【導讀】每接到一個案子，我們便產生創(chuàng)新與完美甚至達極至的沖動。個讓業(yè)內外人士不說是流芳，至少也可頻頻回眸的項目。如果有更多的時間和機會我們會更仔細的去雕琢、去調。期待我們致臻完美的合作！目標地塊位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)東北側，湯銅公路與寧溧公路交界處。地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部分建筑至地面主體結構3層。由于緊靠機場高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。項目所在區(qū)域距離祿口機場約8公里，且垂直于機場進出港航線，因此不受機場噪音污染。其中湯銅公路為省級干道，雙向四車道，路況好；目前，主要基本生活配套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設施。濟型二房、三房為主，比例約占61%。一期將于2020年5、6月交付，二期于2020年1月交付，交付后將開通社區(qū)巴士，往返與龍蟠中路金潤發(fā)與項目之間，解決項目與主。一期于2020年11月25日開盤，截止2020年4月8日總體去化52%。

　　

【正文】 環(huán)境中所處的位置、方向、進而掌握環(huán)境的構成模式和組織規(guī)律，以便按不同的時間和場合的需求，以最佳的方式到達自已想到達的位置，參加自已想?yún)⒓拥幕顒?。強化識別性、需求賦予外 部空間以視覺上鮮明的個性?？梢越洏曃铩⒌袼?、噴泉等景觀構筑物為標識系統(tǒng)。 7. 領域性 小區(qū)環(huán)境不同于一般公共環(huán)境，它的領域性要求強烈、層次多樣。居住環(huán)境可歸結為由公共性空間、半公共性空間、半私密性空間和私密性空間四個層次組成的空間體系。 8. 多樣性 “造園無格、借景有因”說的就是無需固定的格局、形式、要因地制宜地將景觀組織起來、各種景色皆可為我所用。 9. 和諧性 多樣化的環(huán)境各要素之間做到和諧統(tǒng)一，避免不同形式、風格、色彩的要素產生沖突和對立。同時，環(huán)境構成要素作為實體來構成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和 諧的整體利益而限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構筑協(xié)調、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。 10. 連續(xù)性 在居住環(huán)境景觀空間中，連續(xù)性是指空間界面的連續(xù)，其中主要包括建筑、道路、鋪地、綠化、小品等。界面連續(xù)除帶來視覺上的整體感外，也會 造成空間的穿插和流動。應該注意居民在居住區(qū)內不同時間、空間、方位的視角和活動方式，進行全方位的景觀設計，努力創(chuàng)造步移景異，延綿不斷的效果。尤其要注重節(jié)奏、形式、色彩與空間的協(xié)調。 11. 自然性 景觀設計的源泉來自于自然界，現(xiàn)在所做的石、山、樹、花等盡量仿自然界的東西。讓小區(qū)景觀成 為大自然的延伸，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。 項目與景觀模式的對接 1. 區(qū)域大環(huán)境與小環(huán)境的有機結合 綜觀區(qū)域環(huán)境全局，從項目的地域性與人文環(huán)境入手，挖掘市場中最符合消費者需求的景觀環(huán)境 。 根據(jù)三山板塊周邊自然環(huán)境優(yōu)越的情況出發(fā)，打造出翠屏灣花園城融于自然又富創(chuàng)新理念的景觀環(huán)境。在景觀規(guī)劃中通過“借景”與“引水”的概念引入小區(qū)景觀中，即能夠豐富小區(qū)的景觀層次，又能夠將小區(qū)的內部小景與外部自然水源相和諧。 2. 澳洲文化的環(huán)境構筑作用 創(chuàng)造澳洲文化氛圍，既可與建筑外立面協(xié)調，使整個小區(qū)風格渾然一體，自成一格。更 能誘發(fā)人們的新奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產品價值。 小區(qū)智能化的建議 智能化小區(qū)是智能化建筑的一種延伸 ,利用系統(tǒng)集成的方式，將現(xiàn)代化計算機技術、現(xiàn)代控制技術、現(xiàn)代圖像顯示技術等多種高科技與各種各樣的建筑通過網(wǎng)絡聯(lián)系起來，變成活生生的相互聯(lián)系的社會群體，使住宅建筑物的結構、設備、服務及管理依據(jù)住戶的需要進行優(yōu)化組合。內容包括：安全智 能化、信息網(wǎng)絡智能化、管理人性化等三個方面組成。 