【正文】 加中低價位、中小套型住房供應(yīng)2006年前8個月，哈市新建商品住房平均銷售價格2537元/平方米，%，%，在全國15個副省級城市中漲幅排在最后幾位。 為增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，哈爾濱市房產(chǎn)住宅局自2006年6月1日起，凡審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到70%以上，對過去已審批但未取得施工許可證的項目，因地制宜進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整；優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；在限套型、限房價的基礎(chǔ)上，采取競地價、競房價的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位；結(jié)合哈市實際，制定住房建設(shè)規(guī)劃，進(jìn)一步落實政府的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 為了完善住房保障體制，增加住房保障投入，房產(chǎn)住宅局繼續(xù)加大財政支持力度，多渠道籌集資金和房源，力爭(原計劃五年)解決1929戶人均住房使用面積7平方米以下廉租戶住房問題；按照《哈爾濱市購買經(jīng)濟適用住房貨幣補貼暫行辦法》，逐步由哈爾濱市政府組織建設(shè)經(jīng)濟適用住房向經(jīng)濟適用住房貨幣補貼政策過渡，最終實現(xiàn)改暗補為明補，以此來確保優(yōu)惠政策能夠真正落實到哈市中低收入家庭；進(jìn)一步規(guī)范單位自建住房管理，加快解決無房和住房困難職工居住問題；進(jìn)一步發(fā)展住房二級市場和租賃市場，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。 2006年上半年沈陽土地市場分析今年上半年，沈陽土地出讓面積同比增長約32%，沈陽市的土地市場需求旺盛。其中，大部分用于中低價位、中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)，對于穩(wěn)定全市房價起到了積極作用。 （一）土地需求旺盛 去年全市土地市場(市本級)共出讓土地80宗。其中。今年17月，全市土地市場(市本級)共出讓土地56宗，，土地出讓面積與上年同期相比增長約32%。統(tǒng)計數(shù)字表明，今年上半年沈陽市的土地市場需求旺盛。 其中普通商品房用地為主。今年上半年，其中，近60%的地塊位于二環(huán)和三環(huán)之間的城鄉(xiāng)接合部。而這部分地塊絕大多數(shù)用于中低價位、中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)，主要銷售對象也是沈陽市的工薪階層。這對于穩(wěn)定全市房價，抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，起到了積極作用。 地價穩(wěn)中有升 今年上半年，全市土地出讓價格雖然有一定的漲幅，但是仍處于地價合理范圍之內(nèi)。目前，沈陽市的土地價格占房價的總比例沒有超過30%。 與全國其他同等規(guī)模城市比較，沈陽市的地價仍處于中等水平，低于廣州、深圳、南京、武漢、福州、重慶、大連等地。預(yù)計今年下半年，沈陽市的土地價格漲幅仍然不會太大，處于一個較為合理的范圍之內(nèi)。今年上半年，沈陽土地出讓面積同比增長約32%，沈陽市的土地市場需求旺盛。其中，大部分用于中低價位、中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)，對于穩(wěn)定全市房價起到了積極作用。 （二）土地政策出臺調(diào)節(jié)市場需求土地出讓金政策大大提高開發(fā)商積極性 沈陽五年來的城市變化有目共睹。 2005年，沈陽全年共收繳土地出讓金30億元，配套費12億元，合計收繳資金42億元，%%。從2001年實施土地市場交易以來，沈陽市已累計收繳土地出讓金100億元。這些資金，為沈陽進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)，提供了充足的資金保障。 早在2001年初，沈陽市成立了市土地開發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，明確“經(jīng)營性用地”不再劃撥和協(xié)議出讓，按照這一部署，市規(guī)劃和國土資源局停止了個人或組織批租經(jīng)營性用地，使房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，全部進(jìn)入市場進(jìn)行公開出讓。 