【導(dǎo)讀】從房地產(chǎn)開發(fā)程度上劃分，房地產(chǎn)可分為土地、在建工程和建成后的物業(yè)三種類型。土地屬于房地產(chǎn)的范疇并是其中最重要的組成部分。前者基本上屬于農(nóng)村集體土地，后者通常屬于城市國有土地，當(dāng)然，在一定條。件下前者可以向后者轉(zhuǎn)化。除土地開發(fā)費(fèi)用外，土地開發(fā)過程中的不確定性和風(fēng)險，是。導(dǎo)政毛地和熟地之間價格差異的主要因素。由于縮短了開發(fā)周期，減少了投資風(fēng)險，因此是許多投資者愿意選擇的方式。物業(yè)的購買者大都是以滿足自用為目的，也有少量作為投資，出租給租客使用。投資收益，也有一部分是為了自用、自營的目的。隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以依法延長；地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性。政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。

　　

【正文】 下抵押貸款的月還款額為： (3)第 6年年初一次償還本金 8萬元后，在第 6到第 15年內(nèi)減少的月還款額為： (4)從第 6年開始的抵押貸款月還款額是： 2835． 36－ 888． 16＝ 1947． 20(元 ) (3)等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系 數(shù) 所謂等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)就是在已知 F的情況下求 A，或在已知 A 的情況下求 F。因為前面已經(jīng)有了 P和 A 之間的關(guān)系，我們也已經(jīng)知道了 P和 F之間的關(guān)系，所以很容易就可以推導(dǎo)出 F和 A之間的關(guān)系。計算公式為： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 68 頁 [例題 10] 某家庭以 3500元／平方米的價格購買了一套建筑面積為 80平方米的住宅，銀行為其提供了 15 年 期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為 6％，抵押貸款價值比例為 70％，月還款常數(shù)為 0． 65％，問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少 ? 解： (1)已知 P＝ 35008070 ％＝ 196000元， 月還款常數(shù) α=0 ． 65％， n＝ 1512 ＝ 180個月， i=i/=6％／ 12=0． 5％ (2)按月等額償還抵押貸款本息的月還款額為： (3)實際每月的月還款額為： 1960000 ． 65％＝ 1274(元 ) (4)借款人每月欠還的本金： 1653． 961274＝ 379． 96(元 ) (5)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金為： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 68 頁 （ 4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 等差序列是一種等額增加或減少的現(xiàn)金流量序列。換句話說 ，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以相同的數(shù)量發(fā)生變化。例如物業(yè)的維修費(fèi)用往往隨著房屋及其附屬設(shè)備的陳舊程度而逐年增加，物業(yè)的租金收入通常隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐年增加等。逐年增加的收入或費(fèi)用，雖然不能嚴(yán)格地按線性規(guī)律變化，但可根據(jù)多年資料，整理成等差序列以簡化計算。 如果以 G表示收入或支出的年等差變化值，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量 A1 已知，則第 n 年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為 ，計算等差序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為： [例題 11] 某住宅小區(qū)估計今后 8年維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)為第一年初 2 萬元，以后每年遞增 1500 元，若存款年利率為 8%，則現(xiàn)在建立的維修養(yǎng)護(hù)基金應(yīng)為多少？維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用相當(dāng)于每年末等額支付多少？相當(dāng)于每年年初等額支付多少？ 解析： (5)等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列。換句話說，這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁 共 68 頁 每年以一個固定的比例發(fā)生變化。例如建筑物的建造成本每年以 10％的比例逐年增加、房地產(chǎn)的價格或租金水平每年以 5％的速度逐年增加等。 如果以等比系數(shù) s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或支出的流量 A1已知，則 第 n年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為 A1(1+s)n1計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為： [例題 12] 某購樓者擬向銀行申請 60 萬元的商業(yè)抵押貸款，銀行根據(jù)購樓者未來收入增長的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為 %，期限為 15 年，購樓者的月還款增長率為 %，問該購樓者第 10 年最后一個月份的月還款額 是多少？ 解： （ 1）已知： P=60萬元， s=%， n=1512=180 （月）， i＝ 6． 6％／ 12＝ 0． 55％ (2)抵押貸款首次月還款額為： (3)第 10年最后一個月份的還款額 為： [例題 13] 某人擬以 500萬元的價格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價款付款比例分別為 15％、 25％和 60％，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為 100 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 68 頁 萬元，經(jīng)營成本為 20 萬元，并預(yù)計在此后的 16 年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為12％ ，貼現(xiàn)率為 16％。如果本寫字樓投資項目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計算該投資項目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計算出項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和 (設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初 )。 解：（ 1）求出凈現(xiàn)今流量： 3．復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法 為了減少書寫上述復(fù)利系數(shù)時的麻煩，可采用一種標(biāo)準(zhǔn)表示法來表示各種系數(shù)。這種標(biāo)準(zhǔn)表示法的一般形式為 (X／ Y， i， n)。 X 表示所求的是什么， Y 表示已知的是什么。例如， F／ P 表示 “ 已知 P求 F，而 (F／ P， 10％， 25)表示一個系數(shù)。這個系數(shù)若與現(xiàn)值 P 相乘，便可求得按年利率為10％復(fù)利計息時 25年后的終值 F。 表 2— 2匯總了上述十個復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法，以及系數(shù)用標(biāo)準(zhǔn)表示法表示的復(fù)利計算公式。