十堰廣電大樓二期工程項(xiàng)目考察報(bào)告(doc18)-工程綜合-免費(fèi)閱讀
【正文】 以上測(cè)算未包含劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓地需要費(fèi)用和舊大樓拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。 控制投資額度、建設(shè)成本和建設(shè)工期。 據(jù)籌資需要，可縮小產(chǎn)權(quán)出售比例。如深圳皇崗喜來(lái)登大酒店（五星級(jí)），在主體工程完工后，并未進(jìn)行全部裝修，而是根據(jù)客流量情況，先裝修 50%客 房，滿足市場(chǎng)需后再分步裝修。在保證國(guó)有資產(chǎn)保值、增值的前提下，增值部分利益分享。 無(wú)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。 交通、旅游相對(duì)滯后，出入境人流量有限，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)壓力。 物業(yè)所處位置十分優(yōu)越，商業(yè)氛圍濃厚，文化、金融服務(wù)齊全。 靜態(tài)分析，目前，我市有二星級(jí)以上酒店客房 2020 間，平均入住率為70%，酒店客流量為 2800 人 /天（以每間 2 人計(jì)算），三星級(jí)以上賓館房間數(shù)占客房總數(shù)的 35%，即 2020 35%=700 間，入住率為 70%，三星級(jí)以上賓項(xiàng) 目 開 房 率 考 察 報(bào) 告 12 館客流量為 700 70% 2=980 人 /天。 行政管理費(fèi)用： 年行政管理費(fèi)用 萬(wàn)元。 投資概算 總投資 億 — 億（酒店部分按三性級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，達(dá)到開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）。 武當(dāng)廣場(chǎng)：訪問對(duì)象，杭州靚點(diǎn) 服飾，面積 m2。從客源結(jié)構(gòu)看，大型酒店如燕良、商貿(mào)以商務(wù)散客和會(huì)議團(tuán)體客源為主。 第二章 十堰市旅游業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)概況 一、十堰市旅游業(yè)、居民收入基本狀況 東風(fēng)公司的戰(zhàn)略調(diào)整和生產(chǎn)基地的轉(zhuǎn)移，給十堰市的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展帶來(lái)一定的影響，但隨著十堰市城市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，特別是南水北調(diào) 工程的實(shí)施、旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，十堰市正在從一個(gè)傳統(tǒng)的重工業(yè)生產(chǎn)基地向旅游城市轉(zhuǎn)變，在市政府 2020 年工作重點(diǎn)中提出“壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。認(rèn)購(gòu)比例達(dá)到 5： 1。自住型業(yè)主，每月向金茂物業(yè)管理部門交納 元 /月的物業(yè)管理費(fèi)，購(gòu)買商鋪的業(yè)主須將商鋪反租給金茂商務(wù)管理有限公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)三年，金茂商務(wù)管理有限公 司支付業(yè)主 8%的保底收益。由于產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)銷售的高額利潤(rùn)和酒店經(jīng)營(yíng)的持久利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)式酒店在全國(guó)各地尤其是沿海大中城市及旅游景區(qū)得到 迅速發(fā)展。我局在推進(jìn)廣播電視實(shí)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的過(guò)程中，進(jìn)行了有益的探索，取得了可喜的成績(jī)，并面臨著有利的條件。其中，我局持有的優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)是我們推進(jìn)多業(yè)并舉，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的“起跳板”。作為一種大眾投資品種和消費(fèi)品種，也得到了當(dāng)?shù)赝顿Y者的認(rèn)同。 金茂商務(wù)管理有限公司：該公司為業(yè)主提供統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)服務(wù)，包括為業(yè)主提供產(chǎn)權(quán)式酒店、商鋪的返租服務(wù)，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)等。 適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略?？茖W(xué)編制水體旅游規(guī)劃，著力推進(jìn)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，大力開發(fā)具有地方考 察 報(bào) 告 5 特色的旅游產(chǎn)品，積極推銷精品線路，力爭(zhēng)接待國(guó)內(nèi)外游客增長(zhǎng) 10%，旅游總收入增長(zhǎng) 15%，旅游創(chuàng)匯增長(zhǎng) 20%以上” 。中型酒店以商務(wù)散客為主，部分中型酒店由于散客入住率較高，客房有限，對(duì)會(huì)議 團(tuán)體客有所控制，價(jià)格不低于 150 元 /天。 經(jīng)營(yíng)方式：只售不租，出售產(chǎn)權(quán)， 03 年峻工時(shí)一樓獨(dú)立門面（臨街店面）售價(jià) 萬(wàn) /m2。 二、銷售收入 銷售收入有二部分組成：產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓） 按平均 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)銷售，銷售收入為： 1200m2 元 / m2 20 層 = 萬(wàn)元 ： 產(chǎn)權(quán)式商鋪參照鄰近物業(yè)定價(jià)（參考市氣象大樓、鼎澤峰、天麟盛華等鋪面銷售價(jià)格）。 廣告攻關(guān)費(fèi)用：年廣告攻關(guān)費(fèi)用 萬(wàn)元。我局 400 間客房推向市場(chǎng)后（假定客流量不變），三星級(jí)客房平均入住率將降至 % 980/2/（ 700＋ 400）＝ % 動(dòng)態(tài)分析，由于我局賓館在位置、品質(zhì)、價(jià)位上有較大競(jìng)爭(zhēng)力，若有20%的其它三星級(jí)賓館的客入流向本賓館，每天將使本賓館增加流量 人（ 700 % 20% 2= 人），從而使本賓館增加 %的入住率。 十堰城區(qū)向富裕型、休閑型社會(huì)轉(zhuǎn)變，對(duì)酒店服務(wù)業(yè)有一定的需求，居民投資意向較濃。 近期，十堰開發(fā)樓盤較多，加上國(guó)家政策限制，待售樓盤處于有價(jià)無(wú)市狀態(tài)，市民觀望氣氛濃厚，為物業(yè)銷售帶來(lái)一定壓力。 在以上效益測(cè)算分析均沒有考慮貸款建設(shè)因素，故數(shù)據(jù)中未含資金使用成本，若考慮全部自主開發(fā)，按貸款 7000 萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期二年，項(xiàng)目完成后全部出售，需支付銀行利息 1000 萬(wàn)元 以上，不考慮投資風(fēng)險(xiǎn)的情況考 察 報(bào) 告 15 下，直接影響利潤(rùn)空間。 三、建議 綜合上述測(cè)算、分析、比較并結(jié)合我局實(shí)際情況，我們認(rèn)為，以我局考 察 報(bào) 告 16 目前實(shí)力應(yīng)該以聯(lián)合開發(fā)為首選。這樣做的好處是： ①、減少首期投資。這樣可以降低市場(chǎng)供應(yīng)，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以享受物業(yè)升值的利潤(rùn)和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，產(chǎn)權(quán)也可以抵押貸款，籌集所需資金。本項(xiàng)目是按照總投資 億元人民幣測(cè)算，增加投資、提高建設(shè)成
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