十堰廣電大樓二期工程項(xiàng)目考察報(bào)告(doc18)-工程綜合-資料下載頁(yè)
2025-08-05 00:44本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】級(jí)媒體的市場(chǎng)空間和生存空間日益受到擠壓，廣告創(chuàng)收增長(zhǎng)乏力。為此，有效開(kāi)發(fā)廣播電視資源，盤(pán)活廣播電視資。是實(shí)現(xiàn)廣播電視事業(yè)跨越式發(fā)展的有效途徑。其中，我局持有的優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)是我們推進(jìn)多業(yè)并舉，實(shí)現(xiàn)跨越。式發(fā)展的“起跳板”。括產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式商鋪）進(jìn)行了考察。景區(qū)得到迅速發(fā)展。公布的是億元）項(xiàng)目建成后，銷(xiāo)售情況良好。目前，整個(gè)金茂大廈的物業(yè)價(jià)值超過(guò)5億元，是投資2倍。自住型業(yè)主，每月向金茂物業(yè)管理部門(mén)交納元/月的物業(yè)。金茂大廈為浙中第一高樓，項(xiàng)目運(yùn)作得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，政府將其列為城市?biāo)志性建筑，在稅費(fèi)收取上給予了相當(dāng)優(yōu)惠的政策。分段銷(xiāo)售，減小一次性上市量，制造供不應(yīng)求局面。購(gòu)一空，二期工程120套公寓2小時(shí)內(nèi)售罄。及地鐵沿線(xiàn)商務(wù)發(fā)達(dá)地區(qū)，業(yè)主多為投資性購(gòu)買(mǎi)。這一戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移已經(jīng)在歷年接待旅。元，年均增加454元；農(nóng)民人均純收入1916元，年均增加97元。
【正文】 15 下，直接影響利潤(rùn)空間。 二、聯(lián)合開(kāi)發(fā) 通過(guò)招商引資，聯(lián)合有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)能力、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資商，聯(lián)合開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)分成。 優(yōu)勢(shì)： 引入資金，可形成較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)實(shí)力， 可借鑒他人的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)， 分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免資金壓力，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)， 缺點(diǎn)： 分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)商為收回投資，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)利潤(rùn)，易將利潤(rùn)前置，給后期的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)不便，甚至留下隱患， 合作談判結(jié)果可能不被人理解，甚至偏解，誤解。 聯(lián)合開(kāi)發(fā)原則 平等互利。本著平等、互惠、互利的 原則，達(dá)成合作協(xié)議，避免運(yùn)作中出現(xiàn)其他變故， 明晰產(chǎn)權(quán)，確定標(biāo)底。在開(kāi)發(fā)初期即明確雙方責(zé)任、義務(wù)和權(quán)益，正確分析、評(píng)價(jià)我局所占有資源、資產(chǎn)的價(jià)值總量，為合作談判提供依據(jù)。 確保權(quán)益、利益共享。在保證國(guó)有資產(chǎn)保值、增值的前提下，增值部分利益分享。 三、建議 綜合上述測(cè)算、分析、比較并結(jié)合我局實(shí)際情況，我們認(rèn)為，以我局考 察 報(bào) 告 16 目前實(shí)力應(yīng)該以聯(lián)合開(kāi)發(fā)為首選。 聯(lián)合開(kāi)發(fā)方式： 聯(lián)建聯(lián)營(yíng)，廣播電視局將自有資源、資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)入股，按價(jià)值比例分享經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此種方式可獲得較多的利潤(rùn)，同時(shí)會(huì)增加投資、經(jīng) 營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 資源、資產(chǎn)置換，廣播電視局將自有資源、資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)，根據(jù)實(shí)際需要，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商達(dá)成協(xié)議，將資源、資產(chǎn)置換成部分資產(chǎn)和現(xiàn)金。此方式可以轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，但與聯(lián)建聯(lián)營(yíng)相比會(huì)減少盈利空間，降低利潤(rùn)水平。 第七章 參考建議及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 一、參考建議 商業(yè)地產(chǎn)是利潤(rùn)較高的投資行為，也是風(fēng)險(xiǎn)較高的投資行為，在項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)須進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)控制。 