三門縣萬(wàn)國(guó)首府商業(yè)廣場(chǎng)定價(jià)及推盤策略報(bào)告(50頁(yè))-其他行業(yè)報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-05 11:35本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】商業(yè)價(jià)值與人民路有一定差距。超市出入口商業(yè)較弱。適合引進(jìn)賣場(chǎng)和咖啡等商業(yè)。--參考周邊縣市區(qū)的案例。通過(guò)比較發(fā)現(xiàn)：2F的租金很低。1通2出租的商鋪與1F的商鋪?zhàn)饨鸨嚷蕿椋ǎ?。因此在考慮本項(xiàng)目。租金定價(jià)時(shí)，也將2F作為1F的附加產(chǎn)品。按照：1的系數(shù)來(lái)確定。邊套：58平方、63平方。金比例上有一定的參考性。單層面積：主力45平方。邊套：52平方、34平方
【正文】 鄰主通道 占 2分 鄰主入口 占 3分 人流習(xí)慣及其他 占 1分 “視覺可觸及程度”因素 視覺可觸及程度對(duì)鋪位的影響也較大，所占的分值為 2分。 鋪位狀況： 20% 相同位置不同的鋪面狀況，也會(huì)影響該鋪位的價(jià)格制定，在 10分制中所占的分值為 2分，考慮鋪面狀況主要取決如下因素： 1）“鋪位形狀” 2分 鋪位的“開間比” 鋪面的“長(zhǎng)度” 鋪位的“面積大小” 鋪位的“實(shí)用程度” 鋪位的“層高” 其他因素，如“柱位”、“井位”等 2\其他說(shuō)明： 對(duì)于“鋪位位置”因素，因?yàn)楦魃啼仭叭肆鳌贝嬖诓罹?，所以各個(gè)商鋪“鋪位位置”總體得分有較大的差距。 而“鋪位狀況”不受“人流”或“區(qū)域”影響，與鋪位的具體面積、形狀有關(guān)，由于本項(xiàng)目大部分商鋪的鋪位大小及形狀區(qū)別不大，因此大部分商鋪的該因素得分較為接近。 36 單套售價(jià) 單套租金 /單套投資回報(bào)率 =單套售價(jià) 37 本項(xiàng)目總銷 =344285829元 38 二、銷售實(shí)施策略 39 推盤節(jié)奏的考慮 第一批推出： 12F商鋪。 8月 8日之前推出 市場(chǎng)的熱銷產(chǎn)品，且占項(xiàng)目總銷最大，先期推出的目的在于引起市場(chǎng)的關(guān)注度 ,并完成資金的回籠。 第二批推出： 12F保留商鋪。（時(shí)間未定，視第一批銷售情況來(lái)定） 作為主力店招商保留，在第二批銷售時(shí)作為資產(chǎn)包來(lái)出售。 （南山路路內(nèi)街 1922和人民路 2629， Z字形 119號(hào)帶租約銷售 ) 第三批推出： 34F大板塊商鋪。（時(shí)間未定，視招商情況來(lái)確定） 在項(xiàng)目營(yíng)銷的前期進(jìn)行招商，以帶租約銷售的方式推出市場(chǎng)。 40 8月 8日之前推盤策略 41 客戶回訪 造勢(shì)階段 選購(gòu)階段 推盤方案一 分成兩個(gè)階段： 造勢(shì)階段和選購(gòu)階段，以拍賣活動(dòng)達(dá)到整條推盤線的高潮。 42 第一步：客戶回訪目的：掌握登記客戶的意向度和需求度 操作點(diǎn)： 對(duì)客戶公布各版塊的價(jià)格范圍。從中試探客戶的意向度和價(jià)格接受范圍。 在回訪的過(guò)程中，有意識(shí)的對(duì)客戶進(jìn)行引導(dǎo)。讓客戶盡量集中到內(nèi)街商鋪。 告知客戶認(rèn)籌的時(shí)間。 43 第二步：外地巡展目的：提高外地對(duì)三門的投資熱度， 將外地客戶帶進(jìn)本項(xiàng)目中，使得本項(xiàng)目外街商鋪的價(jià)值挖掘到最大化。 操作點(diǎn)： 以拍賣為噱頭。提升外地客戶的投資熱度。 與其他奢侈品共同做巡展，如法拉利車展等等 重點(diǎn)選?。号_(tái)州椒江、溫嶺、寧波市區(qū)、寧海、象山等區(qū)域。 44 第三步：拍賣 目的：將整個(gè)項(xiàng)目的推廣節(jié)奏提升到一個(gè)高潮。為后續(xù)的選購(gòu)打好基礎(chǔ)。 