北京某別墅項(xiàng)目可行性研究報告(doc30)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-05 01:55本頁面
【導(dǎo)讀】未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。未定義書簽。
【正文】 ,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,也造就了一批依靠知識技能快速積累財(cái)富的精英 ,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場提供了巨大的市場 需求 ,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。 業(yè)內(nèi)人士這樣分析西北區(qū)別墅市場。 北京西北部位于京城 上風(fēng)上水 也是其別墅市場迅速崛起的一個原因。據(jù)記者了解 ,除了本身的自然條件優(yōu)越外 ,西北區(qū)域大面積綠地和林帶正在建設(shè) ,良好的綠化環(huán)境正在形成。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫、十三陵水庫等湖泊 ,自動調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。西北區(qū)別墅市場的 環(huán)境牌 絲毫不亞于東北區(qū)別墅。 其實(shí) ,一直以來 ,交通都是西北區(qū)別墅市場發(fā)展的一個瓶頸 ,然而 ,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的 交通差距 。 目前 ,從京昌高速公路的市區(qū)起點(diǎn)馬甸橋或健翔橋到達(dá)東部 CBD或使館區(qū)、金融街和中關(guān)村西區(qū)都不過三十分鐘的車程 ,北四環(huán)路、公路一環(huán)、臼頤路、學(xué)清路、輕軌鐵路、地鐵五號線以及從西直門到北四環(huán)的城市快速公路、公路一環(huán)聯(lián)結(jié)京昌高速與機(jī)場高速段都將使西北部道路暢通。正是由于政府的這種投資改造 ,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件 ,使得道路交通更加便利。 13 種種跡象表明 ,西北區(qū)有可能成為別墅市場潛力巨大的熱門區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為 ,區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。 （三）、 順義區(qū)別墅市場基本 分析 供應(yīng)情況 ? 順義、機(jī)場路周邊有 20幾個別墅，規(guī)劃總供應(yīng)量達(dá)到 230萬平方米，約 5400套別墅 ； ? 溫榆河畔將有近８０００畝的土地用于別墅項(xiàng)目 ； ? 去化量 :目已經(jīng)售出的別墅量應(yīng)在 3000套左右，已建未能售出量約為600套左右 ； ? 本區(qū)域未來潛在供應(yīng)量約有１５００多套 。 需求分析 : ? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺占 60%以上 ,包括駐華使館人員 ,國際知名公司高層主管人員 ,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。 ? 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ,國內(nèi)人士購買力在持續(xù)上升 ,重點(diǎn)是金融、 IT行業(yè)造就的新貴 ,高科技產(chǎn)業(yè)的 知本家 ,房地產(chǎn)業(yè)的精英 ,海外回國人員 ,國內(nèi)高收入的管理人員 。 ? 投資客數(shù)量增多 ,特別是國內(nèi)投資客日益增多。 ? 客層特征 :收入豐厚 ,經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng) ,追求生活品質(zhì) ,講究個性 ,基本上都有國外經(jīng)歷 ,對別墅有一定的理解 ,特別是對環(huán)境、交通考慮比較高。 14 本區(qū)域別墅價位因素分析 ? 市場價格由市區(qū)向郊區(qū)遞減 ,東北部別墅價大多集中在１０００－3000美元之間 ,平均售價以城區(qū)為中心 ,由里向外遞減 ,東北四環(huán)附近平均售價在 2700美元 /平方米左右 ,首都機(jī)場附近約為 2020美元 /平方米 ,馬坡地區(qū)約為 1200美元 /平方米。由此可見 ,別墅的區(qū)域 位置仍然是影響別墅價格的決定性因素。 ? 同一區(qū)域的別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類型對價格有重大影響。如首都機(jī)場 8個項(xiàng)目 ,售價最高為 3300美元 /平方米 ,最低為 1000美元 /平方米。 ? 別墅的內(nèi)裝修程度對別墅租金的影響較大。 （四）、 北京別墅市場前景展望 北京別墅經(jīng)歷了五六年的低谷 ,從 2020年下半年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖 ,特別是 2020年的 TOWNHOUSE項(xiàng)目 ,更是使市場迅速升溫 ,有關(guān)人士分析 ,近年來京城出現(xiàn)的別墅開發(fā)熱 ,主要是由于我國加入世界貿(mào)易組織和舉辦 2020年奧運(yùn)會兩大利好的有 力推動及中高收入群體的不斷擴(kuò)大 ,二次置業(yè)者的不斷增加。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機(jī)場路附近的別墅 ,大部分被在京工作的外國人作為第一居所使用。而近年來 ,別墅的購買群體已開始逐步擴(kuò)大到國內(nèi)人士。比例結(jié)構(gòu)己由過去的境外占 70%,國內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國內(nèi)占 80%左右 ,境外占 20%左右 ,將別墅作為第二居所的國內(nèi)購買群體大量增加 ,說明北京的別墅市場結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。未來別墅市場前景看好。 15 據(jù)有關(guān)方面透露 ,2020年京城還將有 30余個別墅項(xiàng)目開發(fā) ,區(qū)域涉及昌平、門頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山 、通州、順義等地 ,別墅開發(fā)熱己蔓延到東南西北各個區(qū)域。 從上不難發(fā)現(xiàn) ,未來京城別墅項(xiàng)目競爭的焦點(diǎn)還將集中在京城東北和西北兩大區(qū)域。但是 ,隨著京城別墅市場的擴(kuò)容 ,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場勢必會有一場激烈的競爭大戰(zhàn)。別墅項(xiàng)目的開發(fā)商們彼此面臨的不僅是來自本地開發(fā)企業(yè) 間的競爭壓力 ,而且還有來自外省大的地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、國外大財(cái)團(tuán)等一些機(jī)構(gòu)的介入所帶來的無形壓力。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項(xiàng)日將被市場無悄淘汰。 未來別墅將由以往單純的比地段、比價格 ,上升至比環(huán)境、 比個性、比品質(zhì)、比文化。高檔精品別墅的無可替代性就在于它的價值純粹。自然環(huán)境、建筑規(guī)劃、品質(zhì)、價格的純粹性 ,其間所滲透的生活理念、居住品位、文化內(nèi)涵、建筑精神無不隱含著地位、財(cái)富、尊貴與時尚。這類別墅將在未來具有較強(qiáng)的競爭力。 對于北京這樣的國際大都市而言 ,高檔精品別墅在房產(chǎn)市場引領(lǐng)時尚是必然之勢 ,而低價低質(zhì)的別墅產(chǎn)品終將被市場所淘汰。 16 （五）、 周邊部分個案銷售情況分析 17 市場調(diào)研結(jié)論 ? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷 ,平均入住率為 85%以上。 ? 高檔配套設(shè)施齊全的別墅市場需求較大 ,目 前大部分高檔別墅都有網(wǎng)球場、游泳池等設(shè)施 ,會所的發(fā)展趨勢是服務(wù)設(shè)施的多功能化。 ? 高檔式別墅開發(fā)應(yīng)以獨(dú)立式別墅為主 ,目前滯銷的別墅以聯(lián)排別墅居多 ,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差 ,沒有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。 ? 精裝修是別墅是市場的主流 ,如香江花園、麗京花園等都為 精裝修別墅，銷售業(yè)績都非常好，正對不同買家品位的精裝修別墅，具有很大的潛在需求。 ? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，外銷市場有升溫跡象。 ? 別墅市場的內(nèi)銷需求明顯上升，一些別墅已被房地產(chǎn)精英、金融界人士、高科 技產(chǎn)業(yè)造就的都市新貴族購買。 ? 市場價格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會所、 綠化景觀、單體類型影響 ,東北部別墅價格集中在 10003000美元 /平方米之間。 ? 別墅總價在 300萬以下 ,面積在 400平方米以下為需求重點(diǎn) ,總價在 500萬以上 ,面積在 500平方米以上需求也有所增加。 ? 客戶購買門的主要有居住 (第一居所、第二居所 )、投資和商 務(wù)公關(guān)。 ? 客戶最注重的方面是戶型設(shè)計(jì)、地段位置和與園林景觀設(shè)計(jì)。
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