【導(dǎo)讀】場）辦理收樓入住手續(xù)。如購房者在約定時(shí)間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù)，則視為發(fā)展商已實(shí)際將。該房交付買家使用，買家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。詳列各項(xiàng)驗(yàn)收內(nèi)容，如客廳樓板、陽臺地面等等）與驗(yàn)收意見表；所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況；式將意見送交發(fā)展商。維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間，一般不應(yīng)超過３０天；６）如買家對樓房基本滿意，應(yīng)在《住戶驗(yàn)房交接表》上簽字認(rèn)可。１）換發(fā)票、繳交各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用；一誤差比例，要求與房產(chǎn)商解除合同。從６月１日起，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，房。子“縮水”３％將難以解除購房合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適。用法律若干問題的解釋》將于６月１日起施行。最高人民法院副院長黃松有說，根據(jù)這一司。實(shí)結(jié)算，買房戶請求解除合同的，法律不予支持。值超出３％，買房戶請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。

　　

【正文】 還和調(diào)換，并由公司單位承擔(dān)有關(guān)的鑒定費(fèi)用。 ７、如對公司單位的答復(fù)或處理有爭議，凡有關(guān)住宅工程質(zhì)量的，可根據(jù)《 上海市建筑市場管理?xiàng)l例》，向地域內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量主管部門申請協(xié)調(diào)；凡有關(guān)住宅配套質(zhì)量的，可根據(jù)市府９５２１號令《上海市新建住宅配套建設(shè)與交付使用管理辦法》，向原發(fā)證的住宅建設(shè)管理部門申請協(xié)調(diào)。住戶亦可直接向人民法院提起訴訟。 ８、公司單位愿承諾的其他內(nèi)容。 《住宅使用說明書》就當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并指出使用注意事項(xiàng)?！渡唐纷≌瑢?shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時(shí)，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 《新建住宅使用說明書》應(yīng)對住宅建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施的容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出使用說明和提出注意事項(xiàng)，以增加透明度，方便用戶，一般應(yīng)規(guī)定以下內(nèi)容： 開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱； 建筑結(jié)構(gòu)類型、承重墻平面布置說明； 自來水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)狻崃?、通訊等設(shè)施容量、配置、管道走向的說明； 有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)； 門窗類型、使用注意事項(xiàng)； 配電負(fù)荷說明； 裝飾、裝修注意事項(xiàng)； 住宅公用面積使用規(guī)定說明； 住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明； 小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說明； 1其他需說明的問題。 一般在建筑（裝修）質(zhì)量上主要的投訴集中在： 電：包括總負(fù)荷，電線截面負(fù)荷是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，布線的問題可能在表面上是看不見了～ 水：供水的管道是否滿縫無滲漏，可以采用加壓測試； 污：排污管道無滲漏 質(zhì)量：包括裝修表面、收口效果（大多集中在墻體） 發(fā)展商所提供裝修中的各產(chǎn)品品牌、保修期，售后維護(hù)誰負(fù)責(zé) 裂縫：裂縫包括建筑下沉和墻體收縮縫，但更多的是衛(wèi)生間因?yàn)榻ㄖ芽p而產(chǎn)生滲 漏，造成天面滲漏 免除收房傷痛 從簽合同開始 為避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，建議消費(fèi)者在買房時(shí)選擇資信良好的開發(fā)商，將風(fēng)險(xiǎn)控制在前期。 簽合同時(shí)應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括收樓時(shí)間，收樓程序（如先驗(yàn)樓，無異議后再收等）；驗(yàn)樓時(shí)從配套設(shè)施 到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等等），最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖 ，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。同時(shí)注明收樓時(shí)原開發(fā)商的廣告、售樓書、樣板房等都可成為房屋結(jié)構(gòu)驗(yàn)收標(biāo) 準(zhǔn)。最妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ钦埳弦晃挥薪?jīng)驗(yàn)的律師，分析購房合同中有無標(biāo)注不明或易成歧義的 條款陷阱，免除收樓時(shí)的麻煩。 切記查看 “三書一證一表 ” “三書 ”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》， “一證 ”是指《 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》， “一表 ”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。 根據(jù)國務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可 交付使用 ”。 “三書一證一表 ”齊全是樓房質(zhì)量經(jīng)過國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)記，是發(fā)展商交樓的必要條 件。 業(yè)主一旦簽了有關(guān)文件，就視為對樓宇質(zhì)量的認(rèn)可。