隨后，全市土地儲備出讓機構(gòu)———沈陽市土地儲備交易中心掛牌成立，并于2002年正式建立市土地市場。從此，土地交易開始“陽光操作”，經(jīng)營性用地嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，2004年，沈陽市被國土資源部推薦為全國先進(jìn)典型。 納入儲備的土地，主要包括以下幾種類型：政府收回的閑置荒蕪?fù)恋?；拆遷舊居住區(qū)土地；國有企業(yè)土地；停止使用的劃撥土地；原土地使用者申請收購的土地；土地市場成功受讓后，購買者無力繼續(xù)開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。截止2005年底，共累計儲備土地598萬平方米。儲備了土地，坐等買家（房地產(chǎn)開發(fā)商）上門還不行，要提高土地收益，就得主動出擊招商，這也是沈陽土地出讓金收入，自2002年以來始終以每年5億元的幅度遞增的原因。其中，位于青年公園附近的沈陽建工學(xué)院地塊，盡管地處沈陽黃金地段，被業(yè)界尊稱為“沈陽地王”，但是在首次掛牌出讓時卻無人問津。市規(guī)劃和國土資源局于是采取公布土地價值預(yù)測分析結(jié)果，并在全國推介宣傳等手段，使這塊地在二次拍賣時，吸引了眾多房地產(chǎn)界巨頭，最終以高出底價4200萬元的價格成交。 市規(guī)劃和國土資源局還通過國企搬遷、政府儲備土地的辦法，盤活國企土地資產(chǎn)。2001年以來，收購儲備28家破產(chǎn)、改制等國有企業(yè)土地124萬平方米。首度調(diào)整新的城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)從2006年四季度開始，沈陽地區(qū)將執(zhí)行新的城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，這是5年來首度調(diào)整。一類地段的征收范圍加大，同時三等地段和縣級市和縣城的稅額標(biāo)準(zhǔn)都相應(yīng)提高。 目前沈陽地區(qū)現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅地段等級和稅額標(biāo)準(zhǔn)是2000年經(jīng)市政府批準(zhǔn)的，至今一些地區(qū)城鎮(zhèn)土地使用稅的地段等級及稅額標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)濟繁榮程度已明顯不適應(yīng)。新的征稅標(biāo)準(zhǔn)擴大了一等地區(qū)的征收范圍，現(xiàn)行其他地段等級上浮一等。從稅額標(biāo)準(zhǔn)上看，由4元/平方米提高到5元/平方米，縣級市、。此外，調(diào)整后的城鎮(zhèn)土地使用稅地段等級和稅額標(biāo)準(zhǔn)分4類8個等級，最高類似于沈河?xùn)|順城街、鐵西南九中路、北陵大街北起泰山路，南至昆山路這些地段每平方米年稅額為10元。執(zhí)行新的土地使用稅標(biāo)準(zhǔn)，遼寧將至少增加稅收3億元，另外他表示，上調(diào)土地使用稅，不會影響到沈陽的房價。以一個20萬平方米的中等規(guī)模的小區(qū)為例，通?？山?000戶100平方米的房屋，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，均攤到每個房子，每平方米的成本只增加1元，對房價影響不大。（三）增加地塊供給，沈陽新地標(biāo)凸現(xiàn)2006年下半年，沈陽市規(guī)劃和國土資源局推出了第二批經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地公示地塊，出讓13宗地塊土地使用權(quán)。本此推出的地塊規(guī)劃用途以居住為主，主要分布在大東區(qū)、東陵區(qū)等城市東部地區(qū)。9月上旬，大東區(qū)赴南方招商活動，在廣東、福建、浙江、江蘇、上海等地開展強有力的招商推介活動，成功引進(jìn)12個重點項目，協(xié)議投資總額達(dá)到84億元，由福建廣易集團(tuán)投資28億元建設(shè)的沈陽廣易國際貿(mào)易中心最引人注目。沈陽新的標(biāo)志性建筑將落戶大東區(qū)東城商業(yè)區(qū)。該商貿(mào)大廈建筑面積62萬平方米，高158米、共有56層。大廈內(nèi)將設(shè)世界知名品牌店、國內(nèi)外風(fēng)味餐飲、高級健身娛樂、世界500強地區(qū)總部和高級商住等，計劃三年內(nèi)落成。另外，由浙江盾安集團(tuán)投資20億元的沈陽天一商業(yè)廣場、投資6億元的東北針紡大廈和東北珠寶大廈，也將落戶東城商業(yè)區(qū)。