【正文】 必須提前經(jīng)物業(yè)部分戶驗(yàn)收合格，公共設(shè)施、設(shè)備必須由項(xiàng)目工程部門、承建單位與物業(yè)部進(jìn)行技術(shù)交底和資料交接。物業(yè)部應(yīng)在交樓前一個(gè)月制定該期樓宇的《物業(yè)管理服務(wù)方案》以及《交樓計(jì)劃表》上報(bào)物業(yè)公司及項(xiàng)目相關(guān)部門審核通過，并提前60天進(jìn)行前期介入。4. 該期樓宇交付使用前項(xiàng)目部應(yīng)備齊《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》交物業(yè)部，《物業(yè)交付使用通知書》、《物業(yè)交付使用通知書》、《交款通知單》、《收樓手續(xù)單》、《收樓須知》、《收樓指引》、《業(yè)主資料表》由項(xiàng)目部自行寄發(fā)；項(xiàng)目工程部門提交《竣工驗(yàn)收備案表》、《戶型平面圖》以及水、電圖、永久用水、電等相關(guān)需公示的文件資料；5. 物業(yè)公司品質(zhì)督導(dǎo)部對收樓全過程進(jìn)行指導(dǎo)、檢查，并對該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心收樓工作進(jìn)行考核。6. 附《商品房買賣合同》交樓工作程序業(yè)主帶齊前述辦理收樓手續(xù)需帶備的資料及已填寫好的《嶺南新世界家園業(yè)主資料登記表》來到收樓現(xiàn)場收樓完畢簽約：業(yè)主簽收《業(yè)主公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物業(yè)服務(wù)守則》等。交費(fèi)：到收費(fèi)處繳納收樓所需的相關(guān)費(fèi)用，收費(fèi)工作人員在《收樓手續(xù)單》第二欄上簽字確認(rèn)。業(yè)主在《收樓手續(xù)單》第三欄上簽字確認(rèn)。驗(yàn)樓：業(yè)主持《樓宇情況檢查表》上門驗(yàn)房，將填寫好的《樓宇情況檢查表》交回接待咨詢處。驗(yàn)證：收樓現(xiàn)場驗(yàn)收有關(guān)資料，確認(rèn)業(yè)主身份，驗(yàn)證工作人員在《收樓手續(xù)單》第一欄上簽字確認(rèn)。簽領(lǐng)鑰匙：業(yè)主領(lǐng)鑰匙 . 業(yè)主收樓需提供的資料：業(yè)主本人身份證原件及復(fù)印件、《收樓通知書》；如受委托收樓需交業(yè)主身份證原件及復(fù)印件、委托書或授權(quán)書；如自行交納維修資金的須交銀行交款回執(zhí)復(fù)印件。. 業(yè)主需簽收文件：《管理公約》、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主資料簽收單》. 業(yè)主須交回的資料：《業(yè)主資料登記表》. 業(yè)主領(lǐng)取的資料：《房屋使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《物業(yè)使用手冊》、《煤氣使用手冊》等到其他配套設(shè)施的相關(guān)資料. 物業(yè)公司存檔的資料：《業(yè)主資料登記表》、《管理公約》或附頁、《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《物品資料簽收單》、《樓宇情況驗(yàn)收表》、業(yè)主身份證復(fù)印件、委托書或授權(quán)書、自行交納維修資金的須交銀行交款回執(zhí)復(fù)印件。. 物業(yè)部提前一天將需交樓的房號提供各小組工作人員，并對單元內(nèi)衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查，準(zhǔn)備好工作物品、收樓資料、表格、掌握維修材料的備料情況，確定維修人員進(jìn)場事宜及待命地點(diǎn)。2. 驗(yàn)樓注意事項(xiàng)：. 驗(yàn)樓人員必須對毛坯房、裝修房的房型、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、水電設(shè)施有一個(gè)較全面的了解，可以向業(yè)主提供專業(yè)的咨詢；. 