【導(dǎo)讀】中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤。碧云天5-3期是天印花園的封園之作，產(chǎn)品為3幢小高層，坐落在成墟路與天元路交叉處。項(xiàng)目住宅部分總建筑面積為，其中31、32幢為11層，33幢為15層。項(xiàng)目于2020年9月初動工，目前商業(yè)部分基本建好，07年底可全部竣工，預(yù)計(jì)交付時(shí)間為08年中旬。具體幢號套數(shù)及面積區(qū)分占位見下表：。分析：其中33幢建筑面積、套數(shù)均占總建筑面積、總套數(shù)的50%以上。三房共86套，總面積為m2，占總套數(shù)的%，占總面積的%。登記客戶數(shù)量一般，客戶區(qū)域分布主要集中在江寧城區(qū)、項(xiàng)目地址周邊，大多傾向于100平米左右的小面積段，傾向價(jià)格在200-3700元/平米左右，本案的客戶蓄水期從06年9月初開始，平均每天來電、來訪客戶數(shù)量約為7個(gè)左右，累計(jì)到目前為止總數(shù)量約為600個(gè)左右。氛圍：天印花園的入住率達(dá)到75%，生活氛圍濃厚，人氣較旺。

　　

【正文】 從而緩解銷售壓力。 ? 3400元 /平米 ， 3400元 /平米的均價(jià)制定是為了改變 自身的缺陷，來迎合部分購房者 的購買心理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第六部分：項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)建議 建議本案的開盤時(shí)間為 2020年元月 28日 因?yàn)椋哼@個(gè)時(shí)間段屬于市場的相對空白期，同類產(chǎn)品的上市體量不大，競爭不激烈。 ? 前期客戶蓄水時(shí)間已經(jīng)達(dá) 3個(gè)月，這個(gè)時(shí)候開盤可以把年前的時(shí)間充分的利用起來，且不讓客戶等待的時(shí)間過長。 ? 小高層的建筑進(jìn)度已經(jīng)達(dá) 3層，按小高層產(chǎn)品特點(diǎn)來看，產(chǎn)品給購房者的信心已經(jīng)初步建立。 ? 目前區(qū)域內(nèi)整體市場反映情況良好，房價(jià)屬于上升趨勢，趁機(jī)銷售 ? 由于自身產(chǎn)品特點(diǎn)，大面積所占比例較大，做好長期銷售準(zhǔn)備 ? 還有，元月 28日是個(gè)不錯(cuò)的日子 … 年前區(qū)域內(nèi)整體可銷售房源不多，屬相對空白期 年前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場相對溫和，整體上市量不大，市場需求卻表現(xiàn)熱情。若抓住時(shí)機(jī)在年前開盤，有利于搶占市場先機(jī)。 年后，萊茵東郡、武夷綠洲等都會有推盤動作 .為了避免競爭的激烈化，從市場競爭的角度出發(fā)，年前開盤的選擇較佳。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案的蓄水期已達(dá) 3 個(gè)月，從客戶觀望時(shí)間角度考慮 前期的客戶蓄水期已經(jīng)接待來電、來訪客戶近 600個(gè)，已經(jīng)具備開盤時(shí)所需的人氣，同時(shí)為了不讓部分意向客戶流失，建議年前開盤。 目前區(qū)域房價(jià)保持上升態(tài)勢，可 以趁機(jī)入市銷售 本案所在區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目的銷售價(jià)格與同期相比均有漲幅，且市場的接受熱度仍未消退。對本案的銷售時(shí)機(jī)來說，年前入市銷售較為合適。 本案目前已經(jīng)完成三層商業(yè)建筑，給購房者的產(chǎn)品信心已經(jīng)建立 本案的工程進(jìn)度較快，給購房者的產(chǎn)品形象已經(jīng)初步建立。項(xiàng)目拔到三層時(shí)開始銷售，利于給購房者緊迫感。 其它 如做好長期銷售準(zhǔn)備；元月 28日為星期天，等等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七部分：營銷策略思路 總體思路：以低單價(jià)、低總價(jià)的低價(jià)策略主導(dǎo)銷售核心，以促銷為主要方式。 階 段性銷售思路 開盤前期：（ 1）廣告宣傳以低價(jià)信息為主，吸引客源。 （ 2）案場銷售人員以低價(jià)、性價(jià)比為主要賣點(diǎn)向客戶推薦。 開盤時(shí)期：以優(yōu)惠、贈送形式促進(jìn)開盤時(shí)期銷售。 開盤后：根據(jù)銷售情況反映，調(diào)整銷售價(jià)格。以促銷方式進(jìn)行銷售。 具體銷售節(jié)點(diǎn)安排 （等入市時(shí)機(jī)確定后） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第八部分：前期工作安排 開盤前期的主要工作為：（ 1）啟動廣告宣傳 （ 2）案場銷售人員的銷售說辭統(tǒng)一（明確面積、戶型、及工程規(guī)劃） （ 3）銷售道具的準(zhǔn)備（戶型圖等） （ 4）銷售現(xiàn)場的布置 （ 5）客戶 蓄水情況總結(jié) 啟動廣告宣傳 本案的廣告宣傳仍停留在上期階段，目前客戶對本案信息的來源主要通過口碑、附近、廣告牌。 與本案屬同一階段的項(xiàng)目宣傳幅度、范圍、頻率都很大，會攔截本案的部分客源，給本案帶來不利影響。綜上所述，建議啟動廣告宣傳。 廣告宣傳范圍：集中在江寧區(qū)，以本案項(xiàng)目地理位置周邊為主。 媒體形式：戶外為主，報(bào)廣為鋪。戶外形式建議以樓頂大牌加沿街燈箱的組合方式。 戶外發(fā)布形式：短期多點(diǎn)式同期發(fā)布。 廣告宣傳主題：以開盤告知信息，價(jià)格信息為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案場組織 銷售人員統(tǒng)一說辭，明確賣點(diǎn)。 銷售道具的準(zhǔn)備 戶型圖，展板等其它銷售道具的準(zhǔn)備。 銷售現(xiàn)場的布置 建議指引系統(tǒng)的完善：銷售中心目前的指引系統(tǒng)較不完善，不容易引起過往人群的注視。建議做一塊指引牌。 內(nèi)部的修飾：目前銷售中心給人感覺較為簡易，不容易讓購房者聯(lián)想品質(zhì)感。建議進(jìn)行內(nèi)部適當(dāng)更新，增加點(diǎn)綴，重新修飾，營造清新感。 客戶蓄水情況總結(jié) 案場日報(bào)、周報(bào)的完善。前期客戶蓄水情況的統(tǒng)計(jì)、分析工作。