安全智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 紅外線 小區(qū)周界防范報警系統(tǒng) 防盜報警 住戶室內系 統(tǒng) 電子眼 小區(qū)室外閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 緊急求助 住戶室內系統(tǒng) 保安巡更 小區(qū)內防范系統(tǒng) 煤氣泄漏報警 住戶室內系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控 小區(qū)內防范系統(tǒng) 消防報警 住戶室內系統(tǒng) 一卡通 感應卡門禁控制系統(tǒng) 遠程報警 住戶室內系統(tǒng) 指紋門禁系統(tǒng) 感應卡門禁控制系統(tǒng) 遠程監(jiān)控 住戶室內系統(tǒng) 可視對講 樓宇進出控制系統(tǒng) 模糊報警 住戶室內系統(tǒng) 信息網(wǎng)絡智能化常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 電視會議 家庭辦公系統(tǒng) 全方位有線電視 家庭娛樂系統(tǒng) 金融財金股票交易 家庭辦公系統(tǒng) 視像點播 家庭娛樂系統(tǒng) 企業(yè)內部電視 家庭辦公系統(tǒng) 交互式電子游戲 家庭娛樂系統(tǒng) 網(wǎng)上購物 家庭辦公系統(tǒng) 基帶圖像與廣播 家庭娛樂系統(tǒng) 遠程教學 家庭辦公系統(tǒng) 遠程醫(yī)療 家庭娛樂系統(tǒng) 人工管理智能常見系統(tǒng)如下 : 名稱 功能 名稱 功能 空調控制 家庭管理系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 電話控制 家庭管理系統(tǒng) 遠程抄表 小區(qū)管理系統(tǒng) 燈光控制 家庭管理系統(tǒng) 緊急救護網(wǎng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 影音控制 家庭管理系統(tǒng) 中央熱水系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 保安控制 家庭管理系統(tǒng) 給排水監(jiān)控系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 通行控制 家庭管理系統(tǒng) 停車場管理 小區(qū)管理系統(tǒng) 防火控制 家庭管理系統(tǒng) 智能照明系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 節(jié)能控制 家庭管理系統(tǒng) 自動門控制系統(tǒng) 小區(qū)管理系統(tǒng) 開發(fā)商在選擇小區(qū)智能化水平的時 ,必須遵守以下的原則 : 1. 適度先進的原則 2. 業(yè)主優(yōu)先的原則 3. 技術與產品成熟的原則 4. 可持續(xù)發(fā)展的原則 第三部分：定價建議 定價建議 由于本項目地處江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)西北側，周邊在建項目少，僅有三個住宅項目和一個商業(yè)項目。我們選取了項目周邊的同類物業(yè)的項目百利華府、頤家春天，共 2 個項目作為可比案例。 首先確定的是該項目當前成交均價， 百利華府 1900 元 /平方米、頤家春天 2100 元 /平方米。 表 普通住宅 價格擬合系數(shù)表 比較內容 （指標） 權重 百利華府（ A） 頤家春天 (B) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑規(guī)模 20% 1 區(qū)域位置 10% 項目規(guī)劃 15% 外部環(huán)境 15% 建筑設計 15% 物業(yè)配套 10% 開發(fā)商形象 15% 合計 100% / / 數(shù)據(jù)來源：南京優(yōu)派克思地產整合平臺 將各比較對象的市場價格經比較系數(shù)修正后得出參考定價： 以項目 A為參考： 3700 =2020 以項目 B為參考： 3400 = 2146 本案價格推算可得： 注：權重的確定如下表所示： 本案價格 =項目 A修正價格 A 權重 + …… + 項目 D修正價格 D權重 =2100 元 /平方米 根據(jù)以上數(shù)據(jù)的分析，結合目前的市場情況，本項目如若現(xiàn)階段銷售， 普通住宅的銷售均價可在： 2100 元 /平方米 左右。 項目編號 項目名稱 與目標對象相關性 項目權重 A 百利華府 較強 35% B 頤家春天 很強 65%