【導(dǎo)讀】項(xiàng)目前期選項(xiàng)、決策在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較成熟的歐美國(guó)家，項(xiàng)。目的決策正確與否，至少要決定這個(gè)項(xiàng)目70%的命運(yùn)。在中國(guó)大陸的現(xiàn)階段，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還?！锉本┦薪陙?lái)嚴(yán)格控制土地批租的一級(jí)市場(chǎng)。年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴(kuò)展。北京市中心區(qū)積極建設(shè)；北京市南部、西南部、東南部以工業(yè)為主；所以，北京市商品住宅開發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。④綠化率較高，普遍在30%左右；

　　

【正文】 目規(guī)劃要求嚴(yán)格執(zhí)行退紅線距離。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。 點(diǎn)評(píng)：北京項(xiàng)目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實(shí)際上是不符合項(xiàng)目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項(xiàng)目規(guī)劃要求進(jìn)行建筑物退紅線距離。今后若裕華大道進(jìn)行正常規(guī)劃擴(kuò)建，必將對(duì)小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成破壞，同時(shí)，也將引起大道周邊已入住房客戶的強(qiáng)烈反映。另，由于項(xiàng)目前期《國(guó)有土地合同 》對(duì)土地出讓地塊四角坐標(biāo)的幾次調(diào)整未明確，致使項(xiàng)目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁(yè) 共 29 頁(yè) 地價(jià) （ 1）、明確項(xiàng)目地價(jià)所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項(xiàng)目開發(fā)的綜合地價(jià)控制是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前，必須詳細(xì)界定、明確項(xiàng)目用地地價(jià)具體數(shù)額及與之對(duì)應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時(shí)，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長(zhǎng)等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測(cè)算合理性、可行性?？刂祈?xiàng)目土地開發(fā)完全成本（綜合成 本）在項(xiàng)目單位面積成本 25%以下。 在進(jìn)行項(xiàng)目土地合同簽定過(guò)程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)： ? 使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本； ? 明確項(xiàng)目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點(diǎn)； ? 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容； ? 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括之具體內(nèi)容； ? 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費(fèi)用的明確； ? 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利； ? 項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及支付方式等。 ? 測(cè)算比較項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算完全成本的合理性； 項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和的概念。 點(diǎn)評(píng)：上海項(xiàng)目純地價(jià)為 25000 萬(wàn) 元，其開發(fā)總建筑面積為 萬(wàn)平米，單位面積純地價(jià)成本分?jǐn)倿? 元。北京項(xiàng)目純地價(jià)為 9154 萬(wàn)元，其開發(fā)面積為 22 萬(wàn)平米，單位面積純地價(jià)成本分?jǐn)倿?416 元（不完全地價(jià)成本）。 項(xiàng) 目 面 積 （ M） 地 價(jià)（萬(wàn)元） 總成本（萬(wàn)元） 地價(jià)占成本比例 預(yù) 算 實(shí) 際 預(yù) 算 實(shí) 際 預(yù) 算 實(shí) 際 上海城花項(xiàng)目 442020 24000 25000 131775 125000 20 北京城花項(xiàng)目 220200 9154 13070 81189 83035 基于項(xiàng)目開發(fā)各地具有不同的差異，當(dāng)?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項(xiàng)目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)費(fèi)用的具體資料，做到心中有數(shù)，對(duì)項(xiàng)目的成本做到事前控制，變被 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁(yè) 共 29 頁(yè) 動(dòng)為主動(dòng)，減少投資成本的盲目性。界定、明確地價(jià)的具體內(nèi)容尤顯重要。如：上海項(xiàng)目由于前期對(duì)相關(guān)收費(fèi)及本地項(xiàng)目慣例操作的認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，前后遇到的收費(fèi)內(nèi)容高達(dá) 182項(xiàng)，其中，僅政府核定后的合理收費(fèi)就有 64 項(xiàng)，政府承認(rèn)的不合理收費(fèi)竟達(dá) 115 項(xiàng)。涉及土地相關(guān)收費(fèi)有 19 項(xiàng)，這還不含項(xiàng)目用地 性質(zhì)界定的相關(guān)配套設(shè)施費(fèi)用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁(yè) 共 29 頁(yè) 配套設(shè)施 （ 1）、對(duì)項(xiàng)目地價(jià)款、配套款支付的把握 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)數(shù)額較大，支付時(shí)間較長(zhǎng)，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，同時(shí)，拉長(zhǎng)期限。