【導(dǎo)讀】第一篇城市概況··································································································································································6

　　

【正文】 小于 4000平米，綠化率不小于 25%（含沿河綠化） 室內(nèi)標(biāo)高不少于 米，建筑以多層為主，可少量低層，滿足環(huán)境要求可適量建設(shè)高層 物管用房等 建筑 10 層以上（含 10 層）或基礎(chǔ)埋深在三米以上（含 3 米）應(yīng)配建滿堂紅防空地下室，其它不小于地面總建筑 面積百分之三配建防空 4 糧貿(mào)公司：黃海路南側(cè)，南至育紅路，東臨常新路，西至航道管理站、百富達小區(qū) 16600 商業(yè)辦公、居住， 居住為主 建筑密度不大于 30%，容積率不大于 大于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不少于 物管用房等 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 16 5 新區(qū)南居住區(qū) G301 號：建設(shè)路東側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，廣場南路西側(cè)，臨水街南側(cè) 50700 居住用地 建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不低于 建筑面積千分之四無 償提供物管房 按總戶數(shù) 40%提供車庫，地塊內(nèi)的河寬度、位置、形態(tài)不得變動 新區(qū)南居住區(qū) H201 號：建設(shè)路西側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，朝陽路西側(cè)，臨水街南側(cè) 50600 居住用地 建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不低于 建筑面積千分之四無 償提供物管房 按總戶數(shù) 40%提供車庫，無償提供 300 平米（位于一、二層）社區(qū)用房，提供 3600 平米（ 30 套）安置房一棟 新區(qū) H101 號：建設(shè)路西側(cè)，臨水街北側(cè)（含臨水街），朝陽路東側(cè)，健康西路南側(cè) 18800 商業(yè)用地 建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20% 臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內(nèi)標(biāo)高不 小于 米 沿臨水街建設(shè)一個不小 于 4000 平米菜市場 新區(qū) H201 號：朝陽路東側(cè)，臨水街北側(cè)（含臨水街），廣場南路西側(cè)，健康西路南側(cè) 22020 商業(yè)用地 建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20% 臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內(nèi)標(biāo)高不小于 米 地塊南部設(shè)有臨水街，寬度 10 米，街的位置、寬度、形態(tài)不得變動 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 17 （二）大豐房地產(chǎn)市場的供需格局 房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴大： 近年來，大豐房地產(chǎn)市產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴大。 2020 年大豐完成房地產(chǎn)投資額 億元， 而這個數(shù)字在 2020 年已經(jīng)變成 億元，比上年增長 %。據(jù)統(tǒng)計局初步測定 2020 年上半年的投資額又比 2020 年同期有較大幅度提高。 房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)中有變： 從市場供應(yīng)來看， 2020 年大豐房地產(chǎn)市場總體比較穩(wěn)定。全年商品房施工面積近 18 萬平方米，比上年有近 20%的增長。施工面積的增長一個較為主要的原因是 2020 年大豐土地的供應(yīng)量增長比較明顯。