驗(yàn)樓組人員必須對工程整改負(fù)責(zé)人及工作程序非常熟悉，能根據(jù)實(shí)際情況靈活處理業(yè)主需求，力爭業(yè)主信任；. 驗(yàn)樓時(shí)保持親切、溫和的態(tài)度及專業(yè)的姿態(tài)，除回答業(yè)主問題外，不主談房屋問題，適當(dāng)?shù)嘏c業(yè)主拉家常；. 記錄房屋問題時(shí)要記清部位、程度，敘述要專業(yè)；. 遇到較難的業(yè)主時(shí)不糾纏，只聽少說，盡可能技巧地減少驗(yàn)樓時(shí)間；. 不輕易給業(yè)主承諾，更不可書面承諾；. 發(fā)現(xiàn)業(yè)主對現(xiàn)場記錄/錄像等，即時(shí)策略地制止并報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)； 3. 工程整改與跟進(jìn). 驗(yàn)樓人員驗(yàn)樓完畢即將《驗(yàn)樓表》交收表組工作人員，收表組工作人員即時(shí)交項(xiàng)目工程部門現(xiàn)場負(fù)責(zé)維修的工程師派發(fā)《工程整改單》，（一式兩份，物業(yè)留底一份），并注明要求整改完成時(shí)間；. 物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)部指定專人每天對發(fā)出的《遺留工程服務(wù)單》的整改情況進(jìn)行檢查、記錄、匯總；對逾期未動工的即時(shí)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)維修的工程師及相關(guān)部門負(fù)責(zé)人溝通催促；每天將整改進(jìn)度表報(bào)客服前臺，由前臺負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)絡(luò)反饋信息；. 較大的工程問題須當(dāng)天匯報(bào)物業(yè)部經(jīng)理、客服主任、物業(yè)部現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，專人專項(xiàng)負(fù)責(zé)落實(shí)，并通報(bào)給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人；. 能夠現(xiàn)場解決的小問題盡量在業(yè)主當(dāng)面現(xiàn)場解決。4. 每天的資料匯總. 每天收樓情況匯總：應(yīng)收戶數(shù)、實(shí)收戶數(shù)、不收戶數(shù)及原因進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，整理為《收樓日報(bào)》. 已收樓業(yè)主資料匯總存檔；. 每天發(fā)出的工程整改單匯總：已發(fā)數(shù)、回收數(shù)、較大工程問題、前天工程整改情況檢查匯總；. 貴賓室接待情況匯總；. 業(yè)主投訴匯總。5. 收樓工作總結(jié). 每次集中收樓后由該物業(yè)部提交書面《收樓工作總結(jié)》，對收樓工作中存在的問題和成功處理個(gè)案形成資料交公司品質(zhì)督部作為培訓(xùn)資料。并對《項(xiàng)目交樓工作指引》進(jìn)行補(bǔ)充和修改。6．相關(guān)文件和記錄《管理公約》《物業(yè)管理服務(wù)合同》《物業(yè)使用手冊》《房屋使用說明書》《房屋質(zhì)量保證書》《業(yè)主資料登記表》《業(yè)主資料簽收單》《樓宇情況驗(yàn)收表》《遺留工程服務(wù)單》《收樓日報(bào)表》 交樓工作技巧對于一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)來說，樓盤交樓理應(yīng)作為頭等大事，這意味著物管服務(wù)的正式啟動，代表著樓盤管理歷程的開始；隨著市場大潮的競爭趨勢升溫，服務(wù)檔次已成為了物業(yè)管理的一個(gè)競爭熱點(diǎn)，為從起發(fā)點(diǎn)體現(xiàn)服務(wù)的質(zhì)量，交樓過程中應(yīng)全方面體現(xiàn)自有的服務(wù)特點(diǎn)，注重細(xì)節(jié)的把握及給業(yè)主第一印象的營造，捉住每一個(gè)步驟的重點(diǎn)，結(jié)合業(yè)主的心理特征，全方位的落實(shí)服務(wù)的質(zhì)量。