【導(dǎo)讀】第一篇城市概況··································································································································································6

　　

【正文】 小于 4000平米，綠化率不小于 25%（含沿河綠化） 室內(nèi)標(biāo)高不少于 米，建筑以多層為主，可少量低層，滿足環(huán)境要求可適量建設(shè)高層 物管用房等 建筑 10 層以上（含 10 層）或基礎(chǔ)埋深在三米以上（含 3 米）應(yīng)配建滿堂紅防空地下室，其它不小于地面總建筑 面積百分之三配建防空 4 糧貿(mào)公司：黃海路南側(cè)，南至育紅路，東臨常新路，西至航道管理站、百富達(dá)小區(qū) 16600 商業(yè)辦公、居住， 居住為主 建筑密度不大于 30%，容積率不大于 大于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不少于 物管用房等 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 16 5 新區(qū)南居住區(qū) G301 號(hào)：建設(shè)路東側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，廣場(chǎng)南路西側(cè)，臨水街南側(cè) 50700 居住用地 建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不低于 建筑面積千分之四無 償提供物管房 按總戶數(shù) 40%提供車庫(kù)，地塊內(nèi)的河寬度、位置、形態(tài)不得變動(dòng) 新區(qū)南居住區(qū) H201 號(hào)：建設(shè)路西側(cè)，工農(nóng)路北側(cè)，朝陽路西側(cè)，臨水街南側(cè) 50600 居住用地 建筑密度不大于 25%，容積率不大于 不小于 35% 室內(nèi)標(biāo)高不低于 建筑面積千分之四無 償提供物管房 按總戶數(shù) 40%提供車庫(kù)，無償提供 300 平米（位于一、二層）社區(qū)用房，提供 3600 平米（ 30 套）安置房一棟 新區(qū) H101 號(hào)：建設(shè)路西側(cè)，臨水街北側(cè)（含臨水街），朝陽路東側(cè)，健康西路南側(cè) 18800 商業(yè)用地 建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20% 臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內(nèi)標(biāo)高不 小于 米 沿臨水街建設(shè)一個(gè)不小 于 4000 平米菜市場(chǎng) 新區(qū) H201 號(hào)：朝陽路東側(cè)，臨水街北側(cè)（含臨水街），廣場(chǎng)南路西側(cè)，健康西路南側(cè) 22020 商業(yè)用地 建筑密度不大于 50%，容積率不大于 不小于 20% 臨健康西路建筑不低于 4 層，底層室內(nèi)標(biāo)高不小于 米 地塊南部設(shè)有臨水街，寬度 10 米，街的位置、寬度、形態(tài)不得變動(dòng) 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 17 （二）大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局 房地產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大： 近年來，大豐房地產(chǎn)市產(chǎn)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。 2020 年大豐完成房地產(chǎn)投資額 億元， 而這個(gè)數(shù)字在 2020 年已經(jīng)變成 億元，比上年增長(zhǎng) %。據(jù)統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)定 2020 年上半年的投資額又比 2020 年同期有較大幅度提高。 房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)中有變： 從市場(chǎng)供應(yīng)來看， 2020 年大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)總體比較穩(wěn)定。全年商品房施工面積近 18 萬平方米，比上年有近 20%的增長(zhǎng)。施工面積的增長(zhǎng)一個(gè)較為主要的原因是 2020 年大豐土地的供應(yīng)量增長(zhǎng)比較明顯。