20xx年商品房買賣合同解除條件研究(參考版)
2025-01-25 06:51本頁面
【正文】
?！薄Ψ疆斒氯藳]有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使?！督忉尅返谑鍡l第二款規(guī)定：”。這些條件是對出賣人在商品房交易過程中行為的重要約束，以保護買受人的合法權益，規(guī)范房地產交易市場。但應注意，買受人在與出賣人約定合同的解除條件時，不能違反法律的強制性規(guī)定，否則即使該項約定寫入合同，也不可能得到法律的支持。(4)出賣人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的。(2)在履行期限屆滿之前，出賣人明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的。
(八)根據《合同法》第九十四條規(guī)定，有下列情形之一的，買受人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的。買受人在購房的過程中，應注意保存出賣人的宣傳資料，如出賣人在媒體上發(fā)布的廣告等，也可以要求出賣人將廣告中自己關心的內容寫入合同，這對出賣人來說是最好的試金石。(2)虛假宣傳的內容具體明確。在《浙江省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》中對此規(guī)定的更為明確具體，在該辦法第二十八條第一款第(五)項中規(guī)定，小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業(yè)廣告)不相符的，出賣人應當根據消費者的要求負責退房，并承擔其他民事責任，但因國家建設需要致使規(guī)劃改變的除外。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。為促使出賣人誠實守信，《解釋》第三條規(guī)定：”。因現在的商品房大多是預售的方式，在未全部竣工前，買受人根本無法真正看到所購商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，只能從出賣人的宣傳資料上作書面的了解，也正是看到這些宣傳資料的誘人宣傳才決定下單購買的。
(八)出賣人對外部環(huán)境以及其他配套設施與承諾(包括構成要約的商業(yè)廣告)不相符的，買受人可以解除合同。根據我國有關法律的規(guī)定，出賣人向買受人交付房產時，必須出具住宅質量保證書、住宅使用說明書、建設工程竣工備案表、房屋面積測量表。
(七)出賣人將尚未竣工驗收合格的商品房交付使用的，買受人可以要求解除合同。因此，無論出賣人與買受人簽訂的是《商品房買賣合同》還是《商品房認購意向書》，只要內容具備了商品房買賣合同的主要內容，且已經按約定收受了房款(如定金或預付款等)，均應視為商品房買賣合同。商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。在實踐操作當中，出賣人在取得商品房預售許可證之前，為了盡早將尚未竣工的房屋銷售出去以回籠資金，常與買受人簽訂《商品房認購意向書》，以達到規(guī)避法律的目的?！?。
《解釋》第二條規(guī)定：”。買受人行使這一解除權的唯一條件就是因出賣人的原因未能訂立商品房貸款合同?！薄?br /> 《解釋》第二十三條規(guī)定：”。而買受人通常缺乏經驗，常常以口頭的形式表達自己的意見，這給出賣人謀取不當利益留下了空間。(2)出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，或者雖在規(guī)定的時間通知了買受人，買受人在規(guī)定的時間內作出要求退房的書面答復。買受人退房的，由出賣人承擔違約責任。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。
《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，出賣人經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計
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