【導讀】項目前期選項、決策在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要地位。在市場經(jīng)濟較成熟的歐美國家，項。目的決策正確與否，至少要決定這個項目70%的命運。在中國大陸的現(xiàn)階段，盡管市場經(jīng)濟還。★北京市近年來嚴格控制土地批租的一級市場。年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴展。北京市中心區(qū)積極建設；北京市南部、西南部、東南部以工業(yè)為主；所以，北京市商品住宅開發(fā)首選是東部、東北部和北部地區(qū)；其次可考慮西部地區(qū)。④綠化率較高，普遍在30%左右；

　　

【正文】 目規(guī)劃要求嚴格執(zhí)行退紅線距離。避免出現(xiàn)不必要也不應有的失誤。 點評：北京項目中，沿小區(qū)中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實際上是不符合項目規(guī)劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項目規(guī)劃要求進行建筑物退紅線距離。今后若裕華大道進行正常規(guī)劃擴建，必將對小區(qū)整體的規(guī)劃布局造成破壞，同時，也將引起大道周邊已入住房客戶的強烈反映。另，由于項目前期《國有土地合同 》對土地出讓地塊四角坐標的幾次調(diào)整未明確，致使項目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 25 頁 共 29 頁 地價 （ 1）、明確項目地價所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設施） 項目開發(fā)的綜合地價控制是項目開發(fā)成功的重要因素。因此，在項目開發(fā)前，必須詳細界定、明確項目用地地價具體數(shù)額及與之對應之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性?？刂祈椖客恋亻_發(fā)完全成本（綜合成 本）在項目單位面積成本 25%以下。 在進行項目土地合同簽定過程中應注意以下要點： ? 使用國家標準土地出讓合同范本； ? 明確項目的用地性質(zhì)及相關要點； ? 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容； ? 明確項目地價款及包括之具體內(nèi)容； ? 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關費用的明確； ? 明確雙方的責任及權利； ? 項目地價的數(shù)額及支付方式等。 ? 測算比較項目土地地價非完全成本折算完全成本的合理性； 項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和的概念。 點評：上海項目純地價為 25000 萬 元，其開發(fā)總建筑面積為 萬平米，單位面積純地價成本分攤為 元。北京項目純地價為 9154 萬元，其開發(fā)面積為 22 萬平米，單位面積純地價成本分攤為 416 元（不完全地價成本）。 項 目 面 積 （ M） 地 價（萬元） 總成本（萬元） 地價占成本比例 預 算 實 際 預 算 實 際 預 算 實 際 上海城花項目 442020 24000 25000 131775 125000 20 北京城花項目 220200 9154 13070 81189 83035 基于項目開發(fā)各地具有不同的差異，當?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項目開發(fā)相關費用的具體資料，做到心中有數(shù)，對項目的成本做到事前控制，變被 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 26 頁 共 29 頁 動為主動，減少投資成本的盲目性。界定、明確地價的具體內(nèi)容尤顯重要。如：上海項目由于前期對相關收費及本地項目慣例操作的認識缺乏，導致項目成本失控，前后遇到的收費內(nèi)容高達 182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有 64 項，政府承認的不合理收費竟達 115 項。涉及土地相關收費有 19 項，這還不含項目用地 性質(zhì)界定的相關配套設施費用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 29 頁 配套設施 （ 1）、對項目地價款、配套款支付的把握 項目地價款、配套費數(shù)額較大，支付時間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。首先制訂詳細、可行的銷售計劃，結合萬科開發(fā)項目的 投資滾動成功慣例操作方式，加大銷售力度，保證資金的計劃回流，減低項目投資風險。上海、北京項目的實際操作就是成功的案例。兩個項目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項目的持 續(xù)開發(fā)的資金后盾。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 28 頁 共 29 頁 （ 2）、項目基礎設施與配套設施要事前界定，核算清楚 項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費用且數(shù)額巨大，并直接影響項目開發(fā)成本。為合理確定和有效控制項目成本，大量配套費用的支付必須事前界定，核算清楚。 點評：從上海項目前期已結算項目分析，此類費用約占總單位成本的 35%左右，如軍用電纜遷移費、 35 萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。再如北京項目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。我方在分擔項目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話 等七項配套費用的同時，仍需另行交納用地權、電貼費、四源費等，項目管線設施才能實際供用。經(jīng)初步了解，北京市商品房應交納“用電權費”按 95 年調(diào)價費用為 40 元平米建筑面積，“四源費”目前實行單位面積標準為自來水建設費 12 元，污水處理建設費 10 元，供熱建設費 30 元，煤氣建設費 29 元，合計 81 元。如此造成項目較大的重復支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當?shù)拿つ啃浴? 項目規(guī)劃用地基礎設施與市政配套設施可能的表現(xiàn)形式： ? 項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設施工程費用； ? 項目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣 、煤氣等管道工程的接駁費用； ? 項目規(guī)劃用地 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 29 頁 （ 3）、項目基礎設施、配套設施與工程進度及銷售的有機結合，形成良性循環(huán)。 項目配套建設（包括基礎配套，公建配套等）的進度直接影響客戶的購房欲望與信心，同時衡量項目賣點及證實公司實力，配套建設必須與項目工程進度及銷售業(yè)績相結合，發(fā)展商對資金成本概念的控制是非常重要的，在項目銷售形勢較好與資金可能的情況下，加快項目配套的建設，促進銷售快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設，形成良性循環(huán)。 ? 配套設施的建設一定要先行，或同步于主體設施的實施。 上海城花項目與北京城花項目的經(jīng)驗證明，配套設施建設的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長建設周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。 ? 盡量將配套項目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負責。 ? 政府有關部門收取的增容，網(wǎng)點，集資，補貼等配套費用具有很大的伸縮性，項目公司應根據(jù)項目開發(fā) 過程中實際需用量，劃小計算基數(shù)，爭取合理減免優(yōu)惠。 北京項目在前期由于配套建設的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對銷售工作帶來困難。很難想象，一個公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進行成片開發(fā)時間長特點，項目市政、公建配套不跟進，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對項目后續(xù)銷售工作不利。