由圖 — 1 可以看出，2020 年至 2020 年間大豐房地產(chǎn)各項指標(biāo)的變化呈現(xiàn)兩種不同的趨勢，一個是土地供應(yīng)面積的大幅度增長， 2020 年供應(yīng)土地是 2020 年的近一倍，這 一原因直接導(dǎo)致了 2020 年施工面積的大幅度增長。而房屋新開工面積、銷售面積兩項指標(biāo) 2020 年比 2020 年有微幅下降。究其原因，這是由于受到國家宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商的開發(fā)能力受到影響，消費者卻進入了持幣待購的狀態(tài)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 18 圖 — 1 商業(yè)用房逐漸占據(jù)主力： 比較圖 — 2 中的兩個小圖表，我們又可以發(fā)現(xiàn)大豐房地產(chǎn)市場的一個清晰的特點。 從 2020年至 2020 年，大豐房地產(chǎn)各項指標(biāo)除了土地供應(yīng)方面，商業(yè) 用地和住宅用地都有一定的上升幅度外，其他所有指標(biāo)，商業(yè)用房的指標(biāo)均為增長，而住宅指標(biāo)均為下降。 2020 年房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米。 2020 年這種住宅大豐房產(chǎn)市場變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 19 占絕對優(yōu)勢的情況明顯轉(zhuǎn)變，商業(yè)用房起到了龍頭作用，住宅竣工面積比例由 2020 年的 %下降到 %。從銷售面積上看也是一樣， 2020 年還是住宅占絕對優(yōu)勢，全年完成銷售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方，營業(yè)商業(yè)用房 萬平方。而到了 2020 年，這種局面徹底 改觀，全年實現(xiàn)銷售面積約 10 萬平方米，雖然比 2020 年有大幅下降，但是其中的商業(yè)面積銷售卻比上年增長了 2 萬余平方米，達到了近 9 萬平方米，占據(jù)了絕對優(yōu)勢。相比之下， 2020 年大豐的住宅銷售面積由 2020 年的 8 萬余平方米下降到了 1 萬余平方米?？傮w看來，大豐的商鋪供應(yīng)量已經(jīng)略顯過剩，特別是內(nèi)街。 圖 — 2 住宅房變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡商業(yè)用房變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 20 住宅需求仍然旺盛： 雖然商業(yè)用房在總體逐漸主要地位，而住宅市場總量不斷萎縮。但是據(jù)調(diào)查，目 前大豐住宅市場頗有供不應(yīng)求之勢，缺少的是市民喜歡的好房子。剛性需求的存在而住宅市場供應(yīng)量卻不斷減少，是造成這種供不應(yīng)求狀況的主要原因。 房屋空臵面積少： 自 2020 年大豐開始土地掛牌至今，住宅市場一直比較旺，空臵率幾乎為零，就目前來說有近一年的時間沒有新的房源。雖然從銷售面積的絕對數(shù)字上看，大豐的住宅銷售在下降，但是這個下降是基于相對較低的市場供應(yīng)而產(chǎn)生的，總體來說，大豐住宅市場銷售形勢不錯。 （二）大豐房產(chǎn)價格走勢 ?橫向比較? 比較大豐與國內(nèi)其他同一級別的三線城市可以發(fā)現(xiàn)，在房價水平上，大豐仍然處在三 線城市中的中下水平。以比較有代表性的普通住宅價格為例，處于同一區(qū)位的東臺市住宅均價為 2050 元 /平米左右，而大豐住宅均價約為 1980 元 /平方左右，作為地級市的鹽城目前住宅均價已經(jīng)攀升到 2730 元 /平方米左右。這是同一地區(qū)的不同城市之間的房價比較，與房價較高的長三角三線城市（浙江的海寧、平湖、慈溪等）比較，整個鹽城地區(qū)的房價都是比較低的。請看下面的城市房價比較圖： 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 21 城市房價比較1980 205027304000050010001500202025003000350040004500大豐 東臺 鹽城 海寧城市住宅均價（元/平方米）城市房價比較 ?縱向比較? 據(jù)調(diào)查大豐市目前銷售均價最高的樓盤是瑞城國際苑，多層為 2300 元 /平方米，小 高城為 2550 元 /平米；而規(guī)模龐大的上?；▓@其多層銷售均價僅為 1800 元 /平方米，因此說大豐市的房產(chǎn)價格還是有比較大的浮動空間的。大豐市 2020 年前后房價水平在 1500— 1800 元 /平米左右，到 2020 年上半年房價已經(jīng)漲到 1800 元 — 2500 元左右，縱向增長幅度也比較大。 