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 68 頁 五、復(fù)利計算公式與 “ 估價理論與方法 ” 中收益法計算公式的對照總結(jié)： 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 68 頁 （ 4）各公式間相互聯(lián)系，互為因果。 一次支付現(xiàn)值系數(shù)與一次支付終值系數(shù)，等額序列支付資金回收系數(shù)與等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)，等額序列支付儲存基金系數(shù)與等額序列支付終值系數(shù)互為倒數(shù)。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 68 頁 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo) 一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式 (一 )置業(yè)投資 對于置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入；減少 納稅一般要在每年納稅時才能實現(xiàn)；而增值和股權(quán)增加則既可在處置 (轉(zhuǎn)讓 )物業(yè)中實現(xiàn)，也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn) (如申請抵押貸款 )。 置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。個人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，這些預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前，僅是一個模糊的期望。因此，置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的四種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測的。 (二 )開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售 收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。 二、投資回收與投資回報 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報兩部分。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中，所獲得的報酬。例如，金融機(jī)構(gòu)在向居民提供抵押貸款時，借款人在每月的還款額中一部分是還本，另一部分是付息，對于金融機(jī)構(gòu)來說，借款人還本的部分就是其貸款 (投資 )回收部分，借款人所支付的利息，就是金融機(jī)構(gòu)所獲得的貸款 (投資 )回報。 如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額系列支 付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。從前面的介紹中我們已經(jīng)知道： 投資回收和投資回報對投資者來說都是非常重要的，投資回收通常是用提取折舊的方式獲得；而 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 29 頁 共 68 頁 投資回報則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。 三、收益率 收益率 (Yield Rates)是一個投資回報率，它通常被表示為一個復(fù)合年百分率 (就像復(fù)利計息中的復(fù)利率一樣 )，表明了投資項目在某一計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力 (投資回報率通常為某年的收益或收入與投資之比 )。在收益率計算中，要考慮物業(yè)預(yù)期可獲得的所有收益，尤其包括物業(yè)持有期末投資者轉(zhuǎn)售時所獲得的凈轉(zhuǎn)售收入，這也是與投資回報率之間的最大區(qū)別。利息率通常是針對信貸資金而言的，因此它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。 折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。在投資者進(jìn)行投資決策時，往往要 求由未來物業(yè)投資收益轉(zhuǎn)換而來的現(xiàn)值等于其當(dāng)前擬投入的資本，因此投資者希望的收益率應(yīng)該等于一個特定的折現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率 (IRR)代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項投資的內(nèi)部收益率是一個使得該項投資未來收益的現(xiàn)值等于其當(dāng)前所投入資本價值的收益率。內(nèi)部收益率反映了所有的預(yù)期收益，包括投資者在持有期末轉(zhuǎn)售其投資時所獲得的收益。內(nèi)部收益率可以用來衡量任何資本投資的回報水平，包括所得稅前和所得稅后。 全部投資收益率 (Yo)反映了全部已投入資本的收益水平。在計算某個投資項目的全部 投資收益率時，允許在投資持有期間內(nèi)各年的收益發(fā)生變化，也允許投資者在持有期末獲得凈轉(zhuǎn)售收入。然而，它不考慮還本付息的影響，假設(shè)全部投資都顯投資者的自有資金。因此，全部投資收益率可以認(rèn)為是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率的合成。從概念上來說，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和抵押收益率或抵押貸款利率的加權(quán)平均。 權(quán)益投資收益率 (YE)是衡量投資者投入自有資本或自有資金收益水平的指標(biāo)。權(quán)益投資收益率是相對借貸資本回報率而言的，借貸資本的回報率通常指利息率。權(quán)益投資收益率是投資者在投資項目中所投入的自有資本的內(nèi)部收 益率，它考慮了還本付息對自有資金現(xiàn)金流的影響。 四、其他投資經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo) 除了上述介紹的反映房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟(jì)效果的指標(biāo)外，現(xiàn)金回報 (Cash— on— Cash Return)、還本付息比率 (Debt ServiceRatio)也同樣從一個側(cè)面反映了房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果。 現(xiàn)金回報率反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系，該指標(biāo)與存款帳戶模型所形成的年現(xiàn)金收入類似。在數(shù)值上等于扣除折舊前的凈收入除以業(yè)主的初始現(xiàn)金投資。例如，某商業(yè)店鋪的購買價格為 59． 5萬元，其中 35萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押 貸款，余款 24． 5 萬元由投資者現(xiàn)金支付。如果該項投資扣除抵押貸款還本付息后的租金收入現(xiàn)金流量為 1． 96萬元，則該投資的現(xiàn)金回報率為 1． 96／ 24． 5＝ 8％?，F(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了。它與一般意義上的回報率不同，因為該回報率可能是稅前的，也可能是稅后的。 還本付息比率等于物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收入除以年還本付息數(shù)額。例如，某物業(yè)投資的年凈經(jīng)營收入為 30萬元，年還本付息數(shù)額為 20萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為 30／ 20＝ 1． 5。