1. 前期接管驗(yàn)收，確保房屋的各項(xiàng)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，該環(huán)節(jié)工作的開展注重的是與項(xiàng)目工程部及分包施工單位的溝通協(xié)調(diào)。物管公司在接管驗(yàn)收之前應(yīng)要求項(xiàng)目工程部安排監(jiān)理、分包施工方先進(jìn)行自檢，同時(shí)物管公司派出工程人員作為代表參與其自檢工作，對工程質(zhì)量提出到位合理的建議及要求，該項(xiàng)工作宜于提前一個(gè)月。（該過程控制在一周內(nèi)），物管公司需組織力量進(jìn)行接管驗(yàn)收，在人員安排方面應(yīng)根據(jù)不同的驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行定員，建議分設(shè)三個(gè)組別：設(shè)備技術(shù)驗(yàn)收組、室內(nèi)裝修質(zhì)量驗(yàn)收組、公共配套設(shè)施驗(yàn)收組，各組按不同的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，分別對機(jī)電設(shè)備、室內(nèi)裝修（包括所有房門鎖匙的試開）及公共配套設(shè)施進(jìn)行質(zhì)量把關(guān)。，按小修一天，中修三天，大修七天的期限下單要求施工單位進(jìn)行整改，七天后安排清潔公司進(jìn)行全面開荒清潔，根據(jù)交樓量要求其三到五天內(nèi)完成物管第一次開荒；繼而進(jìn)行物管第二次驗(yàn)收，針對第一次驗(yàn)收問題進(jìn)行復(fù)查，檢驗(yàn)返工質(zhì)量，對仍未完成的質(zhì)量問題再次發(fā)單要求整改，給予其三天修復(fù)期，同時(shí)安排清潔公司第二次清潔，并要求其對仍在整改的單元重點(diǎn)一對一跟進(jìn)。，物管針對性進(jìn)行返工情況的查驗(yàn)，對仍不理想的問題給予一天時(shí)間進(jìn)行最后整改，并同時(shí)要求清潔一對一跟進(jìn)，交樓前最后兩天全面關(guān)閉房門，鎖匙派專人管理，無特殊情況禁止人員出入。、清潔等固定崗位全面駐場管理。2. 前期工作的準(zhǔn)備：《物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》、《物業(yè)使用守則》、《業(yè)主收樓指引》、《業(yè)主資料登記表》、《業(yè)主收樓物品資料簽收單》、《樓宇情況檢查表》及裝修申辦的相關(guān)文本、表格，管理資料等應(yīng)于交樓前一個(gè)月開始訂制，十天內(nèi)完成定稿，五天內(nèi)完成印制。：物業(yè)公司應(yīng)于交樓前十天對參與交樓的工作人員進(jìn)行交驗(yàn)樓培訓(xùn)，要求交樓工作人員掌握小區(qū)現(xiàn)行管理概況，熟悉該樓盤工程狀況、房屋及設(shè)施的情況、房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、交樓標(biāo)準(zhǔn)、保修的內(nèi)容期限等；了解基本情況在交樓過程中能為業(yè)主解答有關(guān)的工程裝修、維修問題；培訓(xùn)內(nèi)容還包括交樓過程中的技巧處理，如下：2． 3交樓現(xiàn)場的布置（附后）交樓前期工作的組織管理1. 商品房交付使用前的組織管理工作由該項(xiàng)目部全面負(fù)責(zé)；2. 該項(xiàng)目部于收樓前30天組織成立收樓工作小組，并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會，討論確定交樓方案（含交樓時(shí)間、進(jìn)度、地點(diǎn)、費(fèi)用、現(xiàn)場布置、人員安排、維修隊(duì)等事項(xiàng)），明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)、應(yīng)向政府移交的物業(yè)等。