（四）前景分析沈陽市1－7月份的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了分析、總結(jié)，在全國房地產(chǎn)市場處于增幅下降或者下降的情況下，沈陽的增量房交易量繼續(xù)提升。沈陽的房地產(chǎn)市場是全國最好的市場之一，仍處于可持續(xù)發(fā)展的前進(jìn)態(tài)勢，黃金時期至少還有10年。中小戶型中低價位是供求主體數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，％；，％；在實際銷售商品住宅中，％，％。 分析：前7個月，沈陽市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價均在每平方米3000元以下，從中可以看出，中小戶型和中低價位的商品住宅是房地產(chǎn)業(yè)的供求主體。 同時，土地管理部門也開始積極調(diào)整土地供應(yīng)政策，增加普通商品住宅和中低價位住房的土地供應(yīng)，前7個月，市本級土地供應(yīng)中，70％以上位于市內(nèi)二環(huán)和三環(huán)之間。這些土地成本較低，供應(yīng)低價位住房建設(shè)用地可以充分滿足普通居民的購房需求。增量房交易繼續(xù)提升數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市商品房銷預(yù)售面積、％％；商品住宅銷預(yù)售面積、合同金額，％％。 分析：從去年到今年，國家先后出臺國八條和國六條，房地產(chǎn)市場一直處于宏觀調(diào)控下，沈陽市市場仍然保持一定數(shù)量的增長幅度。房價平穩(wěn)穩(wěn)中略升數(shù)據(jù)： 1－7月份，／平方米，比去年同期增長1％；／平方米，％；／平方米；％；／平方米，％；％。 分析：沈陽市增量房和存量房，全部都處于平穩(wěn)運行、穩(wěn)中略升的最佳狀態(tài)。 商品房空置處于合理區(qū)間數(shù)據(jù)： 截止到2006年7月底，％。 分析：沈陽市商品房空置量和空置率都有所下降。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)所占比例較大，而住宅空置數(shù)量相對較少，其中的80％以上是大戶型和高價位的住宅。總體上看，我市空置總量和空置率均處于合理區(qū)間，而且正在被逐漸消化。人均住房面積低于全國平均水平 數(shù)據(jù)： 2005年底，，；2005年底，東部城市人均住房面積為28平方米。 分析：這些差值說明沈陽市住房消費市場潛力巨大，后發(fā)優(yōu)勢非常明顯。伴隨沈陽的擴城計劃，沈陽發(fā)展到1000萬人口還要增長280萬人，外地人購房比例的提高等因素都將推動沈陽房產(chǎn)市場的發(fā)展，未來沈陽房地產(chǎn)至少還有10年的黃金發(fā)展時期。 房價與 G DP、人均可支配收入增長比率合理 數(shù)據(jù)： ，％。2006年上半年，％。按商品住宅價格計算，；。 分析：房價與GDP、人均可支配收入增長的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)之一。一般來說，這個比率小于1較好。沈陽市上半年房價與GDP、人均可支配收入增長比率都遠(yuǎn)低于1。沈陽市房價與GDP、人均可支配收入增幅的這種比例關(guān)系，是一種非常理想的狀態(tài)，說明沈陽房地產(chǎn)市場運行狀況是良好的。房價收入比有所下降數(shù)據(jù)： 按上半年的指標(biāo)測算，預(yù)計2006年房價收入比又有了一個較大的下降幅度，；，；。 分析：如果按照每戶購房60平方米計算，沈陽目前的房價收入比已經(jīng)在國際合理區(qū)間了；若按購房60—70平方米計算，已經(jīng)接近國際房價收入比3—6的標(biāo)準(zhǔn)線。 外地人購房比重有提高數(shù)據(jù)： 按本市和外地居民分析購買住房群體構(gòu)成情況，％，比上半年增加2個百分點；％，；％。 分析：外地人購房比重如此之大，對于房地產(chǎn)市場來說是把雙刃劍。％，首先反映了沈陽市場活躍，經(jīng)濟趨勢良好，東北區(qū)域中心城市的地位已經(jīng)確定了。對房地產(chǎn)市場來說不利的方面是，外地人購房比例增加，易導(dǎo)致房價快速上漲。投資洼地效應(yīng)出現(xiàn)數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市有50％以上的土地被外地（或國外）資本買走。1－7月份，沈陽市銷售前30名的開發(fā)企業(yè)中，有13個是外來開發(fā)商。 分析：外來資本的進(jìn)入對沈陽房地產(chǎn)市場來說是件好事。