首先制訂詳細(xì)、可行的銷售計(jì)劃，結(jié)合萬(wàn)科開發(fā)項(xiàng)目的 投資滾動(dòng)成功慣例操作方式，加大銷售力度，保證資金的計(jì)劃回流，減低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。上海、北京項(xiàng)目的實(shí)際操作就是成功的案例。兩個(gè)項(xiàng)目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項(xiàng)目的持 續(xù)開發(fā)的資金后盾。 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 29 頁(yè) （ 2）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚 項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)用且數(shù)額巨大，并直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本。為合理確定和有效控制項(xiàng)目成本，大量配套費(fèi)用的支付必須事前界定，核算清楚。 點(diǎn)評(píng)：從上海項(xiàng)目前期已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的 35%左右，如軍用電纜遷移費(fèi)、 35 萬(wàn)千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。再如北京項(xiàng)目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。我方在分擔(dān)項(xiàng)目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話 等七項(xiàng)配套費(fèi)用的同時(shí)，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費(fèi)、四源費(fèi)等，項(xiàng)目管線設(shè)施才能實(shí)際供用。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費(fèi)”按 95 年調(diào)價(jià)費(fèi)用為 40 元平米建筑面積，“四源費(fèi)”目前實(shí)行單位面積標(biāo)準(zhǔn)為自來(lái)水建設(shè)費(fèi) 12 元，污水處理建設(shè)費(fèi) 10 元，供熱建設(shè)費(fèi) 30 元，煤氣建設(shè)費(fèi) 29 元，合計(jì) 81 元。如此造成項(xiàng)目較大的重復(fù)支付費(fèi)用，對(duì)成本影響較大，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃浴? 項(xiàng)目規(guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式： ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程費(fèi)用； ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣 、煤氣等管道工程的接駁費(fèi)用； ? 項(xiàng)目規(guī)劃用地 中國(guó)最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁(yè) 共 29 頁(yè) （ 3）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進(jìn)度及銷售的有機(jī)結(jié)合，形成良性循環(huán)。 項(xiàng)目配套建設(shè)（包括基礎(chǔ)配套，公建配套等）的進(jìn)度直接影響客戶的購(gòu)房欲望與信心，同時(shí)衡量項(xiàng)目賣點(diǎn)及證實(shí)公司實(shí)力，配套建設(shè)必須與項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售業(yè)績(jī)相結(jié)合，發(fā)展商對(duì)資金成本概念的控制是非常重要的，在項(xiàng)目銷售形勢(shì)較好與資金可能的情況下，加快項(xiàng)目配套的建設(shè)，促進(jìn)銷售快速回籠資金，反過(guò)來(lái)，大量的資金回流又加速工程與配套的建設(shè)，形成良性循環(huán)。 ? 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實(shí)施。 上海城花項(xiàng)目與北京城花項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)證明，配套設(shè)施建設(shè)的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長(zhǎng)建設(shè)周期，甚至給入住帶來(lái)許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。 ? 盡量將配套項(xiàng)目往市政工程上靠，爭(zhēng)取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時(shí)，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價(jià)方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。 ? 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點(diǎn)，集資，補(bǔ)貼等配套費(fèi)用具有很大的伸縮性，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā) 過(guò)程中實(shí)際需用量，劃小計(jì)算基數(shù)，爭(zhēng)取合理減免優(yōu)惠。 北京項(xiàng)目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對(duì)銷售工作帶來(lái)困難。很難想象，一個(gè)公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對(duì)于目前相對(duì)成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進(jìn)行成片開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)特點(diǎn)，項(xiàng)目市政、公建配套不跟進(jìn)，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)銷售工作不利。