20xx年商品房買賣合同解除條件研究-資料下載頁(yè)
2025-01-25 06:51本頁(yè)面
【正文】 開(kāi)發(fā)的商品房的品位，通常會(huì)在其的廣告宣傳中加入一些虛假的內(nèi)容以吸引買受人，如小區(qū)內(nèi)的綠地面積、健身娛樂(lè)設(shè)施、幼兒園、學(xué)校及交通上的便利等等。因現(xiàn)在的商品房大多是預(yù)售的方式，在未全部竣工前，買受人根本無(wú)法真正看到所購(gòu)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，只能從出賣人的宣傳資料上作書(shū)面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購(gòu)買的。但在買受人接房后，往往會(huì)發(fā)現(xiàn)所購(gòu)商品房的周圍環(huán)境并非出賣人所宣傳的那樣，心中有一種強(qiáng)烈的被欺騙感。為促使出賣人誠(chéng)實(shí)守信，《解釋》第三條規(guī)定：”。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！薄Ｔ凇墩憬?shí)施〈中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》中對(duì)此規(guī)定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項(xiàng)中規(guī)定，小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾(包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告)不相符的，出賣人應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任，但因國(guó)家建設(shè)需要致使規(guī)劃改變的除外。
買受人行使這一解除權(quán)應(yīng)當(dāng)具備的條件是：(1)出賣人對(duì)小區(qū)的環(huán)境及相關(guān)設(shè)施等做了虛假的宣傳。(2)虛假宣傳的內(nèi)容具體明確。(3)虛假宣傳的內(nèi)容對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。買受人在購(gòu)房的過(guò)程中，應(yīng)注意保存出賣人的宣傳資料，如出賣人在媒體上發(fā)布的廣告等，也可以要求出賣人將廣告中自己關(guān)心的內(nèi)容寫(xiě)入合同，這對(duì)出賣人來(lái)說(shuō)是最好的試金石。如出賣人拒絕，則說(shuō)明其在這方面的宣傳是虛假的，買受人應(yīng)當(dāng)慎重考慮是否還要購(gòu)買。
(八)根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，買受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。買受人遭遇了不可抗力，如自然災(zāi)害等導(dǎo)致喪失購(gòu)買能力時(shí)，買受人可以請(qǐng)求解除合同。(2)在履行期限屆滿之前，出賣人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的。(3)出賣人遲延履行主要債務(wù)，如在約定的時(shí)間內(nèi)不交付房屋，經(jīng)買受人催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的。(4)出賣人遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的。
(九)根據(jù)合同意思自治的原則，買受人可以與出賣人在合同中約定解除合同的條件，根據(jù)《合同法》第九十三條之規(guī)定，解除合同的條件成就時(shí)，買受人可以解除合同。但應(yīng)注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時(shí)，不能違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，否則即使該項(xiàng)約定寫(xiě)入合同，也不可能得到法律的支持。
以上是商品房交易過(guò)程中買受人可以解除合同的情形，只要出賣人的行為符合上述條件之一的，買受人即可請(qǐng)求解除合同。這些條件是對(duì)出賣人在商品房交易過(guò)程中行為的重要約束，以保護(hù)買受人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。買受人在行使解除權(quán)時(shí)，應(yīng)注意權(quán)利的行使條件和限制?！督忉尅返谑鍡l第二款規(guī)定：”。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！?。無(wú)論是法定或是約定解除權(quán)行使期限，在性質(zhì)上都屬于除斥期間而不是訴訟時(shí)效，即不適用中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定，期間屆滿時(shí)當(dāng)然消滅。
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