【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。8月底商業(yè)部分主體工程全面封頂，11月可竣工驗(yàn)收，工程進(jìn)度可配合以上時(shí)間節(jié)點(diǎn)的要求。8月底或9月初商業(yè)主力商家可正式引進(jìn)，招商對(duì)銷售起到一定促進(jìn)作用。萬科城住宅部分在7月31日正式認(rèn)籌，9月底正式公開發(fā)售，商業(yè)部分既不會(huì)搶住宅風(fēng)光，又可借住宅勢(shì)頭。萬科地產(chǎn)商業(yè)部分整體項(xiàng)目2020年財(cái)務(wù)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，2020年底要完成5000萬元回款計(jì)劃

　　

【正文】 客戶群中一定比列的商鋪投資者，同時(shí)有效形成口碑效應(yīng)，將成為商業(yè)營銷的一部分，因此低成本的網(wǎng)絡(luò)媒體應(yīng)加以善用，通過網(wǎng)絡(luò)廣告在住宅廣告中附加商業(yè)信息、針對(duì)經(jīng)常上網(wǎng)的高知識(shí)群體進(jìn)行推廣；同時(shí)，本 項(xiàng)目應(yīng)建立自己的網(wǎng)站，并需要進(jìn)行經(jīng)常性地進(jìn)行維護(hù)，一有新的銷售內(nèi)容，應(yīng)第一時(shí)間進(jìn)行更新。 2． 第二通路：報(bào)紙媒體營銷：推動(dòng)媒體進(jìn)行炒作 主要以特區(qū)報(bào)為主力媒體，以晶報(bào)、商報(bào)、南方都市報(bào)為輔助媒體。 在本項(xiàng)目中，我們提出“龍 坂新商圈”和“坂田萬科城”概念，其本身就具有極強(qiáng)的新聞價(jià)值，通過主流媒體系列的新聞炒作，提升本區(qū)域的商業(yè)市場地位，同時(shí)結(jié)合龍華城市化進(jìn)程將本區(qū)域的投資價(jià)值提升到最大化。萬科公司在本項(xiàng)目中打響進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第一槍，提出“社區(qū)商業(yè)經(jīng)營新模式”，在“龍 坂片區(qū)”建立“新城市商業(yè)中心”，創(chuàng)造性的改 寫片區(qū)消費(fèi)模式，依靠“萬科”強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)新的社區(qū)商業(yè)新模式，打造“龍 坂商業(yè)”升級(jí)之作 3． 第三通路：老客戶介紹： 客戶資源是地產(chǎn)營銷中最為重要的部分，可采用優(yōu)惠及現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)方式同時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)老客戶及新客戶 ,來加大以老帶新的效果。，同時(shí)增強(qiáng)客戶對(duì)企業(yè)品牌的忠誠度。 4． 第四通路：大型戶外廣告： 本項(xiàng)目客戶群來源廣泛，相對(duì)集中于龍華、布吉和福田，同時(shí)有效覆蓋其他區(qū)域，可在梅林關(guān)、深南大道、梅觀高速、水官高速等核心區(qū)域樹立大型廣告牌 5． 第五通路：路過客戶： 路牌廣告和現(xiàn)場包裝的完善和完美化，是強(qiáng)化該通路的關(guān)鍵。 6． 第六通路：直銷采用一對(duì)一重點(diǎn)直銷 商鋪銷售中，客戶群體相對(duì)集中，采用一對(duì)一直銷，用最低的成本最有效的將信息傳達(dá)到目標(biāo)客戶。 7． 第七通路：有效利用“萬客會(huì)”雜志及網(wǎng)站 在本項(xiàng)目中，萬客會(huì)客戶資源將必須善用，該部分客戶對(duì)萬科品牌的認(rèn)可度和忠誠度都很高，能有效的擴(kuò)大客戶層面，可以通過業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等形式，同時(shí)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)措施，充分利用其自身的資源。 8． 第八通路：有效利用“合和創(chuàng)富俱樂部”萬名投資客戶資源 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 合和公司在長期的商業(yè)經(jīng)營中，積累了上萬名忠誠投資客，此部分資源得以有效利用，將有效縮短項(xiàng)目的銷售周期， 節(jié)約營銷成本，創(chuàng)造利潤最大化。 9．第九通路：充分利用萬科四季花城、金色家園、金域藍(lán)灣三大社區(qū)的商鋪資源 利用三大社區(qū)前期積累的大量商鋪的客戶資源，進(jìn)行萬科社區(qū)型商業(yè)銷售推廣聯(lián)動(dòng) 九、總體廣告策略 1．總體推廣預(yù)算及媒體組合策略 （ 1）推廣預(yù)算 本項(xiàng)目將采用超常規(guī)的銷售通路組合，可望有效地降低廣告成本。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目推廣費(fèi)用將在物業(yè)總銷售金額的 %左右 （ 2）推廣費(fèi)用包括 ? 工地現(xiàn)場包裝設(shè)計(jì)制作 ? 宣傳資料設(shè)計(jì)印刷 ? 各種媒體廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布 ? 促銷活動(dòng)策劃、實(shí)施 等等。 