交樓工作小組由該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為組長，營銷、行政、物業(yè)、工程負(fù)責(zé)人為副組長，營銷、行政、物業(yè)、工程各指定協(xié)調(diào)、組織、實(shí)施的專職人員任組員；3. 物業(yè)服務(wù)中心在綜合協(xié)調(diào)會召開之后，按會議精神與項(xiàng)目部確定《樓宇質(zhì)量保證書》、《樓宇使用說明書》等資料的交付時(shí)間和責(zé)任人；與項(xiàng)目部確定《駿工驗(yàn)收備案表》、永久水、電使用文件、消防驗(yàn)收文件等需公示文件的交付時(shí)間和責(zé)任人，并按時(shí)專負(fù)責(zé)跟蹤溝通獲得上述資料；4. 物業(yè)服務(wù)中心在綜合協(xié)調(diào)會召開三天內(nèi)起草該期樓宇《交樓工作方案》交物業(yè)公司本部審核。工作方案內(nèi)容包括：（見后）（見后）組長：項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人副組長：項(xiàng)目行政、營銷、工程負(fù)責(zé)人副組長：物管公司負(fù)責(zé)人組員：專項(xiàng)工程師、客服、營銷人員組員：工程、客服、行政主管前期 準(zhǔn)備 收 樓 收 樓 前期 準(zhǔn)備 現(xiàn)場接待、指引設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收組分戶驗(yàn)收組接待、咨詢組收費(fèi)組、填表簽約工程維修跟進(jìn)領(lǐng)鑰匙、驗(yàn)樓組驗(yàn)證組收費(fèi)組收樓進(jìn)度安排收樓公示文件資料現(xiàn)場布置及物品工程維修跟進(jìn)后勤保障組：現(xiàn)場布置、資料印刷、辦公文具、人員加班等：環(huán)境氣氛布置物品、指引牌、標(biāo)識牌、文件公示牌、辦公桌椅、臺布等落實(shí)到部門。 公示文件有： 根據(jù)《商品房買賣合同》交付樓宇的條件進(jìn)行公示。：業(yè)主公約、物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主檔案表、樓宇情況驗(yàn)收表、業(yè)主資料簽收表、收樓確認(rèn)書等。：由項(xiàng)目與物業(yè)部一同根據(jù)實(shí)際情況確定。，物業(yè)部跟進(jìn)質(zhì)量和進(jìn)度。、物業(yè)服務(wù)中心行政人員安排。物業(yè)公司在二天內(nèi)審核完交項(xiàng)目部行政部結(jié)合項(xiàng)目部各部門的工作匯總后，報(bào)項(xiàng)目部下發(fā)《交樓工作方案》，各部門按方案確定的項(xiàng)目、時(shí)間分別落實(shí)完成。明確項(xiàng)目和物業(yè)服務(wù)中心各自負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。5. 物業(yè)公司在綜合協(xié)調(diào)會召開以后，由該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心成立分戶驗(yàn)收小組和設(shè)施、設(shè)備驗(yàn)收組，對物業(yè)進(jìn)行分戶驗(yàn)收和設(shè)備驗(yàn)收，即時(shí)將驗(yàn)收情況反饋至項(xiàng)目工程組交樓工作小組成員組織進(jìn)行整改，全程跟進(jìn)整改情況；與承建單位、項(xiàng)目工程單位及相關(guān)部門對機(jī)電設(shè)備、消防、給排水、電梯等公共設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場技術(shù)交底，全程跟進(jìn)調(diào)試過程，接收全套技術(shù)資料。該小組應(yīng)明確工作目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)、完成時(shí)間及考核措施，將工作安排計(jì)劃表上墻，由公司本部品質(zhì)督導(dǎo)部監(jiān)督、檢查；6. 物業(yè)公司在綜合協(xié)調(diào)會召開以后五天內(nèi)由該項(xiàng)目物業(yè)部呈報(bào)該期樓宇的《物業(yè)管理方案》，物業(yè)服務(wù)中心在三天給予批復(fù)，報(bào)項(xiàng)目部；項(xiàng)目部應(yīng)于三天內(nèi)批復(fù)。