天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案(doc27)-營(yíng)銷策劃-資料下載頁(yè)
2025-08-04 18:25本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】市進(jìn)行了廣泛調(diào)查，本表只是調(diào)查中的幾個(gè)重點(diǎn)樓盤。大都再給優(yōu)惠、大多數(shù)采用按揭付款方式等因素?！魠⒄諛潜P以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。天泰馥香谷平均價(jià)格應(yīng)是：4850元/平方米，正負(fù)出入不宜超過。為配合分批銷售和低開高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如。平均價(jià)格：4700～4900元/平方米；修房每平米加價(jià)元)。本案設(shè)計(jì)的是銷售實(shí)價(jià)，銷售價(jià)格表將根據(jù)付款方式上浮后再折。針對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現(xiàn)狀，我們此次采用的定。在采用了1）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估；2）萃辰樹圖；3）成本利潤(rùn)法；四種方法結(jié)合，我們得出了上述價(jià)格（均價(jià)）定位，并建議分批推出樓盤。復(fù)式、錯(cuò)層、標(biāo)準(zhǔn)層共8種?？們r(jià)在100萬以上。目前天泰馥香谷已售出60套，合計(jì)銷售面積。m2，已完成%，其中200m2以上復(fù)式套型占28%左右，存在銷售壁壘的。
【正文】 主；一類是公司總裁、董事長(zhǎng)、金領(lǐng)、外資企業(yè)的高級(jí)職員等。因此首批推出的住宅在首批量銷的基礎(chǔ)上再進(jìn)行下一階段的銷售， 做到留有余地，以便依循首批推出后的市場(chǎng)反映，緊接進(jìn)行相關(guān)戶型的調(diào)整，而中期階段是在消化舊有存量的，主推 200 以上的戶型，針對(duì)的是拓展性的客戶，強(qiáng)調(diào)推出的品質(zhì)。 B、推出的次序是先“兩側(cè)后中間，先西面后南面”位置及朝向較好的單元盡量放在后期銷售，做到推出的產(chǎn)品的品質(zhì)越來越高，為在銷售期后期的價(jià)格上升導(dǎo)入質(zhì)量的概念，避免價(jià)格做空。 C、講究戶型入市的節(jié)奏感，每個(gè)階段實(shí)施“主推主力戶型”的策略，這樣可以集中力量推廣一兩種戶型，做到有的放矢，避免由于戰(zhàn)線過長(zhǎng)而達(dá)不到應(yīng)有的促銷效果。 應(yīng)變方案準(zhǔn)備 第一批住宅推出 后預(yù)測(cè)出現(xiàn)以下 5 種情況： 第一種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 24 頁(yè) 共 28 頁(yè) 113128 10 套 80% 131150 10 套 80% 150200 10 套 80% 200 左右 10 套 80% 這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場(chǎng)反映。 應(yīng)變方案：立即調(diào)整價(jià)格，根據(jù)具體情況可平均上漲 100 元 /平方米以上 第二種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 113128 10 套 80% 131150 10 套 80% 150200 10 套 40% 200 左右 10 套 20% 這種情況反映 150 平方米以下的戶型受到市場(chǎng)歡迎，表明馥香谷采取的與周邊樓盤戶型的差異在競(jìng)爭(zhēng)策略取得成功，而 200 以上的大戶型由于推廣力度還不夠，推銷速度慢，致使銷售成績(jī)難理想。 應(yīng)變方案：加大推廣力度，加強(qiáng)大戶型的優(yōu)惠措施，（不用現(xiàn)金打折，可乘取贈(zèng)送實(shí)物） 第三種情況 戶 型 推出套數(shù)（假設(shè)） 銷售比例 113128 10 套 40% 131150 10 套 70% 150200 10 套 40% 200 左右 10 套 20% 這種情況的反映中， 130150 平米的戶型受市場(chǎng)歡迎，是由于該戶型針對(duì)的消費(fèi)層面廣，需求大，而中、小戶型及大戶型分別是由于戶型較差和消費(fèi)面狹窄，造成需求量相對(duì)減少，因此銷售相對(duì)困難。 應(yīng)變方案：以特優(yōu)價(jià)迅速消化小戶型，加大對(duì)大戶型的宣傳平穩(wěn)加推中戶型。 第四種情況 戶 型 推出套數(shù)（預(yù)定） 銷售比例 113128 10 套 40% 131150 10 套 70% 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 25 頁(yè) 共 28 頁(yè) 150200 10 套 80% 200 左右 10 套 50% 這種情況反映 130 以上戶型受市場(chǎng)歡迎。說明馥香谷項(xiàng)目的中大戶型有足夠的市場(chǎng)進(jìn)行消化。 