由圖 — 1 可以看出，2020 年至 2020 年間大豐房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)的變化呈現(xiàn)兩種不同的趨勢(shì)，一個(gè)是土地供應(yīng)面積的大幅度增長(zhǎng)， 2020 年供應(yīng)土地是 2020 年的近一倍，這 一原因直接導(dǎo)致了 2020 年施工面積的大幅度增長(zhǎng)。而房屋新開工面積、銷售面積兩項(xiàng)指標(biāo) 2020 年比 2020 年有微幅下降。究其原因，這是由于受到國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，開發(fā)商的開發(fā)能力受到影響，消費(fèi)者卻進(jìn)入了持幣待購(gòu)的狀態(tài)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 18 圖 — 1 商業(yè)用房逐漸占據(jù)主力： 比較圖 — 2 中的兩個(gè)小圖表，我們又可以發(fā)現(xiàn)大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)清晰的特點(diǎn)。 從 2020年至 2020 年，大豐房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)除了土地供應(yīng)方面，商業(yè) 用地和住宅用地都有一定的上升幅度外，其他所有指標(biāo)，商業(yè)用房的指標(biāo)均為增長(zhǎng)，而住宅指標(biāo)均為下降。 2020 年房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬平方米。 2020 年這種住宅大豐房產(chǎn)市場(chǎng)變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 19 占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的情況明顯轉(zhuǎn)變，商業(yè)用房起到了龍頭作用，住宅竣工面積比例由 2020 年的 %下降到 %。從銷售面積上看也是一樣， 2020 年還是住宅占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，全年完成銷售面積 萬平方米，其中住宅 萬平方，營(yíng)業(yè)商業(yè)用房 萬平方。而到了 2020 年，這種局面徹底 改觀，全年實(shí)現(xiàn)銷售面積約 10 萬平方米，雖然比 2020 年有大幅下降，但是其中的商業(yè)面積銷售卻比上年增長(zhǎng)了 2 萬余平方米，達(dá)到了近 9 萬平方米，占據(jù)了絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。相比之下， 2020 年大豐的住宅銷售面積由 2020 年的 8 萬余平方米下降到了 1 萬余平方米。總體看來，大豐的商鋪供應(yīng)量已經(jīng)略顯過剩，特別是內(nèi)街。 圖 — 2 住宅房變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡商業(yè)用房變化圖03年 04年土地供用面積 萬㎡施工面積 萬㎡新開工面積 萬㎡竣工面積 萬㎡銷售面積 萬㎡企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 20 住宅需求仍然旺盛： 雖然商業(yè)用房在總體逐漸主要地位，而住宅市場(chǎng)總量不斷萎縮。但是據(jù)調(diào)查，目 前大豐住宅市場(chǎng)頗有供不應(yīng)求之勢(shì)，缺少的是市民喜歡的好房子。剛性需求的存在而住宅市場(chǎng)供應(yīng)量卻不斷減少，是造成這種供不應(yīng)求狀況的主要原因。 房屋空臵面積少： 自 2020 年大豐開始土地掛牌至今，住宅市場(chǎng)一直比較旺，空臵率幾乎為零，就目前來說有近一年的時(shí)間沒有新的房源。雖然從銷售面積的絕對(duì)數(shù)字上看，大豐的住宅銷售在下降，但是這個(gè)下降是基于相對(duì)較低的市場(chǎng)供應(yīng)而產(chǎn)生的，總體來說，大豐住宅市場(chǎng)銷售形勢(shì)不錯(cuò)。 （二）大豐房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì) ?橫向比較? 比較大豐與國(guó)內(nèi)其他同一級(jí)別的三線城市可以發(fā)現(xiàn)，在房?jī)r(jià)水平上，大豐仍然處在三 線城市中的中下水平。以比較有代表性的普通住宅價(jià)格為例，處于同一區(qū)位的東臺(tái)市住宅均價(jià)為 2050 元 /平米左右，而大豐住宅均價(jià)約為 1980 元 /平方左右，作為地級(jí)市的鹽城目前住宅均價(jià)已經(jīng)攀升到 2730 元 /平方米左右。