外來開發(fā)企業(yè)給沈陽房產(chǎn)市場帶來了先進(jìn)的理念，本地開發(fā)商不用走出家門就能學(xué)到很多經(jīng)驗。外來開發(fā)商加劇了沈陽房產(chǎn)市場的競爭，從沈陽這兩年開發(fā)的產(chǎn)品看，產(chǎn)品品質(zhì)有較大的提升，這正是合理競爭的結(jié)果。 存量房受調(diào)控影響明顯數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽增量房交易量與存量房交易量的比值為1：。 分析：沈陽是全國存量房市場啟動最早的城市之一，與全國其他城市一樣，受“國六條”影響，7月份沈陽房產(chǎn)交易增幅有所下降，其中增量房下降的比較小，但存量房下降的比較大。“市六條”可穩(wěn)定市場事件： 8月6日，沈陽市副市長邢凱在中國沈陽第12屆房地產(chǎn)交易展示會新聞發(fā)布會上宣布了進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的6條工作措施，主要包括：獎優(yōu)扶強、銀政互動、高效審批、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、惠及市民、信息發(fā)布等內(nèi)容。其中，為切實改善人民群眾的最基本居住條件，除了往屆房交會的優(yōu)惠政策外，從本屆“房交會”起，對今后在“房交會”期間，個人出售取得產(chǎn)權(quán)不足5年、交易面積90平方米以下（含90平方米）的存量普通自用住宅給予適當(dāng)補助。即：個人出售存量住宅成交單價2000元／平方米以上的，補助標(biāo)準(zhǔn)為75元／平方米；個人出售存量住宅成交單價在1500元—2000元／平方米之間的，／平方米；個人出售存量住宅成交單價在1500元／平方米以下的，／平方米。（按以上標(biāo)準(zhǔn)，對符合條件的個人存量住宅出售方給予補助。） 分析：沈陽市出臺的6項舉措抓住了沈陽房產(chǎn)市場的主要矛盾，目的是進(jìn)一步激活二手房市場。給賣二手房的人賣房補貼，能促進(jìn)百姓個人自住的買賣行為，也避免了二手房與新房的成交量差距進(jìn)一步拉大，這樣能有效保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。兩稅不會推高房價“國六條”出臺后，針對二手房市場的營業(yè)稅、個人所得稅政策都加大了部分二手房的轉(zhuǎn)讓成本，二手房的房價是否會“水漲船高”呢？分析：從房價發(fā)展的總趨勢看，二手房房價不會下降。交易成本高了，但沈陽交易需求旺盛，房價不會過快上升。此外，受到新房郊區(qū)化的影響，低廉的郊區(qū)房價可以抑制二手房價的上漲。 房地產(chǎn)綜合指數(shù)全國第一數(shù)據(jù)： 從商品房銷售套面積上看：全國40個重點城市，商品房實際銷售住宅面積每套平均為115平方米，沈陽1－。 從房地產(chǎn)投資額看，全國15個副省級城市，沈陽排在第四位，低于廣州、深圳、成都，高于直轄市中的天津和重慶。 從商品房銷售面積上看，沈陽處于15個副省級城市中的第三位，低于廣州和成都，第一次超過深圳。 從商品房銷售金額上看，15個副省級城市比較，沈陽排在第四位，低于廣州、成都、深圳。 從商品房均價上比較，上半年，沈陽在全國15個副省級城市中，平均商品房價格排在第13位，僅高于長春和哈爾濱。 綜合分析：根據(jù)這些指標(biāo)綜合分析，沈陽市和成都市并列排在全國第一位。其中，成都市的商品房銷售總量略高一些，但沈陽房價穩(wěn)中有升，趨勢控制得更好。綜合來看，沈陽房地產(chǎn)市場是全國最好的市場之一，供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善、供求平衡、房價平穩(wěn)，處于健康、理性和可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。2006年上半年長春市土地市場分析房地產(chǎn)，城市經(jīng)濟發(fā)展的載體，城市的發(fā)展離不開房地產(chǎn)的開發(fā)。今年長春土地開發(fā)量將達(dá)到600萬平方米，地產(chǎn)投資在70個億以上，都超出了往年計劃量，并且規(guī)模上也有所擴大。長春近幾年經(jīng)濟實力的提高，進(jìn)一步刺激城市房地產(chǎn)的發(fā)展動力和升值潛力的發(fā)揮。年初伊始，長春樓市就呈現(xiàn)勃勃生機。3年內(nèi)完成108塊棚戶區(qū)改造計劃落地有聲，招商、拆遷、開發(fā)，如火如荼；市場供需兩旺，無論哪一個區(qū)域，只要樓盤開盤，就會有人提前兩三天，甚至五六天排號，房源推出即供不應(yīng)求，紅火樓市嘆為觀止；“國六條”及其細(xì)則震蕩春城；數(shù)萬人盡享