20xx年商品房買賣合同解除條件研究-在線瀏覽
2025-01-25 06:51本頁面
【正文】 都不能解除合同。
拆遷人將補(bǔ)償安置房另行出賣給第三人的，被拆遷人可以解除安置協(xié)議。拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?！?。因補(bǔ)償安置房的價(jià)格通常會(huì)高于被拆遷的房屋，被拆遷人要向拆遷人支付相應(yīng)的差價(jià)，因此，被拆遷人在請求解除合同時(shí)，還可以要求拆遷人返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求拆遷人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。(2)在補(bǔ)償安置協(xié)議中明確約定補(bǔ)償安置房屋的位置、用途。
出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押、出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，將同一房屋出售給買受人的，買受人得知情況后可以請求確認(rèn)合同無效或者解除合同。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：……。(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)?！?。抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況?！?。很顯然，根據(jù)抵押權(quán)優(yōu)先的原則，買受人購買這樣的房屋，其的權(quán)益是無法得到保障的。出賣人不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。該條屬禁止性規(guī)定，因此，如果出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)，將同一房屋又出售給買受人的，那么買受人知情后可以解除合同。在這樣的情況下，買受人購買該房屋的權(quán)利是無法得到保障的，因此，買受人知情后也可以請求解除合同。
其他商品房權(quán)利存在瑕疵，買受人可以解除合同的情形。被依法收回土地使用權(quán)的。權(quán)屬有爭議的。
(二)因房屋面積誤差過大，買受人可以請求解除合同。買受人行使這一解除權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)注意，首先看合同對此有無約定，有約定的按約定處理，無約定的則按上述的規(guī)定處理。
(三)因房屋質(zhì)量不合格，買受人可以請求解除合同的情形及條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條之規(guī)定：”。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房?！?。《解釋》第十二條則規(guī)定的更為全面，該條規(guī)定：”?！?。很顯然，買受人購買這樣的房屋，連基本的人身與財(cái)產(chǎn)安全都無法得到保證，理所當(dāng)然允許其解除。如果僅僅是房屋墻面有細(xì)小的裂紋等非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的原因，買受人請求解除合同的，法院將不予支持。
因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。應(yīng)注意，該解除權(quán)的行使不以房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格為條件，而是以房屋質(zhì)量達(dá)到嚴(yán)重影響買受人的正常居住使用為條件。
(四)出賣人變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，買受人可以請求解除合同。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。
買受人行使這一解除權(quán)的條件是：(1)商品房銷售后，出賣人擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，或者雖經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)與設(shè)計(jì)單位的同意，但變更導(dǎo)致所售商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形。買受人特別要注意關(guān)于答復(fù)期限及形式上的規(guī)定，一些不負(fù)責(zé)任的出賣人在
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