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正文內(nèi)容

十堰廣電大樓二期工程項目考察報告(doc18)-工程綜合(編輯修改稿)

2024-09-19 00:44 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 二樓 萬 /m2,地下一樓 萬 /m2,對購買產(chǎn)權(quán)的業(yè)主提供返租服務(wù), 1 樓平均每月 105元 /m2, 2 樓 42 元 /m2,地下室 25 元 /m2,返租金三年內(nèi)每年長 10%。 對出租方式經(jīng)營的,(以地下室韓麗服飾店為例,建筑面積 53m2)承租方與物業(yè)經(jīng)營管理公司簽訂 3— 5 年的經(jīng)營合同,每月租金 42 元 /m2,物業(yè)管理費 3 元 /m2,公攤水電費 ,三年內(nèi)租金每年上漲 15%。 產(chǎn)權(quán)式商鋪在我市有成功的點型(天麟盛華) ,也有失敗的案例 (如港暉 ),對于我局開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn) (總面積近 萬平米 )必須遵循大型商業(yè)地產(chǎn)統(tǒng)一經(jīng)營的原則 ,并選擇最佳的贏模式。 第三章 廣播電視大樓二期基本情況 一、廣播電視大樓二期建設(shè)基本情況 工程概況 廣電大樓二期 工程由地下室(二層)、主樓( 30 層)、裙樓( 7 層)三考 察 報 告 8 部分組成,總建筑面積五萬平方米。地下負二層為停車場(面積 4700m2),地下負一層至大樓第四層為產(chǎn)權(quán)式商鋪,面積為 14990 平米, 5 至 7 樓為辦公、餐飲、設(shè)備用房,主樓 8— 10 樓為寫字樓,面積約 2300m2,主樓 11— 30層為產(chǎn)權(quán)式酒店(公寓),面積約 萬 m2,規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式酒店(公寓) 400間。 投資概算 總投資 億 — 億(酒店部分按三性級標準裝修,達到開業(yè)標準)。 二、銷售收入 銷售收入有二部分組成:產(chǎn)權(quán)式酒店(酒店式公寓)、產(chǎn)權(quán)式商鋪 產(chǎn)權(quán)式酒店(酒店式公寓) 按平均 元 /m2標準銷售,銷售收入為: 1200m2 元 / m2 20 層 = 萬元 : 產(chǎn)權(quán)式商鋪參照鄰近物業(yè)定價(參考市氣象大樓、鼎澤峰、天麟盛華等鋪面銷售價格)。 樓 層 面積(㎡) 售價(萬元 /㎡) 售房收入(萬元) 地下一層 一 層 二 層 三 層 四 層 合 計 以上二項銷售總收入為: 萬元 + 萬元 = 萬元 若加上地下室二層和裙樓、主樓部分尚出售部分的停車場及部分公用考 察 報 告 9 房價值,總物業(yè)價值將達到 3 億元。 第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店可行性 一、采取產(chǎn)權(quán)式酒店(酒店式公寓)經(jīng)營模式的可行性 本案所指利潤包括客房經(jīng)營、餐飲經(jīng)營、商鋪經(jīng)營三大塊。由于餐飲經(jīng)營和商鋪經(jīng)營利潤較為穩(wěn)定,我市也有成功案例,本案不作重點分析,下面重點分析產(chǎn)權(quán)式酒店(酒店式公寓)經(jīng)營情況: 成本構(gòu)成: 酒店成本費用基本計算公式應(yīng)表達如下: 利潤 =收入 — 成本費用 =收入 — (固定成本 +可變成本) 在這里我們將生產(chǎn)成本、各項稅費視為可變成本,財務(wù)費用(承諾返還 8%收益,含業(yè)主銀行貸款按揭的本息及余額)行政管理費、裝修折舊費用視為固定成本。 可變成本比例構(gòu)成:借鑒我國旅游飯店部門營業(yè)成本及費用考核標準和十堰市酒店業(yè)實際調(diào)查的情況看,其成本構(gòu)成比例如下: 客房營業(yè)收入與費用對照表 名 稱 分 項 營業(yè)收入比例( %) 生產(chǎn)成本 客房周轉(zhuǎn)物品成本 水電費 人員工資 及福利 酒店管理公司費用 工會費(工資總額 2%) 保險費 各種稅費 營業(yè)稅 城管稅 教育附加 堤防費 合計 考 察 報 告 10 固定成本構(gòu)成 固定成本的確定:我們將裝修折舊、業(yè)主回報、行政管理費用、廣告攻關(guān)費用、機電折舊、維修費用等列為固定費用。 裝修折舊:按三星級標準裝修,每個房間裝修費用為 3 萬元,每5 年為一個裝修周期,第二次裝修按 萬元計算,故殘值為 萬元。 項目 價值 (萬元) 折舊年限 (年) 殘值 (萬元) 年折舊額 (萬元) 備注 一般裝修 5 衛(wèi)生潔具 5 含家用電器 合計 業(yè)主回報:按首付 50%,按揭 50%( 80000 元)計算,業(yè)主收益為承諾 8%的回報,年回報額 元,扣除按揭貸款月付本息有余額(按年息 %測算, 10 年期貸款按等額還款法計算,月供 元,年供,年余額 元)。 行政管理費用: 年行政管理費用 萬元。 廣告攻關(guān)費用:年廣告攻關(guān)費用 萬元。 機電折舊:年折舊費用 萬元。 維修費用:年 萬元。 以上固定成本合計:( +) 400++++ =+ = 萬元。 按照以上標準,以列表方式測算盈虧平衡點: 考 察 報 告 11 開房率與利潤對照表 客房收入 年客房成本(萬元) 利潤 (萬元) 房價(元) 月收入(萬元) 年收入 (萬元)
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