天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案(doc27)-營(yíng)銷策劃-在線瀏覽
2024-10-16 18:25本頁面
【正文】 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 67F 1 棟 2 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià)（元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 6F 78F 1 棟 3 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 6F 78F 1 棟 4 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 21 頁 共 28 頁 12F 3F 4F 5F 6F 78F 1 棟 5 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 6F 78F 1 棟 6 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 67F 1 棟 7 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià) （元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 22 頁 共 28 頁 3F 4F 5F 67F 1 棟 8 單元均價(jià)： 元 /平方米 樓層 層差價(jià) （元 /m2） 計(jì)算價(jià)（元 /m2） 開盤推出價(jià) （元 /m2） 裝修價(jià)（元 /m2） 持續(xù)期上漲價(jià) （元 /m2） 12F 3F 4F 5F 67F 六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 由于市場(chǎng)目前較為復(fù)雜，各種類型的樓盤都同時(shí)存在，我們必須對(duì)價(jià)格有一個(gè)可調(diào)整的系統(tǒng)。 發(fā)揮差價(jià)原則 現(xiàn)天泰馥香谷有 8 種戶型（ 4 種復(fù)式， 2 種錯(cuò)層， 2 種標(biāo)準(zhǔn)層） 175種面積，并且有 4 層的、 5 層的、 6 層的、 7 層的、 8 層的多種樓層，還分電梯小高層與多層，這種品種的多樣性，為我們價(jià)格的差價(jià)原則做了很好的鋪墊。 開盤起價(jià)： 元 /平方米 (如精裝修 元 /平方米 , 具體戶型及價(jià)格配比見附表。目前天泰馥香谷已售出 60 套，合計(jì)銷售面積 m2，已完成 %，其 中 200 m2以上復(fù)式套型占 28%左右，100 多平米的套型占 72% ，由此看出大戶型由于總價(jià)門檻過高，還是存在銷售壁壘的。 3）面積階段分類： 101150 平方米共 148 套 150180 平方米共 20 套 180280 平方米共 140 套 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 28 頁 合 計(jì) 3 0 8 套。 戶型統(tǒng)計(jì)與總價(jià)分析 1）面積分類：共 175 種，最小面積 平方米，最大面積 288平方米。在采用了 1）競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格評(píng)估； 2）萃辰樹圖； 3）成本利潤(rùn)法；4）差價(jià)設(shè)計(jì)法。 五、定價(jià)策略與執(zhí)行方案 （一） 定價(jià)策略 價(jià)格是 消費(fèi)者購房最敏感因素 根據(jù)對(duì)青島市調(diào)查樓盤及天泰馥香谷銷售情況的了解，我們感到價(jià)格的高低直接左右著項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)，制定合理的銷售價(jià)格必須是慎重研究的。 ? 為配合分批銷售和低開高走的價(jià)格策略，第一批提出價(jià)格定位如下： 平均價(jià)格： 4700～ 4900元 /平方米； 本案設(shè)定均價(jià)： 4800 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價(jià) 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁 共 28 頁 )； 最低價(jià)與最高價(jià)差設(shè)計(jì)幅度： 3980～ 61800 元 /平方米 (如賣精裝修房每平米加價(jià) 元 )。 ◆參照樓盤以周邊可比性樓盤為主，兼顧其他區(qū)域樓盤。 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 28 頁 目目 錄錄 前 言 一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查 1. 價(jià)格調(diào)查匯總 2. 說明 3. 一次評(píng)估與加權(quán) 二、天泰馥香谷與調(diào)查樓盤評(píng)估 1. 樹圖解析與權(quán)重系數(shù)計(jì)算 天泰馥香谷 銀都景園 金帝山莊 頤景園 名仕花園 錦園 千禧龍?jiān)? 蔚蘭海岸 新貴都 綠島花園 礦泉花園 三、評(píng)估與價(jià)格修正 1. 修正公式 2. 修正過程 3. 修正結(jié)果 四、天泰馥香谷價(jià)格定位建議 五、價(jià)格策略與執(zhí)行方案 價(jià)格策略 價(jià)格是消費(fèi)者購房最敏感因素 戶型統(tǒng)計(jì)與總價(jià)分析 發(fā)揮差價(jià)原則 執(zhí)行方案 單元評(píng)估 樓層評(píng)估 樓層差價(jià)率與差價(jià)系數(shù) 各單元平均價(jià)計(jì)算 價(jià)格明細(xì)表 六、價(jià)格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 附表 1：開盤期首推戶型價(jià)格明細(xì)表 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁 共 28 頁 價(jià)格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少 —— 沒有市場(chǎng) 低了，公司損失利潤(rùn) —— 沒有效益 如何在兩者之間達(dá)到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠(yuǎn)是我們解析的重心?? 中國(guó)最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 28 頁 第二部分：天泰馥香谷項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略與執(zhí)行方案 一、周邊樓盤價(jià)格調(diào)查 價(jià)格調(diào)查匯總 單 位 樓盤名稱 統(tǒng) 計(jì) 面 積 M2 最 高 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 最 低 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 平 均 標(biāo) 價(jià) 元 /M2 折 實(shí) 均 價(jià) 修正均價(jià)元 /M2 備 注 一次性 % 銀行按揭 % 銀都景園 52020 6030 5080 5600 0 +1% 5644 不僅不打折，如不是一次性付款還要 +10% 金帝山莊 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 頤 景 園 72020 4500 3200 3840 0 0
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