人口，銷售額得到保證。但中低檔的商業(yè)較多，品質(zhì)和檔次有待提 高。目前，該地段獨(dú)立街鋪的價(jià)格約在 5 萬元／平方米左右。 南旺：東塘商圈 ——雄踞一隅到合縱連橫 東塘商圈，長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的區(qū)域性商業(yè)之王，商鋪價(jià)格及租金居長沙第二。如今，在長株潭融城的大背景下，野心勃勃的東塘商圈正叫板五一商圈的 “ 一哥 ” 地位，是長沙目前潛力最大的商圈。 東塘商圈輻射面極大，侯家塘商圈、雨花亭商圈、紅星－井灣子商圈都處于東塘商圈的大勢力范圍內(nèi)，規(guī)劃中的另一個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心大托也同樣位于南城。省府南遷，極大地活躍著南區(qū)商業(yè)。而隨著長株潭一體化腳步的邁進(jìn)，這一片區(qū)更率先建立起長株潭的空間鏈接。 商 鋪投資分析： 人氣旺，潛力大。東塘商圈核心地段的商業(yè)成熟，價(jià)格同樣不低。雖然高校數(shù)量不及河西，但這一區(qū)域的高校商業(yè)也是一大亮點(diǎn)，湖南女子大學(xué)、中南大學(xué)鐵道學(xué)院、中南林學(xué)院等高校云集。 目前區(qū)域商鋪售價(jià) 58 萬元／平方米左右，商業(yè)氛圍濃厚，小 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 27 頁 店鋪大贏家。與黃興路步行街一樣，東塘同樣是長沙人和外地人共同愛好的購物勝地 中鼎盛：五一商圈 ——沿襲千年王者風(fēng)范 幾十個(gè)億的年消費(fèi)額、每天 30 萬人次的人流量，五一商圈不斷創(chuàng)新著現(xiàn)實(shí)的財(cái)富神話。新推出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，坡子街 .上味舫的 “ 千萬鋪王 ” 、南門口的新大陸 銀座等等 ，無不躍躍欲試，以刷新五一商圈的價(jià)格記錄。 廣義的五一商圈絕不僅僅止步于五一廣場和步行街，而是將袁家?guī)X、蔡鍔路、中山路、芙蓉廣場、解放西路等區(qū)域收歸旗下，形成眾星捧月之勢。 商鋪投資分析： 投資大、漲幅高、發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。具備得天獨(dú)厚的地域優(yōu)勢，同時(shí)擁有政策扶持。商業(yè)發(fā)展成熟，開發(fā)意識超前，具有國際大都市商業(yè)中心的特征。不可避免的是，競爭也相當(dāng)激烈。 該商圈是長沙市區(qū) 當(dāng)之無愧的 黃金寶地 ，引領(lǐng)著全長沙商鋪價(jià)格制高點(diǎn)。目前，步行街商鋪售價(jià)一般為 7 萬－ 9 萬元／平方米，價(jià)高者甚至超過 10 萬元／平方米。 西文：溁灣鎮(zhèn)商圈 ——翩翩儒者爭鋒 長沙商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中的一大城市副中心，也是河西的商業(yè)中心所在。三十年河?xùn)|，三十年河西，河西新城的營造令人刮目相看。岳麓山為屏，河西的綠色生態(tài)環(huán)境更勝于河?xùn)|，響應(yīng) “ 住到河西去 ” 口號，河西的人口密度持續(xù)增加，進(jìn)一步拉動商業(yè)發(fā)展。市府西遷，長沙政治文化中心的西進(jìn)更為河西城市擴(kuò)張創(chuàng)造了條件。 高校商業(yè)是河西商業(yè)的另一只手，在名校薈萃的河西，學(xué)生的消費(fèi)能力不可小窺，各高校旁直至深夜仍燈火通明的商業(yè)街印證了這一點(diǎn)。 商鋪投資分析： 必須看準(zhǔn)地段，通程商業(yè)廣場附近的商鋪大多價(jià)高，高校周邊的商鋪則異常搶手。但河 西部分區(qū)域的商業(yè)尚未成熟，價(jià)低但經(jīng)營無保障。價(jià)高者處于 萬－ 5 萬元／平方米之間，人流量大，且具有品牌展示效果。溁灣鎮(zhèn)為歷史悠久的財(cái)富寶地，隨著河西的購買力進(jìn)一步釋放，該商圈的爆發(fā)力非常之大，今后可能出現(xiàn)大幅增長。 北貴：伍家?guī)X商圈 ——商業(yè)復(fù)興指日可待 在長沙商業(yè)發(fā)展史上，北城曾占據(jù)著重要一席。前幾年的北城曾出現(xiàn)沒落之勢，北斗星商廈等的悄然退場，似乎預(yù)示著北城商業(yè)難成氣候。然而，近兩年北城的復(fù)蘇跡象逐漸顯露。霞凝港物流圈輻射全國，正在建設(shè)中的兩館一廳，使長沙三角洲成為長沙最大的文化中心。 近幾年，北城大型 住宅樓盤迭出，在拉動更多人口進(jìn)駐的同時(shí)，也成為完善城市功能的另一只手。大盤帶來的社區(qū)型商業(yè)人口集中且具有無法替代的便利性，將成為北城商業(yè)的助動力。文化產(chǎn)業(yè)為北城所特有，湖南金鷹廣播影視文化中心、今后的兩館一廳，奠定了北城 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 27 頁 為長沙的高尚人文區(qū)域。 商鋪投資分析： 這一區(qū)域價(jià)格偏低，增長潛力較大。伍家?guī)X立交橋快速通道的形成，車行多步行少，反而不利于小商鋪的經(jīng)營。社區(qū)型商業(yè)則可能成為今后的一大亮點(diǎn)。 目前區(qū)域商業(yè) 價(jià)格為 3 萬－ 4 萬元／平方米，全國聞名的湘雅醫(yī)院帶來無數(shù)慕名而來的求醫(yī)者，人流鼎盛。同時(shí)，伍家?guī)X的商業(yè)傳統(tǒng)一再 延續(xù)，在北城新規(guī)劃之下，商業(yè)復(fù)興指日可待。