采取規(guī)劃設(shè)計(jì)一步到位，建設(shè)施工分步實(shí)施策略。如深圳皇崗喜來(lái)登大酒店（五星級(jí)），在主體工程完工后，并未進(jìn)行全部裝修，而是根據(jù)客流量情況，先裝修 50%客 房，滿(mǎn)足市場(chǎng)需后再分步裝修。這樣做的好處是： ①、減少首期投資。 ②、減少裝修折舊。 ③、裝修分步折舊，便于二次裝修時(shí)經(jīng)營(yíng)。 ④、可根據(jù)市場(chǎng)需求，調(diào)整經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 在聯(lián)合建房模式下，為防止開(kāi)發(fā)商將后期利潤(rùn)“榨干壓盡”，為后考 察 報(bào) 告 17 期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，須建立“預(yù)防機(jī)制”。 為使權(quán)式商鋪規(guī)劃建設(shè)適合后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，應(yīng)根據(jù)商家需求定位作前期整體規(guī)劃。 為使投資者保持信心，可在建設(shè)期內(nèi)，提前簽約引入主力店，（大連萬(wàn)順達(dá)即用這種方式） 為滿(mǎn)足以后的停車(chē)需求，地下室一層的產(chǎn)權(quán)不出售，或僅出售若干年的經(jīng)營(yíng)權(quán)，以便在需要之 時(shí)改作停車(chē)場(chǎng)。 據(jù)籌資需要，可縮小產(chǎn)權(quán)出售比例。這樣可以降低市場(chǎng)供應(yīng)，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以享受物業(yè)升值的利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)也可以抵押貸款，籌集所需資金。 鑒于商圈的培育需要一定的時(shí)間（一般是 3— 5 年），在培育商圈的過(guò)程中，商鋪?zhàn)饨疠^低，為保證投資者的回報(bào)，建議從商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入中拿出一定比例反哺商鋪經(jīng)營(yíng)。 二、風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 任何投資均有風(fēng)險(xiǎn)，合理設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系，關(guān)系到投資成功與否，針對(duì)廣播電視大樓二期工程，應(yīng)注意以下問(wèn)題。 政府支持態(tài)度。產(chǎn)權(quán)式酒店是向社會(huì)投資人募集建設(shè)資金，社會(huì)影響較 大，雖然在國(guó)際、國(guó)內(nèi)諸多成功先例，但在十堰市尚屬首例，政府的態(tài)度如何，支持程度如何都會(huì)影響該項(xiàng)目的運(yùn)作，建議在項(xiàng)目運(yùn)作前期力爭(zhēng)取得政府支持，同時(shí)盡量爭(zhēng)取有關(guān)優(yōu)惠政策。 十堰市市民的認(rèn)可程度。港輝產(chǎn)權(quán)式商鋪的失敗案例給產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作帶來(lái)不少負(fù)面影響，如何消除市民的心里障礙，發(fā)掘市民投資熱情值考 察 報(bào) 告 18 得在項(xiàng)目啟動(dòng)前認(rèn)真思考。 控制投資額度、建設(shè)成本和建設(shè)工期。本項(xiàng)目是按照總投資 億元人民幣測(cè)算，增加投資、提高建設(shè)成本、延長(zhǎng)工程建設(shè)周期將直接影響經(jīng)營(yíng)成本、影響投資回報(bào)和投資回收期。 本案是按照全部出讓產(chǎn)權(quán) 模式測(cè)算，且銷(xiāo)售比例為 100%，若采取自營(yíng)、有限產(chǎn)權(quán)或有限使用權(quán)方式，將加大資金需求，減少銷(xiāo)售利潤(rùn)。 對(duì)十堰市旅游人數(shù)的測(cè)算僅限于官方發(fā)布數(shù)據(jù)，酒店?duì)I效果取決于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、旅游人數(shù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、酒店經(jīng)營(yíng)管理水平等諸多因素影響，在前二項(xiàng)因素一定的情況下，酒店經(jīng)營(yíng)管理水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)效益起決定性作用。在酒店建設(shè)初期就著手引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的酒店管理公司，對(duì)酒店的建設(shè)、裝修、人員培訓(xùn)、經(jīng)營(yíng)管理等提出意見(jiàn)，供決策參考。 57%的客房入住率是盈利的底線(xiàn)。 大樓出售價(jià)格及客房?jī)r(jià)格不低于測(cè)算值。 土地使用性 質(zhì)。以上測(cè)算未包含劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓地需要費(fèi)用和舊大樓拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。 酒店測(cè)算中只含營(yíng)業(yè)稅及附加，未含所得稅等國(guó)家規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 采取聯(lián)合開(kāi)發(fā)應(yīng)對(duì)合作方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、以往業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)等做充分的調(diào)查，避免合作中出現(xiàn)問(wèn)題。 項(xiàng)目考察組 二○○五年八月十日
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