這是同一地區(qū)的不同城市之間的房?jī)r(jià)比較，與房?jī)r(jià)較高的長(zhǎng)三角三線城市（浙江的海寧、平湖、慈溪等）比較，整個(gè)鹽城地區(qū)的房?jī)r(jià)都是比較低的。請(qǐng)看下面的城市房?jī)r(jià)比較圖： 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 21 城市房?jī)r(jià)比較1980 205027304000050010001500202025003000350040004500大豐 東臺(tái) 鹽城 海寧城市住宅均價(jià)（元/平方米）城市房?jī)r(jià)比較 ?縱向比較? 據(jù)調(diào)查大豐市目前銷售均價(jià)最高的樓盤是瑞城國(guó)際苑，多層為 2300 元 /平方米，小 高城為 2550 元 /平米；而規(guī)模龐大的上海花園其多層銷售均價(jià)僅為 1800 元 /平方米，因此說大豐市的房產(chǎn)價(jià)格還是有比較大的浮動(dòng)空間的。大豐市 2020 年前后房?jī)r(jià)水平在 1500— 1800 元 /平米左右，到 2020 年上半年房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到 1800 元 — 2500 元左右，縱向增長(zhǎng)幅度也比較大。 總而言之，大豐房產(chǎn)價(jià)格無論從縱向比較，還是橫向比較，其趨勢(shì)都是價(jià)格迅速提高，而且目前還有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 22 （三）分類市場(chǎng)研究 住宅市場(chǎng)研究 由上述對(duì)大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需格局的分析，可以初步看出大豐住宅市場(chǎng)的一些特點(diǎn)。 當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)在減少，這一點(diǎn)也是大豐市目前住宅房?jī)r(jià)不斷攀升的一個(gè)重要原因。綜合來看， 2020 年左右開始的房?jī)r(jià)上漲和住房需求旺盛有以下幾點(diǎn)原因： ?購(gòu)房者住房的升級(jí)換代，新推出的住宅品質(zhì)有很大提高，另外先進(jìn)得營(yíng)銷推廣理念加速了房?jī)r(jià)的攀升； ?舊城改造過程的大量拆遷造成了旺盛的住房需求； ?外地消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)的刺激，進(jìn)一步加快了房?jī)r(jià)提高的步伐。 根據(jù)大豐的土地出讓情況， 2020 年住宅土地供應(yīng)比上年有了大幅度的提高，相信在 2020— 2020 年這些出讓土地都將逐步轉(zhuǎn)化成銷售面積，屆時(shí)大豐的住宅供應(yīng)量會(huì)有一定的提高，房?jī)r(jià) 上升放緩可能就出現(xiàn)在那時(shí)。 宏觀政策對(duì)大豐房產(chǎn)市場(chǎng)有適度的影響。一是限制了弱小開發(fā)商的投資開發(fā)，這同樣是造成目前大豐住宅市場(chǎng)比較緊缺的一個(gè)原因；二是對(duì)消費(fèi)者的心態(tài)有微弱影響，其原因是大豐的房?jī)r(jià)本身仍在一個(gè)比較合理的范圍內(nèi)，消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)在這樣的房?jī)r(jià)基本是可接受的，因此這方面宏觀政策的影響是有限的。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 23 商鋪市場(chǎng)研究 2020 年開始，大豐的商業(yè)用房面積迅速增加，市中心郵電局附近集中了鴻基廣場(chǎng)、明都廣場(chǎng)、金宇廣場(chǎng)等幾個(gè)商業(yè)樓盤，相對(duì)來說商業(yè)用房供應(yīng)充足。從總體看，大豐城區(qū)僅 10 余萬常駐人口，目前商業(yè)面積的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)足 夠滿足城市發(fā)展的需要了。 ?商圈界分? 商業(yè)用房的建設(shè)首先要考慮一個(gè)商圈問題，按照普遍的經(jīng)驗(yàn)中心商圈的輻射效果在 1 公里范圍內(nèi)是明顯的，而大豐市中心商圈顯然對(duì)本案地塊區(qū)域的影響力比較弱，因此本案項(xiàng)目區(qū)域應(yīng)該自成一個(gè)商圈。根據(jù)國(guó)外先進(jìn)理論，結(jié)合中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣，一般認(rèn)為每千人需要 800— 1000 平方米的商業(yè)建筑面積，而本案地塊周邊眾多事業(yè)單位、大型國(guó)企、大型居住區(qū)（幸福花園等）也要求有一個(gè)就近的商圈，由此看來雖然大豐市商業(yè)面積供應(yīng)總體上比較大，但是就本案區(qū)塊來說，商業(yè)用房的需求仍然是旺盛的。 ?比較分析? 綜合比較 大豐市中心幾個(gè)商業(yè)樓盤（鴻基廣場(chǎng)、金宇廣場(chǎng)、明都廣場(chǎng)），可以發(fā)現(xiàn)大豐商業(yè)物業(yè)的一些特點(diǎn)。首先在目標(biāo)客戶方面，大豐商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)客戶群以投資為主，但是這種投資又不同于一般的轉(zhuǎn)手賺取差額的短期投機(jī)行為，大豐商業(yè)地產(chǎn)的投資客多數(shù)是長(zhǎng)線投資。據(jù)敝司調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大豐商業(yè)地產(chǎn)投資客一般不直接經(jīng)營(yíng)，他們是商鋪購(gòu)買者，但不是商鋪的經(jīng)營(yíng)者。為數(shù)不多的自己自己購(gòu)買、自己經(jīng)營(yíng)商鋪的客戶多數(shù)是文化層次、社會(huì)地位不高的普通市民階層和農(nóng)村富裕農(nóng)民。其次就大豐市中心的商業(yè)樓盤的產(chǎn)品和操作層面看，也有比較明顯的特色： 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 24 ① 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)與百姓生活息息 相關(guān)。從明都廣場(chǎng)等商業(yè)業(yè)態(tài)看來，主要經(jīng)營(yíng)休閑、餐飲、娛樂、服裝、百貨、藥店、超市、家紡、家居等，造成這種業(yè)態(tài)分布比較瑣碎、沒有形成規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)狀況的原因是大豐人民（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)的），他們的主要生活起居就局限于大豐，購(gòu)買日常雜貨的經(jīng)營(yíng)得到了比較好的發(fā)展環(huán)境，而規(guī)?；氖袌?chǎng)難以生存。 ② 適中的商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鴻基、明都、金宇三個(gè)商業(yè)樓盤的物業(yè)管理費(fèi)用均為 1 元 /平方米〃月，這是一個(gè)比較合適的商業(yè)物業(yè)費(fèi)用，當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)經(jīng)營(yíng)者說基本可以接受。 ③ 商鋪操作比較靈活。據(jù)調(diào)查，市中心三個(gè)樓盤的商業(yè)都是租售結(jié)合，操作相當(dāng)靈 活。商鋪銷售方面底層價(jià)格一般在 12020元 /平米以上，局部地段高達(dá) 28000 元 /平米，如鴻基廣場(chǎng)沿人民路商鋪。沿街商鋪出租價(jià)格在 15 元 /平米 /月左右，內(nèi)街約 10 元 /平米 /月。 ④ 中小戶型的商鋪銷售比較形勢(shì)比較好。比較上述三個(gè)商業(yè)樓盤的銷售形勢(shì)，商鋪面積在 50 平方左右是市場(chǎng)最容易接受的，如鴻基廣場(chǎng)商鋪，銷售形勢(shì)比較好；明都廣場(chǎng)商鋪面積多為 30— 40 平方，略為偏小，但是銷售狀況也不錯(cuò)。 ⑤ 內(nèi)街商業(yè)銷售情況欠佳，比如金宇廣場(chǎng)目前基本沒有銷售業(yè)績(jī)，進(jìn)入滯銷期。然而其地段是市中心少有的黃金地段，由此看出再大豐商業(yè)內(nèi)街的形 式不容樂觀，盡管中央黃金地段，仍然可能造成停滯銷售的危險(xiǎn) 從大豐市中心的幾個(gè)商業(yè)樓盤的實(shí)際操作情況來看，本案的操作需要注意兩點(diǎn)，第一是產(chǎn)品的合理性，這包括商鋪的面企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 25 積要合理、價(jià)格要合理，面積合理方面不僅指大小，還有自由組合、自由分割的便利性；第二是操作的靈活性，包括租售結(jié)合、對(duì)外招商、引進(jìn)特色業(yè)態(tài)等。 （四）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 據(jù)調(diào)查，大豐市場(chǎng)上目前在售或者準(zhǔn)備銷售的樓盤的主要是 瑞城國(guó)際苑、上海花園、金宇廣場(chǎng)、鴻基廣場(chǎng)、明都廣場(chǎng)等，其中瑞城國(guó)際苑無疑是本案最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手下面對(duì)瑞城國(guó)際苑做一些詳細(xì)的研究分析，特別是之 處其中的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)。 