因此，專家提醒，收樓前千萬 記住要求發(fā)展商出示 “三書一證一表 ”，確定該樓已驗(yàn)收合格，并且與購房合同一致，只有證件齊全了，你才能簽署入住單，收 樓。但時(shí)下不少發(fā)展商交樓時(shí)，大多未能出具完整的文件，若買家確實(shí)想收樓的，驗(yàn)收過《住宅質(zhì)量保證書 》，有關(guān)部門出具的關(guān)于永久水電、消防、電梯使用等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證書后，確保具備居住條件的，亦可收 樓。 先驗(yàn)房后收樓 先驗(yàn)樓再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)樓后辦手續(xù)的并不多。通常的 做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè) 主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)貨不 對板，申訴起來也軟弱無力 ——負(fù)責(zé)任的發(fā)展商會積極善后，無良的則會實(shí)施 “拖字訣 ”，讓買家勞心勞力 ，這對買家來說是不公平的。 為避免出現(xiàn)這種情況，買家應(yīng)事先在購房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓，另 一方面如合同已成事實(shí)，則可采取在收樓文件上注明 “室內(nèi)情況尚不清楚 ”或 “樓房狀況未明 ”等字樣。 竣工驗(yàn)收備案表的復(fù)印件加蓋發(fā)展商的印章 ,并注明各項(xiàng)配套設(shè)備的品牌 \質(zhì)量等級 \保修期限 \維護(hù)時(shí)限 等細(xì)節(jié) 收樓準(zhǔn)備篇 帶好資料準(zhǔn)備收樓 接到開發(fā)商的入住通知單 (也叫入伙通知單 )，就 標(biāo)志著業(yè)主收樓的開始。您如果身在外地，沒有足夠的 時(shí)間親自辦理入住手續(xù)，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關(guān)文件。 通常開發(fā)商會與入住通知單一并寄發(fā)給業(yè)主一份《繳費(fèi)通知單》，辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用都有詳細(xì)說明 。例如您剩余的房款，這時(shí)候您一定要帶上，否則開發(fā)商會按照合同計(jì)算您的違約金 (一般 是每天總房款的 萬分之二， )。 ——交納公共維修基金以及先期的物業(yè)管理費(fèi) 房屋的公共維修基金是您應(yīng)該繳納的費(fèi)用。即使您信不過開發(fā)商，也千萬要認(rèn)識到，這占到總房款 2%的 公共維修基金只是開發(fā)商 替政府代繳的，他們占不到任何便宜，這筆費(fèi)用是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會后交給 咱們業(yè)主自己支配的，開發(fā)商根本無權(quán)動用。 還有，在入住以前，您必須先交納 1～ 3 個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi) (也可以看做是物業(yè)管理押金 )，讓物業(yè)管理公司能 夠有一個(gè)管理資金的充分流動，在未來的這幾個(gè)月當(dāng)中，您就不用再交納任何的物業(yè)管理費(fèi)用。 ——認(rèn)真檢查您的房產(chǎn)，別放過任何紕漏 當(dāng)您交納了房屋尾款、公共維修基金和先期物業(yè)管理費(fèi)用后，就應(yīng)該提出去看現(xiàn)房。您最應(yīng)該注意的就 是在質(zhì)量上以及面積上的問題，如發(fā)現(xiàn)房屋漏水、地板明顯裂縫，屬于開發(fā)商 在建設(shè)過程中可以避免的問題 但還是出現(xiàn)的失誤，您完全可以在入住驗(yàn)收單上拒絕簽字。但如果屬于因?yàn)闅夂?、溫差等原因發(fā)生的墻皮開 裂等現(xiàn)象，您可以責(zé)成開發(fā)商在規(guī)定的期限內(nèi)加以維修。 您檢查房屋的質(zhì)量等問題需要照顧到兩方面，一方面，如果真是感覺小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo) 準(zhǔn)，應(yīng)該明確指出其不具備交工的理由。還要向開發(fā)商索要您該得到的違約金 (一般來講，延期交房的違約 金是按照已交付房價(jià)的每天萬分之二來結(jié)算 )。 另一方面，當(dāng)您確信房屋質(zhì)量基本可以達(dá)到滿意的程度，就應(yīng)該按照合同中約定的面積誤差來和開發(fā) 商 交涉。合同中規(guī)定，雙方在實(shí)測面積方面存在著正負(fù)三的差額，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī) 定的面積，您必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價(jià)補(bǔ)齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的 面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。 ——交納契稅，為得到產(chǎn)權(quán)證早做準(zhǔn)備 契稅是在您辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才交納的，但開發(fā)商為了避免以后的麻煩，將提前向您收取。按照國家有 關(guān)規(guī)定，買房人在買房之后應(yīng)向政府交納總房款 2%～ 4%的契稅 (面積在 120 平方米以下的房產(chǎn)，按照總房價(jià)款 2%的標(biāo)準(zhǔn)收取；超過 120 平 方米的，超出部分按照總房價(jià)款 4%收取 )，開發(fā)商有權(quán)代收代繳。 ——一表兩書要審查 現(xiàn)行規(guī)定，房屋竣工后，建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位四方聯(lián)檢，檢驗(yàn)結(jié)果報(bào)質(zhì)檢站備案 ，由質(zhì)檢站出具備案表。所以這時(shí)候您要向開發(fā)商提出看質(zhì)檢站出具的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》以及該 房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》是收樓的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有這個(gè)驗(yàn)收表就說明它根本 不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收樓?！蹲≌|(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》則是確保您順利 使用該房 產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證，有這兩書在手，就說明您得到的房產(chǎn)還是比較 可信的。 ——簽訂《物業(yè)管理公約》 別以為每月每平方米不過幾元錢，買得起當(dāng)然住得起，您要看清，您以后要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪 些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)管理公司說得清清楚楚、明明白白，還有， 您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)最好還是考察一下，到底具備不具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)，別在今后的管理當(dāng)中 給您造成不必要的麻煩，如果提前認(rèn)識這家公司，在今后成立業(yè)主委員會的時(shí)候 您能做到知己知彼。 收房篇 : 收樓程序：要堅(jiān)持先驗(yàn)房 后辦理入住手續(xù) ★ 【交房手續(xù)有哪些】 ★ 一、 通知 開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時(shí)間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。 二、 驗(yàn)收 購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要 忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。 驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。 三、 提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》 《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合 同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。 為了防止開發(fā)商在建設(shè)期間將業(yè)主的房屋進(jìn)行抵押，業(yè)主在驗(yàn)收房屋質(zhì)量文件之前，首先要審查《國有 土地使用權(quán)證》上是否有抵押記載，然后才開始驗(yàn)收有關(guān)的工程質(zhì)量文件，就目前而言，主要是包括《住宅 質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗(yàn)收備案表》（俗稱 “兩書一表 ”）。 目前在交樓過程當(dāng)中出現(xiàn)問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣 工驗(yàn)收備案表 》上的每一項(xiàng) 都必須報(bào)主管部門備案，因此，業(yè)主在驗(yàn)房的時(shí)候不能只看有沒有《竣工驗(yàn)收備案表》，而是 要仔細(xì)查看所購的房屋是否在該表的范圍內(nèi)，以及表內(nèi)的各個(gè)分項(xiàng)是不是都備了案。 四、 簽署房屋交接書 購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交換書； 對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，不能簽署房屋交接書，直至開發(fā)商的房屋完全符合交 房標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)主最好自備一份詳細(xì)的驗(yàn)房記錄單，驗(yàn)收完有關(guān)文件，業(yè)主馬上就要開始實(shí)地驗(yàn)房了，開發(fā)商提供的 《樓宇驗(yàn)收記錄表》列出的 項(xiàng)目大多不夠細(xì)致，一旦驗(yàn)收起來，可能根本不夠用，建議業(yè)主先自備驗(yàn)房記錄 單，以備不時(shí)之需。業(yè)主在自備的驗(yàn)房記錄單里，應(yīng)該盡可能詳細(xì)地列明需要注意的內(nèi)容，以防遺漏。 據(jù)經(jīng)驗(yàn)，在驗(yàn)房過程中，首先要關(guān)注房屋是否存在結(jié)構(gòu)問題，例如承重墻是否有貫穿性裂縫等等；然后才是 房屋使用方面的細(xì)節(jié)問題，例如門窗是否平直。除此之外，購房者在驗(yàn)房的時(shí)候，不妨帶上電筆、直尺、小 木槌等工具，以便于檢驗(yàn)。 ★ 【驗(yàn)房自備工具】 ★ 1） 1 只塑料洗臉盆 (通水 )用于驗(yàn)收下水管道是否堵塞 ,但不可以測試管道密合狀況及管壁壓力 2） 1 只小榔頭或小鋼球 (輕敲或滾動 )用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓 3） 1 只塞尺 用于測裂縫的寬度 4） 1 只 5 米卷尺 用于測量房子的凈高 5） 1 只萬用表 用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通 6） 1 只計(jì)算器 用于計(jì)算數(shù)據(jù) 7） 1 只筆 用于簽字 8） 1 把掃帚 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生 (全裝修 ) 9） 2 只小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶，包裝繩 用于時(shí)間長，可休息一下及預(yù)先封閉下水管道。 10)一本信簽紙 隨時(shí)就收樓過程中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行書面登記 ,并有雙方簽字確認(rèn) . 二，驗(yàn)房過程 從物業(yè)處拿鑰匙 ,分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表（若有遠(yuǎn)程抄表另）等幾 把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。（記得拿那些工具哦）開發(fā)商在為業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)喜歡 “無證可依 ”！購房者在辦理入住手續(xù)時(shí)要加倍小心，不要草草看房，輕易簽字，以致裝修入住后發(fā)現(xiàn)問題 時(shí)開發(fā)商找借口推諉責(zé)任。驗(yàn)房時(shí)要帶好筆、紙、卷尺、直尺、小刀片、照相機(jī)等，便于測量、記錄、取證 ，主要應(yīng)檢查以下內(nèi)容： １）詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象；（陽臺裂縫危險(xiǎn)大） Ａ、檢查房屋有無裂縫 。首先要仔細(xì)查看房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好， 如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)， 修補(bǔ)后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈 45 度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題 。其次要看露臺處的兩側(cè)墻面是否有裂縫，若