總而言之，大豐房產(chǎn)價格無論從縱向比較，還是橫向比較，其趨勢都是價格迅速提高，而且目前還有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 22 （三）分類市場研究 住宅市場研究 由上述對大豐房地產(chǎn)市場的供需格局的分析，可以初步看出大豐住宅市場的一些特點。 當(dāng)前市場供應(yīng)在減少，這一點也是大豐市目前住宅房價不斷攀升的一個重要原因。綜合來看， 2020 年左右開始的房價上漲和住房需求旺盛有以下幾點原因： ?購房者住房的升級換代，新推出的住宅品質(zhì)有很大提高，另外先進得營銷推廣理念加速了房價的攀升； ?舊城改造過程的大量拆遷造成了旺盛的住房需求； ?外地消費者對市場的刺激，進一步加快了房價提高的步伐。 根據(jù)大豐的土地出讓情況， 2020 年住宅土地供應(yīng)比上年有了大幅度的提高，相信在 2020— 2020 年這些出讓土地都將逐步轉(zhuǎn)化成銷售面積，屆時大豐的住宅供應(yīng)量會有一定的提高，房價 上升放緩可能就出現(xiàn)在那時。 宏觀政策對大豐房產(chǎn)市場有適度的影響。一是限制了弱小開發(fā)商的投資開發(fā)，這同樣是造成目前大豐住宅市場比較緊缺的一個原因；二是對消費者的心態(tài)有微弱影響，其原因是大豐的房價本身仍在一個比較合理的范圍內(nèi)，消費者對現(xiàn)在這樣的房價基本是可接受的，因此這方面宏觀政策的影響是有限的。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 23 商鋪市場研究 2020 年開始，大豐的商業(yè)用房面積迅速增加，市中心郵電局附近集中了鴻基廣場、明都廣場、金宇廣場等幾個商業(yè)樓盤，相對來說商業(yè)用房供應(yīng)充足。從總體看，大豐城區(qū)僅 10 余萬常駐人口，目前商業(yè)面積的增長幅度已經(jīng)足 夠滿足城市發(fā)展的需要了。 ?商圈界分? 商業(yè)用房的建設(shè)首先要考慮一個商圈問題，按照普遍的經(jīng)驗中心商圈的輻射效果在 1 公里范圍內(nèi)是明顯的，而大豐市中心商圈顯然對本案地塊區(qū)域的影響力比較弱，因此本案項目區(qū)域應(yīng)該自成一個商圈。根據(jù)國外先進理論，結(jié)合中國人的消費習(xí)慣，一般認(rèn)為每千人需要 800— 1000 平方米的商業(yè)建筑面積，而本案地塊周邊眾多事業(yè)單位、大型國企、大型居住區(qū)（幸?；▓@等）也要求有一個就近的商圈，由此看來雖然大豐市商業(yè)面積供應(yīng)總體上比較大，但是就本案區(qū)塊來說，商業(yè)用房的需求仍然是旺盛的。 ?比較分析? 綜合比較 大豐市中心幾個商業(yè)樓盤（鴻基廣場、金宇廣場、明都廣場），可以發(fā)現(xiàn)大豐商業(yè)物業(yè)的一些特點。首先在目標(biāo)客戶方面，大豐商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群以投資為主，但是這種投資又不同于一般的轉(zhuǎn)手賺取差額的短期投機行為，大豐商業(yè)地產(chǎn)的投資客多數(shù)是長線投資。據(jù)敝司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大豐商業(yè)地產(chǎn)投資客一般不直接經(jīng)營，他們是商鋪購買者，但不是商鋪的經(jīng)營者。為數(shù)不多的自己自己購買、自己經(jīng)營商鋪的客戶多數(shù)是文化層次、社會地位不高的普通市民階層和農(nóng)村富裕農(nóng)民。其次就大豐市中心的商業(yè)樓盤的產(chǎn)品和操作層面看，也有比較明顯的特色： 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 24 ① 經(jīng)營業(yè)態(tài)與百姓生活息息 相關(guān)。從明都廣場等商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要經(jīng)營休閑、餐飲、娛樂、服裝、百貨、藥店、超市、家紡、家居等，造成這種業(yè)態(tài)分布比較瑣碎、沒有形成規(guī)?；慕?jīng)營狀況的原因是大豐人民（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)的），他們的主要生活起居就局限于大豐，購買日常雜貨的經(jīng)營得到了比較好的發(fā)展環(huán)境，而規(guī)?；氖袌鲭y以生存。 ② 適中的商業(yè)物業(yè)管理費用。