十堰廣電大樓二期工程項目考察報告(doc18)-工程綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 00:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 二樓 萬 /m2，地下一樓 萬 /m2，對購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主提供返租服務(wù)， 1 樓平均每月 105元 /m2， 2 樓 42 元 /m2，地下室 25 元 /m2，返租金三年內(nèi)每年長 10%。 對出租方式經(jīng)營的，（以地下室韓麗服飾店為例，建筑面積 53m2）承租方與物業(yè)經(jīng)營管理公司簽訂 3— 5 年的經(jīng)營合同，每月租金 42 元 /m2，物業(yè)管理費 3 元 /m2，公攤水電費 ，三年內(nèi)租金每年上漲 15%。 產(chǎn)權(quán)式商鋪在我市有成功的點型（天麟盛華） ,也有失敗的案例 (如港暉 )，對于我局開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn) (總面積近 萬平米 )必須遵循大型商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營的原則 ,并選擇最佳的贏模式。 第三章 廣播電視大樓二期基本情況 一、廣播電視大樓二期建設(shè)基本情況 工程概況 廣電大樓二期 工程由地下室（二層）、主樓（ 30 層）、裙樓（ 7 層）三考 察 報 告 8 部分組成，總建筑面積五萬平方米。地下負二層為停車場（面積 4700m2），地下負一層至大樓第四層為產(chǎn)權(quán)式商鋪，面積為 14990 平米， 5 至 7 樓為辦公、餐飲、設(shè)備用房，主樓 8— 10 樓為寫字樓，面積約 2300m2，主樓 11— 30層為產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓），面積約 萬 m2，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓） 400間。 投資概算 總投資 億 — 億（酒店部分按三性級標準裝修，達到開業(yè)標準）。 二、銷售收入 銷售收入有二部分組成：產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓） 按平均 元 /m2標準銷售，銷售收入為： 1200m2 元 / m2 20 層 = 萬元 ： 產(chǎn)權(quán)式商鋪參照鄰近物業(yè)定價（參考市氣象大樓、鼎澤峰、天麟盛華等鋪面銷售價格）。 樓 層 面積（㎡） 售價（萬元 /㎡） 售房收入（萬元） 地下一層 一 層 二 層 三 層 四 層 合 計 以上二項銷售總收入為： 萬元 + 萬元 = 萬元 若加上地下室二層和裙樓、主樓部分尚出售部分的停車場及部分公用考 察 報 告 9 房價值，總物業(yè)價值將達到 3 億元。 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店可行性 一、采取產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）經(jīng)營模式的可行性 本案所指利潤包括客房經(jīng)營、餐飲經(jīng)營、商鋪經(jīng)營三大塊。由于餐飲經(jīng)營和商鋪經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定，我市也有成功案例，本案不作重點分析，下面重點分析產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）經(jīng)營情況： 成本構(gòu)成： 酒店成本費用基本計算公式應(yīng)表達如下： 利潤 =收入 — 成本費用 =收入 — （固定成本 +可變成本） 在這里我們將生產(chǎn)成本、各項稅費視為可變成本，財務(wù)費用（承諾返還 8%收益，含業(yè)主銀行貸款按揭的本息及余額）行政管理費、裝修折舊費用視為固定成本。 可變成本比例構(gòu)成：借鑒我國旅游飯店部門營業(yè)成本及費用考核標準和十堰市酒店業(yè)實際調(diào)查的情況看，其成本構(gòu)成比例如下： 客房營業(yè)收入與費用對照表 名 稱 分 項 營業(yè)收入比例（ %） 生產(chǎn)成本 客房周轉(zhuǎn)物品成本 水電費 人員工資 及福利 酒店管理公司費用 工會費（工資總額 2%） 保險費 各種稅費 營業(yè)稅 城管稅 教育附加 堤防費 合計 考 察 報 告 10 固定成本構(gòu)成 固定成本的確定：我們將裝修折舊、業(yè)主回報、行政管理費用、廣告攻關(guān)費用、機電折舊、維修費用等列為固定費用。 裝修折舊：按三星級標準裝修，每個房間裝修費用為 3 萬元，每5 年為一個裝修周期，第二次裝修按 萬元計算，故殘值為 萬元。 項目 價值 （萬元） 折舊年限 （年） 殘值 （萬元） 年折舊額 （萬元） 備注 一般裝修 5 衛(wèi)生潔具 5 含家用電器 合計 業(yè)主回報：按首付 50%，按揭 50%（ 80000 元）計算，業(yè)主收益為承諾 8%的回報，年回報額 元，扣除按揭貸款月付本息有余額（按年息 %測算， 10 年期貸款按等額還款法計算，月供 元，年供，年余額 元）。 行政管理費用： 年行政管理費用 萬元。 廣告攻關(guān)費用：年廣告攻關(guān)費用 萬元。 機電折舊：年折舊費用 萬元。 維修費用：年 萬元。 以上固定成本合計：（ +） 400++++ =+ = 萬元。 按照以上標準，以列表方式測算盈虧平衡點： 考 察 報 告 11 開房率與利潤對照表 客房收入 年客房成本（萬元） 利潤 （萬元） 房價（元） 月收入（萬元） 年收入 （萬元）
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