選擇 建議本項(xiàng)目重點(diǎn)選擇以下媒體組合： 媒體類型 主要媒體 選擇理由及方式 1．報(bào)紙 深圳特區(qū)報(bào) 深圳發(fā)行量最大、廣告效果最好的報(bào)紙 晶報(bào) /商報(bào) 晶報(bào) /新崛起的白領(lǐng)主流媒體；商報(bào) /深圳商界精英及投資人士必看主流媒體 南方都市報(bào) 華南地區(qū)發(fā)行量最大的主力媒體 2．網(wǎng)絡(luò) 深圳地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 深圳地產(chǎn)專業(yè)門戶網(wǎng)站（有效挖掘住宅客戶中的投資客） 萬科內(nèi)部網(wǎng)站 直接針對(duì)萬客會(huì)目標(biāo)客戶群 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 濱海大道、深南大道的立柱廣告 有效覆蓋深圳各區(qū)域客戶群 梅林關(guān)口廣告 本項(xiàng)目必經(jīng)路段，目標(biāo)客戶群最集中的區(qū)域 梅觀高速、水官高速 針對(duì)客戶群基本為有車一簇，同時(shí)覆蓋核心區(qū)域 4．郵遞廣告 一對(duì)一資訊 可選擇龍華和福田片區(qū)投遞 5．展銷會(huì) 展銷會(huì) 如配合住宅公開發(fā)售參加 2020年秋交會(huì) 6． SP活動(dòng) SP活動(dòng) 投入產(chǎn)出比相對(duì)最優(yōu)的營銷方式；品牌樹立的 必由之路 7．宣傳資料 印刷品、禮品 常規(guī)必備 8．現(xiàn)場包裝 現(xiàn)場包裝 最便宜的廣告；從細(xì)節(jié)和整體效果上最能打動(dòng)人心的廣告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第三部分 整體工作時(shí)間計(jì)劃表 一、近期工作時(shí)間表：（公開發(fā)售前即 2020 年 10月 30 日前） 工作內(nèi)容 工作時(shí)間要求 備注 開始時(shí)間 完成時(shí)間 一、確定項(xiàng)目整體銷售執(zhí)行方案 2020/8/15 需盡快確定銷售代理合同 二、確定項(xiàng)目近期工作計(jì)劃表 2020/8/20 三、銷售資料 認(rèn)籌相關(guān)文件準(zhǔn)備 （ VIP卡 、認(rèn)籌需知等） 2020/8/20 2020/9/2 認(rèn)籌考慮如能提前確定更好 樓書 根據(jù)實(shí)際情況時(shí)間可適當(dāng)延后 設(shè)計(jì)、定稿 2020/8/25 2020/9/5 印刷到位 2020/9/5 2020/9/10 電視宣傳片 我司認(rèn)為非常重要，必須提前制作 電視角本定稿 2020/8/25 2020/9/5 制作到位 2020/9/5 2020/9/10 其余宣傳物料（宣傳單張等） 最主要是宣傳單張，還有部分法律文件的準(zhǔn)備 設(shè)計(jì)、定稿 2020/8/18 2020/8/28 印刷到位 2020/8/28 2020/9/2 四、現(xiàn)場包裝 臨時(shí)營銷中心（認(rèn)籌地點(diǎn)）包裝及相關(guān)導(dǎo)示系統(tǒng) 2020/8/20 2020/9/2 地點(diǎn)可根據(jù)萬科場地實(shí)際情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 正式營銷中心設(shè)置及內(nèi)部包裝 2020/9/20 建議目前就應(yīng)該進(jìn)行統(tǒng)籌考慮 條幅等外部導(dǎo)示 設(shè)計(jì)、定稿 2020/8/20 2020/8/5 條幅、導(dǎo)示牌等制作到位 2020/8/25 2020/9/2 五、銷售隊(duì)伍培訓(xùn) 銷售培訓(xùn)計(jì) 劃確定 2020/8/15 2020/8/20 銷售人員深度培訓(xùn) 2020/8/20 2020/8/28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售及管理人員考核到位 2020/8/28 2020/9/2 六、活動(dòng)及促銷安排 主力商家簽約儀式及商鋪 VIP認(rèn)籌 活動(dòng)方案確定 2020/8/15 2020/8/20 相關(guān)準(zhǔn)備工作 2020/8/21 2020/9/4 正式認(rèn)籌前媒體投放 投放計(jì)劃確定 2020/8/15 2020/8/18 正式投放 2020/8/20 2020/9/4 認(rèn)籌期內(nèi)詳細(xì)媒體投放計(jì)劃確定 2020/9/5 2020/9/10 認(rèn)籌期內(nèi)住宅認(rèn)籌客戶的利用 2020/10/30 認(rèn)籌期內(nèi)促銷活動(dòng)方案確定 2020/9/5 2020/9/10 2020年秋交會(huì)參展 參展方案確定 2020/9/10 2020//20 相關(guān)準(zhǔn)備工作 2020/9/20 2020/9/30 以上營銷報(bào)告為合和對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)銷售的初步構(gòu)思， 具體營銷還需結(jié)合貴司內(nèi)部各方面考慮而定。 感謝萬科地產(chǎn)的信任，希望有機(jī)會(huì)就本項(xiàng)目銷售方面進(jìn) 行合作，能為貴司提供進(jìn)一步的專業(yè)服務(wù)。 合和商業(yè)地產(chǎn)顧問 2020年 7月 30 日