操作點(diǎn)： 在拍賣之前需要做好兩個(gè)營(yíng)銷動(dòng)作來(lái)提升項(xiàng)目的價(jià)值。 1）、投資論壇的舉行 2）、主力商家的簽約（電器賣場(chǎng)、超市） 在拍賣之前，先選定 3050組意向客戶。 為防止冷場(chǎng)的局面出現(xiàn)，在 3050組意向客戶里面安排萬(wàn)國(guó)地產(chǎn)的托，兩到三個(gè)。 45 風(fēng)險(xiǎn)一： 事先選定的 3050組意向客戶，到場(chǎng)率僅 5060%？ 營(yíng)銷預(yù)案：提前兩天，以貴賓卡的方式收取客戶意向金 100萬(wàn) 150萬(wàn)。 風(fēng)險(xiǎn)二： 拍賣的價(jià)格未達(dá)到事先的預(yù)期？ 營(yíng)銷預(yù)案：以托的方式，將拍賣的價(jià)格炒高，另外事先在選定的 3050組意向客戶必須要準(zhǔn)確，有針對(duì)性。 風(fēng)險(xiǎn)三 :鋪王總價(jià)太高 ? 營(yíng)銷預(yù)案：直接拍賣轉(zhuǎn)角的黃金鋪位，但是考慮到轉(zhuǎn)角鋪位面積大，總價(jià)高，區(qū)域內(nèi)有能力購(gòu)買的客戶數(shù)量有限，萬(wàn)一流拍將對(duì)項(xiàng)目造成很大的負(fù)面影響，因此決定拍賣轉(zhuǎn)角商鋪旁邊的一間店鋪，為了和其他商鋪形成差異化，突出唯一性，本套拍賣商鋪不做 1通 2設(shè)計(jì)，僅拍賣底層商業(yè)，其樓上的 2層商業(yè)和轉(zhuǎn)角商鋪的 2層商業(yè)組合，作為整體銷售。本套商鋪的競(jìng)得者有權(quán)以同等的單價(jià)購(gòu)買轉(zhuǎn)角商鋪，由于轉(zhuǎn)角商鋪是 1通 2設(shè)計(jì)，其價(jià)格體系是單層底商的 。 46 選購(gòu)階段：分成三個(gè)階段 認(rèn)籌 選鋪 開盤簽約 提前 10天過(guò)濾意向客戶 提前 7天鎖定客戶 鎖定客戶 47 第四步：認(rèn)籌目的：將意向客戶進(jìn)行過(guò)濾。 操作點(diǎn)： 認(rèn)籌順序 : 第一批 :自營(yíng) +投資的客戶 第二批 :3套以上團(tuán)購(gòu)的客戶 第三批 :普通散客 (排序目的 :盡可能整體出售大面積商鋪 ,保證底層商業(yè)的完整性 ,便于后期招商運(yùn)營(yíng) .) 認(rèn)籌的方式：排隊(duì)的方式，不確定房號(hào)，只確定認(rèn)籌號(hào)。 促銷的方式：在獲得認(rèn)籌號(hào)的同時(shí)要付 510萬(wàn)的小訂。在選鋪當(dāng)天可以獲得 5萬(wàn)的總價(jià)優(yōu)惠。 在當(dāng)天公布每個(gè)區(qū)域的價(jià)格范圍。具體每套的價(jià)格在選鋪的時(shí)候公布。 48 第五步：選鋪目的： ? 在認(rèn)籌的過(guò)程中出現(xiàn)人多的情況，確保開盤的有效簽約率。 ? 開盤前準(zhǔn)確鎖定客戶， ? 為正式開盤前制造輿論的鋪墊。 操作點(diǎn)： 商鋪的準(zhǔn)確價(jià)格已經(jīng)確定， 根據(jù)認(rèn)籌號(hào)來(lái)進(jìn)行排順位，如果認(rèn)籌號(hào)人多可以選擇搖號(hào)的方式 ,位于第二認(rèn)籌順位的人可以繼續(xù)認(rèn)購(gòu)內(nèi)街的商鋪 . 付定金，簽定單。外街大定 100萬(wàn)，內(nèi)街大定 50萬(wàn)。 外街提前一天接受選購(gòu)，內(nèi)街第二天選購(gòu)。 49 第六步：開盤簽約目的：落袋為安。 操作點(diǎn)： 根據(jù)順位號(hào)來(lái)補(bǔ)足首付款。 外街提前一天開盤，內(nèi)街第二天開盤。 開盤當(dāng)天舉行活動(dòng)慶祝。 同時(shí)做好下一批推盤的準(zhǔn)備 風(fēng)險(xiǎn)：開盤當(dāng)天出現(xiàn)退定的現(xiàn)象？ 營(yíng)銷預(yù)案：將退定的客戶分流，簽約區(qū)和退定區(qū)分開。 50 THANKS！
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