應(yīng)變 方案：迅速消化小戶型，特優(yōu)價(jià)消化，按計(jì)劃加推其他戶型。 第五種情況 戶 型 推出套數(shù)（預(yù)定） 銷售比例 113128 10 套 20% 131150 10 套 40% 150200 10 套 40% 200 左右 10 套 20% 這種情況是馥香谷第一批推量出現(xiàn)銷售困難，樓盤存在突發(fā)性事件，如工程質(zhì)量，買賣糾紛，宣傳不足引起知名度不高，造成嚴(yán)重的公關(guān)危機(jī)等原因造成這種局面的發(fā)生。 應(yīng)變方案：加強(qiáng)宣傳推廣，重新調(diào)整價(jià)格。組織人員檢查分項(xiàng)工作，改進(jìn)階段設(shè)施調(diào)整促銷策略及宣傳推廣策略，重新以嶄 新面貌上市。 小結(jié)：綜合上述五種情況，第一種情況經(jīng)過對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，主要競(jìng)爭(zhēng)者等方面進(jìn)行調(diào)整分析概率最大，第二、三、四也存在較大概率，第五種情況是最壞的局面，其出現(xiàn)的概率也是最低。 附表 1：開盤期首推戶型價(jià)格明細(xì)表 樓號(hào) 房號(hào) 面 積 總面積 戶 型 價(jià)格 裝修價(jià) 81 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 2房 2廳 2衛(wèi) 401 3房 2廳 2衛(wèi) 102+202 4房 2廳 3衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402 4房 2廳 3衛(wèi) 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 26 頁(yè) 共 28 頁(yè) 82 301 2房 2廳 2衛(wèi) 401 3房 2廳 2衛(wèi) 102+202 4房 2廳 3衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402 4房 2廳 3衛(wèi) 44 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 3房 2廳 2衛(wèi) 401+501 4房 2廳 3衛(wèi) 102+202 4房 2廳 3衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402+502 4房 2廳 3衛(wèi) 45 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 3房 2廳 2衛(wèi) 401+501 4房 2廳 3衛(wèi) 102+202 4房 2廳 3衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402+502 4房 2廳 3衛(wèi) 102 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 3房 2廳 2衛(wèi) 401+501 4房 2廳 3衛(wèi) 102+202 4房 2廳 3衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402+502 4房 2廳 3衛(wèi) 樓號(hào) 房號(hào) 面 積 總面積 戶 型 價(jià)格 裝修價(jià) 31 101 三室二廳二衛(wèi) 201 三室二廳二衛(wèi) 301 三室二廳二衛(wèi) 401 三室二廳一衛(wèi) 501 三室二廳二衛(wèi) 601 三室二廳一衛(wèi) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 27 頁(yè) 共 28 頁(yè) 102 三室二廳二衛(wèi) 202 三室二廳一衛(wèi) 302 三室二廳一衛(wèi) 402 三室二廳一衛(wèi) 502 三室二廳一衛(wèi) 602 三室二廳一衛(wèi) 32 101 113 3房 2廳 2衛(wèi) 201 113 3房 2廳 2衛(wèi) 301 113 3房 2廳 2衛(wèi) 401 113 3房 2廳 2衛(wèi) 501 113 3房 2廳 2衛(wèi) 601 113 3房 2廳 2衛(wèi) 102 3房 2廳 2衛(wèi) 202 3房 2廳 2衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 402 3房 2廳 2衛(wèi) 502 3房 2廳 2衛(wèi) 602 3房 2廳 2衛(wèi) 13 101+201 4房 2廳 3衛(wèi) 301 3房 2廳 2衛(wèi) 401 3房 2廳 2衛(wèi) 501 3房 2廳 2衛(wèi) 601 3房 2廳 2衛(wèi) 701+801 4房 2廳 3衛(wèi) 102+202 4房 2廳 2衛(wèi) 302 3房 2廳 2衛(wèi) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 28 頁(yè) 共 28 頁(yè) 402 3房 2廳 2衛(wèi) 502 3房 2廳 2衛(wèi) 602 3房 2廳 2衛(wèi) 702+802 4房 2廳 3衛(wèi)
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