【瑞城國(guó)際苑】 ? 開發(fā)商：江蘇瑞城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：幸福大街（靠近大豐中學(xué)） ? 總建面積 52212 平方米，總占地面積 34808 平方米，綠化率 52%； ? 市場(chǎng)定位：中高層收入群； ? 沿街商業(yè)房面積 40 平方以上，戶型面積從 80 平方到 140 平方，大戶型 136 ㎡計(jì) 48 套， 8090 ㎡計(jì)近 30 套，主打戶型 100120平方米左右； 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 26 ? 商業(yè)房 1 層價(jià)格未定， 23 層均價(jià) 3000 元 /平方米，多層均價(jià) 2300 元 /平方米，小高層 2500 元 /平方米， 2 層價(jià)格最高 5 層其次， 4 層最低； ? 建筑類型：歐陸建筑元 素，結(jié)合現(xiàn)代建筑材料和理念； ? 物業(yè)收費(fèi)暫定多層 元，小高層 元； ? 配套設(shè)施：兒童樂園、老人鍛煉場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等； 24 小時(shí)便利超市、藥店、書店、早餐店和洗衣店等。 [瑞城國(guó)際苑的優(yōu)勢(shì)點(diǎn) ] A、品牌效應(yīng) 。聘請(qǐng)香港港聯(lián)物業(yè)（中國(guó)）有限公司擔(dān)任小區(qū)物業(yè)顧問，決心打造大豐最好精品樓盤。 B、地段優(yōu)勢(shì)。 瑞城國(guó)際苑地處大豐市發(fā)展新區(qū)位，緊鄰大豐市重點(diǎn)中學(xué) — 大豐初級(jí)中學(xué)，新區(qū)市政府、法院、規(guī)劃中的職業(yè)中學(xué)、體育中心都十分近。 C、硬件設(shè)施好。 小區(qū)多層采用框架結(jié)構(gòu)，半地下停車位，設(shè)計(jì)中考慮太陽能的管道鋪設(shè)，小 區(qū)內(nèi)設(shè)游泳池；瑞城國(guó)際苑總體規(guī)劃中綠化率達(dá) 52%，綠化植物保重四季常綠，四季香；小區(qū)寬約 200 米，房屋間距 40 米；提供 1200 平米的會(huì)所；供電采用 2 個(gè)回路線，防止停電；外墻最上層采用奶白色進(jìn)口涂料，中層使用橘黃色墻磚，底層 米使用石材。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 27 點(diǎn)評(píng)： 瑞城國(guó)際苑作為目前大豐市場(chǎng)上唯一的高檔住宅樓盤代表，其市場(chǎng)知名度和品牌號(hào)召力無疑是最強(qiáng)的，這一點(diǎn)從目前購(gòu)房者預(yù)訂就可以看出。其完備的配套設(shè)施成就了瑞城國(guó)際苑價(jià)格地位。 同時(shí)，從瑞城國(guó)際苑的預(yù)訂情況也透出一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，原來購(gòu)房總認(rèn)為 4 層是較為適合居住的，理所當(dāng)然 價(jià)格較高，而在瑞城國(guó)際苑這種狀況被打破，通過底層送花園、頂層送閣樓等方式，致使四層價(jià)格并不是最高的。其目前的預(yù)訂情況傳達(dá)出的信息表明，在大豐高價(jià)房不是沒有購(gòu)買力，而是有市無價(jià)、有市無盤！只要產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)秀、配套完全、社區(qū)氛圍高貴，大豐的接受市場(chǎng)無疑是巨大的。 【上?；▓@】 ? 開發(fā)商：大豐瑞眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海投資） ? 地址：常新路、南翔路 ? 總建筑面積 311328 ㎡，用地面積 ㎡，商業(yè)建筑面積 ㎡，會(huì)所 ㎡，地下建筑面積 ㎡ ? 容積率 ? 建筑密度 % ? 綠化面積 %，集中綠地 %。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 28 ? 物業(yè)類型：多層 ㎡ 1600 戶、小高層住宅 ㎡ 256 戶 、聯(lián)體別墅 ㎡ 72 戶 ? 開發(fā)進(jìn)程：項(xiàng)目分六期開發(fā)，目前地質(zhì)勘探 ? 戶型面積： 80 至 210 平方米 ? 價(jià)格情況：多層 1600 元 /平方米起價(jià)，其它價(jià)格未定 【金宇景苑】 ? 