房地產(chǎn)投資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)可行性研究(doc22)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 15:09本頁面
【導(dǎo)讀】中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較。僅僅成為一紙說辭?！斗康禺a(chǎn)可行性研究實(shí)戰(zhàn)操作手冊》從實(shí)用的角。出一系列評價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施；廈和高達(dá)468米的東方明珠塔就是很好的佐證。資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問題。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個(gè)。專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對的不確定之中?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值。的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。D、有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。
【正文】 關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。 第 6 操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算 一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含 7 項(xiàng)目建設(shè)的工程概算。這樣算帳不好。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容 ： 17 營銷開支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 項(xiàng)目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告開支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計(jì)的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn) 開支 18 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見開支 第 7 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握 事實(shí)上，一個(gè)好的市場營銷者才是一個(gè)最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會(huì)的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會(huì)。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會(huì)。 消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個(gè) 人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計(jì)劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？ 為選定市場和制定策略而進(jìn)行可行性研究 在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對性的市場調(diào)研，進(jìn)行市場分析，并選定適合的目標(biāo)市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略 、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對每個(gè)選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與 19 現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價(jià)值的行為，以此使該細(xì)分市場的顧客理解和正確認(rèn)識(shí)本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個(gè)步驟： 明確一些可利用的競爭優(yōu)勢； 選擇若干個(gè)適用的優(yōu)勢； 有效地向市場表明公司的定位觀念。 產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、 公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大 小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。 納入整體營銷方案的可行性研究 一個(gè)好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書，以便在整體上把握整個(gè)營銷活 動(dòng)。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容： 計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽） 20 市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料） 機(jī)會(huì)與問題分析 目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平 市場營銷策略 行動(dòng)方案：做什么？誰去做？如何做？何時(shí)做？費(fèi)用多少？ 預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表 控制措施 策略涉及的是營銷活動(dòng) “是什么 ”和 “為什么 ”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？ ”“時(shí) 間？ ”“地點(diǎn)？ ”“怎么樣？ ”等問題 。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計(jì)劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。
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