成都土地市場研究(doc16)-地產綜合-資料下載頁
2024-08-13 15:48本頁面
【導讀】2020年至2020年土地市場概述。2020年至2020年五年間，全市土地市場的成交金額和成交面積呈遞增趨勢。牌，這時土地二級市場的轉讓才開始納入土地有形市場中進行交易。2020年成都土地市場共發(fā)布拍賣和掛牌宗地284宗，共計畝。在2020年房地產開發(fā)的重點一定在成華區(qū)。2020年上半年成都供應土地124宗，共畝；下半年供應土地160宗，共計畝，比上半年高出了近50%。住用地，以及10宗教育用地、辦公用地等其它用途土地。年最主要的土地用途之一，其比例達到了60%。郊區(qū)供應土地平均規(guī)模的增大也有利于郊區(qū)房地產業(yè)的規(guī)模化發(fā)展。2020年，土地供給中二環(huán)以外占到了85%。其中住宅樓盤土地價格的漲幅達。宅樓盤兼顧商業(yè)樓盤，且比例不大于10%。年總供給面積增加了接近4倍，土地供給塊數(shù)增加了接近3倍。2020年較2020年相比，上漲幅度基本持平。地價為最高，這表明騾馬市商圈熱點正在西移。而三環(huán)路內外土地價格相差極大。
【正文】 。 同時又受土地供應區(qū)域和房地產市場供需的作用，預測 2020 年土地價格漲幅在 2020 年的基礎上會有一定程度的回落。 首先，從房地產市場來看，房價漲幅受到控制，必然會影響到開發(fā)商的利潤，開發(fā)商必然會考慮通過控制土地的漲幅來保證利潤率的穩(wěn)定，從而對土地成交價格造成一定 影響；其次，從土地供應區(qū)域來看， 2020 年土地供應區(qū)域大部分分布在城東、城北的 2 環(huán)以外和各近郊（區(qū)）縣，區(qū)域成交價格相對較低，會對土地整體成交價帶來影響。 另一方面，我們認為，在現(xiàn)階段用地指標，特別是容積率已經放大了 3 倍的情況下，成都土地交易價格將從總地價而逐漸轉換為樓面的趨勢。 ? 成交區(qū)域篇 未來成都土地供給的熱點區(qū)域，從環(huán)域上來講，我們認為，根據(jù)現(xiàn)階段中心城區(qū)的規(guī)劃，結合目前城市建設和開發(fā)，未來在一環(huán)以內的區(qū)域，其土地供應的放量將減少。未來主要的土地放量仍主要集中在二三環(huán)路、三環(huán)路外。 從區(qū)域上來看 ，由于保護耕地的基準，城西的土地供應仍以集中在三環(huán)附近為主，而城西郊區(qū)的土地供應則主要依托于溫江較為成熟的交通線主要干道放射線和環(huán)線的土地。而因高新西區(qū)的緣故，故其放量是有限的。城南土地的可供給量也較為有限。 而城北的整理土地、北部新城建設都將提供較多的土地供給，根據(jù)相關資料顯示，目前城東二三環(huán)路之間的用地面積已近 5000 畝。未來城北、城東是土地供給的主要區(qū)域。從行政區(qū)域來看，未來成華區(qū)因為東調政策，其土地供應量將是最大的。 土地市場將給房地產市場帶來的影響 ? 住宅市場新增供應量 2020 年 成都主城區(qū)成交土地 畝，相對 04 年有所減少，但近郊土地成交量特別是溫江的土地成交量較大，約有 5050 畝，這為房地產開發(fā)提供了充分的土地資源。僅主城區(qū)和溫江供應土地根據(jù)規(guī)劃容積率測算出的可建筑面積約近 1300 萬平方米，其中一些地塊在 2020 年進入開發(fā)階段并且面市，但絕大部分地塊將在 2020 年進入大規(guī)模的開發(fā)期。 這類物業(yè)的開發(fā)，一方面大量住宅用地的出讓和開發(fā)為住宅市場供應提供了充分保證，買方市場有望形成；另一方面，也不可回避因供應增長高于需求增長而帶來的一系列問題，熱點區(qū)位，特別是城東、溫江等區(qū)域 ，可能會造成區(qū)域內的競爭格局加大。 ? 價格 土地作為最重要的開發(fā)要素之一，土地價格增加將直接導致開發(fā)成本的增加。同比 2020 年， 2020 年主城區(qū)土地價格上漲了 89%，但隨著這類土地的容積率的上升也帶來了建筑面積的增加。 所以，在 2020 年城區(qū)內的房價漲幅將小于 2020 年。但城東沙河區(qū)域的住宅將會因高起點和不可復制的地理位置，從而為房價升幅最高的區(qū)域。
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