開發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 /浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：黃海路、金豐大街 ? 物業(yè)類型：多層住宅、小高層、商業(yè)廣場(chǎng) ? 用地面積： 62260 平方米 ? 戶型面積：普通 90 至 120 平方米，復(fù)式 150 平方米左右 ? 價(jià)格情況： 2020 元 /平方米起 ? 周邊配套：大豐圖書館、大豐汽車站 ? 備注：項(xiàng)目地塊正在拆遷，規(guī)劃在設(shè)計(jì)中，具體定位現(xiàn)在不明確，預(yù)計(jì) 2020 年 11 約開工，小區(qū)總戶數(shù)在 400 戶左右 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 29 【鹽海項(xiàng)目】 ? 開發(fā)商：江蘇鹽海臵業(yè)有限公司 ? 地址：常新路、工農(nóng)路 ? 物業(yè)類型：多層住宅、小高層、沿街商鋪 ? 用地面積： 19800 平方米 ? 戶型面積： 110 平方米左右 ? 價(jià)格情況： 1800 元 /平方米起 備注：項(xiàng)目地塊正在勘測(cè)，戶型在設(shè)計(jì)中，有無錫某代理公司負(fù)責(zé)全程策劃代理銷售。 【明都廣場(chǎng)】 ? 開發(fā)商：杭州居易 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：人民中路、工農(nóng)路 ? 總建筑面積 ㎡，占地面積 ㎡，景觀面積 m2 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 30 ? 物業(yè)類型：居住、商業(yè)經(jīng)營(yíng) ，商業(yè)物業(yè)費(fèi) 1 元 /㎡ /月 ? 商業(yè)業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、娛樂與一體，服裝、百貨、藥店、超市、家紡、家居等 備注：整體銷售率在 90%以上，剩余的為偏僻處及樓梯底下的商鋪。住宅售馨，當(dāng)時(shí)均價(jià) 1400 元 / m2。沿人民路側(cè)商鋪 2 萬 萬 m2。人民路主入口二側(cè)商鋪均價(jià)為 12020 元 / m2。內(nèi)街主入口（ B 區(qū)）東方紅店面面積 m2，售價(jià) 12020 元 / m2，總價(jià) 46萬。中心廣場(chǎng)東側(cè)（ E 區(qū)）新郎首努爾店面 63 m2，售價(jià) 12020 m2，總價(jià) 萬。 B 區(qū)租金一年 7 萬左右， E 區(qū)租金一年 萬左右（眾多業(yè)主反映，估計(jì)今年年租要降且降幅蠻大 50%左右）。 B 區(qū) 1013 面積 m2，售價(jià) 萬，二樓 m2，售價(jià) 萬。 A 區(qū) 1071 面積 m2，售價(jià) 40 萬左右。內(nèi)街二樓 m2，售價(jià) 43 萬。沿大新南路茉莉坊店面面積 70 m2，售價(jià) 123萬。 【鴻基匯金購(gòu)物公園】 ? 開發(fā)商：大豐鴻基匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 地址：人民路中 路 19 號(hào) 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 31 ? 總建筑面積 10 萬㎡，占地面積約 5 萬㎡ ? 容積率 ? 建筑密度 50% ? 物業(yè)類型： 商業(yè)，商業(yè)物業(yè)費(fèi) 1 元 /㎡ /月 ? 開發(fā)進(jìn)程： 一期、二期現(xiàn)房，三期商住 /酒店在規(guī)劃設(shè)計(jì)中 備注：目前銷售情況：南區(qū)（小廣場(chǎng)近人民路 2 幢商鋪）銷售 80%，北區(qū)銷售近 40%，總銷售率約 60%，現(xiàn)在內(nèi)街商鋪滯銷，經(jīng)營(yíng)空臵率近 60%。人民路沿街商鋪?zhàn)罡邇r(jià) 28000 元 / m2，內(nèi)街商鋪均價(jià) 11000 元 /m2。內(nèi)街如啄木鳥專賣店 3 層近 200 m2，售價(jià)180 萬，租金 13 萬 /年。邊上空臵一間店面 3 層約 60 m2，售價(jià) 80 萬，租金 7 萬 /年 。小廣場(chǎng)南側(cè) 2 層店面售價(jià) 1 萬元 /m2，租金 萬 /年。一本地商戶（自己購(gòu)買，自己經(jīng)營(yíng)服裝）一層 26 m2，二層 40 m2，一樓售價(jià) 15300 元 /m2，二層售價(jià) 3000 元 /m2，同樣戶型出租價(jià)格 萬 /年。 