物業(yè)服務(wù)中心從收樓前十天開始按項(xiàng)目批復(fù)的《物業(yè)管理方案》實(shí)施物業(yè)管理；7. 該項(xiàng)目工程部門、物業(yè)公司會同承建單位在交樓三天前成立快速維修隊(duì)，由項(xiàng)目工程部門指定兩名以上工程師任隊(duì)長，由土建、給排水、鋁合金、及裝修等人員組成，交樓期間常駐收樓現(xiàn)場待命（物業(yè)服務(wù)中心指定待命地點(diǎn)）即時(shí)維修。交樓工作沒有結(jié)束，維修隊(duì)不得撤離。（建議此條項(xiàng)目部在施工合同中注明）；8. 該項(xiàng)目的相關(guān)部門應(yīng)按綜合協(xié)調(diào)會確定的時(shí)間按時(shí)完成現(xiàn)場布置、客戶交樓進(jìn)度組織、資料交付、物品準(zhǔn)備等工作，由項(xiàng)目總經(jīng)理檢查、監(jiān)督。交樓前三天、前一天交樓工作小組人員分別對前期準(zhǔn)備情況進(jìn)行檢查、修正；9. 物業(yè)公司在交樓前三天對全體參與收樓工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，前一天進(jìn)行現(xiàn)場模擬培訓(xùn)。10. 收樓前二十天，由項(xiàng)目或項(xiàng)目委托物管公司對應(yīng)交樓宇進(jìn)行清潔開荒工作招標(biāo)。費(fèi)用由項(xiàng)目部承擔(dān)，組織和質(zhì)量檢查由物管公司負(fù)責(zé)。在收樓前十天開始清潔開荒，確保業(yè)主收樓良好的第一印象。 交樓工作的組織管理：確定交樓現(xiàn)場后，由項(xiàng)目營銷策劃部門負(fù)責(zé)現(xiàn)場布置方案，方案交參與交樓各部門一份?，F(xiàn)場布置原則：. 營造熱烈、隆重的大環(huán)境氣氛；、親切為主色調(diào)，播放高雅的輕音樂；；、停車場標(biāo)識、室內(nèi)各功能室的標(biāo)識牌、臺卡；、收費(fèi)、簽約分開不同房間；，接等重點(diǎn)客戶；，避免客戶過多引起混亂；、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任人在收樓工作方案中確定。6. 人員分工、車場管理員、形象崗、禮賓員等物業(yè)部負(fù)責(zé)；、派號員由物業(yè)部指派；；、物業(yè)服務(wù)中心財(cái)務(wù)指派人員；；、指引組由客服組指派人員；、營銷、物業(yè)各派一名領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，物業(yè)公司備齊全相關(guān)政策、法規(guī)資料備用；；、物業(yè)部指定工程人員、承建商指定負(fù)責(zé)人組成；、客服部門、營銷部門、物業(yè)公司各指定一名總協(xié)調(diào)負(fù)責(zé)人員；以上人員安排在《交樓工作方案》中落實(shí)每個(gè)人的崗位、工作時(shí)間、職責(zé)，由交樓小組組長、副組長考核。室內(nèi)裝修管理服務(wù)協(xié)議甲方：xx物業(yè)管理有限公司。 乙方： 花園 區(qū) 棟 樓 單元業(yè)主/住宅使用人。按照國家、廣東省、廣州市有關(guān)法律、法規(guī)及《xx物業(yè)管理有限公司裝修守則》的規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本服務(wù)協(xié)議。 1. 裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容 2. 裝飾裝修工程的實(shí)施期限：自 年 月 日至 年 月 日。3. 允許施工的時(shí)間：每日上午8：3012：00，下午14：0018：00，其它時(shí)間禁止裝修，如有特殊情況須向物業(yè)管理處申報(bào)批準(zhǔn)。4. 廢棄物的清運(yùn)與處置：按《xx物業(yè)管理有限公司裝修守則》執(zhí)行。5. 住宅外立面設(shè)施及防盜窗(門)安裝要求：按《xx物業(yè)管理有限公司裝修守則》執(zhí)行。6. 禁止行為和注意