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鴻基、明都、金宇三個商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費用均為 1 元 /平方米〃月，這是一個比較合適的商業(yè)物業(yè)費用，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營者說基本可以接受。 ③ 商鋪操作比較靈活。據(jù)調(diào)查，市中心三個樓盤的商業(yè)都是租售結(jié)合，操作相當(dāng)靈 活。商鋪銷售方面底層價格一般在 12020元 /平米以上，局部地段高達 28000 元 /平米，如鴻基廣場沿人民路商鋪。沿街商鋪出租價格在 15 元 /平米 /月左右，內(nèi)街約 10 元 /平米 /月。 ④ 中小戶型的商鋪銷售比較形勢比較好。比較上述三個商業(yè)樓盤的銷售形勢，商鋪面積在 50 平方左右是市場最容易接受的，如鴻基廣場商鋪，銷售形勢比較好；明都廣場商鋪面積多為 30— 40 平方，略為偏小，但是銷售狀況也不錯。 ⑤ 內(nèi)街商業(yè)銷售情況欠佳，比如金宇廣場目前基本沒有銷售業(yè)績，進入滯銷期。然而其地段是市中心少有的黃金地段，由此看出再大豐商業(yè)內(nèi)街的形 式不容樂觀，盡管中央黃金地段，仍然可能造成停滯銷售的危險 從大豐市中心的幾個商業(yè)樓盤的實際操作情況來看，本案的操作需要注意兩點，第一是產(chǎn)品的合理性，這包括商鋪的面企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 25 積要合理、價格要合理，面積合理方面不僅指大小，還有自由組合、自由分割的便利性；第二是操作的靈活性，包括租售結(jié)合、對外招商、引進特色業(yè)態(tài)等。 （四）競爭對手分析 據(jù)調(diào)查，大豐市場上目前在售或者準(zhǔn)備銷售的樓盤的主要是 瑞城國際苑、上?；▓@、金宇廣場、鴻基廣場、明都廣場等，其中瑞城國際苑無疑是本案最大的競爭對手下面對瑞城國際苑做一些詳細的研究分析，特別是之 處其中的優(yōu)勢點。 【瑞城國際苑】 ? 開發(fā)商：江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：幸福大街（靠近大豐中學(xué)） ? 總建面積 52212 平方米，總占地面積 34808 平方米，綠化率 52%； ? 市場定位：中高層收入群； ? 沿街商業(yè)房面積 40 平方以上，戶型面積從 80 平方到 140 平方，大戶型 136 ㎡計 48 套， 8090 ㎡計近 30 套，主打戶型 100120平方米左右； 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 26 ? 商業(yè)房 1 層價格未定， 23 層均價 3000 元 /平方米，多層均價 2300 元 /平方米，小高層 2500 元 /平方米， 2 層價格最高 5 層其次， 4 層最低； ? 建筑類型：歐陸建筑元 素，結(jié)合現(xiàn)代建筑材料和理念； ? 物業(yè)收費暫定多層 元，小高層 元； ? 配套設(shè)施：兒童樂園、老人鍛煉場、游泳池、網(wǎng)球場等； 24 小時便利超市、藥店、書店、早餐店和洗衣店等。 [瑞城國際苑的優(yōu)勢點 ] A、品牌效應(yīng) 。聘請香港港聯(lián)物業(yè)（中國）有限公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問，決心打造大豐最好精品樓盤。 B、地段優(yōu)勢。 瑞城國際苑地處大豐市發(fā)展新區(qū)位，緊鄰大豐市重點中學(xué) — 大豐初級中學(xué)，新區(qū)市政府、法院、規(guī)劃中的職業(yè)中學(xué)、體育中心都十分近。 C、硬件設(shè)施好。 小區(qū)多層采用框架結(jié)構(gòu)，半地下停車位，設(shè)計中考慮太陽能的管道鋪設(shè)，小 區(qū)內(nèi)設(shè)游泳池；瑞城國際苑總體規(guī)劃中綠化率達 52%，綠化植物保重四季常綠，四季香；小區(qū)寬約 200 米，房屋間距 40 米；提供 1200 平米的會所；供電采用 2 個回路線，防止停電；外墻最上層采用奶白色進口涂料，中層使用橘黃色墻磚，底層 米使用石材。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 27 點評： 瑞城國際苑作為目前大豐市場上唯一的高檔住宅樓盤代表，其市場知名度和品牌號召力無疑是最強的，這一點從目前購房者預(yù)訂就可以看出。其完備的配套設(shè)施成就了瑞城國際苑價格地位。 同時，從瑞城國際苑的預(yù)訂情況也透出一個強烈的信號，原來購房總認(rèn)為 4 層是較為適合居住的，理所當(dāng)然 價格較高，而在瑞城國際苑這種狀況被打破，通過底層送花園、頂層送閣樓等方式，致使四層價格并不是最高的。其目前的預(yù)訂情況傳達出的信息表明，在大豐高價房不是沒有購買力，而是有市無價、有市無盤！