20xx年商品房買賣合同解除條件研究-展示頁
2025-01-25 06:51本頁面
【正文】 出賣人將同一房屋出售給兩個以上的買受人的，買受人可以解除合同。只有這兩個條件同時具備，買受人方可要求解除合同。
買受人行使這一解除權(quán)應當具備的條件是：(1)出賣人在與買受人訂立合同后，在未告知買受人的情況下又將同一房屋抵押給了第三人?！督忉尅返诎藯l項規(guī)定：”。
出賣人與買受人簽訂合同后，又將同一商品房抵押給第三人的，買受人可以解除合同。同時，因合同的無效同樣也可以達到買受人退房的目的，因此，筆者將作一并的分析。最高人民法院出臺的這一《解釋》，為商品房買受人通過司法途徑行使合同的解除權(quán)提供了強有力的保障。商品房買賣合同解除條件研究 關(guān)鍵詞：合同 商品房 解除權(quán)
在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)施行前，《合同法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等相關(guān)法律、行政法規(guī)和規(guī)章，對商品房買受人可以解除的情形與條件作了相應的規(guī)定。此資料由網(wǎng)絡收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負責傳遞知識。但這些規(guī)定有的過于原則或籠統(tǒng)，有的在實踐中缺乏操作性，尤其是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱出賣人)嚴重違反誠實信用原則，發(fā)布虛假廣告，設立定金圈套，甚至一房多售，利用商品房買賣合同(以下簡稱合同)欺詐買受人，有的商品房面積嚴重縮水，有的存在嚴重的質(zhì)量問題，嚴重損害了買受人的合法權(quán)益，這給商品房買受人行使合同解除權(quán)造成困難。
根據(jù)《解釋》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合實踐操作經(jīng)驗，現(xiàn)就商品房買受人有權(quán)解除合同的情形及應當具備的條件進行分析。
(一)商品房存在權(quán)利瑕疵，買受人可以解除合同的情形及應當具備的條件。在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了緩解資金周轉(zhuǎn)上的困難，常會與買受人簽訂合同后，又將同一房屋抵押給銀行以獲取貸款，在合同約定的交房期限到來之前又無法解除抵押，致使無法履行合同約定的義務，損害買受人的合法權(quán)益。具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”。(2)因出賣人將同一房屋抵押給第三人的原因，導致合同的目的不能實現(xiàn)的，即買受人無法在法律和事實上取得合同中約定的房屋。如果出賣人在與買受人訂立合同后，經(jīng)過買受人的同意，或者已經(jīng)告知買受人該房屋抵押給了第三人，且在合同約定期限內(nèi)出賣人可以將該房屋交付給買受人并能辦理出房屋過戶手續(xù)的，那么買受人就無權(quán)要求解除合同。《解釋》第八條第(二)項規(guī)定，合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。開發(fā)商這么做往往是為了獲取買受人的首付款，以解決資金上的燃眉之急，但這會使買受人取得房屋所有權(quán)的合法權(quán)益無法得到保障。
買受人行使這一解除權(quán)應當具備的條件是：(1)須出賣人在與買受人訂立合同后，又將該房屋出售第三人。如果第一買受人在法律和實際上可以取得所購買的房屋，那么無論出賣人是否又與第三人簽訂了合同，第一買受人
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