鴻基匯金購(gòu)物公園是繼明都廣場(chǎng)之后的一個(gè)大規(guī)模的商業(yè)圈，自由業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)。出售方式采用，以二層 /三層整體出售。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 32 【金宇廣場(chǎng)】 ? 開發(fā)商：浙江平湖市房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司 /浙江平湖伴宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 策劃：嘉興吳越文化傳播有限公司 ? 地址：黃海路、大新路 ? 總建筑面積 10645 ㎡，占地面積 6308 ㎡ ? 容積 率 ? 物業(yè)類型：商業(yè)經(jīng)營(yíng) ，物業(yè)費(fèi) 1 元 /㎡ /月 ? 業(yè)態(tài)：休閑、餐飲、娛樂與一體，服裝、小商品、皮革、家紡、家居等 ? 開發(fā)進(jìn)程： 全面完工 ? 經(jīng)營(yíng)狀況：根據(jù)業(yè)態(tài)選擇業(yè)主， 1 樓暫不對(duì)外出售，采用租賃方式，內(nèi)街 10 元 /㎡ /月，沿街 15 元 /㎡ /月，部分免費(fèi)； 2 樓出售價(jià)格 3000 元 /㎡， 36 層辦公為主出售 2550 元 /㎡； 2 樓以上單套面積 300 ㎡以上 ? 特別提示：該樓盤銷售情況欠佳，目前基本沒有銷售業(yè)績(jī)，進(jìn)入滯銷期。然而其地段是市中心少有的黃金地段，由此看出再大豐商業(yè)內(nèi)街的形式不容樂觀，盡管中央黃金地段，仍然可能造 成停滯銷售的危險(xiǎn)。 企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 33 （五）市場(chǎng)總結(jié) 通過前面從宏觀政策到微觀市場(chǎng)的分析，可以得出以下結(jié)論： 雖然從國(guó)家宏觀政策方面來看房地產(chǎn)行業(yè)從今年開始受到比較嚴(yán)格的調(diào)控，部分地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭受到相當(dāng)程度的遏制，但從中觀和微觀的市場(chǎng)層面看，由于各個(gè)城市的發(fā)展水平和政府意志的不同，整體市場(chǎng)仍呈上升的發(fā)展勢(shì)頭。整個(gè)江蘇省包括大豐市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中遠(yuǎn)期行情依然看好，未來的房地產(chǎn)發(fā)展空間仍然比較大，市場(chǎng)增值潛力比較優(yōu)越； 隨著 國(guó)家宏觀政策的調(diào)控， 土地獲取的難度和成本加大， 對(duì)開發(fā)商的企業(yè)品牌和專業(yè)能力提出了更高的要求；從市場(chǎng)需求來看，由于近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，對(duì)購(gòu)房者也起到了一個(gè)非常精細(xì)的教育作用，購(gòu)房者對(duì)樓盤的需求也越來越細(xì)分，對(duì)樓盤的品質(zhì)要求也越來越高， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 必須 轉(zhuǎn)變以往重視開發(fā)規(guī)模，產(chǎn)品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。 大豐房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的發(fā)展后，土地供應(yīng)、銷售價(jià)格、購(gòu)買觀念等都已經(jīng)上升到一個(gè)新的高度。因而，后期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈，市場(chǎng)的銷售意識(shí)將進(jìn)一步完善。這同樣要求開發(fā)商必將具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和品牌發(fā)展以及品質(zhì)為先的戰(zhàn)略眼光，以前瞻性的戰(zhàn)略方向來指引公司企業(yè)品牌的遠(yuǎn)景發(fā)展，以品牌的號(hào)召力在大豐市 場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。 大豐經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人民收入逐年提高，近年政府加大招商力度，外來人口尤其是外來投資企業(yè)所帶來的中高收企業(yè) ()大量管理資料下載 恒迪城市之光整合營(yíng)銷傳播案 34 入群體數(shù)量也在逐年遞增，這些群體均擁有較強(qiáng)的