只要產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、配套完全、社區(qū)氛圍高貴，大豐的接受市場無疑是巨大的。 【上?；▓@】 ? 開發(fā)商：大豐瑞眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海投資） ? 地址：常新路、南翔路 ? 總建筑面積 311328 ㎡，用地面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，會所 ㎡，地下建筑面積 ㎡ ? 容積率 ? 建筑密度 % ? 綠化面積 %，集中綠地 %。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 28 ? 物業(yè)類型：多層 ㎡ 1600 戶、小高層住宅 ㎡ 256 戶 、聯(lián)體別墅 ㎡ 72 戶 ? 開發(fā)進程：項目分六期開發(fā)，目前地質(zhì)勘探 ? 戶型面積： 80 至 210 平方米 ? 價格情況：多層 1600 元 /平方米起價，其它價格未定 【金宇景苑】 ? 開發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 /浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：黃海路、金豐大街 ? 物業(yè)類型：多層住宅、小高層、商業(yè)廣場 ? 用地面積： 62260 平方米 ? 戶型面積：普通 90 至 120 平方米，復(fù)式 150 平方米左右 ? 價格情況： 2020 元 /平方米起 ? 周邊配套：大豐圖書館、大豐汽車站 ? 備注：項目地塊正在拆遷，規(guī)劃在設(shè)計中，具體定位現(xiàn)在不明確，預(yù)計 2020 年 11 約開工，小區(qū)總戶數(shù)在 400 戶左右 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 29 【鹽海項目】 ? 開發(fā)商：江蘇鹽海臵業(yè)有限公司 ? 地址：常新路、工農(nóng)路 ? 物業(yè)類型：多層住宅、小高層、沿街商鋪 ? 用地面積： 19800 平方米 ? 戶型面積： 110 平方米左右 ? 價格情況： 1800 元 /平方米起 備注：項目地塊正在勘測，戶型在設(shè)計中，有無錫某代理公司負責(zé)全程策劃代理銷售。 【明都廣場】 ? 開發(fā)商：杭州居易 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：人民中路、工農(nóng)路 ? 總建筑面積 ㎡，占地面積 ㎡，景觀面積 m2 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 30 ? 物業(yè)類型：居住、商業(yè)經(jīng)營 ，商業(yè)物業(yè)費 1 元 /㎡ /月 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、娛樂與一體，服裝、百貨、藥店、超市、家紡、家居等 備注：整體銷售率在 90%以上，剩余的為偏僻處及樓梯底下的商鋪。住宅售馨，當(dāng)時均價 1400 元 / m2。沿人民路側(cè)商鋪 2 萬 萬 m2。人民路主入口二側(cè)商鋪均價為 12020 元 / m2。內(nèi)街主入口（ B 區(qū)）東方紅店面面積 m2，售價 12020 元 / m2，總價 46萬。中心廣場東側(cè)（ E 區(qū)）新郎首努爾店面 63 m2，售價 12020 m2，總價 萬。 B 區(qū)租金一年 7 萬左右， E 區(qū)租金一年 萬左右（眾多業(yè)主反映，估計今年年租要降且降幅蠻大 50%左右）。 B 區(qū) 1013 面積 m2，售價 萬，二樓 m2，售價 萬。 A 區(qū) 1071 面積 m2，售價 40 萬左右。內(nèi)街二樓 m2，售價 43 萬。沿大新南路茉莉坊店面面積 70 m2，售價 123萬。 【鴻基匯金購物公園】 ? 開發(fā)商：大豐鴻基匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：人民路中 路 19 號 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 31 ? 總建筑面積 10 萬㎡，占地面積約 5 萬㎡ ? 容積率 ? 建筑密度 50% ? 物業(yè)類型： 商業(yè)，商業(yè)物業(yè)費 1 元 /㎡ /月 ? 開發(fā)進程： 一期、二期現(xiàn)房，三期商住 /酒店在規(guī)劃設(shè)計中 備注：目前銷售情況：南區(qū)（小廣場近人民路 2 幢商鋪）銷售 80%，北區(qū)銷售近 40%，總銷售率約 60%，現(xiàn)在內(nèi)街商鋪滯銷，經(jīng)營空臵率近 60%。