十堰廣電大樓二期工程項(xiàng)目考察報(bào)告(doc18)-工程綜合(編輯修改稿)
2024-09-19 00:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 二樓 萬(wàn) /m2，地下一樓 萬(wàn) /m2，對(duì)購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主提供返租服務(wù)， 1 樓平均每月 105元 /m2， 2 樓 42 元 /m2，地下室 25 元 /m2，返租金三年內(nèi)每年長(zhǎng) 10%。 對(duì)出租方式經(jīng)營(yíng)的，（以地下室韓麗服飾店為例，建筑面積 53m2）承租方與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司簽訂 3— 5 年的經(jīng)營(yíng)合同，每月租金 42 元 /m2，物業(yè)管理費(fèi) 3 元 /m2，公攤水電費(fèi) ，三年內(nèi)租金每年上漲 15%。 產(chǎn)權(quán)式商鋪在我市有成功的點(diǎn)型（天麟盛華） ,也有失敗的案例 (如港暉 )，對(duì)于我局開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn) (總面積近 萬(wàn)平米 )必須遵循大型商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的原則 ,并選擇最佳的贏模式。 第三章 廣播電視大樓二期基本情況 一、廣播電視大樓二期建設(shè)基本情況 工程概況 廣電大樓二期 工程由地下室（二層）、主樓（ 30 層）、裙樓（ 7 層）三考 察 報(bào) 告 8 部分組成，總建筑面積五萬(wàn)平方米。地下負(fù)二層為停車場(chǎng)（面積 4700m2），地下負(fù)一層至大樓第四層為產(chǎn)權(quán)式商鋪，面積為 14990 平米， 5 至 7 樓為辦公、餐飲、設(shè)備用房，主樓 8— 10 樓為寫字樓，面積約 2300m2，主樓 11— 30層為產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓），面積約 萬(wàn) m2，規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓） 400間。 投資概算 總投資 億 — 億（酒店部分按三性級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，達(dá)到開業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）。 二、銷售收入 銷售收入有二部分組成：產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）、產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓） 按平均 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)銷售，銷售收入為： 1200m2 元 / m2 20 層 = 萬(wàn)元 ： 產(chǎn)權(quán)式商鋪參照鄰近物業(yè)定價(jià)（參考市氣象大樓、鼎澤峰、天麟盛華等鋪面銷售價(jià)格）。 樓 層 面積（㎡） 售價(jià)（萬(wàn)元 /㎡） 售房收入（萬(wàn)元） 地下一層 一 層 二 層 三 層 四 層 合 計(jì) 以上二項(xiàng)銷售總收入為： 萬(wàn)元 + 萬(wàn)元 = 萬(wàn)元 若加上地下室二層和裙樓、主樓部分尚出售部分的停車場(chǎng)及部分公用考 察 報(bào) 告 9 房?jī)r(jià)值，總物業(yè)價(jià)值將達(dá)到 3 億元。 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店可行性 一、采取產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）經(jīng)營(yíng)模式的可行性 本案所指利潤(rùn)包括客房經(jīng)營(yíng)、餐飲經(jīng)營(yíng)、商鋪經(jīng)營(yíng)三大塊。由于餐飲經(jīng)營(yíng)和商鋪經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定，我市也有成功案例，本案不作重點(diǎn)分析，下面重點(diǎn)分析產(chǎn)權(quán)式酒店（酒店式公寓）經(jīng)營(yíng)情況： 成本構(gòu)成： 酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下： 利潤(rùn) =收入 — 成本費(fèi)用 =收入 — （固定成本 +可變成本） 在這里我們將生產(chǎn)成本、各項(xiàng)稅費(fèi)視為可變成本，財(cái)務(wù)費(fèi)用（承諾返還 8%收益，含業(yè)主銀行貸款按揭的本息及余額）行政管理費(fèi)、裝修折舊費(fèi)用視為固定成本。 可變成本比例構(gòu)成：借鑒我國(guó)旅游飯店部門營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用考核標(biāo)準(zhǔn)和十堰市酒店業(yè)實(shí)際調(diào)查的情況看，其成本構(gòu)成比例如下： 客房營(yíng)業(yè)收入與費(fèi)用對(duì)照表 名 稱 分 項(xiàng) 營(yíng)業(yè)收入比例（ %） 生產(chǎn)成本 客房周轉(zhuǎn)物品成本 水電費(fèi) 人員工資 及福利 酒店管理公司費(fèi)用 工會(huì)費(fèi)（工資總額 2%） 保險(xiǎn)費(fèi) 各種稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 城管稅 教育附加 堤防費(fèi) 合計(jì) 考 察 報(bào) 告 10 固定成本構(gòu)成 固定成本的確定：我們將裝修折舊、業(yè)主回報(bào)、行政管理費(fèi)用、廣告攻關(guān)費(fèi)用、機(jī)電折舊、維修費(fèi)用等列為固定費(fèi)用。 裝修折舊：按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)裝修，每個(gè)房間裝修費(fèi)用為 3 萬(wàn)元，每5 年為一個(gè)裝修周期，第二次裝修按 萬(wàn)元計(jì)算，故殘值為 萬(wàn)元。 項(xiàng)目 價(jià)值 （萬(wàn)元） 折舊年限 （年） 殘值 （萬(wàn)元） 年折舊額 （萬(wàn)元） 備注 一般裝修 5 衛(wèi)生潔具 5 含家用電器 合計(jì) 業(yè)主回報(bào)：按首付 50%，按揭 50%（ 80000 元）計(jì)算，業(yè)主收益為承諾 8%的回報(bào)，年回報(bào)額 元，扣除按揭貸款月付本息有余額（按年息 %測(cè)算， 10 年期貸款按等額還款法計(jì)算，月供 元，年供，年余額 元）。 行政管理費(fèi)用： 年行政管理費(fèi)用 萬(wàn)元。 廣告攻關(guān)費(fèi)用：年廣告攻關(guān)費(fèi)用 萬(wàn)元。 機(jī)電折舊：年折舊費(fèi)用 萬(wàn)元。 維修費(fèi)用：年 萬(wàn)元。 以上固定成本合計(jì)：（ +） 400++++ =+ = 萬(wàn)元。 按照以上標(biāo)準(zhǔn)，以列表方式測(cè)算盈虧平衡點(diǎn)： 考 察 報(bào) 告 11 開房率與利潤(rùn)對(duì)照表 客房收入 年客房成本（萬(wàn)元） 利潤(rùn) （萬(wàn)元） 房?jī)r(jià)（元） 月收入（萬(wàn)元） 年收入 （萬(wàn)元）
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