人民路沿街商鋪最高價 28000 元 / m2，內(nèi)街商鋪均價 11000 元 /m2。內(nèi)街如啄木鳥專賣店 3 層近 200 m2，售價180 萬，租金 13 萬 /年。邊上空臵一間店面 3 層約 60 m2，售價 80 萬，租金 7 萬 /年 。小廣場南側(cè) 2 層店面售價 1 萬元 /m2，租金 萬 /年。一本地商戶（自己購買，自己經(jīng)營服裝）一層 26 m2，二層 40 m2，一樓售價 15300 元 /m2，二層售價 3000 元 /m2，同樣戶型出租價格 萬 /年。 鴻基匯金購物公園是繼明都廣場之后的一個大規(guī)模的商業(yè)圈，自由業(yè)態(tài)經(jīng)營。出售方式采用，以二層 /三層整體出售。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 32 【金宇廣場】 ? 開發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 /浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 策劃：嘉興吳越文化傳播有限公司 ? 地址：黃海路、大新路 ? 總建筑面積 10645 ㎡，占地面積 6308 ㎡ ? 容積 率 ? 物業(yè)類型：商業(yè)經(jīng)營 ，物業(yè)費 1 元 /㎡ /月 ? 業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、娛樂與一體，服裝、小商品、皮革、家紡、家居等 ? 開發(fā)進程： 全面完工 ? 經(jīng)營狀況：根據(jù)業(yè)態(tài)選擇業(yè)主， 1 樓暫不對外出售，采用租賃方式，內(nèi)街 10 元 /㎡ /月，沿街 15 元 /㎡ /月，部分免費； 2 樓出售價格 3000 元 /㎡， 36 層辦公為主出售 2550 元 /㎡； 2 樓以上單套面積 300 ㎡以上 ? 特別提示：該樓盤銷售情況欠佳，目前基本沒有銷售業(yè)績，進入滯銷期。然而其地段是市中心少有的黃金地段，由此看出再大豐商業(yè)內(nèi)街的形式不容樂觀，盡管中央黃金地段，仍然可能造 成停滯銷售的危險。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 33 （五）市場總結(jié) 通過前面從宏觀政策到微觀市場的分析，可以得出以下結(jié)論： 雖然從國家宏觀政策方面來看房地產(chǎn)行業(yè)從今年開始受到比較嚴(yán)格的調(diào)控，部分地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭受到相當(dāng)程度的遏制，但從中觀和微觀的市場層面看，由于各個城市的發(fā)展水平和政府意志的不同，整體市場仍呈上升的發(fā)展勢頭。整個江蘇省包括大豐市的房地產(chǎn)市場中遠期行情依然看好，未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然比較大，市場增值潛力比較優(yōu)越； 隨著 國家宏觀政策的調(diào)控， 土地獲取的難度和成本加大， 對開發(fā)商的企業(yè)品牌和專業(yè)能力提出了更高的要求；從市場需求來看，由于近幾年的房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，對購房者也起到了一個非常精細的教育作用，購房者對樓盤的需求也越來越細分，對樓盤的品質(zhì)要求也越來越高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 必須 轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細化、個性化方向發(fā)展。 大豐房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的發(fā)展后，土地供應(yīng)、銷售價格、購買觀念等都已經(jīng)上升到一個新的高度。因而，后期的市場競爭將會比較激烈，市場的銷售意識將進一步完善。這同樣要求開發(fā)商必將具有長遠發(fā)展和品牌發(fā)展以及品質(zhì)為先的戰(zhàn)略眼光，以前瞻性的戰(zhàn)略方向來指引公司企業(yè)品牌的遠景發(fā)展，以品牌的號召力在大豐市 場上呼風(fēng)喚雨。 大豐經(jīng)濟發(fā)展迅速，人民收入逐年提高，近年政府加大招商力度，外來人口尤其是外來投資企業(yè)所帶來的中高收企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營銷傳播案 34 入群體數(shù)量也在逐年遞增，這些群體均擁有較強的